n****s
发帖数: 138 | 1 聊聊我的一年半的房地产投资（2015年 Update）
2013年到现在又过去两年了。和大家update一下现状吧。
在过去几年时间里面，我发现个人和家庭还是投资Condo和Single Family 比较好。主
要是易于管理，收租方便。下面是几个例子。
1。康州Stamford Downtown好区Condo，一室一厅，800sqft，买入价17万，出租1600。
市价20万
2。康州Stamford 好区，两室一厅，1080sqft，买入价16万，出租1850，市价 24万到
26万。（这个买的早， 是下面的第二栋，一直留着，不卖。）
3。Norwalk 好区Condo，两室一厅，850sqft，买入价13万，出租1600。市价18万。这
个收租爽。
4。Stamford 中下等区（也不错），single family， 买入价20万，月租3600，实际上
是三家庭。 （landlord不负任何费用，只需要付地税5000 到 7000元即可）。市场价
30万到35万。
5。Norwalk 好区 Townhouse， 三室一厅，1500sqft， 买入价20万，月租 2600，市价
28万。
都是从REO Bank 淘到的好货，基本上净回报率大约5% 到 15% 之间。比市场价低15%
到25% 买入的。都留着了，有人问下一阶段，都是Flipping projects。不搞Longterm
了。
下面是两年前的message。
发信人: nypass (nypass), 信区: Investment
标 题: 聊聊我的一年半的房地产投资
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jun 12 20:12:40 2013, 美东)
2011年底，开始研究。2012年中旬，开始投资。集中在康州Stamford等Fairfield
County的地区。
第一栋，是一个三家庭，现金40万买的REO， 是stamford的好区，花了5万元装修，
2012年底卖了60万，净利润11万多。三个合伙人，每人分了大约3.5万。
第二栋是一个stamford的公寓，REO，1000多尺，两室两卫，现金买价16万多，装修3千
，租金1800以上，年税4000，月管理费400元，每月净利润1000元。现在同一楼一样的
，卖价25万。
第三栋是在康州的最好的地区，学区第一，银行REO，买价40万，正在花20万以上装修
，准备卖100万。和三个合伙人，砸了60万现金。
第四栋是Norwalk的一家庭，12万买，3万装修，卖价至少22万。
第五栋是Norwalk的一家庭，现金20万以上，4万装修，卖价至少33万。
第六栋是Norwalk两家庭，现金17万，月租3000元，地税6000元而已，是好区。即可
Flipping，又可长期出租，预期年底卖价是25万以上。
第七栋也是Norwalk两家庭，出价17万，是提一个朋友买的；和第六栋差不多哦。
第八栋是Stamford的两家庭，31万买的，年税6000多，月租是4000元以上，如果
Flipping，装修3到5万，卖价应是43万以上。
第九栋是Bridgeport的三家庭，地税7000元，月租是3000元，买价是13万。现在市场价
17万到20万
第十栋是Bridgeport的三家庭，地税7000元，月租是3000元到3500，买价是11万。弄好
了以后，市场价15万到20万
第十一栋是南卡的。
这些大部分是合伙的，一部分是自己买的，包括公寓，一家庭，两家庭，三家庭等。有
Buy-and Hold 出租的，有Flipping的。除了南卡的，剩下的基本上全是现金交易，全
是REO或是Short-Sale。只有两个不是REO，但也是Estate Sale 等。不到1年半，经手
的房子都过十了。买房比买菜还多。（我竟忙房子了，至一年没有亲自买过几次菜 ：-
）。我只负责挑出好的Super Deal。 至于房子管理等，都交给团队。因为买的货色全
是好的，去年比市场价便宜15%到30%，今年房子又涨了10% 到20%，所以有足够的
Profit Margin。就像一大块蛋糕，切好几块给别人吃 （agent， property
management等），还剩一大块。辛苦是辛苦，可是不是自己去管理具体的事，而是总得
与许多人打交道。 |
p*********w
发帖数: 606 | 2 牛！
请教一下怎么知道银行有哪些房子，通过auction买么？还是通过内部拿到deal?
【在 n****s 的大作中提到】
: 聊聊我的一年半的房地产投资（2015年 Update）
: 2013年到现在又过去两年了。和大家update一下现状吧。
: 在过去几年时间里面，我发现个人和家庭还是投资Condo和Single Family 比较好。主
: 要是易于管理，收租方便。下面是几个例子。
: 1。康州Stamford Downtown好区Condo，一室一厅，800sqft，买入价17万，出租1600。
: 市价20万
: 2。康州Stamford 好区，两室一厅，1080sqft，买入价16万，出租1850，市价 24万到
: 26万。（这个买的早， 是下面的第二栋，一直留着，不卖。）
: 3。Norwalk 好区Condo，两室一厅，850sqft，买入价13万，出租1600。市价18万。这
: 个收租爽。
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n****s
发帖数: 138 | 3 内部的deal 比较多
【在 p*********w 的大作中提到】
: 牛！
: 请教一下怎么知道银行有哪些房子，通过auction买么？还是通过内部拿到deal?
|
f*******e
发帖数: 5277 | 4 租售比怎么这么高…我这现在30w左右的condo月租也就1800－2000 |
w*********7
发帖数: 1718 | 5 很赞。内部的deal是什么意思？你是银行雇员？这样你的经验不好推广啊。能具体介绍
一下怎么查reo吗？ |
f****d
发帖数: 3217 | 6 在南卡的房子能具体讲讲在哪里吗？
还有小白问一下啥叫flipping |
s***o
发帖数: 77 | 7 这个不好复制啊 内部deal我们去哪里搞啊。还有你们哪里condo咋那么便宜，租金咋那
么高？我们这里一个1000尺破condo都要三十万啊。
【在 n****s 的大作中提到】
: 聊聊我的一年半的房地产投资（2015年 Update）
: 2013年到现在又过去两年了。和大家update一下现状吧。
: 在过去几年时间里面，我发现个人和家庭还是投资Condo和Single Family 比较好。主
: 要是易于管理，收租方便。下面是几个例子。
: 1。康州Stamford Downtown好区Condo，一室一厅，800sqft，买入价17万，出租1600。
: 市价20万
: 2。康州Stamford 好区，两室一厅，1080sqft，买入价16万，出租1850，市价 24万到
: 26万。（这个买的早， 是下面的第二栋，一直留着，不卖。）
: 3。Norwalk 好区Condo，两室一厅，850sqft，买入价13万，出租1600。市价18万。这
: 个收租爽。
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p*********w
发帖数: 606 | 8 通过什么途径拿到内部deal呢？跟银行内部相关人建立联系吗？
【在 n****s 的大作中提到】
: 内部的deal 比较多
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t***y
发帖数: 385 | |
x*******3
发帖数: 395 | 10 楼主太牛了，确实是需要团队作战的，这里面水好深的呢。请问楼主是自学的吗？还是
一开始有人带着做。方便透露一下经验吗？初学者怎么开始做呢？ |
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n****s
发帖数: 138 | 11 一起回答。内部deal 就是和银行和seller agent 关系好一些。出来的deal 会找些知
道。对于价格也好掌握一些。现在最新的我买的这些区不是白菜房，也是好区。有团队
，但是还是不容易做。辛苦钱。没啥值得特别回忆的。我对于这些的激情一般般。遇到
做的好的有，更少。 |
n****s
发帖数: 138 | 12 南卡的房子收益率 ROI 去年 13%。不错。
【在 f****d 的大作中提到】
: 在南卡的房子能具体讲讲在哪里吗？
: 还有小白问一下啥叫flipping
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f****d
发帖数: 3217 | 13 在哪个城市？
【在 n****s 的大作中提到】
: 南卡的房子收益率 ROI 去年 13%。不错。
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j***1
发帖数: 158 | 14 DDD!!! good job and very nice...!!!
lol, I can also see you begin to feel the growth pains too, the truth is yes
we
landlords all have to face that at certain point.
1st stage of growth bottleneck, is when you accumulated 25-30 units in size
and all the personal savings are exhausted and maxed out on Fannie Mae
sponsored loans. so basically yes you are broke and in this stage we mainly
focus on buy-sale-flip-own, exchanging own sweats for equities. I was too
hoofing around this period for a long long long time, and actually I think
95% of small landlords will never go beyond this stage.
2nd stage, is OPM( concentrate on scale and creative financing) / OPT(build
a trust worthy team). shortly after I broke the 30 unit mark, within 4 years
my personal portfolio was over 130 units.
and then phase 3, well this is usually beyond any single one person can do,
it be pure capital plays, and if done right, 1000s units can be all within
your arm's reach.
lol, yes it can be done and 7 digit net is NOT a dream. |
w***i
发帖数: 1135 | 15 感谢大牛指点。
yes
size
mainly
【在 j***1 的大作中提到】
: DDD!!! good job and very nice...!!!
: lol, I can also see you begin to feel the growth pains too, the truth is yes
: we
: landlords all have to face that at certain point.
: 1st stage of growth bottleneck, is when you accumulated 25-30 units in size
: and all the personal savings are exhausted and maxed out on Fannie Mae
: sponsored loans. so basically yes you are broke and in this stage we mainly
: focus on buy-sale-flip-own, exchanging own sweats for equities. I was too
: hoofing around this period for a long long long time, and actually I think
: 95% of small landlords will never go beyond this stage.
|
w***t
发帖数: 8175 | |
