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发帖数: 5548 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 00:02:06 2012, 美东) 提到:
新手买房第二篇：准备
1、我能买多少钱的房子？
Cash买房的飘过。如果打算贷款买房的话，银行要求monthly payment + property tax
+ Property Insurance <= 28% of income, all monthly debt payment <=35% of
income. 超过了这两个比例银行认为你over leveraged了，进而借口不贷款给你，或提
高利率，或要求你去买一个mortgage insurance. 很多银行的网站上有how much I
can afford calculator. 我就不提供连接了，以免有做广告的嫌疑。
2、存足足够的资金付首付和close.
如果你的首付小于房价的20%，银行会要求你去买一个mortgage insurance，还不给你
最优惠的利率，明显的discrimination! 不过这是合法的。Closing cost大概是房价的
2%。 除了银行存款以外，买房子还可以用401K或其他养老金计划，没有penalty.
3、查一下credit scores也是必要的
如果credit score低于660，最好是关掉几张信用卡，还掉一些债务。低于这个数字，
可能影响你的贷款利率。当然，如果你的credit scores非常好，seller有可能会优先
考虑你。
4、看看bank statement
银行会要求至少3个月的bank statement，变态的要求提供6个月statement. 银行看的
是能力和连续性。如果爸爸妈妈哥哥姐姐一定要赞助你买房的话，最好早点行动，以免
银行问起，解释起来费劲。
5、Pre-approved letter
因为担心buyer拿不到贷款，有些seller只给具有pre-approved letter的buyer看房子
。所以在下定决心买房子后，最好是先到银行或者mortgage broker那里去申请一份pre
-approved letter. 以免出来一个你想看的房子，对方要求pre-approved，措手不及。
开这个letter 有一点小技巧，一般人我是不告诉他的，呵呵。
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anticynicism (猫儒主义) 于 (Fri Nov 2 00:04:27 2012, 美东) 提到:
赞！
你是agent吗？
tax
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 00:05:14 2012, 美东) 提到:
谢谢！
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pipette (小昭) 于 (Fri Nov 2 01:25:26 2012, 美东) 提到:
赞！等lz继续传授经验
tax
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dfwoneth (八分之一) 于 (Fri Nov 2 10:56:07 2012, 美东) 提到:
为什么所有的agent都告诉我，只要信用分好，拿最低利率，房贷+保险+税小于税前收
入的45%就可以了。如果是28%的话，加州人民怎么买房啊。
如果打算贷款买房的话，银行要求monthly payment + property tax
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 10:57:53 2012, 美东) 提到:
谢谢支持鼓励！
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 11:27:30 2012, 美东) 提到:
我不知道加州人民是怎么买房的，一点那边的经验也没有。我去加州版问问。
我是建议我的朋友最好不要超过税前收入的28%或者总债务不要超过35%。当然如果预感
很快就要升迁加工资或是预感家庭收入会有较大提高，那就另当别论了。只能说，我太
保守了.
房贷+保险+税小于税前收入的45%，如果其他债务很小的话，还是有可能取得贷款的，
但是能不能拿最优惠的利率就不一定了。买个这样价位的房子需要很大的勇气。
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 11:44:37 2012, 美东) 提到:
好像没有加州版。不问了。
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Galloper (奔马) 于 (Fri Nov 2 12:00:57 2012, 美东) 提到:
SF or LA
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string2010 (非也非也) 于 (Fri Nov 2 13:26:18 2012, 美东) 提到:
请问如果买10年左右的旧房，空调/暖气系统，热水系统和浇水系统是不是都到时间需
要更换了啊？这方面，一般是怎么处理的？
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 16:05:29 2012, 美东) 提到:
看保养情况。保养的好的话，用15-20年也可以。具体到每个house,要看inspector怎么
说。
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string2010 (非也非也) 于 (Fri Nov 2 16:52:28 2012, 美东) 提到:
多谢
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koosunlei (bunny2) 于 (Fri Nov 2 23:09:01 2012, 美东) 提到:
你是对的。 没有28% 的说法， 就是45%。
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koosunlei (bunny2) 于 (Fri Nov 2 23:12:18 2012, 美东) 提到:
楼主， 我想你不是agent吧。 我觉得你写的里面有很多关键的东西都是不正确的。 所
以我很希望你不要听你朋友的， 或者别人说的。 你最好自己是agent。 因为你很可能
误导版上面新手哦。
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 23:32:58 2012, 美东) 提到:
那些东西不正确，请你指出来。
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koosunlei (bunny2) 于 (Fri Nov 2 23:38:40 2012, 美东) 提到:
贷款额是收入（before tax） 的45%。 不是你给的数字。 这个非常重要， 直接关系
到人家可以买多大的房子。
哥哥， 姐姐， 爸爸， 妈妈， 或者任何人给的钱， 不是一定要存3到6个月的。 因为
可以写gift。 也就是说， 他们给你gift， 银行就会承认。 当然， 你要确定他们不
在美国， 因为美国人给你gift， 他们要交税的。 收的人不用。
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hacike (Hac!ke) 于 (Fri Nov 2 23:45:27 2012, 美东) 提到:
正在看房，很有用。受教了
tax
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string2010 (非也非也) 于 (Fri Nov 2 23:48:35 2012, 美东) 提到:
继续问问题，看好2个情况差不多的房子，我们住的地方找不到老中只能找老美agent，
问题是，其中一个房子的卖方agent和我们的agent是同一个公司的，这有没有坏处？是
不是应该避免？
这2房子情况很接近，一个装修好，有pool。一个装修一般无pool便宜4万。我的想法是
2个都出一下价，谁先接受我和谁签。而我agent说，最好一个一个来。我是不是应该坚
持一下？
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SummerRose (Rose) 于 (Fri Nov 2 23:52:42 2012, 美东) 提到:
你说的是哪个州的情况？在德州休斯敦假设年收入10万(before tax)，按45%来算，你
可以买
一个60万的房子(mortgage 2089*12+property tax 600,000*.03 + Insurance 3000=
46068), mortgage 按3.25% 30年估计。你去版上问问，年收入10万(before tax)有多
少是买60万的房子的。
难道早点把钱转过来，做好准备不是更好吗？银行左一个电话，右一个电话，文你这，
问你那的，烦不烦？！
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 00:18:53 2012, 美东) 提到:
第一个问题是dual agent。关于dual agent，你可以google一下。我觉得问题不大，但
是你要有自己的主意。
你可以两个一起来，但是要在两个合同里面写清楚option period。这样你可以相机放
弃一个。
我会这么做，确定最想买的房子是哪一个，然后以低于自己的心理价位下offer。卖方
要么断然拒绝你，要么会拖几天。如果是卖方拖，你让你的agent去施压，说如果在某
个时点不回复的话，我们就会对另一个房子下offer.当然这么做的话，可能抢不到房子
。但是我看最近好像市场有点疲软的迹象。
关于pool,一个做了30多年的realtor是这么跟我说的，pool是个人偏好，也许卖方花了
3万，但是最多按打对折来处理。
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cybermilu (欲望乡村) 于 (Sat Nov 3 01:30:07 2012, 美东) 提到:
没明白那个28%和35%的区别。
1.你说的是税前income？
2. monthly payment + property tax + Property Insurance 和 all monthly debt
payment 什么区别？
tax
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string2010 (非也非也) 于 (Sat Nov 3 01:35:19 2012, 美东) 提到:
非常感谢，就按你说的来...可惜卤煮没在达拉斯啊...要不哥多省事啊...
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sleepingcat1 (sleepingcat1) 于 (Sat Nov 3 02:17:15 2012, 美东) 提到:
新手买房第一篇链接在哪里？？？
还有新手也有可能买二手房，这个也应该介绍下和买新房相比的差别
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koosunlei (bunny2) 于 (Sat Nov 3 03:34:21 2012, 美东) 提到:
事实上， 我家收入9。8万的时候， 确实买了我们第一个房子， 59万。 down20% 整。
我在加州。
理论上确实是这么做的。 你可以随便找个贷款的问一下。
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Pochi (bug) 于 (Sat Nov 3 10:35:12 2012, 美东) 提到:
Answer to cybermilu
For house is: principal + interest rate payment + property tax+ insurance.
Other monthly debt: any other payment you have to pay, such as car loan,
boat loan...
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dfwoneth (八分之一) 于 (Sat Nov 3 11:01:05 2012, 美东) 提到:
楼主，看来作为agent，你确实没有怎么接触过贷款。你的28%可以说是很安全的建议，
但是你注明是"银行要求"，就很误导人了。
银行要求monthly payment + property tax
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beattie (永恒的猪肉卷) 于 (Sat Nov 3 11:30:29 2012, 美东) 提到:
税前税后的区别？
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dfwoneth (八分之一) 于 (Sat Nov 3 11:44:53 2012, 美东) 提到:
楼主说的是税前。一般都是以税前收入来计算。
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 23:40:50 2012, 美东) 提到:
1、说的是税前。
2、all monthly debt payment包括将来的mortgage monthly payment, property tax,
property insurance, 还包括其他债务，如汽车贷款，助学贷款，信用卡透支，等等。
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 23:42:43 2012, 美东) 提到:
http://www.mitbbs.com/article_t0/Texas/31709563.html
我会在以后提到。谢谢支持和鼓励！
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 23:45:11 2012, 美东) 提到:
能谈谈9.8万收入买59万房子的感想吗？你们以后的家庭收入提高了吗？
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 23:45:44 2012, 美东) 提到:
Thanks.
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 23:52:32 2012, 美东) 提到:
如果你觉得我误导人了，fine, i don't mind.
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SummerRose (Rose) 于 (Sat Nov 3 23:53:07 2012, 美东) 提到:
我说的是税前。
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koosunlei (bunny2) 于 (Sun Nov 4 01:43:08 2012, 美东) 提到:
不用管以后是否提高， 只要是符合税前45% 的， 我就可以贷款。 除非信用不好， 否
则我就是可以贷到。 至于说是不是我们过的很辛苦之类的， 那是另外一个话题。 现
在的重点是， 贷款额度是不是税前45%。 答案是： 正确。 银行要求收入税前45%。
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string2010 (非也非也) 于 (Sun Nov 4 01:12:01 2012, 美东) 提到:
年轻人，你要理解这个世界还是有很多很保守的烙中的...
比如哥...可以贷款，但是不贷。车款可以0首付。不，就50%... = =
按45%贷款赶脚作为外国人，难度挺大，利息应该超过老美很多...
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Guaguatengte (瓜瓜藤藤) 于 (Sun Nov 4 01:19:26 2012, 美东) 提到:
偶们买车，0首付0利率6年，一分钱不花开走了。。。。。。why not啊～
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koosunlei (bunny2) 于 (Sun Nov 4 02:37:54 2012, 美东) 提到:
大哥， 你这个楼整歪了。 咱们讨论的是银行的规定。 楼主说是28%。 我说不对， 银
行规定是45%。 所以， 你的论点不成立。 因为现在的论点是：银行的规定是45% 还是
28%？ 这个差别很大的。 至于你敢不敢， 那是另外一个问题。
我买车子， 从来不敢贷款。 都是100% cash。 我和我老公的车子， 也换过几次了，
但是都是100% cash。 我们比你的50% 还胆子小。 但是。 我们贷款买房子， 都是撑
足。 我能多贷就多贷。 能贷多少， 我就贷多少。
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string2010 (非也非也) 于 (Sun Nov 4 10:53:51 2012, 美东) 提到:
老年中国人的奇怪思维你们不懂 = =
这是传说中的代沟...
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string2010 (非也非也) 于 (Sun Nov 4 11:14:26 2012, 美东) 提到:
歪的很一般，见笑了。
为啥车要全款啊？哥觉得你是这方面的专家的话，不妨放开了给大家讲讲为什么要这么
做。
没人能保证自己不犯错，卤煮能出来给哥这种小白讲讲这些基本知识已经相当不错了。
你觉得不对，就给卤煮补充一下呗。
，
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ffgc (■缙云山■) 于 (Sun Nov 4 14:32:58 2012, 美东) 提到:
太感谢啦，正准备买房，完全菜鸟，等着续集！！
tax
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koosunlei (bunny2) 于 (Sun Nov 4 18:23:24 2012, 美东) 提到:
把贷款额度省下来给买房子用。
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clearlake101 (家住小粉桥) 于 (Sun Nov 4 19:03:55 2012, 美东) 提到:
LZ看来也是新手Agent，老到的Agent谁还会上这来上贴子？
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cococa (coco) 于 (Sun Nov 4 19:18:00 2012, 美东) 提到:
加州的怎么跑到这里来鸟？看来加州和其他州的很关心俺们州啊。
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string2010 (非也非也) 于 (Sun Nov 4 23:31:43 2012, 美东) 提到:
久仰久仰，原来你是加州的啊。
我说你怎么10万收入买60万的房子啊....在我们乡下，60万的房子都是去南湖和高富帅
住一起的...
不过真心觉得税前45%夸张...一个月5000多点拿到手，就要付个3000走，剩下2000多点
.水电煤保守得500.吃喝1000.油钱300，电话TV宽带200多。还有好多花钱的地方吧？
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koosunlei (bunny2) 于 (Mon Nov 5 13:58:47 2012, 美东) 提到:
水电煤不用500 的。 水， 连每天浇院子， 一个月50上下。 冬天还就30多。 煤， 一
个月30上下。 电更加少。 如果是夏天开空调， 还有edison 给的promotion， 送200
元。 所以夏天一般是0元到10元， 冬天一般是30元上下。 如果冬天还开暖气， 那就
煤气多一点点， 也就50元。
当然， 我在南加州， 你知道的， 每天都大太阳， 今天还热到100度。 我估计报100
度， 不止100度， 我都不愿意在外面走。 所以， 水， 电， 煤在这样的气候下， 真
的没有多少的。 一个月我是连垃圾费在里面200元。 油有300. 吃喝不止1000. 因为
我们喜欢在外面吃。 然后电话， TV',宽带， 我们也真的很少钱。 不到100， 全部搞
定。
然后到手不止5000. 有差不多6000. 所以3000元每一个月开销， 足够。
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koosunlei (bunny2) 于 (Mon Nov 5 14:01:10 2012, 美东) 提到:
忘记说了， 很多人会出租一个楼下的房间。 因为一般60万的房子都有个至少4个房间
。 那一个月怎么都有个500 现金。 当然， 我们没有这么做， 因为足够用了。
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string2010 (非也非也) 于 (Mon Nov 5 16:28:24 2012, 美东) 提到:
啊，怎么能这么便宜哪 = =
我现在住朋友房子，夏天空调一个月电费300多...水100多...还是一周浇4天 = =.煤
气夏天就是洗澡烧，没多少。冬天还没经历过，估计煤气会多，电费会少。不过估计平
均下来要300
吃喝我们是比较省.1000左右
每周和朋友聚餐1-2次 差不多200-300
电话TV和宽带大概85.2个手机130.
车房险现在比较少，如果将来2台车加房子，估计最少200+
房产税现在我们出价的这个，一个月750.
还有HOA，60+。
一月请老莫剪草100.Pest control 50。
目前出价的这个带个小Pool，如果成功还要加上Pool的保养维护150+
什么日用品，化妆品，衣服之类还没算...贷45我们家是铁定破产啊 = =
200
100 |
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