d*2
发帖数: 2053 | 1 【 以下文字转载自 LosAngeles 讨论区 】
发信人: Smileflower (微笑的花), 信区: LosAngeles
标 题: BSO 我的Las Vegas投资房
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 9 21:53:12 2011, 美东)
快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
Downpay 20%: $22,800
Closing Cost: $3,650
Rent Income: $1250/month
Monthly Business Expense:
Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
Property Tax：$108
Insurance:$31
HOA:$44
Home Warranty:$35 (俺一咬牙买了个贵的，不过大半年了一次都没用过）
Property Manager's commision: $100 (8%)
Net Income: $463/month
Yearly Return: $463*12/($22800+$3650)= 21% (Tax Free!!!)
事实上，俺是投资盲。买这个房子，完全是跟同事的风。买之前没作啥Research， 不
过现在看来还是挺不错的投资。整个买房租房的过程也一点都不麻烦---从下Offer到房
子租了大半年，我只开车去过Vegas一次。那些个零零碎碎地事情都是Realtor和
Property Manager搞定的。 每个月月初Cash房租支票时，俺才会想起来：哦，原来俺
还有一个房子在Vegas，哈哈。对于我一个不炒股的人，这个Return我已经很知足了！
最爽的是：俺把每个月的Cell Phone, Internet什么的全算成business expense, 刚刚
买了个LED大电视，也打算写成business Expense, 再加上房子depreciation的那一部
分，赚得那些钱基本上不用交税啦。 |
t****u
发帖数: 8614 | 2 最后一段有问题，貌似他老只有一个的话是passive的，不能这么搞法，被irs audit一
把就全完蛋了。
【在 d*2 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 LosAngeles 讨论区 】
: 发信人: Smileflower (微笑的花), 信区: LosAngeles
: 标 题: BSO 我的Las Vegas投资房
: 发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 9 21:53:12 2011, 美东)
: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
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d*******d
发帖数: 2050 | 3 Yearly Return: $463*12/($22800+$3650)= 21% (Tax Free!!!)
这个我没弄明白,怎么是tax free呢?
这个income也得缴税阿. |
p**m
发帖数: 3876 | 4 Tax evasion.
【在 d*******d 的大作中提到】
: Yearly Return: $463*12/($22800+$3650)= 21% (Tax Free!!!)
: 这个我没弄明白,怎么是tax free呢?
: 这个income也得缴税阿.
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f*****i
发帖数: 3558 | 5 是不是搞成business还要成立什么公司啥的，才能把expense抵税？
【在 t****u 的大作中提到】
: 最后一段有问题，貌似他老只有一个的话是passive的，不能这么搞法，被irs audit一
: 把就全完蛋了。
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s****s
发帖数: 2163 | 6 我的理解是如果是rent income是负的，那么passive不可以抵税。但是楼上是正的，还
是可以抵RELATED COST的。
【在 t****u 的大作中提到】
: 最后一段有问题，貌似他老只有一个的话是passive的，不能这么搞法，被irs audit一
: 把就全完蛋了。
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h*******s
发帖数: 3932 | 7 他只是抵到0，而不是抵到负值，所以还是可以这么搞的。当然depreciation后的差价
在卖房子时还要新帐老账一起算。
【在 t****u 的大作中提到】
: 最后一段有问题，貌似他老只有一个的话是passive的，不能这么搞法，被irs audit一
: 把就全完蛋了。
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h****7
发帖数: 93 | 8 Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）<<
这个还包括了本金，不能算cost吧？ |
h**********9
发帖数: 3252 | 9 本金不能算cost，LZ 头一年大约每月还 $120本金，所以他的 return 应更高。
($463+$120)*12/($22800+$3650)= 26.45% |
z*****g
发帖数: 216 | |
A*********d
发帖数: 115 | 11 这哥们买的太便宜了。LV的房子我关注过，$/sqft一般是70 到 85. 他的房子才
51. 我有点怀疑他是个房托。 |
F**e
发帖数: 593 | 12 不过他这个return是不compound的. 跟其他流动性好的投资还是不一样的。这个return
没有可比性。
【在 h**********9 的大作中提到】
: 本金不能算cost，LZ 头一年大约每月还 $120本金，所以他的 return 应更高。
: ($463+$120)*12/($22800+$3650)= 26.45%
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