d******n
发帖数: 2712 | 1 是否选ARM，始终应该重点考虑是否会在短期内，比如5年内，换房子，或者是有能力且
有意愿在5年，最多10年内付清mortgage。
目前的固定利率仍处于历史低位，如果确定长住，有并不急于还清贷款的话，30年
fixed是很稳妥的。
再者，如果LZ还是想做ARM的话，可以再询询ARM的rate，应该还有更低的。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 2 7/1 ARM的利率肯定比10年固定的利率低。所以你如果以10年固定的月付款额来付7/1
ARM的贷款的话，多余的钱就会冲抵本金。至于说refi话不划算，还要看你目前的贷款
已经付了几年了。
难道你目前正在付的10年固定贷款的利率比当前市面上的7/1 ARM的利率还低？ |
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d******n
发帖数: 2712 | 3 如果LZ会在7年内付清的话，7/1 ARM比10年fixed划算。
不论是10年fixed，还是7/1 ARM，都必须多pay principal才能提前还清。以300k的
loan为例，两个program，每个月都需要支出4000左右，才能保证在7年内还清。
纯算术角度，如果10年fixed已经还过1年了的话，其实已经还了不少利息了。再refi成
7/1 ARM使劲还的话也省不下太多的钱。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 4 选7/1 ARM吧，反正始终是要卖房的，在ARM调整利率前再refi一次就行了，怎么也比做
30年固定pay的利息少呀。10/1 ARM不划算，就比30固定的rate稍低。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 5 看LZ的意思即便是离开这个城市，也是想hold这个房子的。
这样，这个房子之后很可能会租出去，到时候用租金收入去还mortgage，也不需要太担
心。
一般做15年固定的，都是希望尽早还清，且对15年的月供不感到吃力的。目前7/1 ARM
的rate并不算好，如果7年内还清比较轻松的话，不如做5/1 ARM，等到5年之后loan
amount已经相对很低了，即便adjust rate也多不出多少interest的。
当然，如果想长期hold这个房子，其实30 yr fixed还是有好处的，不需要像ARM那样，
担心5年或7年之后rate上涨，难以refi到好的rate，月供要比15年低很多。目前的rate
还是处在历史低点的。 |
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k******o
发帖数: 3328 | 6 ARM (Adjusted Rate Mortgage) could be amortized in 30 years. Instead of a
fixed (constant) rate, it is a variable with some constrains. There is interest only ARM too.
5/1 ARM 3.000%, 2/2/6: The first 5 year is fixed, then start to adjust each year. (initial adjustment cap / subsequent adjustment cap / life cap)
wikipedia has relatively comprehensive explanation as provided by MortgageMI |
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d******n
发帖数: 2712 | 7 不能只看到7/1 ARM的introduce rate，在qualify ARM的时候，都是用introduce rate
加2%去算的。也就是说如果income卡边儿的话，最容易拿到的贷款是30Yr fixed，不过
是ARM。
如果计划长期拥有这个房子的话，还是趁现在rate低，拿个30年固定的好。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 8 如果肯定会提前还完，应该是哪种program利息低用哪个。
对ARM来说因为在未来有adjustment，如果预计7年一定能还完，可以用5/1 ARM，只要5
年之内能还掉大部分本金，利率涨了，也不会多产生多少利息的。如果10年还完比较靠
谱，那么7/1 ARM吧，比较稳妥。 |
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f*****i
发帖数: 3558 | 9 我觉得他说的风险是再次refi时候的利率吧
如果你做10年fixed，风险是每个月的monthly payment固定地很多。如果万一收入啥有
问题，你还是要付那么多，经济压力在那个时候就很大。所以以前在15年和30年利率差
别不大的时候，一般人还是贷30年fixed，但是按15年的monthly payment来付。这样啥
事都没有，就15年付完。如果中间收入有问题，那么required monthly payment还是30
年的，那就可以少点经济压力在那种情况下。所谓多付点利息换safety
如果你做arm，风险就是5年7年之后你refi的利息会变成如何。当然你在中间也可以
refi
如果你很确定能还完，那就arm。毕竟利息低。但是closing cost怎么样就不知道了（
银行给的rebate好像不一样）。到期后不能refi，就都付清。但是again，arm多半是按
30年来算的monthly payment，所以如果你要打算7年平均地还完，要每个月自己多付钱
还本金。否则7年结束，还是有很多没还完。每个月到底多少去利息是按你还剩下多少
本金没还和利率来算的 |
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c*******e
发帖数: 776 | 10 5yr arm 相对30年固定利息低，我是5yr arm的利率，按15年fix来还如果有能力，我是
看broker都用1yr arm的 |
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c*******7
发帖数: 2506 | 11 银行今天发来的ARM利率，怎么看起来那么高啊？
The 5/1 ARM is 4.0% with a checking account
The 10/1 ARM is 4.50% with a checking account |
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s**********a
发帖数: 3273 | 12 ARM or fixed，这是一个典型的风险回报问题。
用 ARM，五年或者七年以后利率涨了，就吃亏。如果跌了，就赚便宜。
当然，如果准备七年内付清或者卖房，那肯定选 ARM 了。 |
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s*y
发帖数: 472 | 13 在长岛，贷款396k, 目前锁定利率30年3.75%, 也可以选择
5/1 ARM:
2.875% with no fee
2.75% with .1 ($396.00)
2.625% with .25 ($990)
7/1 ARM:
3.25 with .25 ($990)
过了fix period 以后是LIBOR+2.25%, 5%的cap
第一个孩子快生了，准备等一年再生一个，所以准备至少在这个房子里住3-
4年。后面
可能回国，因为两人都是独生子女，也可能得搬家到lp能找到工作的地方，
我做IT去哪都行，不过我们都prefer大城市中餐好的地方。也有可能如果
lp附近找到工
作，有经济实力换到学区更好的地方。
算了一下5年ARM可以最多节约5k+的本金和10k的利息，唯一怕的就是如果
5年以后利息
很高, 没能力换更好的学区,也不打算回国, 就麻烦了。
大家觉得这个0.875%的利息区别值不值得这点风险？给点意见把。
谢谢 |
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i****a
发帖数: 36252 | 14 情况 A:
4.00% 30 year fixed, $400k Loan
月付 $1,909.66
5 年后 loan balance $362,491
7 年后 loan balance $344,998
10年后 loan balance $315,992
15年后 loan balance $259,217
情况 B:
3.00% 5 year ARM, $400k Loan
月付 $1,686.42
5 年后 refi 4.50% 30 year fixed, $ 355,954 loan balance
月付 $1,803.57
5 年后 loan balance $356,421 (6,070 savings compared to A)
7 年后 loan balance $344,701 (297 savings compared to A)
10年后 loan balance $325,025 (-9,033 savings compared to A)
情况 C:
3.00% 5 year ARM, $400k Loan
月付 $1,909.66 (pay ext... 阅读全帖 |
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i****a
发帖数: 36252 | 15 如果几年后打算租出去, 有什么需要考虑的?
发信人: panpandy (dypanpan), 信区: Living
标 题: Re: ARM vs Fixed 的比较
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Feb 28 21:12:01 2012, 美东)
如果确定未来会refi成固定rate的话，根本没有必要现在做成ARM。
现在的固定利率很低，如果长远看还是要固定利率的话，就现在下手。
选择ARM的borrower一般是会在5年货7年间还清贷款，还清绝大部分贷款，或者是搬迁
卖房的。基本不是像LZ这样想著过几年refi成固定利率等等的。 |
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i****a
发帖数: 36252 | 16 情况 A:
4.00% 30 year fixed, $400k Loan
月付 $1,909.66
5 年后 loan balance $362,491
7 年后 loan balance $344,998
10年后 loan balance $315,992
15年后 loan balance $259,217
情况 B:
3.00% 5 year ARM, $400k Loan
月付 $1,686.42
5 年后 refi 4.50% 30 year fixed, $ 355,954 loan balance
月付 $1,803.57
5 年后 loan balance $356,421 (6,070 savings compared to A)
7 年后 loan balance $344,701 (297 savings compared to A)
10年后 loan balance $325,025 (-9,033 savings compared to A)
情况 C:
3.00% 5 year ARM, $400k Loan
月付 $1,909.66 (pay ext... 阅读全帖 |
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i****a
发帖数: 36252 | 17 如果几年后打算租出去, 有什么需要考虑的?
发信人: panpandy (dypanpan), 信区: Living
标 题: Re: ARM vs Fixed 的比较
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Feb 28 21:12:01 2012, 美东)
如果确定未来会refi成固定rate的话，根本没有必要现在做成ARM。
现在的固定利率很低，如果长远看还是要固定利率的话，就现在下手。
选择ARM的borrower一般是会在5年货7年间还清贷款，还清绝大部分贷款，或者是搬迁
卖房的。基本不是像LZ这样想著过几年refi成固定利率等等的。 |
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f********m
发帖数: 197 | 18 第一次打算买房，看到ARM的利率好低，可大家好像都不用，都用的30 or 15 year
fixed，是为什么呢？
因为ARM很难申请到，还是因为一般过来unchange period后都会adjust到很高？
如果说从A银行弄5年的ARM，5年之后可以从别的银行贷款么？是算refinance么？
5年期间当利率调到很高时，是否可以换个银行做refinance呢？
如果以上问题极为幼稚，还请轻拍，首次买房，很多东西都不懂... |
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n****e
发帖数: 43 | 19 多谢大家回复。我只是以为本版好像很少讨论7-Year ARM，觉得7-Year ARM可能有什么
不好的地方，看上去7-Year ARM只是七年后利率会变，其他没什么不好的。 |
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r******d
发帖数: 1879 | 20 7 years ARM usually is 0.25 higher than the 5yrs ARM. The rate make the
program less attractive than 5yrs. My customers will choose 7yrs ARM if the
rate is very similar as 5yrs, just two more years gurantee with minor
difference. |
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c***n
发帖数: 921 | 21 问一个关于ARM 利率的问题。这个可以和整个贷款的年份结合么？比如我想贷30年，前
5年是ARM。就是说前5年是一个利率，之后就要按当时的市场调节。这个理解对么？
如果我打算5年内卖掉房子的话，用这种rate plan 是不是更划算？因为 5/1 ARM 通常
都比30yr fixed rate要低？ |
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c*****r
发帖数: 529 | 22 I was told that refinace from 5/1 arm to 5/1 arm is not allowed if rate drop
is less than 0.25%. |
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k******o
发帖数: 3328 | 23 We can do 5/1 ARM to other N/1 ARM without 0.25% drop restrictions.
drop |
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w******t
发帖数: 16937 | 24 你应该认真学习一下ARM先，至少要明白它怎么调整利率。
现在锁定的7年Arm是2.75%, 30年是3.625%, 这个房子我们也不知道能住多久，工作没
有什么变动的话可能会一直住下去，但也说不好。算算看如果投的钱一样，Arm每月能
省........
★ Sent from iPhone App: iReader Mitbbs Lite 7.56 |
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h****a
发帖数: 2095 | 25 不然恐怕来不及了。合同里下个月19号close。
1，20% down，30 fixed 3.5% rate，有1.125%的credit，因该可以cover closing
cost了。
2, 25% down 7/1 ARM 2.75 rate $1800 credit 估计自己要出$2000-
3，20% down 7/1 ARM 2.375 rate $1300 credit, 估计自己要出$2000+
前两个是同胞agent，
第三个是buyer agent推荐的老美，可以保证3周内close。而且不知道为什么7/1 ARM比
其他的低很多。但这老美给的30 fixed是3.625%而且也是只有$1300credit.
房子估计住10年以内。
请大家出出主意选哪个？ |
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r******d
发帖数: 1879 | 26 It will all depend on your personal situation.
1. will you plan to move out in a few years and sell the house?
If the answer is YES, then do the ARM
2. will you plan to move out and rent the house as investment property?
if YES, then do the FIX
3. Do you have the tight budget now and wish to lower the monthly mortgage
payment as much as you could?
if YES, then do the ARM
Recently, due to the historical low rate, most of the borrowers choose to
do the fixed program rather than the ARM... 阅读全帖 |
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p******y
发帖数: 3523 | 27 主要考虑的因素，第一是rate，30年fixed跟10年ARM大概差多远，rate上ARM有没有优
势。
第二是对房产到底做何打算，会住10年以上，还会在10年左右搬家。
第三是经济上的考虑，10年内是否能pay down很多principal。
大多数情况下并不觉得10/1 ARM有优势的。 |
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r******d
发帖数: 1879 | 28 Based on today's rate, 10 yrs ARM only 0.125% lower than 30 yrs fix on super
conforming, so it doesn't worth to do.
Depend on your plan for the first home, such as payoff the house or rent it
out...
If you don't have long run to hold this home, of course you should choose
the ARM with lower interest rate. |
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p****j
发帖数: 4762 | 29 现在利率高，所以考虑ARM，broker给了一个7年的ARM, 但是base on 30年，我想知道
有没有base on 15年的ARM？ |
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m**m
发帖数: 5500 | 30 你没有完全理解你这个例子。
假设房子从500k跌到100k，你会怎么做？refi？？当然是walk away，而且很可能早就
walk away了。那么谁赚了便宜？是ARM，因为他损失小。30年固定的打算继续hold那就
hold吧，你指望roller coaster再回来（就像这次一样），也是一种选择。但你也可以
认为选择ARM的人也许可以在walk away后很便宜地抄底重新进场，正像这几年发生的那
样。
那么换成平稳的例子，500k涨到了550k，这才是概率上占绝对优势的例子，ARM的吃亏
了么？至少他选择不吃“眼前亏”。
没有绝对的对错，但一定要明白例子背后的意义。
%.
rate. |
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g***3
发帖数: 2304 | 31 Can I do another 5/7 ARM after my first 5 ARM end?
I am thinking if people keep doing ARM, that's always beat 30 fixed, why
30 fixed program still existed? |
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G*****h
发帖数: 33134 | 32 surely you can
don't need to wait after your first 5 arm ends.
you can refi to another 5/7 arm any time you think the rate is good.
30-fixed is good when rate is low and going to be high.
ARM is generally fine if rate does not go to incredibly high, say 10+%. |
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H******3
发帖数: 95 | 33 purchase price 250K
loan 200k,
Should I do 7 arm(3.250%) vs 15 fixed(3.250%)?
It seems that for 15 fix, after 7 years, already pay almost half of them.
7 arm may be just paid 1/5 by 7th year.
If I want to take advantage for low rate, should I do 7 ARM?
Annual family income 200K plus. Do not know how to invest. |
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I******s
发帖数: 319 | 34 Adjustable Rate Mortgage （ARM）是指利率周期性调整的一种贷款，一般来说ARM的
还款总年限还是30年。5/1ARM， 一般会有一个2/2/5 或者5/2/5的利率限制。第一个“
2”或者是”5”指的是5年后第一次调整， 利率最多可以到多高。如果是“2”，就代
表5年后第一次调整后的最高利率＝固定利率期的利率＋2%，如果是”5”，就代表第一
次调整后的最高利率＝固定利率期的利率＋5%。第二个“2”指的是以后每个调整期最
多利率可以比前面的利率高2%。而最后一个”5”代表的是这个贷款的最高利率不会大
于固定利率期的利率＋5%。
这里有一篇关于ARM利率如何调整的文章,写得很详细,应该能解答你的问题,可以参考一
下:
http://www.mitbbs.com/clubarticle1/MortgageFAQ/31102433_0_1.htm |
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m*******8
发帖数: 540 | 35 前几天报的利率是：
7 year ARM rate 3.375%
5 year ARM rate 3.00%
30 Years -4.625% with 0.3%
30 Years -4.75%+银行返 0.275%
ARM和30年差的还挺多的。。。
not
way |
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b********2
发帖数: 5191 | 36 当然不是. 如果您想做ARM, 现在就应该拿ARM. 而不是先做30年, 之后再refin成ARM. |
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s**m
发帖数: 1564 | 37 not a good idea.
why not ARM from the beginning?
7/1 ARM rate not appealing, let along it would be adjusted every year after
7 years.
check out this 5/5 ARM 2.625% no closing cost
www.penfed.org |
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c**********e
发帖数: 1184 | 38 15年的贷款所需要交的总利息比30年少不少，但是每个月付款的压力也大，如果其他生
活支出没问题，那么可以选择15年；ARM的好处就是前几年固定且利率较低，过了固定
期以后浮动，但是如果你预测将来利率下跌或者5-10年内肯定要再做refinance的话，
或者5-10年内要卖房子，那么选择5-10年ARM比较好。至于30年fixed，每月的月付款一
直固定，比15年低，但是比ARM高，如果长期持有房子或者想规避利率上涨的风险，那
么选30年fixed。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 39 相比10/1 ARM, 建议选择7/1 ARM，因为仅仅相差三年的利率浮动风险不值得0.625%的
利息差，也就是每个月$140.12的payment差值。 |
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t*****j
发帖数: 264 | 40 请教大拿们一些简单的问题：
ARM和fixed rate在closing cost方面差别大吗？另外，请问ARM 7/1里的“1”是什么
意思呀？如果5-7年内肯定会换房，那选ARM是不是更划算些？谢谢！ |
|
发帖数: 1 | 41 综合历史来看，从2011年到现在的这5年间，ARM利率上下浮动区间不超过1% (+-0.5%)
，虽然短期利率不可能预测，但是现在也没有很明显的利率上扬趋势，建议拿着ARM，
一旦有任何风吹草动，再refi成ARM或者fixed都可以。
300k,
for |
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S********C
发帖数: 66 | 42 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: SANJOSESJC (SANJOSE), 信区: SanFrancisco
标 题: 现在利息暴涨 到底选7 arm还是30 fix
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 4 02:14:30 2017, 美东)
一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
residence 还没lock
7arm 500块lender credit 3.875%
30年fix 4600 lender credit 4.625%
这个差额接近一个point
可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
lender不能送。
本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再... 阅读全帖 |
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a****3
发帖数: 115 | 43 终于看到有人提利率上限了，请教下，假如我当时办的时候ARM利率是3%，浮动是上下2
%，那就是说我ARM到期后最高利率是5%吗？这个5%只是ARM后的第一年还是以后都是这
个上限？ |
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发帖数: 1 | 44 转发一段：
举个例子来说，某银行提供的ARM Program的条款是5/1 ARM (5/2/5 cap) at an
initial rate of 3.125%。这就意味着这个ARM贷款是头5年固定利率3.125%，之后每1
年利率浮动一次。第一次调整利率时（即第6年），利率不能超过3.125% + 5% = 8.125
%（这里的5%是指5/2/5中的第一个5）。之后每年调整后的利率不能超过前一年利率 +
2%（这里的2%是指5/2/5中间的2）。整个贷款有效期间即30年间，贷款利率不能超过3.
125% + 5% = 8.125%（这里的5%是指5/2/5中的第二个5）。
下2 |
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G*******s
发帖数: 10605 | 45 【 以下文字转载自 SmartShopper 俱乐部 】
发信人: GoRockets (火箭加油), 信区: SmartShopper
标 题: Free Arm & Hammer Toothpaste Sample
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jul 19 20:40:24 2011, 美东)
Sign up for your FREE SAMPLE and start the ARM & HAMMER® Advance White&
#174; Challenge today.
Arm & Hammer® Toothpaste - Fresh From The Dentist Feeling of Clean
The original link does not work anymore, the trick to get the sample is here:
http://userquote.com/forum/index.php?topic=645.msg857#msg857 |
|
l****z
发帖数: 29846 | 46 【 以下文字转载自 GunsAndGears 讨论区 】
发信人: wxx07 (干嘛注册), 信区: GunsAndGears
标 题: Businessmen Armed With AR-15 Rifles Saved Ferguson Strip Mall
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Nov 26 11:53:24 2014, 美东)
公然展示assault weapons, 猪党很悲愤
Businessmen Armed With AR-15 Rifles Saved Ferguson Strip Mall From Protester
Looting
http://www.libertynews.com/2014/11/businessmen-armed-with-ar-15
为AR正名，best defense weapon ever |
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l****z
发帖数: 29846 | 47 【 以下文字转载自 USANews 讨论区 】
发信人: lczlcz (lcz), 信区: USANews
标 题: Armed Restaurant Customer Thwarts Alleged Robber
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 9 14:45:10 2014, 美东)
Armed Restaurant Customer Thwarts Alleged Robber
December 9, 2014 - 1:47 PM
By Eric Scheiner
Las Vegas police arrested a man after he allegedly tried to rob a Red
Lobster restaurant last Thursday.
According to KTNV, police responded to a call that a man had entered a Red
Lobster restaurant with a handgun.
The suspect allegedly threatened empl... 阅读全帖 |
|
h*******1
发帖数: 227 | 48 h****[email protected]
774-567-0483
Rate is very bad now. It flied as a rocket in the past 1.5 months.
4.25% for 30 year fixed.
3.0% for 5/1 ARM
3.375% for 7/1 ARM
3.5% for 10/1 ARM |
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I***1
发帖数: 22 | 49 真心推荐
这个是大于四十一万七的lJumbo loan，而且我朋友680信用分数出来的利率也很好。网
上那些
号称最低利率的压根不给做, 或者利率高，还让自己出closing cost
这是今天的利率no closing cost and no points :
This quote is based on 20 percent down, credit score over 740, Auto payment
through Citizens checking account（你要开个account哈） & the loan amount >$
417,000
*We finance up to 90% of the value of a primary residence property with or
without an equity line*
*1 Loan up to 85% of the value of a property with no mortgage insurance*
REDUCE ALL RATES BELOW BY .125% FOR PURCASE... 阅读全帖 |
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I***1
发帖数: 22 | 50 这个是小于四十一万七的. Jumbo loan 要比conventional 便宜
可以为了省0.125往上多借一点
Our strengh is jumbo loans as we have a massive cash portfolio as a direct
lender for this type of business, but here are the conventional rates too (
everything combined):
LOAN AMOUNTS <$417,000: *condo requires 25% down payment for the rates
listed below*
This quote is based on 20 percent down, credit score over 740, Auto payment
through Citizens checking account & the loan amount
REDUCE ALL RATES BELOW BY .125% FOR PURCASE LOANS upda... 阅读全帖 |
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