T*********0
发帖数: 131 | 1 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: Tractor1000 (hz), 信区: Living
标 题: Loan 已经approved，还有三周 close，现在可以backout 吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Thu May 29 21:46:18 2014, 美东)
一切都ready，可是看见同一个社区，位置好的多的房子，要价还便宜一些。现在合同
里的房子靠大路边。我现在可以back out 么？ 如果我不要 已经给卖家的earnest
money 一万块和inspection/appraisal fee的话，还有其他后果吗？问买房的律师，他
说什么希望不要get sued。。。
紧急中。
谢谢了。 |
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F**********r
发帖数: 237 | 2 买了一个老房子，下了定的时候才知道老房子有石棉的问题。inspection contigency
removal只有两个星期，做了些检查包括空气质量，时间很仓促很多东西不懂，恍惚间
就不能拿回订金了。这之后自己又做了好多research，才知道由于房间空关了１年多，
空气质量检查其实查不出问题。于是总是怀疑前房主装修的时候没有按照规矩（事实上
很多人都不按规矩，因为专业拆除实在太贵了，甚至很多contractor也没有这方面的知
识），房子里可能有很多left trace in air or somewhere，专业人事说这种情况没法
测试。所以当中很想backout，但是考虑LG，还是决定硬着头皮没有backout。
现在马上要入住了，人就快崩溃了。精神负担很大，不停的找房子里有什么地方可能被
前任房主破坏了，想修又不停的remind自己大家都觉得没问题，自己也应该能够和大家
一样。于是惶惶不可终日。非常遗憾自己以前没有好好研究老房子的潜在问题，非常遗
憾自己可以backout的时候没有backout,。。。觉得自己的精神状态没发搬进这个房子
，可不搬就能解决问题了么？
我该怎么办？ |
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r*f
发帖数: 731 | 3 其实说风水就显得迷信,但是如果说layout和环境就容易被人接受一些.偶刚看房子的时候
只看的见房子的那些特实在的指数---房间数目面积什么的.后来就开始注意到周围环境房
子layout等是否和谐了.
给第一个offer的时候就想着面积大了,虽然也觉得周围环境不够舒服,但没太在意.后来后
悔了,多亏那家嫌我给的低一直考虑所以我就backout了.
给的第二的offer,环境是好了,可是当时也觉得有点别扭,后来在网上随便看了点有关风水
的东西,才发现最让自己不舒服的是那个房子前面在一个土坡上,后门悬着,总有种无依无
靠的感觉.当时那家人想再等更好的offer,所以偶又成功backout.
上星期看到一个房子,挺好,可就是有一点不好:每层的厕所都在正中间,就象一个直角坐标
系的原点位置,然后每层四个房间就在坐标系的四个象限.这个房子卖的比较便宜,很快收
到了offer,可是这个星期似乎给offer的人backout了,因为这个房子back on market了.
还看到一个房子,偶特喜欢,可是LD不太喜欢. LD不看风水什么的文章,但是因为那个房子
是在一条路的尽头,正对着这条路(象前面一 |
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h**q
发帖数: 128 | 4 刚把自己的房子卖了，没有用agent，自己挂牌卖，感觉还不错，很刺激，写下来分享
给大家。我在WA州，各州法律可能不同，仅供参考。
1. 法律规定买卖自己的房子不需要license，只有买卖别人的房子需要license。然而
各地MLS人为的设立关卡，比如那个keybox，只有是注册的licensee才能用电子钥匙开
门，所以自己买房子不容易，因为没法看房，然而自己卖房子只需要租一个keybox就可
以了，所以For Sell By Owner其实还是很流行的。
2. 虽然法律规定卖自己房子不需要license，不过我还是推荐大家去上一下课，
GROUPON有deal的时候$125元钱，一般也就是$288，还包括考试准备的模拟题，你可以
只学一下，不考试，还能省$90。学了以后至少看到各种表格不慌了。
3. Staging和拍照很重要。Staging我是在Thumbtack上找的，$1800/2000sqft，上下
300吧，差不多就这个价。拍照一定要用三脚架加小光圈，因为房间相对比较暗，不用
三脚架拍不出好效果。后期一定要PS处理，不是为了美化，只是为了还原真实情况。因
为照片会把窗... 阅读全帖 |
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l*******g
发帖数: 51 | 5 【 以下文字转载自 Maryland 讨论区 】
发信人: linxiwang (wikia), 信区: Maryland
标 题: 不专业的买房代理，请大家千万不要找。
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 15 19:09:32 2012, 美东)
现在被一个中国买房代理搞死了，我在马里兰，towson附近，非常不professional,如
果你正在买房，一定要避免这个人。是个新代理，如果你的case非常smooth，没有问题
，你可以找她，如果你在买房过程中想要back out，那你需要考虑考虑。在我backout
的过程中，我们非常的不愉快，真想赶快FIRE掉她，我现在真是心里憋了一肚子的火，
现在她给我的建议是找个律师。我当时下了OFFER，卖家接受，第二天我们要求撤消合
同，在我要BACKOUT后给她打的的第一次电话，她告诉我如果我要毁约，卖家可以罚我
UP TO $50000,我说如果这样我们可以进行合同，她告诉我这种不道德的事情她不做，
然后当天中午来找我，态度好一点，告诉我她会尽力帮我要回押金。OK,第二天早上给
我打了电话，没有接到，下班后回过去，她告... 阅读全帖 |
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O**J
发帖数: 475 | 6 Inspector不会无事生非, 10年Roof不算太旧,一般是20-25年寿命。冷气20年如果
还是工作的，一般不能要求卖家换。你出价时已经知道是旧的了。
问问律师有没有办法Backout吧。 问题是Backout后你会不会后悔？ 你确定现在的
感觉不是Buyer's Remorse？ |
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p*******n
发帖数: 4824 | 7 刚下单backout很容易的，backout吧。。。 |
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c*****n
发帖数: 75 | 8 今天房屋检查， 查出几个大问题
1）Walkout basement 虽然全装修，但吊顶时没有安装空调和暖气管道，使得地下室不
属于房屋的中央空调系统。 Seller's disclosure 没有disclose这个。 在 “list
any areas of the house that are not heated or airconditioned" 一栏为空白。
2）９个窗户的seal破了， 窗户夹层中可看到水汽。 ９个窗户分部在各个房间中， 主
卧， 客卧， family, dining等房间都有。 HOA 的homepage上看， 这小区的很多户都
有这个问题。HOA 叫户主联系builder. 说有10年报修。 这些房子现已9年新。
3） attic fan 坏了。 Seller's disclosure checked box "no attic fan"
4) ｔｈｅ ｄｅｃｋ ａｔ ｔｈｅ ｂａｃｋｙａｒｄ ｈａｓ ｓｈａｋｙ ｓ
ｔａｉｒｓ （ｂｙ ｄｅｓｉｇｎ）
由于看了2次房，很喜欢，没预想到这些问题，特别是1） 和 2）。 seller's agen... 阅读全帖 |
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n****a
发帖数: 782 | 9 他们居然承认400多成本的东西卖你2650? 六倍多的暴利啊!
那你们的房子肯定也买贵了,能backout的话还是backout吧 |
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y****e
发帖数: 1712 | 10 ☆─────────────────────────────────────☆
qianyuan (mikeqian) 于 (Mon Jul 4 18:43:55 2011, 美东) 提到:
请大家推荐装软水器，铺地砖的师傅
另外问一声，大家买房子有appraisal 量出来的面积比listing 少了将近200 sft的么
，感觉有点郁闷。而且卖家还很强硬，不但不降价，还威胁不买不光不退earnest
money，还要上法庭告我，很憋屈的感觉
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TTU (Call for Drama) 于 (Mon Jul 4 19:25:12 2011, 美东) 提到:
你这是找师傅还是律师？
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qianyuan (mikeqian) 于 (Tue Jul 5 23:35:19 2011, 美东) 提到:
找装修师傅
只是顺便问大家有这种面积少的没有？如果常见就算了，不常见就从小额法庭开始慢慢
告上去，反正... 阅读全帖 |
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x*****n
发帖数: 3422 | 11 昨天晚上和大家开了黑店，很爽。 鉴于PS3/KZ3的squad系统做的很不完善，我有以下
建议，大家看看可行否。
1。In Game打得起劲的时候，大家不要忽略屏幕左上角的队友消息，特别是队友通知你
backout，请立刻推出当前game。
KZ3的squad系统很NC，如果小队里有人还在In Game状态，整个小队就没有办法Join
New Game，大家就只好干等着。所以如果看到backout消息，请推出，否则大家都在等
你啦。还有一种情况是有新队友来了，但是game is full, 大家也可能需要全体退出。
总之一句话，请听从squad发起人的安排。
2。同样道理，squad member请耐心等待。有时候会要等人加入，有时候需要等队友退
出game。
3。无法加入squad的问题。大家有没有碰到过，接受了好友的squad invitation，但是
什么也没有发生，没有进入squad lobby。我的solution是退出到kz3主界面，（也就是
说退出mp），再加入，就可以加入squad了。pangpangzhu的办法是退出killzone，再
sign out p... 阅读全帖 |
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t****u
发帖数: 8614 | 12
陈云那套不行,当时有句话叫做"一放就乱,一抓就死"。
计划经济下的市场调节本来就是悖论, 不work的。
什么双轨制，价格闯关或者后来的所有制改革，就是
因为这个Hybrid system不能working才做的尝试。
好比你有个legacy system，你知道他不scale，要改。
在上面修修补补，可能改出更多的bug出来，再backout
changes，但不等于这个legacy system能一直挺下去
不崩溃。
好在后来天朝还算运气好，转型成功了。 |
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m*****i
发帖数: 2325 | 13 我在法拉盛backout 时碰到过一个中国男的车。 他只咕噜了一句，埋怨我开车不小心
。 赔都没让我赔。 我只记得他是东北口音。好人哪里都有。 |
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H******e
发帖数: 767 | 14 Are you sure you can get the other house? |
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c********d
发帖数: 11593 | 15 不会被告啊，走就走了，earnest money就是干这个用的。 |
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l********k
发帖数: 393 | 16 对方有没有pest control report. 如果有的话，找个report 里面的问题就可以
backout, 我们就是在没有作home inspection 之前看到pest control report 里面有
fungus damage 问题，退出来的， 没有任何损失。 |
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s1
发帖数: 205 | 17 是什么原因？好学区，就是离高速0.2mile， 不过买的时候难道没有看到高速？最近
2009年又拿出来卖，前面有俩个buyer多后来backout， 听list agent 说是因为loan不
批。我觉得很诡异阿。大家说说是什么原因阿？ 价格还不错啊。我很想递offer。 |
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s***y
发帖数: 2607 | 19 depends on if the seller would accept your request. also a good agent is
crucial for this kinda negotiation. if your agent can persuade the seller
agent that all the delay and backout is not due to your fault, then you will
have a better chance to get the deposit back. |
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t****a
发帖数: 115 | 20 刚卖房子的时候, 有了一个OFFER. 拖了两个星期BUYER backout了.我觉得BUYER没有道
理,就没有同意Release她的DEPOSIT. 现在BUYER 请了律师来要钱. 我咨询了两个律师,
一个觉得我有道理,应该KEEP DEPOSIT. 另一个说不值得,如果输了要PAY对方律师的钱.
现在不知道该怎么办. 请问有人遇到过类似的情况吗? 谢了. |
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p********a
发帖数: 5352 | 21 What is her backout reason? 7d? |
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t******r
发帖数: 232 | 22 难道没有inspection contigency嘛? 在规定时间以内, buyer可以以任何理由backout.
看来你的房子很难卖, 这样有点强卖的意思了,这个deposit是一大笔钱嘛?
如果你打了官司,你的房子在这期间也是不能卖的了,按加州的法律(估计你不在加州),
你划得来嘛?
师,
钱. |
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p********a
发帖数: 5352 | 23 在加州吗？用standard lease. 这种不清楚的东西是害人的。INSPECTION 后不需要说
出原因就可以BACKOUT
useful |
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S******o
发帖数: 220 | 24 请教，明天 close，可是今天被告知 basement 进水。下午去房子看了，
2／3 basement 地面被水覆盖，1／3是完全干的。靠近sum pump地势较低，
积水稍多。seller是 relocation company，雇了个人在清理积水。我的agent
还是一个劲地催我明天close，说这不是什么问题。并说，他们把设备留在
房子里继续吹几天后再拿走。
我总觉得别扭，买个房子，放个noisy的东西在basement里。 请教各位，
什么算是flood ？我这样的情况是否严重？对房子有多大影响？将来
我卖房子的时候是否要disclose房子进过水？我的agent说不用，还让我相信
他的话。
明天，估计双方的agent都会威胁我，准备找律师了。原来由于我的原因，
loan推迟了。因为我还想买房，对方也没有纠缠。到现在也没有offical
remove loan contingency. closing day 推迟了10天。明天final walk
through,现在是肯定不想 close，在考虑是否要backout. 担心我的 earnest
money 是否会被扣。
... 阅读全帖 |
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n*l
发帖数: 121 | 25 yeah, from my understanding, after under contract, only buyer can backout, e
.g., inspection contingency. But if seller refuse to fix anything, buyer may
back out, then from that sense sell has some leverage too. |
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j*********4
发帖数: 60 | 26 做完INSPECTION了，发现有些问题，但不确定seller是不是愿意维修，而且有些东西与
DISCLOSURE不相符，规定有10天的INSPECTION PREIOD,明天就是第10天了，我们已经提
交了书面文件要求seller维修，但还没有收到回复，是不是过了这个10天即使卖主不同
意维修，我们也没有权利说不要这个房子了呢？还是只要我们10天内交了要求卖主维修
的书面文件，如果卖主不同意维修，过了这个10天期限我们仍可以BACKOUT呢
？ |
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q****6
发帖数: 837 | 27 write to seller that if they don't agree to the repair before option period
expires, then that means you automatically backout. Make sure put it in
writing. You should have given them a deadline to respond on your list of
repair requests.
Bed,
What is 17 days Loan Contingency? |
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q****6
发帖数: 837 | 28 I signed. But I signed because I want to put that rebate on paper to
guarantee I'll get the rebate. Also I signed to a version that I made lots
of change to the template terms. After I signed, buyer agent said only less
than 50% of buyer acutally sign this agreement, most agents don't even know
how to open the topic with client as it will drive them away. In the new
terms i put in the contract, I clearly stated we can fire our agent if we
are not happy with the service or don't feel like it. I'm... 阅读全帖 |
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c******z
发帖数: 1230 | 29 backout也就是损失几百刀Inspection和Apparisal，硬买那至少是花几十万+一堆麻烦
，这还拎不清？难道房子inspection一下就非买不可了？ |
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m*f
发帖数: 8162 | 30 这个根据你们的contract怎么签的，你这个都不说让人怎么回答你？？？
seller不能迫使你买，buyer backout一般contract签的时候会选择三种后果的一种：
1. 你放弃deposit，walk away
2. Seller让你赔偿损失，然后法院会让seller继续卖（会写上in good faith to
maximize the sales price，其实是扯淡），然后让你补差价。
3. contract专门有一个walk away条款。。。
或许你的contract允许buyer随时walk away and get deposit moneys back。。。 |
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H******d
发帖数: 176 | 31 急问：loan contingency大家都是几天remove的？purchase agreement里的loan
contingency removal的条款有：
(i) within 17 days, remove loan contigency;
(ii) or the loan contingency shall remain in effect until designated loans
are funded.
大家下offer的时候都是选的哪一项？我对自己贷款有信心，但是想要好好保护自己，
怕万一有问题和纠纷不能backout,所以我先(ii).但是我的agent极力说服我用(i),说用
(ii)我拿不到房子。大家看呢？
房子我挺想要的。谢谢！ |
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c******e
发帖数: 350 | 32 以前听说如果appraisal估价底的话，可以用来继续和seller讨价还价．
可是，这时，是不是已经不可以backout了？
如果这样，seller没理由给降价啊．
如果交易中途什么问题也没有，
但是closing前，就是不想要了，还可以么？
除了earnest money没有了，inspection fee没有了，还会有什么责任？
seller有权力上法庭告buyer么？
谢谢！ |
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T********e
发帖数: 1025 | 33 short sale的offer里提到90天以内不能backout，可是没有提到back out会怎么样，也
没有押金。这种情况下，如果万一back out了，通常会怎么样？ |
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H***a
发帖数: 506 | 34 你这个比较被动的地方是在选option/upgrade的时候没有具体的图纸，即使是给vp后者
president写信，一般也不会有太大作用，除非他们现在房子不好卖，但是新房他已经
收了你的定金和upgrade一半的钱，builder也不担心你backout。我们当时买房子选
upgrade的时候，每一个牵扯到floor plan改动的，哪怕是很小的改动（比如厨房的
tile往里缩1尺，但整个layout没有任何变化），都让他们在floorplan上标了出来，写
了明确的尺寸，双方签字画押。盖房的时候，施工队出了好几处错误（其实就是一同盖
的房子太多，施工队把几个房子不同的upgrade搞混了，你要到工地上就知道了，就是
凭sales交待给工头，然后工头交待给施工的人，小的改动很容易出错），后来都给我
们改了，因为有图纸凭证，builder没办法抵赖。
你的情况损失一个butler pantry还是很遗憾的，要是我也会抓狂，很难相信这个
builder卖房子最初的floor plan上没有把这个（书房换成bedroom，就没有butler
pantry了）标出来，而且你们也没有要他们把这... 阅读全帖 |
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s*****6
发帖数: 499 | 35 我的律师加一条，大意是inspection后如果有结构安全能方面重大问题可以无条件退出
。但是没具体到检查出其他问题，卖方应该修换或给credit.问律师他说不用那么具体
，support是这样的。卖家比较强硬，之前提出单一项低于250刀不修不换，被我否了。
不写他会不会耍赖啊。另外觉得offer出高了，除了backout别无办法了吗？第一次买房
无经验。 |
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n*****o
发帖数: 48 | 36 我们的buyer agent一开始就同意给2%的rebate，我们自己做了些research,他就带我们
看了一次房子，我们就买了。
今天close，昨天和我说2%他的broker先要抽一部份，剩下的他再给我2%，算下来就只有
1.8%的rebate了。我想想快close了，也就算了。
结果昨天做loan的broker告诉我，1.8%放在hud上，被贷款公司据了。说是credit太多了
，最后还有$5500没有办法做到hud里面。我问buyer agent能否就给我张5500支票，然后
出一个1099给我，结果agent不愿意。他只愿意给我5500*65%，说他自己要交35%的税，
因为他自己今年收入高。这一下子我就又少了差不多2000
今天因为hud被据，没法close了。seller 愿意延期，但是需要加一倍的押金。我自己准
备和buyer agent说，我最后让$500，他给我支票。如果不行就只有back out了。大家觉
得还有什么更好的方法吗？
这种情况backout能够拿回earnest money吗？ |
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n*****o
发帖数: 48 | 37 现在就是agent帐上走了超过1.5%，hud上面连1%都放不了。
2%的rebate是早就说好的，这个都没有异议。现在的争议就是在1)agent先让broker抽了
0.2%，然后再给我2%，这个我就算了2)hud里面打不了那么多，剩下的agent说他要扣掉
35%的税，这个我实在没法接受。
anyway，从我自己research来看，这个agent不厚道，我准备$5500我最后让$800，他给
我4700，如果不行我就宁肯不要earnest money，backout了。我现在这里市场选择还更
多，而且利率降了，损失可以从利率上找回来。agent一分钱都不挣。 |
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T*********0
发帖数: 131 | 38 一切都ready，可是看见同一个社区，位置好的多的房子，要价还便宜一些。现在合同
里的房子靠大路边。我现在可以back out 么？ 如果我不要 已经给卖家的earnest
money 一万块和inspection/appraisal fee的话，还有其他后果吗？问买房的律师，他
说什么希望不要get sued。。。
紧急中。
谢谢了。 |
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d****n
发帖数: 12461 | 39 当然可以退出了。不过一般首付有10%，远远不止1万块那么少吧？ |
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T*********0
发帖数: 131 | 40 不是啊，现在还没有close，首付还没给呢。首付不都是在closing 的时候给吗？一万
块就是定金，给offer的时候交的。 |
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d****n
发帖数: 12461 | 41 那也得确定你能买到另一个房吧。
我知道有人下多个单，然后首付拖着贷款也拖着，过了一两个星期不要earnest money
走人的。 |
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B**********r
发帖数: 267 | 42 好象东西岸签约时就deposit 10%，而中西部很少的。
Loan approval后就别退出了。市场有其合理处，你看到的更划算的，也许有它的原因。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 43 如果不用earnest money的话，应该是可以退出的，具体看合同是怎么定的了，问一下
律师吧。 |
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n*******9
发帖数: 3244 | 44 你要是不大算要你的EM，应能退。再看看你的合同吧。 |
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L******w
发帖数: 5407 | 45 位置好， 可里面可能不行，如果真的那么好，可能要加价抢， 所以建议还是算了。 |
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F**********s
发帖数: 1231 | 46 一切ready的话，你退出要损失部分或全部EM。 如果你的EM超过sale price x％(忘了x
-=5?)，多出的要还你。
sue的可能性小。即使sue也是想要一些钱cover expense more than EM. |
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k****2
发帖数: 69 | 47 deposit 放在escrow/title company。
看你的合同里说明什么情况可以backout拿回deposit。 |
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r********k
发帖数: 258 | 48 if your agent claimed it is 2400, and you cannot find that extra 500. Your
agent is in trouble for misreprenting you and you can sue your agent for not
doing the job to recover the loss.
If you found extra 500, but it was built with no permission. If the seller
didn't disclose it the extra 500 without permssion, you can back out with
claiming of seller's misinformation.
If your agent informed you is 1900 plus 500 without permssion, you need to
find out where 500 is. If you cannot find it, you ca... 阅读全帖 |
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c******e
发帖数: 73 | 49 忍不住说一句：
美国买房子跟国内不一样，不是面积跟售价成正比。
居住面积只是价格的一个方面。
没必要太纠结这个差。
卖家提供的所有数据，基本都会告诉你，你需要自己去确认。
这个房子喜欢就继续，不喜欢就backout。 |
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r********k
发帖数: 258 | 50 The buyer agent has the responsibilty to make sure the information of the
house is correct. Usually, the buyer agent get sued first if the house is
not what it is said on the documents going through buyer agent. You
certainly can not sue buyer agent if the information does not go through the
buyer agent's hand. In this case, the seller agent has responsiblity to
disclose the information that impacts the house buying decision like the
real living area of the house.
If the seller agent does not di... 阅读全帖 |
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