n**********o
发帖数: 713 | 1 闲来无事在MITBBS芝加哥版写的，转载请注明出处
在芝加哥呆了快10年了，经历了经济危机前的红火和危机后的满目疮痍，再到之后的复
苏，挺感慨的。宏观上，作为世界警察，美国在落井以后，采取的办法不是找绳子，而
是呼唤其他人到井里做客，然后把客人踩脚底下，再往上爬。时至今日，可以基本确定
爬上来了，回头看看，好多国家在里边趴着呢，窃喜。
作为经济晴雨表的美国股指，今年连创新高，印证了全球对美国的信心，热钱不断流入
，刺激了各个产业的蓬勃发展，可是细心的你可能看出来了，芝加哥的房地产市场的涨
幅，不如加州，也不如纽约，这是为什么呢？
无需赘述，加州纽约出现了大批的现金买家，有来自中国的土豪，也有很多的投资机构
。芝加哥楼市表现不如它们，一个是没有大规模热钱进来，还有一个重要原因是，芝加
哥地区一直是投机商的重灾区，这艘大舰，08年后沉下去的比较多。在zillow或者
redfin的城市分析中，芝加哥的楼市得分是 unhealthy。大家不用怕，这里的healthy
不一定是好事，明尼阿波利斯楼市是healthy,若干年价格不变，自住房很多，可能对于
两鬓斑白的老人，维持稳定的社区，环境，风调雨顺是healthy，但是对于老中来说，
捡deal才是最有益健康的。别笑，如果你在芝加哥上学或者工作，而且一半年没有飞赴
加州的计划，芝加哥地区是你应该找deal的地方。
我这么说，主要还是基于伊州房地产协会的房屋数据分析。芝加哥房子前些年
underwater的很多，房子还不如房主欠的贷款多呢，怎么办，不还了！所以直到如今，
foreclosure都很多，可是统计表明，foreclosure的总量减少了，也就是市面上能买到
的法拍屋少了，正常产权的房子有增无减。这就是我全文的重点！从09年到12年，大量
的财团，机构，甚至民间集资，吃进了非常多的芝加哥便宜房，底部已经不知不觉筑成
很久了。south loop 的一室一厅，8万；林肯公园的独栋，40万。还有一个变化是，银
行从急于抛售手中不动产，到成立专门的销售部，零售手中的止赎房。今天，你会发现
，几乎没有人，desperate to sell 请记住，当所有人都意识到持有房子不是赔本的事
的时候，你就没有大deal可以抢了。 当inventory少的时候，你也没有大deal可抢了。
我从前年开始参加芝加哥的房屋法拍活动，现场每个人手里揣着几十万的现金，直接拍
房子。现在的情况是，法拍的价格，很少低于zillow估价的80% 你可能会说，那相当于
8折唉，不错的deal！但是法拍有很多风险，最主要的是你无法控制前任房主在离开他
心爱的家的时候，给你的房子痛下什么杀手。极端的例子，人家一把火把房子点了，你
8折以后，还得花和你买房相同甚至更多的钱去修。资本已经甘愿冒这么大的风险，去
拿8折的价格买房子，不就是因为他们坚信稳赚不赔么。
法拍的折扣，从3，4折开始，到现在的8折，直接体现了资本市场的动向。资本市场明
确的，深刻的认识到了芝加哥地区房地产的有利可图，也基本完成了布局。在美联储狂
印钞票，最低工资和超市百货全面上涨的今天，城区房子价格也基本上已经收复了09年
来的全部失地。因为房地产在消费领域动作的滞后性，我们有理由相信，未来一两年的
房价会再上新高。对于一个经济危机中失业，失去房子，现在找到了每小时挣15块钱工
作的生产线工人来说，他有了钱先是吃点好的（食品涨价），整身新衣服（marshalls
和tj max的折扣幅度减少），然后看自己的车不顺眼，换个新车（全美新车销量8年来
最高），再然后就是买房了。现在仅见是个开始，看看贷款利率，3个点，这绝对是暂
时的，因为长期看，美国有通胀的趋势，也就是钱不值钱的趋势。你贷款买房，现在月
供2000，觉得还是挺大一笔的，可是10年，20年，30年后呢，你房子涨了，月收入涨了
，吃一碗面可能还要50美元，就是月供不涨，每月还2000，就不可怕了。
写的有点累了，收个尾，投资需谨慎，现在投芝加哥地区楼市的资，还称得上是“抓住
了春天的尾巴”，因为春天，刚过 :-) |
h**********n
发帖数: 171 | 2 Property tax太高 维护太贵
芝加哥的房子木有什么投资价值 |
B**********2
发帖数: 767 | 3 说的不错。
还有一个大趋势就是郊区搬到city市区的时代大潮流，不可逆。 |
n**********o
发帖数: 713 | 4 是的，越是远郊越沉默。
【在 B**********2 的大作中提到】
: 说的不错。
: 还有一个大趋势就是郊区搬到city市区的时代大潮流，不可逆。
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g******4
发帖数: 6339 | 5
http://www.chicagobusiness.com/article/20130219/OPINION/1302197
A number of long-term, structural factors have contributed to Chicago's
sluggish performance, but let me focus on just one: the declining financial
health of the city, county and state. As one well-known example of the state
's deteriorating financial health, consider Moody's recent downgrade of
Illinois' credit rating to the worst in the nation. At the root of the
financial problem lies the state's unfunded pension liabilities — by some
estimates, there is less than 40 cents on hand for every $1 of pension
liability. Consider the state's unfunded pension liability on a per-capita
basis compared to some of the nation's most-populous states:
Illinois' unfunded pension problem is more than twice as serious as
California's — another state well known for its financial difficulties.
Like business owners, many homeowners worry that these financial problems
will translate to increased taxes, or decreased services, or both. In the
long run, this may make the Chicago area a less-attractive market in which
to either remain or relocate. Metropolitan areas compete with one another
for jobs, high-income earners, prestige. This competition plays itself out
in many ways — changing home values is just one of them. These financial
difficulties developed over decades; therefore, they are not amenable to
quick fixes. While we should hope for the best, we should also recognize
that significant headwinds remain.
— Joseph L. Pagliari is a clinical professor of real estate at the
University of Chicago's Booth School of Business.
【在 h**********n 的大作中提到】
: Property tax太高 维护太贵
: 芝加哥的房子木有什么投资价值
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d*******h
发帖数: 2146 | 6 胡说
哥的房子一年已经涨价接近20%了
【在 h**********n 的大作中提到】
: Property tax太高 维护太贵
: 芝加哥的房子木有什么投资价值
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g******4
发帖数: 6339 | 7
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"Illinois Now Has the Second-Highest Property Taxes in the Nation"
Property taxes in Illinois average 2.28 percent of a home’s value,
according to the Urban Institute. In New Jersey, they’re 2.32 percent, and
in lowest-taxing Hawaii, they’re 0.27 percent. (The lowest among mainland
states is Alabama, at 0.46 percent.)
http://www.chicagomag.com/real-estate/January-2014/Illinois-Now
【在 h**********n 的大作中提到】
: Property tax太高 维护太贵
: 芝加哥的房子木有什么投资价值
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g******4
发帖数: 6339 | 8 — Joseph L. Pagliari is a clinical professor of real estate at the
University of Chicago's Booth School of Business.:
Like business owners, many homeowners worry that these financial problems
will translate to increased taxes, or decreased services, or both. In the
long run, this may make the Chicago area a less-attractive market in which
to either remain or relocate.
"Metropolitan areas compete with one another
for jobs, high-income earners, prestige. This competition plays itself out
in many ways — changing home values is just one of them. "
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Voting with Their Feet
Donald Grove, Contributing Editor, The Casey Report
Producers—or creators of new wealth—are moving to the states where they
are treated well and abandoning the states that treat them badly. The cover
of the 2014 edition of Rich States, Poor States says it all: a clean,
vibrant cityscape in Charlotte, North Carolina (ranked 6th) is juxtaposed
with a crumbling, empty, littered street in Chicago, Illinois (ranked 48th):
http://alec.org/docs/RSPS_7th_Edition.pdf
Page 18: Illinois:
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Absolute Domestic Migration
Cumulative 2003-2012
-623,467 Rank: 48 |
g******4
发帖数: 6339 | |
g******4
发帖数: 6339 | |
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h****z
发帖数: 36 | |
x*********n
发帖数: 28013 | 12 美国房产和中国房产最大的差别在于，中国房产没有propertt tax，没有liability，
如果是cash买的房，了不起亏个利息。
美国就不一样了，买了就给自己背了一个liability，有责任了，这下坏了。
所谓美国的上上下下，其实归根结底是一部分人丢了工作，急于抛售，然后你买回来，
他的loss就是你的gain。
现在的问题是job number还是不够好，chicago本地的相当多企业开始萧条。 |
m*****g
发帖数: 80 | 13 economic is developing fast? why job market is not reflecting such change?
fewer positions are open now than the same period of last year for certain
fields.
House deals will be over? Still plenty of houses for sale on the market.
Maybe sellers are not in rush to sell, buyers are more patient not to buy in
rush. |
n**y
发帖数: 488 | 14 一切投资房以最后卖出的GAIN 为衡量，其他都是扯 |
T*R
发帖数: 36302 | 15 Chicago搞个屁投资房，有能力运气好搞个foreclosure的整整卖掉赚点钱。
剩下的还是老老实实辛苦点搞个出租房赚点小钱
【在 n**y 的大作中提到】
: 一切投资房以最后卖出的GAIN 为衡量，其他都是扯
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c***m
发帖数: 2630 | 16 何以见得？
【在 B**********2 的大作中提到】
: 说的不错。
: 还有一个大趋势就是郊区搬到city市区的时代大潮流，不可逆。
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g******4
发帖数: 6339 | 17
一年过去了 ...
【在 h****z 的大作中提到】
: 我看是夏天以过,建议半年后在重读这篇帖子.
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s**********s
发帖数: 44 | 18 哈哈，的确是一年的帖子。郊区的房子我不知道，其实你去zillow看看west loop就知
道，很少房子放出来的，因为基本上放出来就给买走了。当然，我也就是个学生，不了
解学区对房价的影响。我就是说说，west loop 和 south loop那边都在涨的。只是涨
多少的问题啦。hmmm，我个人看是不看好芝加哥房价的，这个政府自己管好自己吧。如
果大家真的是现金流多，想长期投资，不如投资印第安纳州靠湖边临近芝加哥的地方。
http://www.lakecountysheriff.com/pdfs/100115150002SHERIFF_SALE_ |
