w****a
发帖数: 6326 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
nevercgu (never) 于 (Mon Jul 30 20:22:18 2012, 美东) 提到:
贷款前几天在没有appraisal的前提下，银行就conditionally approve了，列出的
conditions无非是title，hazard insurance，丝毫没提appraisal。
今天下午收到loan agent 传过来的appraisal, 发现比我的买价少了一万五，可是3个
小时后，也就是刚才，agent又给我电话，说lender 银行不接受这个appraisal的报价
，银行认为报价太高，银行的估价还要低，大概要比我们的买价低五万！
我现在非常迷茫，觉得这个loan agent 不太靠谱，于是我发信问她，难道appraisal不
是银行order的吗？如果是，银行怎么可以拒绝自己order的报价呢？agent 还没回复。
我有几个问题急切需要大家帮助，必有一包子：
1， appraisal 是不是只有lender，也就是银行自己才可以order，还是贷款公司（... 阅读全帖 |
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c******a
发帖数: 10623 | 2 【 以下文字转载自 Dreamer 讨论区 】
发信人: Dreamer (不要问我从哪里来), 信区: Dreamer
标 题: 买房问题, appraisal中房屋面积错误
关键字: 买房,appraisal
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jul 27 23:27:44 2011, 美东)
麻烦热心人士帮忙转到相关版面~~~~
准备买房中遇到了一个问题, 因为是初次买房经验不足实在不知道现在该怎么办. 希望
万能的买买提上的朋友们可以帮忙参谋参谋答疑解惑一下.
最初看房子的时候就发现这个房子在Realtor还有Zillow上面的信息跟实际情况不符.
房间被多写了一个, 面积比实际大了20%. 看房的时候问Agent, Agent说这可能是因为
public record错了, 连带使得一系列卖房信息的网站上面的listing都是错的. 他口头
表示会做出修改, 我们因为觉得list price也不算太离谱, 就未往深究.
我们的确对房子很喜欢, 比较了附近相同户型近一年的交易情况, 最后报出了一个比我
们心里预期略高的出价. 由于当时有几个offer在compete, ... 阅读全帖 |
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z****a
发帖数: 143 | 3 贷款又出了新问题，银行给的appraisal的结果比房价低了24000，和卖家谈过了，变态
卖家一毛钱也不降。很不爽，因为我们的出价确实比比较合理的价钱高了 5000到10000
吧，但是市场很热，市场存货太少，房价看涨，加上房子比较喜欢，所以当时一咬牙就
从了。银行的appraisal确实比我们想象的低太多，因为这个房子model一模一样的近三
年历史最低价也比它的appraisal value 高4000，而且location差很多。这个房子贵在
location好，离小区风景区很近，可是appraisal的人似乎完全不考虑。
现在的几个option，请大家给出出主意：
1.已经让银行1去dispute appraisal了，但是据他们的人说，改动的希望有，但是完全
没把握。已经付了appraisal的500块，如果不和他们做Loan，就打水漂了。 Loan的
term是3.875%，免appraisal和loan origination fee。如果银行1能把appraisal的价
钱上去个10000，我们就可以买的起了。
2.Agent给介绍了一个另一个银行2的loan off... 阅读全帖 |
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w******t
发帖数: 16937 | 4 哎，如果我没记错的话，你这个appraisal是卖方自己找的公司做的吧。
你要明白的是，appraiser只是做给他钱的老板认可的评估。
如果是银行发出的request，appraiser一定会严格按照标准进行评估，因为出了问题，
他的饭碗就砸了。
如果是某个个人发出的request，appraiser一定会按照这个出钱出钱出钱的老大的满意
价去进行评估。即便有其他任何人认为appraiser的标准有问题，也不妨碍他的饭碗，
也不会有任何银行会因为这个appraiser做了其他个人认为不准确有故意隐瞒事实的
appraisal而砸他饭碗。
appraiser只是做给他钱的老板认可的评估。
如果你现在找一个appraiser做一个评估，也可以得到你希望的估价数字，但这个估价
也一定是不会被卖方所接受和认可的。
我以上说的都是告诉你什么是appraisal和appraiser对谁负责和他的风险。
至于你这个买房的case的讨价还价，完全是看你们自己。
上次提醒你关于你已有房产并手上现金充足这件事，是为了告诉你，作为买方，你本来
是有很好的这两大砝码的，你并不需要完全受制于卖方。并不是劝你就... 阅读全帖 |
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r**********9
发帖数: 894 | 5 Did anyone have experience with appraisal dispute?
The seller has reduced the sale price by about 20k and we all signed an
addendum to the contract. However, the appraisal report still shows the
old
and higher sale price. (does the appraiser usually target the sale price
for
the appraisal value?)
In addition, 2 of the 3 comparable houses are located 2 or 3 miles away.
We
can find houses within 1 mile with much lower sale price.
Can we dispute with the appraisal report? Should we send the dispute... 阅读全帖 |
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r******d
发帖数: 1879 | 6 Lener will have designated appraisal company to do the appraisal for you,
and usually the appraisal value for new purchase is same as your purchase
price.
But it doesn't mean the lender will take appraisal report regardless. That
is why lender has their own appraisal review. Lender can reject the
appraisal if it is too low or too high or they feel it is not reasonable due
to the comps that appraiser choose.
I dont think it is your loan agent's falut. YEs, if you switch the different
agent, you w... 阅读全帖 |
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s*******g
发帖数: 88 | 7 Appraisal出来面积比listing/county record少了200多sq ft, 但是appraisal value
比sale price多了8千，所以没法让卖家降价。问题是这个appraisal 很离谱，其中一
个做为comparable sale的房子虽然价格高，但是有2万的seller's subsidy，
appraisal 不考虑seller's subsidy，这很不公平。而且这个做为comparable sale的
房子明明有一个很好的deck, appraiser非按没有算。
基于这些原因，我想申请做appraisal value adjustment， agent说做了也不会对估价
产生太大影响， loan agent说做appraisal value adjustment会花时间，就没法按时
close了，我想问问大家有做appraisal value adjustment成功的吗？
一共5个comparable sale，3个是已经sold, 还有两个还只是listing, 算appraisal
value时几个 adjusted sale pri... 阅读全帖 |
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q********a
发帖数: 438 | 8 Appraisal 是对目前市场价格的参照，书面上说就是Appraiser的 opinion， seller
出价后，buyer接受，这就基本反映了当前的市场价格，同时，Appraiser 是应Lender
的要求进行Appraisal 的， 这也反映的一个潜在的雇佣关系，但是Appraiser的评估过
程是具有独立性的，lender 不能对其进行干预。 lender需要保证的是Appraisal 反映
合理的价格，具体点就是合同的成交价，除非合同成交价格太离谱。另外，在市场很
hot 的情况下，mls在30天左右的售出价格作为Appraiser 的重要参考依据。
因此lz的想法是有误区的，还有若lz 认为Appraisal 结果不正确，也可以向seller 提
出自行寻找Appraiser 再次评估， 但是Appraiser 需要seller 和seller 的相关利益
方（例如seller的mortgagee ）认可后，才能作为最后的依据，当然buyer 需要自行承
担这次的费用。
若你有另外的问题，也可以单独email我。 |
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b**********y
发帖数: 326 | 9 房子bid贵了。银行appraise估计到不了这个价。因为喜欢，比appraisal 多两万也行
，但再多就承受不了了，因为down pay只有20%，appraise再低些我们就拿不到loan乐!
seller已经把contract fax给我的律师了，还没签，周五和律师谈。大家说能加
appraisal contingency吗？我猜seller肯定不干 -- 不同的银行appraise出来的结果
也不一样啊，如果要求他match，他会不会觉得我们一定会找appraise最低的银行，然
后还价？
Appraisal contingency 可以写成要求match appraisal + 20K 吗？这样我们也show
good faith, 表示我们也是愿意在appraise的基础上做些让步的.
谢拉！ |
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r******d
发帖数: 1879 | 10 county property evaluation has nothing to do with your refinance. It is used
to adjust your property tax.
Only lender can assign the appraiser but not agent. Lender will have some
designated appraisal company for your appraisal, which is the third party to
lender. Lender will has their own appraisal review system to make sure the
appraisal report is reasonalble and valid.
Sometimes you will see that county appraisal value is very high so they ask
you to pay more propery tax but lender's apprais... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 11 2009年5月1号开始施行的HVCC(Home Valuation Code of Conduct)要求Lender/Broker
以及贷款者等利益方不能干涉房屋估价， 所以Lender/Broker等不能直接联系
appraiser， 具体施行措施就是增加了Appraisal Management Company。一般操作流程
如下：
1. Lender send appraisal order to appraisal management company
2. appraisal management company系统里在每个地区都有注册的appraisers， 系统里
同地区的appraiser rotate 来接appraisal order。
Lender 可以选择用哪家或者哪几家appraisal management company。 |
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l******n
发帖数: 220 | 12 Home Appraisal这一步到底有啥用？appraiser都知道你的成交价是多少了，感觉他就
是在你的成交价左右随便写一个数字上去的。
我可以理解appraisal的一个作用是保护政府收上来足够的transfer tax，也听说
appraisal的一个作用是保护lender。但是对于我们买家，appraisal是不是完全没用，
就是我们交钱而已？
有个银行A，没经过我们同意就雇了appraiser，还弄了个appraisal report发给我们。
结果我们用了银行B。现在银行B说可以使用银行A的appraisal。A的appraisal比B的便
宜100多块钱吧。这个对我们来说有风险吗？
谢谢！ |
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p*****n
发帖数: 12 | 13 谁再拖？
第一次买房，实在没经验，好不容易和seller签好了合同，贷款的事情急啊~ 3/16（下
周二）就是21天contingency的最后一天。
3/1 锁定了rate,broker向银行提交了loan appilcation
3/2 broker 帮忙order了appraisal(银行指定的，不是我们选的）
3/5 来人做了appraisal,那个人说周一会提交给银行
3/8 周一，broker说银行批准了我们的申请，但是有很多condition, appraisal就是其
中一项
3/9 周二，催问broker没有收到appraisal的结果，结果broker说她和银行都不能催，
只能我们自己去催appraiser （真的是这样吗？）
3/10 周三（今天），电话appraiser 无数次，根本没人听，留言也不回电话。
眼看没有几天contingency 就到期了，因为估计估价肯定比买价低，需要时间和seller
协商看能否减点，可是现在appraisal的结果迟迟不报告给银行，也找不到人
请问除了等，还有什么办法吗？直接电话银行？ 还是并非appraiser的问题，是br |
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m******l
发帖数: 34 | 14 知道版上高人多,还有几位mortgage broker,偶来请教一下关于Provident refinance
appraisal的事情.我们家的case有点特殊.
偶是08年从builder手里买的新房,去年想做refinance,找了同事推荐的一个台湾broker
,用的就是Provident Funding. 没想到做完了appraisal,Provident说不能接受
appraiser找的几个comparison houses,不是年代太老就是lot size相差太大,而且不接
受同一个builder卖的其他房子作con.虽然偶家其他条件符合,但Provident认为找不到
可以用来比较的房子,愣是把咱给拒了.咱当时可真是快气出内伤了.我们小区一直在建,
后来builder又卖了十几栋房子,有三四个是和我们家一模一样的,我都不知道人家那贷
款appraisal时怎吗弄得.
长话短说,小区里有家老美最近因为离婚把房子卖了,他们是10年从builder那买的新房,
和我家一模一样的户型和lot,三个星期前转手卖掉close的.
我把这个情况告诉了原来的那个broker,他认为有了... 阅读全帖 |
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n******u
发帖数: 154 | 15 贷款前几天在没有appraisal的前提下，银行就conditionally approve了，列出的
conditions无非是title，hazard insurance，丝毫没提appraisal。
今天下午收到loan agent 传过来的appraisal, 发现比我的买价少了一万五，可是3个
小时后，也就是刚才，agent又给我电话，说lender 银行不接受这个appraisal的报价
，银行认为报价太高，银行的估价还要低，大概要比我们的买价低五万！
我现在非常迷茫，觉得这个loan agent 不太靠谱，于是我发信问她，难道appraisal不
是银行order的吗？如果是，银行怎么可以拒绝自己order的报价呢？agent 还没回复。
我有几个问题急切需要大家帮助，必有一包子：
1， appraisal 是不是只有lender，也就是银行自己才可以order，还是贷款公司（
agent) 可以自行order?
2, 银行可以不接受appraisal的价格吗？
3， 我现在换loan agent的话，除了损失credit check fee, appraisal ... 阅读全帖 |
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I******A
发帖数: 426 | 16 做Appraisal的一般流程:
1.Lender or loan agent在网上order appraisal
2.Appraiser会打电话联系borrower或listing agent(买房)约时间
3.Appraiser去你的房子做appraisal
4.Appraisal做完之后的2-3个工作日,lender会提供一份appraisal report
如果是想快一点拿到appraisal report,最好是去崔lender,这样比较有效果! |
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R**********1
发帖数: 236 | 17 (1） 银行提高利率是合理的。你原来的4.125%的利率是基于60%的LTV，你可以查看一
下lock confirmation里面有没有这个要求。
(2) 如果时间来的及，是可以换银行的。当然就是要损失一个appraisal fee了。
(3) 总是有商量的余地的，客观的来讲，appraisal是估出来的市场价格，appraised
value比卖价低说明这个房子的价格是高于市场价的，换句话说就是不值这个钱。与有
没有contingency无关，先商量商量再说。
向版上的大侠请教一个问题：
我们要买纽约上州White Plains的一套Condo，已经签了contract，成交价43万，然后
我们就选了一家大银行做房贷，做appraisal之前锁定的利率是4.125%，条件是40%首
付。
然后银行就去做appraisal，评估出来的价格是41万，比成交价低两万。银行就说我们
有两个选择
（1）在40%首付的基础上多付两万的首付，这样可以继续用4.125%的利率。
（2）还是只付40%的首付，利率提到到4.25%。
请问各位，
（1）银行这样提高利率是不是合理？我们已经锁定了利率，... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 18 如楼上所说， Appraisal和Lock 利率是独立的操作， 两者在贷款过程中没有必然联系
。 选择什么时候做appraisal主要是受Appraisal 和Finance Contingency的日期影响
， 因为要确定Appraisal Report 在remove Contingency之前出来， 建议从order
appraisal 到出来report至少要留一个星期的时间。 appraisal 的钱通常是buyer自己
预付的， 所以是buyer 的upfront cost， 而且很难在lender之间transfer，即使能
transfer也要费时还有费用。 所以一旦定了appraisal， 就增加了换lender 的cost。
通常建议只有确定跟哪家lender做了再定appraisal。
再说一下lock 利率， 通常如楼上所说lock 的时间越短，在市场利率相同的情况下，
Loan Officer能拿到的利率／rebate 会更好一点。但是， Loan Officer会把这个好处
转给客户吗？如果不是透明的， 通常不会，这也是为什么Loan Officer总是希望... 阅读全帖 |
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s*****i
发帖数: 5548 | 19 ☆─────────────────────────────────────☆
abih (长脖老等|不晚) 于 (Sun Apr 15 19:08:24 2012, 美东) 提到:
在Katy,上周收到正式通知说比上一年涨7.5%!!!,有比这还高的吗？
虽说10%封顶，但还是太夸张！除非rate调低
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naposuki (df) 于 (Sun Apr 15 21:24:31 2012, 美东) 提到:
that why people don't like Katy...High school tax....
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yapple (稳似泰山共携手，陶然一笑友情深) 于 (Sun Apr 15 22:02:18 2012, 美东) 提到:
这是不是说明katy的房价上涨了很多？也算是好消息吧。
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iKing (狮子座的螃蟹)... 阅读全帖 |
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c*****e
发帖数: 61 | 20 "The undersigned acknowledges they are entitled to a copy of the above
subject property appraisal, upon completed review of the appraisal, and no
less than three (3) days prior to the settlement of the mortgage
closing.
The undersigned hereby waives the requirement to obtain a copy of the
appraisal three (3) days prior to closing in order to avoid unnecessary
delays in the mortgage loan closing and instead, opts to receive the
appraisal upon completed review and no later than the time of closing... 阅读全帖 |
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w*******t
发帖数: 162 | 21 appraiser貌似赚不到啥钱 钱都被他们公司赚了
appraisal我也觉得是joke 就拿个尺子量量这量量那 半个小时就300多块 我们由于
section A没clear，还来了个re-appraisal，这第二次更简单了，appraiser就过来看
了看clear的文件 100多又没了 但是re-appraisal那次，我们问了appraiser这次要多
少钱，他说他不知道，反正他自己只拿25一次
所以appraiser也蛮可怜的
。。 |
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l*********1
发帖数: 82 | 22 我也不很清楚开始付的appraisal application fee还是appraisal fee，但肯定和
appraisal有关系。有appraisal application fee这个说法吗？
Appraisal fee通常多少呢？非常确定在CLOSING STATEMENT里面写着Appraisal fee to
Rel Valuation $620.
"如果FINAL HUD显示APPRRAISAL FEE是在LINE 的最里面，是没有计算进去的，属于POC
。"什么意思？请指教
我看到HUD 804 写着“Appraisal fee to Rel Valuation $620”
多谢！ |
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r******d
发帖数: 1879 | 23 Appraisal is only used for loan. It is normal if lender believe you have low
risk and can skip the appraisal. Appraisal is not same as inspection which
you need to get it done to see if any potential issue the house has.
Unless you insist to do the appraisal and wanna use appraisal value to
against seller to reduce the price, but it will make the processing longer
if you have appraisal third party involved and also you might not necessary
succesfully negotiate the price with seller if price is s... 阅读全帖 |
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g******6
发帖数: 782 | 24 本地的appraisal value有一条规定，过去一年内成交的sold price可以作为目前（
2014）的appraisal value，但是2015年需要重新评估。因为一年内交易价格反映了市
场价值。我朋友去年交易的房子，就是通过出示closing 文件把appraisal value拉下
来6万。
我的情况有些特殊，我去年下半年入手的这个房子从一个quick sale 公司买来，价格
是30万（为简单化，此处仅仅是比方，下同），目前的appraisal value是37万，我拿
着closing 文件去county，以为很顺利就办下来，结果办事员很仔细的看了我的文件后
说，为什么你没有commssion fee这一项，我说直接从quick sale 公司买的，没有通过
agent,相当于sale by owner，owner先挂在市场上半年，37万、36万、35万一路降下来
，卖不出去（这里面有价格过高的问题，也有floor plan)的问题，总之就贱卖给了
quick sale 公司，按as is condition卖的，需要cash out， quick sale 公司再... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 25 Appraisal 价格可以高于卖价，我最近帮客户买的两个房子就是appraisal 高于卖价。
12月份是最淡季，杀价空间较大。所以appraisal 高于卖价很正常。
你没有义务share your appraisal with seller unless you have contingency like
sell price can't be lower than appraisal value.
如果没有，你最好现在就告诉seller 你不会跟他share. 不要等做完appraisal 再讲，
让seller 觉得appraisal value 不知道比他的卖价高了多少，让你这么神神秘秘。 换
位思考一下，假如你是卖方你会如何想。
Good Luck! |
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h***b
发帖数: 1233 | 27 the report & value are reflective of appraiser's opinion, not exact math
science. if the sale price isn't too extreme, often time appraiser would
try to appraise the prop close to sale price. kind of being neutral.
you'll find it different on appraisal for refi. specially w/ smaller bank/
lender. their appraiser tends to be more conservative on value, which
causes less risk on the lender. lender lends money based on appraised value
. the lower the value, the lower the risk. |
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t****e
发帖数: 279 | 28 appraisal一般一两天, 多则两三天就完成了.
我们周一下午1点order appraisal, 3点appraiser就去appraisal了. 第二天就把
report给lender了.
可以让银行把所有的材料都给underwriter. underwriter如果都approve了, 就剩
appraisal一个condition的话. appraisal可以立刻做. |
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T*D
发帖数: 448 | 29 银行appraisal的时候你确实不应该在场，因为银行做appraisal跟你或是跟county的
appraisal都是没有太大关系的，只是银行作为他发放贷款的依据而已。其实很多银行
的原则就是把appraisal做的比你的买价高一点，而根本不管原来的appraisal。所以很
多short sale/foreclosure银行的appraisal都要比市场价低。 |
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k*****i
发帖数: 314 | 30 我们的offer肯定是给高了点，但是appraisal居然和sale price 一模一样！什么猫腻
这是？
mortgage company已经银行肯定是想把钱借给我们的，如果appraisal低了会耽误时间
。这下我们再想讲讲价都没戏了。
appraisal的居住面积比卖主disclose的多了一百多sqf。appraisal report还比较了几
家附近的最近卖的房子，但是appraisal report里有两个对比房的面积反而比那两个房
子之前在zillow上显示的小了。
不管怎么样这个一模一样的appraisal很奇怪。
不知道这样的居住面积数据有多可信，我们以后再卖的话可以用么？ |
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a*****0
发帖数: 3319 | 31 多谢。email很客气地问他$825是什么费用了，也cc了buyer agent, title company 的
人。至于appraisal fee 的$200差额就算了。
主要这个印度loan agent非常sensitive. 上次问一下被cancel的appraisal被charge了
，什么时候能expect拿到refund,他就一直不理我。后来找了document上sign的另一人
问，他就很生气，说替我省了现住房的rental survey appraisal fee $700 (可credit
card charge了）, 我应该感
谢他，怎么还问, 这个charge就算是买的房子的appraisal fee了。我说charge date是
在买的房子appraisal date 后，且appraisal fee不一致。他很生气，说"give me
some time". |
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t*****e
发帖数: 174 | 32 我买的房子11月底过户，房检没大问题，利率也锁了，现在却卡在appraisal这步骤。
请大家分析一下，我该怎么办才能按时过户。谢谢！
具体情况是appraisal 报告上周二出来, 估价跟买价一样。 只是报告里说后院deck貌
似有安全隐患， 但是也没明确说明在过户前是否一定要修好. 我本来也没太担心, 如
果贷款银行让修理的话就跟卖家商量。 迄今为止，买卖双方都很配合.
这里要多说一句，这个安全隐患房检报告也有提到，说目前没问题，但建议修理。卖家
也看了房检报告。已经把修理费用折算到房价里。如果银行要求过户前要修，那卖家出
面修理，过户时候我再把费用返还给卖家。
但节外生枝是这个appraiser 私下跟我的买房代理联系，说贷款银行可能会担心这个安
全隐患。他先把问题压下来，要我的验房师出具证明说没问题。我问了， 人不愿意。
appraiser 又说他跟再银行联系。 弄不懂他究竟是什么意思？感觉现在就是卡在
appraiser这里，他压着appraisal 意见，银行迟迟不回复我。
帖子有点长，事情有点复杂， 谢谢大家的意见！ |
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P*******n
发帖数: 195 | 33 根据我们多年的经验，appraisal的估价在不同银行稍有不同，但是基本都是靠谱的。
Zillow只能反映出一个地区大致房价情况，不能作为详细参照。Appraiser一般估价准
则：
1. 一般来说对比房为附近几 miles内，半年内实际售出的，大小接近的房屋为准。
2. 如果实在售出房子很少，那么listing上去正在卖的房子，更早售出的或者更远距离
的就会纳入考虑范围。
3. 老外对学区的概念没那么敏感。不会反应在房价上很多
4. 每个房子状况不同，appraiser会根据大小，年代，厨卫等状况，车库，阳台，等等
细节进行调整。然后对目标房子估价，依据5个对比房子的调整后的价格进行。
所以如果有说appraiser去差学区找房子对比价格，而附近的最近卖掉的却没看，这有
可能是因为最近卖掉的房子跟目标房子差别太大，比如面积差几百sft。
买房时银行和Realtor都想促成生意，如果房子不是太差，一般不会跟售价差太远。但
也有例外，如果appraiser觉得这个房子实在太差，或者卖方漫天要价，估价还是会低
下来的。
当然，不排除个别appraiser技术有问题。曾经遇到过几次估价严重低... 阅读全帖 |
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d****n
发帖数: 12461 | 34 close 72小时前一定可以看到appraisal，24小时之内可以要求看HUD。这些都不给，你
close当天就别wire钱。
Subtitle F—Appraisal Activities - SEC. 1471. PROPERTY APPRAISAL
REQUIREMENTS.
Chapter 2 of the Truth in Lending Act (15 U.S.C. 1631 et seq.) is amended by
inserting after 129G (as added by section 1464(b)) the following new
section:
‘‘§ 129H. Property appraisal requirements
[EXCERPT]
( c ) FREE COPY OF APPRAISAL.—A creditor shall provide 1 copy of each
appraisal conducted in accordance with this section in connection with a
higher... 阅读全帖 |
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p*********6
发帖数: 44 | 35 谢谢大家的善意提醒。没有appraisal contingency，卖家不愿降价。
我同意买房agent不应该让自己的客户使劲bid，但是我的agent很好，很负责任，是我
这个case太特殊。我们并没有很猛的bid，appraisal派了一个不太熟悉那周围情况的
appraiser去，我的realtor发现他不熟悉就给appraiser讲周围的comps，结果somehow
就piss off了appraiser。我觉得这个过程对最终的结果是有影响的，
买之前我也是做了功课的，这个appraisal的结果个人认为是not reasonable的，现在
的lender在考虑appeal，但是要appeal也要花很多时间，所以才想换个lender重新搞。 |
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d********f
发帖数: 43471 | 36 appraisal的价格当然是第三方给房子的估价，这个说法的确无懈可击阿，只要是
conforming的loan，fannie mae的guideline的确是要求appraisal是有independence。
https://www.fanniemae.com/content/faq/appraiser-independence-requirements-
faqs.pdf
至于你们宇中统统是jumbo的情况，大部分银行也有自己的risk management部门，他们
自己也有guideline. 实际操作中appraiser大体不愿意太计较，毕竟老是appraise不过
的话，以后生意有问题。但是他们也是有liability的，加州不知道，联邦层次上
appraisal fraud是属于mortgage fraud的主要形式之一 |
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H****g
发帖数: 236 | 37 各位同修，
我看的房子上周五做了Appraisal，本来想自己也在场的（因为自己实在不是很放心别
人做）。但是这个礼拜才知道appraisal已经做过了。现在我的agent告诉我，所我的
loan officer说我的appraisal value已经高于我的出价了。现在手里还没有拿到书面
的报告。
想问的是，这个appraisal 银行不会作假吧？它不会为了把贷款贷给我而故意把
appraisal value弄得高些，这样我就没办法和卖主继续砍价了。
你可能觉得我是多疑了，但总是有些不放心。谢谢！！ |
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m****a
发帖数: 604 | 38 But the sellers won't negotiate until after a 2nd appraisal. Don't know what
to do. If we order the 2nd appraisal and if it turns out higher than the
contract price, we have to honor it and cannot walk away. I heard that
during appraisal, the listing agent is there. Our agent is a dual agent. Of
course she wants to make the deal.
Maybe we should just let the sellers do the 2nd appraisal and then we can
renegotiate without bound to it. But when sellers order one, they got to
pick the appraiser. |
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d******t
发帖数: 1242 | 39 Do you have the assets to pay for the difference? If you do, then you can
still use the appraisal you already got. If not, then you might have to go
get a loan from a different lender. Nowadays, lenders can't appoint a
particular appraiser. They have to order through an appraisal company, and
that company randomly assigns an appraiser to the case. If you keep using
the same lender, there's a chance you might get the same appraiser again... |
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g***e
发帖数: 14217 | 40 我们的经验是appraisal能帮忙砍价。为了确保拿下房子，我们给了能承受的最高的
offer。appraisal出来的价格比offer低了10%。因为贷款会出问题，去dispute
appraisal。结果appraiser罗列理由坚持最初的估价。只好问房主怎么办，幸运的是房
主同意appraisal价成交。REO,银行是房主。 |
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L******d
发帖数: 2461 | 41 根据我们的两次不同房子的appraisal经验, 感觉appraisal所采用的估价公式是相当
不精确的, 所以Appraisal与实际双方同意的成交价有出入不足为奇, 这个出入可以达
到10%.
一旦出现appraisal与合同价差别大的情况, 无论是多估还是少估, 都有人不爽. 结果
是增加了成交的变数. 所以很多appraisal往往与成交价一样, 就是因为appraisor/
lender觉得成交价可以了而不想无事生非.
结果就是前面同学说的四种. 其实还是要买家卖家自己判断, 因为你们不仅仅受市场的
影响, 你们本身也决定市场, 因为双方同意的成交价就是新的市场价. |
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b*y
发帖数: 1208 | 42 mortgage 银行今天把appraisal report给了我，结果价格比我们合同上的offer价格低
了近4万。我有几个问题想请大家看
看，帮忙出出主意。
1）合同已经签了，还可以基于这个appraisal的价格re-negotiation嘛?
2) appraisal 的value会影响贷款的申请嘛？
3）这个appraisal的value能降低property tax？
总之会有什么样的影响呢。大家的appraisal value是高于还是低于offer的价格呢？ |
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h***b
发帖数: 1233 | 43 1. 可以 re-negotiate。可能的结果有 a. buyer 增加 $40k 首付; b. seller 减价 $
40k; c. 最大可能是双方取个中间数，各退一步，继续交易
2. 银行贷款是根据 appraisal 的value X 80% （20% down)。appraisal低，贷款额
相应下调
3. 原始property tax的基准是根据成交价，和 appraisal 没直接关系
如果你因为低 appraisal 而想退出，可用 appraisal 的 "contingency"，这是正当理
由，earnest money deposit (EMD--订金)可以全数退还，合约取销。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 44 银行是取purchase price 或 appraisal value中低的那个作为房屋的价值来考虑贷款
的。
差4万比较离谱，seller可能会challenge LZ选的贷款银行。
建议先做调查研究，包括上zillow网上看看estimate的value更接近于买价还是
appraisal value；仔细研究一下appraisal选择的comparable，看看销售时间，style
，面积等等；调查一下1 mile内有无类似房屋被short sale了等。
如果appraisal的comparable存在明显的问题，比如销售时间久远，style、面积差距大
，且没有做适当的adjustment，comparable距离subject property太远等，可以跟银行
argue appraisal的问题。 |
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N******u
发帖数: 435 | 45
upgrade
appraisal是有时效性的，如果近期周围的房子卖价下跌，
这个appraisal的价钱就会降的。
就算不变，也不能加价买吧？这样银行贷款也通不过的。
建议忽略掉他们的appraisal，
按照自己对当前市场的了解出价。
反正你的lender也得重做。
（seller拿出来的appraisal还能信？呵呵）
最后成交应该等于或者低于appraisal估价才对。
不过如果你有非买不可的心理，就另说了。 |
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j*****g
发帖数: 463 | 46 ==原文是个回复，觉得还是单发在这儿，让更多人受益==
如果银行 Appraisal 的价格低于你给的 Offer 是件求之不得的好事儿。
(当然也间接说明您犯傻出高价了。)
这个时候你可以要求 Seller 降到这个价格，如果不降，你可以 Walk away 的。
如果你的 Offer 上没有包括这个 Appraisal Contingency 的话，
Agent 该打屁股。
这个时候，Agent 应该帮你 Negotiate 到 Appraisal 的价格，
而不是扯什么银行会不 Approve Loan Application，让你 Walk away.
某些人建议的多付 Down pay 自己补这个差价的，在当前的 buyer market
情况下更是馊主意。
一般 Seller 都会接受这个价格调整。因为，Accept Offer 后，
Listing 已经 Off market，再重新上 listing，耽误了的时间，对他不利。
而且一家银行 Appraisal 得低，另一家也不会高到哪儿去，他将来肯定还得
面对同样的问题。
不过一般只要价格大差不差，这些所谓的 Appra... 阅读全帖 |
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h*******u
发帖数: 22 | 47 因为是30%的首付，贷款公司觉得他没有什么风险了，建议我 drive-by appraisal, 说
可以省钱，$75 instead of $345，结果也差不多。
我的买方agent 却坚持让我full appraisal，说在这样的市场，full appraisal更保护
我的利益
做过appraisal的同学，给我说说两者的差别，再给些建议就更好了
谢谢 |
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c***o
发帖数: 131 | 48 今天Lender说他们不能准时提供Appraisal （3 days before closing），但会在
Closing前一到两天给我，要我签下面的Form。现在定的Closing Date是11/4。有人知
道我签了这个Form后有什么风险或问题吗？多谢！
Date:
Borrower:
Loan No:
Case No:
Property:
WAIVER OF ADVANCE DELIVERY OF APPRAISAL
Subject Property Address:
_______________________
Address
_______________________
City, State, Zip Code
By signing below, I waive the three (3) business day advance receipt of any
appraisal(s) concerning the subject property and agree to receive a copy of
the appraisal(s) at loan... 阅读全帖 |
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B******u
发帖数: 209 | 49 三个星期前，我们买房子的offer被accept. 到处找 loan agent, 最后用了我们buyer
agent推荐的一个loan officer,Sun trust的，锁了3.25％。 然后Sun trust给房子做
了appraisal,结果比我们的offer price贵了$5000，那就是不能用appraisal
contingency再跟owner negotiate了。
我们给offer的时候，先砍了10％，最后的counter offer,我们给了listing price的
92％， 还给卖家列了附近几间刚卖掉的类似房子，说我们最高就出这个价了，结果offer
就被接受了。 我老公，还有公公婆婆老说我出价太高了（老公太忙，找房子，找市场
信息都是我做的），说可能还可以再砍砍价。 所以我们特别期待appraisal的结果，如
果低了能再讲讲价。在appraisal report上，列出的三个comparable sale,其中两个是
我给counter offer的时候提供给卖家参考的，说明我的市场调查还是做得不错的。
现在的问题是，我们的downpay给的挺多的，... 阅读全帖 |
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