c**********e
发帖数: 1184 | 1 不是，如果观察amortization table，ARM的利率低，其一开始固定期间的还款周期里
本金所占的比例反而会高一些。只不过是如果变成浮动以后，利率和利息要重调。
PS： 所有的贷款都是一开始利息所占还款额的比例高，之后越还越低。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 4 提前还款的效果有三个：
（1）加速还本金的速度，也就是提前还款之后每个月的payment不变，但是本金和利息
所还的比例变了，本金变多，利息变少。
（2）整个贷款所付利息变少，因为额外的还款直接付的本金。
（3）贷款提前还清。
注意：提前还款不会导致整个贷款重新amortize，每个月的最低还款额还是维持不变。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 7 1.提前还贷：
没有多大讲究，最终还是看自己手头的现金是否足够，以及生活压力大小。一般来说提
前还贷没有金额上的限制，一次性全部还清也可。超出每个月最低payment的部分直接
进入本金。效果有如下三个：
（1）贷款所交总利息减少。
（2）贷款期限变短（提前还完）
（3）提前还贷后，从下个月开始，贷款的最低payment里面所还本金和利息的比例改变
，本金比例变高，利息比例变低。注意，必须还的最低的payment数额不会改变（也就
是不会重新按新本金amortize每个月payment）。
2.Refinance时机：
Refinance（重新贷款）是指找一个新的银行贷出钱来把现有银行的贷款余额付清。新
银行的利率会比现在银行的利率低。现在的broker都做no cost refinance，所以不需
要再额外交一笔钱。只要关注一下市场利率，觉得现在的利率比买房时候的利率低了一
些就可以开始做了。当然，有的人的贷款金额比较小，即使做refinance每个月payment
也就省个大概10块钱，那么他也就可能嫌麻烦不做了。总之，no cost refinance的效
果就是单纯降低利率，... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 8 如果是完全没有费用的重新贷款，就是我们华人常做的Lender/Broker 付所有Closing
costs的贷款，只要利率降低，都是省钱的，您的费用就是您做贷款准备材料等花费的
时间，当然一般情况下我们建议至少利率低0.25%再做。 举个例子给您说明：
假设初始贷款额40万，利率是30年固定4.5%，如果您已经付了7年， 那现在的贷款余额
是$348,105.14， 每个月的Payment是$2,026.74，而且剩下的23年您还要每个月付$2,
026.74。 这个用Mortgage和Amortization Calculator很容易算出来。
假设现在把$348,105.14 Refinance成利率是4.25%的30年固定。还是用Mortgage
Calculator我们可以算出如果30年付清， 每个月的payment是$1,712.47。这样比较不
直观， 假设您还想23年付清， 每个月需要付多少呢？这个数字是$1,978.61。也就是
说您只要在每个月的payment里多加（$1,978.61-$1,712.47）的extra payment， 就能
和以前一样23年付清。... 阅读全帖 |
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d****n
发帖数: 12461 | 9 这就是amortization啊，固定每月还款额。
fee |
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o*****p
发帖数: 5952 | 10 正解。
ARM 是30年amortization, 前n年固定，后30-n 浮动。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 11 ARM 是30年的amortization, 前n年固定，后30-n 年 毎年浮动。
最省利息是10年固定，但月供额大。
希望专业解释，对你有帮助。 |
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R**********1
发帖数: 236 | 12 一般来说，月初比月中或者月末close要好一点点，占那么一点便宜。因为月初close（
一般是7号以前）有一个option是可以要求银行把1-6号（比如8月7号close）的利息退
给你，然后first payment date是9月1号，来付整个8月1号到8月31号的本金和利息（
利息是后付，不像房租是先付）。假设是30年贷款，不做refinance不做prepay不做任
何事正常还款，那么整个贷款付清是2044年9月1日。那么如果是月中close比如说是8月
17号，那么银行会先收15天的pre-paid interest（纯interest，因为从close那天就开
始计利息了），first payment date会是10月1日，来付整个9月1日到9月30日的本金和
利息。同理，那么30年贷款到2044年10月1日付清最后一个payment。所以说，两种方法
的差别就是15+6等于21天的利息（一个退你6天，一个收你15天），原因就是银行为怕
麻烦统一把payment amortization date定为每个月的一号，而使得你错开了一个月的
first payment dat... 阅读全帖 |
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h*******a
发帖数: 236 | 13 Jumbo, 7/1, 30-year amortization, 3.25% |
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h********o
发帖数: 3320 | 14 差别这么多，一般都值得。网上下载一个mortgage amortization spreadsheet，自己
一算就知道划算不划算。 |
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j***y
发帖数: 2074 | 15 多谢回信！就是我在lowes买的冰箱算expense，从builder买的washer，dryer在
sales price里面不算expense.
还有amortization就不管了, 那些HUD里的origination
charge，appraisal fee, title charges, government recording and transfer tax,
survey fee就通通不算了!
depreciation 就靠软件了！taxact给的多就用它！ |
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o*****p
发帖数: 5952 | 16 这是7/1 ARM.
30年的amortization, 前7年利率固定，以后利率毎年浮动。
我们做贷款每半年可以refinance—次。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 18 一、如果你这万把块闲钱在别处的投资回报率低于贷款的利息，则将其用来还贷款本金
较划算；
二、具体操作方法，在你下次付贷款月供时，直接写张大支票，在memo处注明多余的钱
直接抵付本金即可（Lender的系统也会自动将多余的钱冲抵本金的）；
三、http://www.hsh.com/calc-amort.html，点击展开“Show Optional Information (do not use commas)”，填入“One-Time Prepayment Amount.”，然后点击Calculate即可。 |
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h********o
发帖数: 3320 | 19 google loan amortization schedule spreadsheet.
下载一个就可以算了。比网上填表在线算的好，主要是灵活性很高。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 20 这个不用担心，一切都是因为first payment date不同而产生的这个差异。一般来说，
7号以前close的贷款有一个option是可以要求银行把1-6号（比如8月7号close）的利息
退给你，然后first payment date是9月1号，来付整个8月1号到8月31号的本金和利息
（利息是后付，不像房租是先付）。而如果假设是月中close比如说是8月17号，那么银
行会先收15天的pre-paid interest（纯interest，因为从close那天就开始计利息了）
，first payment date会是10月1日，来付整个9月1日到9月30日的本金和利息。所以说
，两种方法的差别就是15+6等于21天的利息（一个退你6天，一个收你15天），原因就
是银行为怕麻烦统一把payment amortization date定为每个月的一号，而使得你错开
了一个月的first payment date造成的，并不是你的agent在play什么tricks。
month |
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o*****p
发帖数: 5952 | 21 30年 amortization program, including 30 year fixed or ARM, 需要中间分数>=
740, 头款>=25%.
15年贷款无此限制。
每个银行稍有差别。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 22 几万块钱的贷款的话， 如果用朋友的钱而不是找Lender， 我觉得费用上应该能省
Underwriting Fee + Appraisal Fee, 加上别的小项目应该能省$1,500左右。
用银行的钱是一切按照协议来，用朋友的钱建议也提前把情况考虑周全清楚， 明白双
方的expectation， 避免以后产生矛盾。 能想到的要注意的地方有：
1. 和贷款银行一样准备一个Note， 把还款条例等列清楚。
2. 如果您要提前还一部分本金，怎么重新计算amortization？贷款银行都是有专门的
servicing 软件的。
当然如果朋友很近，又都比较不计较， 就很好处理，如果反之，还是稍微慎重一些。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 23 具体总共付多少利息要看您是怎么还款的， 因为每一次多还本金都会造成重新
Amortize（还款中本金和利息的重新分配）， 下面举例列几种还款方式下的情况：
第一种情况： 前7年按照7年ARM的还款额还款， 到第七年结束的时候一次还清剩余的
Balance。这种情况下每个月的P&I payment是$1,503.13。第七年底需要还的balance：
$288,263.77。这7年还的利息总和：$74,526.46。
第二种情况： 前7年中每个月提高付款额，从来达到正好7年结束的时候付清所有贷款
的效果。 这种情况下每个月的P&I payment需要$4,550.22。第七年底需要还的balance
= 0。这7年还的利息总和：$42,218.12。
第三种情况：第一年按照7年ARM要求的$1,503.13的monthly P&I 还款， 第一年年底一
次性还款$100,000, 然后剩下的贷款额在6年内付清。
第一年还的利息是： $11,372.53。
第二到第七年的利息是：$24,748.84。
利息总和为：$36,121.37
结论就是越早还入越多的本金， 总共还的利息就越少。 希... 阅读全帖 |
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j***1
发帖数: 158 | 24 if you plan to stay in the house 5 years or more, buy it and don't sweat
whether you can afford it or not.
if you in midwest, there still some mortgage assistance programs available,
such as farmer's home thru HUD (it doesn't mean you need be a farmer but its
a program you need sit thru a 30 hour class but only need 3% down on a
brand new house).
I got married and bought my first house soon after I got out college in 1993
and not even a real job, 121k 1500 sq ft with builder financing, amortized... 阅读全帖 |
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w*****m
发帖数: 20421 | 25 你也是赶巧了，每年你不交PROPERTY TAX啊？农村房子价格不涨
只要卖就赔钱的。我一个同学农村买了房子15万，住了三年被LAYOFF
保不住身份只好回国了，最后10万卖了，赔了DOWNPAY不说，还要
搭上各种COMMISSION和费用，往往是经济不好，大家失业，必须
卖房，坏事总是赶到一块的。
,
its
1993
amortized |
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o*****p
发帖数: 5952 | 26 30年固定利率贷款每个月的月供是固定的，不会随市场利率起伏而波动，从而使贷款人
可以规避风险所带来的不确定性。
月供由本金和利息两部分组成。虽然月供是—个固定的常数，但是本金和利息的比例—
直在变动中。—般说来，随着时间的流逝，本金的比例越来越高，而利息的比例越来越
低。
每月利息计算公式 = (新的贷款额x利率)/12
monthly_interest_payment = (updated_loan_amount x interest_rate)/12
每月本金计算公式 = 固定月供 - 利息
monthly_principle_payment = fixed_monthly_mortgage_payment - monthly_
interest_
payment
请注意 新的贷款额是—个变量， 即使不多付本金，每月也在下降通道中。
若在贷款期内，多付本金，新的贷款额会減少的更快。按照计算公式，每月利息比额会
比原来 amortization table (摊销表)少，自然 本金额比摊销表多，因为月供是固定
的, 以而使贷款比预计的提前
付完。
特别提醒 多付本金肯定是总利息付出减... 阅读全帖 |
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r******o
发帖数: 1530 | 27 尽瞎扯，太tmd的误人子弟了，你知不知道神马叫re-amortize
[在 csg2014 (circlesquare) 的大作中提到：]
：
：
：........... |
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r******o
发帖数: 1530 | 28 不是，不要听丫的鬼扯，你去跟银行打电话，说你要提前付20万，让它剩下的
principal re amortize，它会收一个一次性的fee，大概几百块的样子。然后你下一个
payment就是原来一半。
[在 wl123 (wl123) 的大作中提到：]
：就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
：，还是让你付$1686? 请确认一下。
：........... |
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r******o
发帖数: 1530 | 29 then you are talking about refinance, not re-amortize! |
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s*********3
发帖数: 2890 | 30 一般来说，车贷的 amortization 时间比较短，譬如说5年，所以2万块，五年利率0.99
%的贷款，月供也要几百块钱，按现在的利息，可能会降低你10几万的房贷额度。当然
，你收入足够高就无所谓。另外，半年前刚做的车贷，可能已经把你的FICO拉下一些。
所以，比较好的策略是先买房，有了房贷后，你的车贷利息可能反而低。
当然， 0.99大概已经是最低利息了吧。 |
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k***a
发帖数: 1199 | 31 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: komma (komma), 信区: SanFrancisco
标 题: mortgage提前部分付款
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 3 14:59:52 2016, 美东)
需要做re-amortization吗,还是按原来的monthly payment?
银行默认按照原来的monthly payment,不过总共付款期限减少了,这里有啥猫腻吗? |
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发帖数: 1 | 32 不会做re-amortization. 提前还款有三个效果：
1. 还款期限变短
2. 还款总利息变少
3. 下个月开始payment中利息和本金的比例变低，利息变少，本金变多，最低payment
不变。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 33 30年固定利率贷款每个月的月供是固定的，不会随市场利率起伏而波动，从而使贷款人
可以规避风险所带来的不确定性。
月供由本金和利息两部分组成。虽然月供是—个固定的常数，但是本金和利息的比例—
直在变动中。—般说来，随着时间的流逝，本金的比例越来越高，而利息的比例越来越
低。
每月利息计算公式 = (新的贷款额x利率)/12
monthly_interest_payment = (updated_loan_amount x interest_rate)/12
每月本金计算公式 = 固定月供 - 利息
monthly_principle_payment = fixed_monthly_mortgage_payment - monthly_
interest_payment
请注意新的贷款额是—个变量，即使不多付本金，每月也在下降通道中。
若在贷款期内，多付本金，新的贷款额会減少的更快。按照计算公式，每月利息比额会
比原来 amortization table (摊销表)少，自然本金额比摊销表多，因为月供是固定
的, 以而使贷款比预计的提前付完。
作为贷款人，你要争取多付本金，少付利息，从而减... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 34 7/1 ARM 是30 年 amortization, 前7年固定，后面浮动。
30年固定，利率升高点，也许可以帮你cover closing cost. ARM也可以，但要升得更
多。
, |
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o*****p
发帖数: 5952 | 35 5 ARM 是30年的 amortization. 利率较低。或选择10年固定。 |
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N*******M
发帖数: 3963 | 36 Amortization is the paying off of debt with a fixed repayment schedule in
regular installments over a period of time for example with a mortgage or a
car loan.
每月还贷额是固定的，分180个月（15年贷款）还，每月还贷额中的本金和利息会有变
动，从一开始的本金少利息多到后来的本金多利息少。 |
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w*******g
发帖数: 9932 | 37 是啊。你公司的办公楼也是depreciate 不过可能要叫amortization才妥当。
depreciation好像是专指出租的地产 |
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a****l
发帖数: 8211 | 39 准确的说，这不是利滚利。利滚利的意思是利息算入本金再算利息。除非你当月没有还
规定的数值，当月的利息不会计入下一个月的利息计算，所以没有利滚利。利滚利就是
negative amortization,一般贷款条约都明确写清楚这是不包括的（黑体大字写文件开
头），因为这都是针对穷人的掠夺性贷款条约，以前的社会中这种东西居然能够那么普
遍也是奇葩了，怪不得那个社会维持不下去。
贷款的每一块钱本金，一天没还，算一天的利息，每月的利息必须下月还清。就是简单
的单利。
1600
49 |
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s********d
发帖数: 2216 | 40 bank rate 的 calculator，
可以根据贷款额，利率和年数算出月供。
然后选 show/ amortization table, 就能看出每个月月供中利息和 principle 占的比
例，还有剩余的 principle。 |
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s*******a
发帖数: 230 | 41 手里有一个信用卡贷款和一个房贷，有一点积蓄打算用来还其中一个（穷人一个），算
了半天算晕了，不知道还哪个更划算，请大牛们帮忙。
A：信用卡贷款利率2.99%，balance as of today $11000，现在每月设定minimum
payment.
B: 30年房贷还剩29年，利率4.75%，balance as of today $150000，每月也是设定
minimum payment
现在手上有闲钱正好$11000。
如果还B，用银行的amortization calculator 算可以省$25000的利息，缩短term 3年9
个月，但是搞不清这个节省下来的钱是节省在今天，还是节省在25年后(每月的minimun payment并没有因为提前还款而改变）。如果节省在今
后考虑通货膨胀，今天值多少钱？
如果全部还清A，没有calculator帮忙，自己估算，每年节省$400利息，总共节省多少
也不清楚，更不知道自己算的对不对。
真的是菜鸟，请大家帮忙算算。 |
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s*******a
发帖数: 230 | 42 我这个利息会降低，amortization calculator显示的固定每月minimun payment里面分
配给本金的增加，分配给利息的减少。 |
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c**2
发帖数: 8496 | 43 go to any website that offer amortization chart/calculator, and you can see
how your principal/interest amount change in various combination of factors. |
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a****u
发帖数: 33 | 44 最近credit card deal一个接一个，看到跳的同学很多，这里想提个醒
大神可ignore..
用开卡奖励的点数来换张机票，偶尔玩玩当然不错，不过个人觉得点数换机票对大多数
人来说不是条长久之路：
1，首先不推荐credit card churning，而且有些卡(比如amex系)的sign-up benefit都
注明是once in the lifetime
2, 拿完sign-on bonus之后呢？拿最常用的回国机票来说，经济舱按70k的点数
，即便按2 points/$的效率来积累点数(实际amortized后会更低），也需要开销$35K，
你一年能开销几个$35K? 可别跟我提manufactured spending
3，就算你吭哧吭哧积累到了70k，一查机票你傻眼了，咋一个往返问我要160k点呢？对
，你听到的70k级别的都是淡季saver级别票，旺季票价涨，积分要求也涨，还涨的更凶。
4，好吧，就算你规划得早，也运气好（其实是投入时间多）查到了便宜的积分票，算
算实际的value per point，其实跟同level的cashback卡差不多，别... 阅读全帖 |
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L**i
发帖数: 22365 | 45 2, 拿完sign-on bonus之后呢？拿最常用的回国机票来说，经济舱按70k的点数
，即便按2 points/$的效率来积累点数(实际amortized后会更低），也需要开销$35K，
你一年能开销几个$35K? 可别跟我提manufactured spending
呵呵…… |
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n*******y
发帖数: 3337 | 46 如何赚钱? 费用很高啊.
Page 7
Estimated Pre-Chartering (Start-Up) Costs
Scenario A
Scenario B
Pre-Chartering Consultant/Organizer Fees
35,000
60,000
Electronic Data Processing
Computer Hardware
2,800
7,500
Second Modem for Drafts, ATMs & ACHs
0
250
General Ledger/Share and Loan Accounting Software
4,000
8,045
Computer Installation & Training
1,485
1,485
Check Writing Software (Laser)
500
500
Report Writing Software
Bank Reconciliation Software
0
0
350
220
Loan Delinquency Notice ... 阅读全帖 |
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s*******a
发帖数: 230 | 48 【 以下文字转载自 Money 讨论区 】
发信人: sunskysea (sunskysea), 信区: Money
标 题: 请教：两个贷款应该先还哪个
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jun 2 13:32:24 2011, 美东)
手里有一个信用卡贷款和一个房贷，有一点积蓄打算用来还其中一个（穷人一个），算
了半天算晕了，不知道还哪个更划算，请大牛们帮忙。
A：信用卡贷款利率2.99%，balance as of today $11000，现在每月设定minimum
payment.
B: 30年房贷还剩29年，利率4.75%，balance as of today $150000，每月也是设定
minimum payment
现在手上有闲钱正好$11000。
如果还B，用银行的amortization calculator 算可以省$25000的利息，缩短term 3年9
个月，但是搞不清这个节省下来的钱是节省在今天，还是节省在25年后(每月的minimun payment并没有因为提前还款而改变）。如果节省在今
后考虑通货膨胀，今天值多少钱？
如果全部还清A，没... 阅读全帖 |
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u***************r
发帖数: 11227 | 49 发信人： upupfly(高飞), 信区： StartUp
标题： 做实业的人开贴聊税法
发信站： BBS未名空间站(Tue Sep 26 11:45:38 2017,GMT)
很多人都说，华人不喜欢帮同胞，不喜欢分享自己知道的东西。其实很多人像我一样，
愿意分享，但是不喜欢吵架。我希望开个有质量的帖子，抛砖引玉，和大家交换创业心
得。我会从税法开始，讲到创业筹资，商业贷款。特此申明，这马甲是歪哥借的，目的
是为了避免不必要的人身攻击，华人最近的风气有些可怕。
开此帖只有两个要求：1）请不要在这个帖子吵架，聊税法就会聊到政治，因为美国税
法其实政治性很强，不希望两派来吵架，打击我分享的热情。2）请不要转载。
税法中心概念。
tax evasion vs tax avoidance
Tax avoidance 就是以合法避税为目的的行为，而tax evasion是非法逃税，a felony
as defined in 26 U.S. Code $7201.
tax evasion, 后果是坐牢，巨额罚金，甚至没收财产，一辈子白白给政府打工。而由
于tax avoidance犯错少交税，后... 阅读全帖 |
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p*****o
发帖数: 288 | 50 From my understanding, prior to 12/31/09, both hardware and
software revenue had been deferred and amortized over 2 years.
Starting 1/1/10, hardware revenue is to be recognized immediately upon
delivery of products, and software revenue is still deferred.
As such, in the q1'10 revenue guidance, included is the part of the
accelerated recognition of previously deferred hardware revenue.
in terms of amount, it should be a fraction of $500MM. |
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