b*******s
发帖数: 9 | 1 请各位前辈帮忙看看有没有见过听过我这样类似的例子，希望能给个建议。谢谢！
我的情况是这样的：
明天要去close在美的第一个房子，贷款，今天才被委托办贷款的Agent告知，贷款申请
是“自住”的形式，要我签一个"保证一年内自住，绝不出租"的协议。
大问题来了，我一直计划买来立刻出租，和Agent也交代的很清楚，可Agent手下的办事
员没有经验，告诉我说自住出租没差别，直接按自住申请了。
现在Agent说如果我签了协议，仍然出租的话，1.必须是私下里的 2.如果被贷款方发现
可能会有法律责任。
另外的选项是把贷款由自住改为出租，代价是重新走所有贷款流程，需要至少1个月，
期间我要付房主租金（在房主同意extension的情况下），更重要的是不能保证审核成
功，因为这次贷款因为我的身份是H1B而且在美时间短，首付低，获批的过程费时又费
力，几乎黄掉了。
请问各位，有没有见过自住贷款第一年就悄悄出租的？会不会很危险？需要注意什么？
或者有没有什么方法把自住贷款改成出租在半个月内成功率比较高？
谢谢！ |
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l**********h
发帖数: 6 | 2 美国经济繁荣的城市郊区，往往是华人中产家庭的聚居地。典型的地区，如加州湾区，
纽约南北的新州和康州，以及波士顿周边，买房自住是大多华人家庭的选择。如果单纯
从投资的角度看，买房自住的收益并不乐观。Bob Shiller总结了美国百年房地产历史
，指出买房自住，总的来说，在考虑到通胀以后的收益基本是零。但是如果一个家庭不
买房，就得租房子住。下面的例子说明，考虑到租房的成本，买房自住得收益还是很可
观的。
比如说一个600K的独立屋（4卧2.5浴2车库1.5英亩地），首付是20%，利率是4.5%，房
产税是1.5%，每月的房贷加上地税是3000多点。这可能比租同样房子的房租还要少一些
。考虑到房租是税后的钱，而且房子长期增值的速度大约是3%（GDP速度)，所以买房自
住还是合算的，因为享受到了租房一样的居所，又有增值的奖励。如果假设Bob
Shiller的观点是适用的话，那么买房自住相当于租房30年以后，跟房东握手道别时，
好心的房东把30年的房租作为礼物都还给你了。如此房东，何乐而不为呢？这个好心房
东的名字就是Tax Code。 |
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y**i
发帖数: 1050 | 3 如题。请问请问这个政策具体是怎么说的呢， 是只针对2018年及以后买的房子还是针
对所有的房子呢（无论几几年买的房子）？
现在的情况是， 我2017年买了一个TOWNHOUSE （两室）, 全家自住了一年，现在再买
一个稍大一点的房子（三室）自住 （2018年），请问如果第一个房子投资的话，是不
是还是按照5年自住2年免CAPTIAL GAIN来算呢，还是说2018年后，所有的房子都是按照
自住5年来免税呢？
感觉已经自住了一年了，如果把这个房子作为投资房，这一年就不能计算在免税年数里
面了。请问大家我的理解对吗? 我完全小白，需要大家指正一下。
如果现在我有一个2017年买的房子，和2018年的房子，哪个作为投资更好呢？目前2018
年的房子申请的贷款是自住房的贷款。但是不知道哪个作为投资房更好。
谢谢 |
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d*******g
发帖数: 1978 | 4 这位仁兄想得太多了。我只不过是在问IRS是根据什么来判断投资还是自住，结果扯到
遵纪守法这上头去了。
既然说到遵纪守法，我就是想问问，这个纪和法，到底是些什么内容，有没有人知道的
。只有清楚明白了这个纪和法，你才能谈得上遵纪守法，不然你连什么是投资什么是自
住的标准都没搞清楚，盲目“遵纪守法”，最后还有可能犯经验主义错误。
板上似乎没有这方面经验的同学，我自己查了一下，IRS大概是根据这些标准来综合判
断投资还是自住。
1. 工作地点
2.报税地址
3.水表燃气账单
4.家庭成员住地
5.银行账单
6.宗教信仰团体地址
这6项综合考虑，最后再来决定你的常住地。如果你有A B两处房产，那么如果A和B在以
上6项上平均分配的话，则A和B都有理由作为你的常住地。当然，只能有一处能作为常
住地，另一处则算是投资房产。
请注意我根本没有讨论房产出租的问题，只是讨论在房产升值之后，如果你要进行出售
，投资房产和自住房产有一定的税务区别，我讨论的是这个。
至于出租房产，我敢说全国大多数个人出租房产（包括找室友什么的），都没有交税报
收入。而且即便是出租房报收入，也可以通过房屋折旧抵扣，这方面不存在什... 阅读全帖 |
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l**6
发帖数: 220 | 5 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: lpf6 (Jack Shephard), 信区: TAX
标 题: 人在中国，房子空着没租，空的时间算自住还是投资房？
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 3 00:00:45 2014, 美东)
有一个townhouse在美国，去年买的，来住过一个月，然后一直空着，空得时间算自住
还是投资房？
是考虑5年后卖，有两年自住可以省税，有个single/couple $250K/$500K免税 |
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c*****9
发帖数: 168 | 6 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: csjob99 (找工作专用马甲), 信区: Living
标 题: 这个房子可以投资吗？然后自住和投资房利息差距有多大？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 21 15:46:34 2015, 美东)
发信人: csjob99 (找工作专用马甲), 信区: Living
标 题: 这个房子可以投资吗？然后自住和投资房利息差距有多大？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 21 15:46:34 2015, 美东)
美东，最近看了个房子。
离我现在住的地方很近，大概走路15-20分钟。
是3 family house。每层都是3bed1bath。叫价620k，还了一点到585k对方接受了。
然后准备close，今天早上见了律师。之前对方就让我们做了inspection（在没有合同
之前），一堆小问题，没啥大问题，勉强可以直接出租，但是准备修一下。
地税14k。然后房东很神，在后院盖了4个巨大的storage room，出租，现在的租金是
1000（一个月250每个）。他这个storage是有license... 阅读全帖 |
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j**********g
发帖数: 24 | 7 买了个房子本来要自住，不过现在住的房子卖的有些问题，没有卖出去，所以考虑把刚
买的房子先租出去。自己还暂住现有的房子。
可是我们买房子时候的贷款是按自住房贷的，当时的条款是只是第一年要自住。不知道
这期间如果租出去的话会有什么风险。银行会来查么？如果查到了会有什么样的惩罚？
多谢这里童鞋答复。
附：纯贷款，没有HOA的问题 |
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j**********g
发帖数: 24 | 8 买了个房子本来要自住，不过现在住的房子卖的有些问题，没有卖出去，所以考虑把刚
买的房子先租出去。自己还暂住现有的房子。
可是我们买房子时候的贷款是按自住房贷的，当时的条款是只是第一年要自住。不知道
这期间如果租出去的话会有什么风险。银行会来查么？如果查到了会有什么样的惩罚？
多谢这里童鞋答复。
附：纯贷款，没有HOA的问题 |
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M*******s
发帖数: 4074 | 9 【 以下文字转载自 Investment 讨论区 】
发信人: OutsiderBB (有点笨), 信区: Investment
标 题: 发包子求：怎么满足自住两年？？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 12 16:32:51 2013, 美东)
买了一年的condo，LD要relocate，打算出租。
我在这里研究生还未毕业，明年春季打算修online的课程争取不异地，明年秋季打算过
来跟同学合租一个学期毕业。
所以怎么都不会住这个condo了，目前只住了一年。请教大家，我家就我不改地址，拖
到明年秋季毕业，怎么操作可以让这个condo自住满两年？
出租的时候打算depreciation之类的，以后应该会卖，房价也涨了，所以自住满两年很
重要。就是不知道具体怎么操作，大家帮帮忙吧！ |
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l*****g
发帖数: 654 | 10 那如果是买的投资房给父母住，水电什么的都是自己交的，和自住的房子很近，这种情
况能算自住呢？
因为是给父母住的，没有收任何钱 |
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e******7
发帖数: 797 | 11 几年前刚开始读phd的时候，在学校附近买了个小condo自住（省搬家费和几年的房租）
。现在LD马上毕业正在找postdoc，当地没有他可申请的需要relocate；我还有不到一
年毕业，毕业后去他工作所在地找postdoc。我们不知道现在自住的这个小condo是留下
来租给学生，还是直接卖掉省了异地管理的麻烦好？
3年多前condo买入时4W3，现在zillow估价4w8。我们去年刚换了新A/C和热水器（旧的
寿命20多年了，坏了），自己安了living room的laminate和厨/卫的vinyl，能否卖的
比zillow的估价高呢？
HOA很贵要300刀/月（包水垃圾和cable），年税750刀。假如出租，租金大概能700-800
刀/月左右。
（我不太懂，自己计算是：700*12（房租）-300*12（HOA）-750（税）=4000刀/年？自
住时没有保险没有维修，都DIY解决下水道电器灯泡等各种问题，所以不知道要怎么估
计这些。）
不知道判断是租是卖还需要什么信息？新人完全刚刚入版学习，真诚求教。希望各位前
辈能够不吝指导。
十分感谢！！ |
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D*******d
发帖数: 298 | 12 买卖的时候，是卡到某一个时点，双方重新划分房产税，已经交过的税不退回，折算到
房价里面对吧。
如果，夫妻有两套房产住在一起， 离婚后一人一套，有一套房从投资变成自住，但是
由于投资和自住的房产税税率不同，当年已经缴过房产税，能不能申请退税呢？
如果，反过来，两个人1人1套房，结婚后有一套从自住变成投资，是不是需要补缴房产
税呢？
我经验有限，房产税似乎都是提前收的（就是缴的是下一365天的税），对吧，最多是
可以按季度分期。没有后收税的吧 ？
谢谢。 |
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s********e
发帖数: 893 | 13 自助房刚refinace过，过多久可以买另外一个大点的房按自住放贷款，然后把现有的小
的自住放出租掉。贷款经纪人说只要换家银行贷，马上就买都行。 |
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c*****9
发帖数: 168 | 14 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: csjob99 (找工作专用马甲), 信区: Living
标 题: 这个房子可以投资吗？然后自住和投资房利息差距有多大？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 21 15:46:34 2015, 美东)
美东，最近看了个房子。
离我现在住的地方很近，大概走路15-20分钟。
是3 family house。每层都是3bed1bath。叫价620k，还了一点到585k对方接受了。
然后准备close，今天早上见了律师。之前对方就让我们做了inspection（在没有合同
之前），一堆小问题，没啥大问题，勉强可以直接出租，但是准备修一下。
地税14k。然后房东很神，在后院盖了4个巨大的storage room，出租，现在的租金是
1000（一个月250每个）。他这个storage是有license的，不是私自盖的那种。
我算了一下，大概这种3b的一套可以出租1900一个，那么就是5700一个月，加上
storage的租金。就是6700了。
现在房子是空的，storage是都出租了。
这个是个遗产房。本来也没出租，就是楼上... 阅读全帖 |
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l**6
发帖数: 220 | 15 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: lpf6 (Jack Shephard), 信区: TAX
标 题: 人在中国，房子空着没租，空的时间算自住还是投资房？
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 3 00:00:45 2014, 美东)
有一个townhouse在美国，去年买的，来住过一个月，然后一直空着，空得时间算自住
还是投资房？ |
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s********e
发帖数: 893 | 17 楼上言下之意是refinane后要自住一年以后才能再次用自住房贷款买另一个房？
我自己研究了一下，说不管从哪个银行贷的款，最后都可能卖给两美了。如果不到一年
发现有两个自住房贷款，可能会调查说fraud。 |
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M*******s
发帖数: 4074 | 18 自住就是自己住。自己不住就不是自住。父母算别人。 |
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h****n
发帖数: 3447 | 19 房租可以现金，水电气网络难道还是户主的名字？
如果都是户主名字，户主自住的也是自己名字，那不是很容易就差出来了吗。自住不能
一下住多套。 |
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K*****3
发帖数: 977 | 20 不懂别乱讲。
1，你要是敢叫Agent帮忙出租，贷款公司一定会知道，然后你多半需要pay in full
2，自住出租肯定违法，私下出租你会被房客扎住命根，到时候你是仆人。
3，房客报税和租金无关，除非他需要开公司把租金报税。
4，自住和出租的贷款利率不同，房产税一样，利息都可以报税
5，你不希望别人借此讹诈你。 |
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w*****m
发帖数: 20421 | 21 你傻啊，出租找AGENT干嘛？明知道本来该自住的，
还去找AGENT帮着，这不是找人来抽自己嘴巴吗。
这样干的人多的是了。我这出租房100%的都是按自住买的。
我买房的时候也问了，其实最多住三个月，之后的没人管
你要不放心，就换一家贷款公司，不签那种一年的什么协议
不行REALTOR也换掉，除非是范尼美的贷款，多数没有这种
限制，再说这种限制也没意义，我失业了你不让我租，我怎么办
我FORECLOSE啊，你看看他们让不让你租，靠。 |
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u*****u
发帖数: 575 | 22 想买个临时住着，几年后再出租，不知会不会风水不好？听人说foreclosure前房主如
果是自住的一般对房屋有感情，不会有什么破坏，出租的破坏可能性很大。大家怎么看
？版上同胞有买foreclosure自住的麻烦分享下经历如何？谢谢！ |
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M*******s
发帖数: 4074 | 23 这个情况下，空着就不算自住。每年住一个月也不算自住。 |
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c******x
发帖数: 350 | 24 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: cassimox (cassimox), 信区: Living
标 题: 卖自住屋的盈利是 Capital gain or incoming?
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Feb 11 01:06:29 2013, 美东)
关键是自住屋没有满两年，有profit的话是算Capital gain交税还是按照Incoming交税
？ |
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g******e
发帖数: 5 | 25 主要想自住，单身，不用考虑学区房，资金有限，大概只能买个60万左右的condo，到
底应该买个50多万的95126的房子，自己住着舒服，还是买个60多万的95131的房子，看
论坛里的评论感觉95131有上升空间，但是目前看到的，感觉房子内部住得没有差区50
多万房子舒服，而且还贷压力也比50多万的房子大。大家怎么说？ |
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s**********4
发帖数: 701 | 26 【价低30％北京年底建推两万套自住型商品房】
北京今年将推2万套200万内自住型商品房。以后北京的可能发展模式是：10%-20%的低
收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中；30%的中等收入人群，购买政府提供
的有产权的限价商品房；其他人群依然在商品房市场解决需求。
http://youtu.be/CnL4fawZ4E8 |
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s********e
发帖数: 893 | 28 当投资房买，当然马上就可以了。但是的确是打算自住，所以想拿到自助房的利率。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 29 明年refi就是了
自住的以后折腾容易，出租的那个以后就不能碰了 |
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A********n
发帖数: 102 | 30 自住的通常比较motivated，一般总要买，agent就有的赚。投资的如果看不到称心的，
大不了就不买了，agent就白忙活了，积极性就低点。
最近联系了几个agent，上来就问买房是自住还是出租。是cash 还是需要finance.他们
担心什么？难道他怕贷款什么的出问题影响赚钱速度? |
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w*****m
发帖数: 20421 | 31 不对吧，出租几十万的房子，一个月怎么也得2000刀的RENT吧，2万4的INCOME呢，
你不可能说是C州的RESIDENT，还报A州房子是自住的吧，就算是报一个，那B州
也是自住的？你A州地址有佃户用，B州地址还有佃户用，你这哪里是避税，IRS一
查地址就出来了吧，典型地做假啊 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 32 1. 出租比自住利率高
2. H1b, 只要住满二年，贷款难易和公民一样，和头款关系不大
3. 自住需住满一年，才可以出租。
以上是帐面上，私下怎么做看你运气了。 |
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w*****m
发帖数: 20421 | 33 你挺天真的，货款下来没一周就卖掉了，一个月就卖到发你妈那里去了
你只要交月供，谁管你是出租还是自住，签了协议又怎么样，只有你
交水电费，就是自住，谁也不管的。 |
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a*******6
发帖数: 64 | 34 顶一下。
搭车问个问题，自住贷款买的，出租了的话，报税的问题怎么解决？报的话，贷款方就
会知道不是自住的？ |
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n*********e
发帖数: 318 | 35 三年前买的自住condo unit
自住condo二层 我们家毫无问题 但现在楼下邻居家墙渗水
可能是一楼二楼两家之间的地板/天花板里的管道漏水
谁的责任?
Association 不管
该怎么办?
不知道有没有人经过类似经验
多谢 |
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p*****1
发帖数: 46 | 36 其实一直没查过这条政策原文出处，只是大家口头一直说自住3年，出租2年之后得卖，
不然增值部分要交税。
今年听rumor说政策要变成8年内自住5年
请问有这回事吗？
谢谢 |
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p*****1
发帖数: 46 | 37 其实一直没查过这条政策原文出处，只是大家口头一直说自住3年，出租2年之后得卖，
不然增值部分要交税。
今年听rumor说政策要变成8年内自住5年
请问有这回事吗？
谢谢 |
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c***s
发帖数: 70028 | 38 现时刘家辉的开心指数主要是来自朋友带他去街饮茶。虽然收楼成功，但没钱修，暂时依然是有家归不得。周日，健康状况甚佳的刘家辉到金钟饮茶，见他胃口很好，看来成功收楼令他心情轻松不少。
刘家辉开心逛街
据香港媒体报道，武打巨星刘家辉2011年因脑中风导致右边身瘫痪，入住护老院接受治疗，第二任泰籍妻子即与子女联手争夺家产，还霸住刘家辉市值800万的物业。
刘家辉与前助手的钱财官司扰攘近年半，刘去年终取回属于自己近200万的血汗钱，但过去一年的医疗及生活费几乎耗尽所有钱。面积约800呎（88平左右）、市值近800万元的唐楼，是刘家辉父亲留给他的物业，也是刘家辉现在唯一的资产。
去年刘家辉出律师信要妻儿迁出，至今年3月刘妻与子女才无声无息搬走，留下一个破烂不堪的单位。而早前有消息指善心人透过香港演艺人协会捐款20万给刘家辉，他一心想用该笔款项为旧屋翻新自住，减轻每月住护老院的开支，奈何曝出协会有大笔款项不翼而飞。
现时刘家辉的开心指数主要是来自朋友带他去街饮茶。虽然收楼成功，但没钱修，暂时依然是有家归不得。周日，健康状况甚佳的刘家辉到金钟饮茶，见他胃口很好，看来成功收楼令他心情轻松不少。 |
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s******a
发帖数: 184 | 39 卖掉自住的房子后，卖房和买房时的差价需要缴税。但听说只要住得超过两年就不需要
缴税。请问是不是这样。谢谢。 |
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b******t
发帖数: 965 | 40 如果你自住了3年 老办法是可以免税
新办法不可以 因为需要住5年
如果你现在已经住了5年 那差别不大 除非你收入超过了limit
: 到底是今年卖划算还是不卖划算啊？
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p******x
发帖数: 73 | 41 求教：邻居反对我自住的single family house出租其中几个房间，怎么办？
急切希望指导，急，急，急
刚刚买了个房子，single family house，准备自己住一个卧室，出租另外几间。
可今天被邻居警告，说single family house不能出租。请问是这样的吗？她会告我吗
？我会有什么严重的后果吗？
希望有懂行或者有经验的大牛给个指点，谢谢啦！ |
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b**u
发帖数: 2761 | 42 自住跟投资是两码事，自己住是没办法要买，但是如果在不好的时机买房，还真的不一
定是好的投资。 |
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l**d
发帖数: 746 | 43 看中了一个72万多的房子，卖家基本答应了。突然之间得知明年可能要离开这个城市。
那现在还该买么？自住一年以后就出租值不值得？
我们在加州东湾pleasanton/dublin/san ramon区域，2000年左右的房子，4b3b+loft,
2600多尺，如果出租的话，大概每月租金3500左右吧。随便算了一下，如果20% down，
月供保险什么的加一起大约也在这个数。现在很矛盾，房子我们的确非常喜欢，地点很
好出租应该也不难，这个价格这样的房子在这儿也很不错了，而且现在利率这么低，觉
得不买挺亏的。但是就是不知道如果住的时间太少是不是不值？毕竟算起来，就算把免
税算上，每年的房租收入减掉管理费（我们如果到外州，肯定就要找公司管理了），空
房期估价之类的，可能我们是不是每个月还要倒贴一些阿。 |
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p******x
发帖数: 73 | 44 求教：邻居反对我自住的single family house出租其中几个房间，怎么办？
急切希望指导，急，急，急
刚刚买了个房子，single family house，准备自己住一个卧室，出租另外几间。
可今天被邻居警告，说single family house不能出租。请问是这样的吗？她会告我吗
？我会有什么严重的后果吗？
希望有懂行或者有经验的大牛给个指点，谢谢啦！ |
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p**********g
发帖数: 9558 | 45 我不懂，但是记得曾经有人说过，一年内住多久以上算自住 |
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t*****e
发帖数: 2228 | 46 我怎么听说是5年啊，自住必须两年，keep 5年， |
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x*******a
发帖数: 11067 | 47 ...unless extenuating circumstances exist which are beyond Borrower's
control
这条可以做文章啊。
我觉得房子水电放自己名下就没事了吧。难道贷款公司会来查房？
我有一个房子就是当自住买的，但是我一天也没住上。因为买的时候我正好怀孕有特殊
情况要住院。等生了以后就一直住在医院附近了，后来也就在那附近又买了房子。 |
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m*2
发帖数: 268 | 48 Brooklyn有很好的小学，买房的时候注意看好学区。现在较新的还能享受tax benefit
的condo差不多$1100到1200 per sqt. 两室的mtn小$1000。楼主1.2m可以买到1000sqt
的小两室，大概还能一二十年不交地税。曼哈顿co-op差不多同样价格，但大多是60年
代左右或更早的房子，没有tax benefit, mtn是包括地税的，1000sqt的一般小$2000。
自住并打算住几年的买co-op 挺好，毕竟曼哈顿co-op 占多数，房源多些。同条件的
condo贵20%左右，高端的condo那买不起。 |
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l**6
发帖数: 220 | 49 有一个townhouse在美国，去年买的，来住过一个月，然后一直空着，空得时间算自住
还是投资房？ |
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w*********e
发帖数: 123 | 50 如果两个人一起住都不满两年，但是交替主 满两年可以吗？
比如说：丈夫入住11/2014， 妻子入住04/2015
丈夫搬走 08/2016 妻子搬走11/2016
这样自住也是两年时间。请问可以吗？ |
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