w***z
发帖数: 1158 | 1 Mortgage Closing Date: Does it Matter?
September 19, 2001, Revised December 17, 2003, August 2, 2004, April 1,
2008
On a purchase transaction, there is no financial advantage in closing on any
day of the month, as compared to any other day. On a refinance, it is a
good idea not to close on a Friday because it will increase the number of
days in which you pay interest on both loans. And if you are refinancing out
of an FHA, close at the end of the month because you will pay interest on
the FHA fo |
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o******5
发帖数: 142 | 2 准备签mortgage application form时， 发现$7700 closing fee比 prapproval 估算
的 $5700 closing fee 高了 $2000,. 要不要跟 lender 说说， 或者干脆找另一家
lender， 六月25日 close, ，还来得及吗? |
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V*****a
发帖数: 82 | 3 我们是从builder那里买的新房，四月前签的contract，房子大概在五月下旬完工，原
定是6月1号close。我们在五月初找了一个broker，给lock一个月的rate直到6月5号。
前面都进展顺利，appraisal也在两周前就order了，但是却一直拖着没有人去做，直到
这个礼拜三才有人去做了appraisal，broker说周五就能收到报告，所以下周6月3号应
该能close，但是今天下午broker却打电话来说appraisal的报告要下周才能拿到，并且
更糟糕的是builder指定的title company和lender也有些问题，lender对title
company的有些paper work不满意，但是title company却怎么也不愿意修改，就这样一
直僵持，所以6月5号前也不可能close了。然后还要再重新申请重新lock rate。。。
请教下大家，
1. 如果重新申请贷款重新lock，还来得及在6月底前close么？真怕又有意外发生，这
样我的8000块岂不就要泡汤了？
2. 整个过程中我对broker很不满意，办事拖拉，还有个疑问就是她前面做过有 |
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s******8
发帖数: 4192 | 4 损失close利息的一个月利息。比如月初close，close时候你要付利息$1000，如果银行
利率2%，那么你损失了1000%2%/12=1.67，损失$1.67。
另外就是你close时候付的钱多了点，如果现金非常紧张，应该选择月底。 |
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m*******o
发帖数: 457 | 5 月底或月初，其实没啥优势或劣势。
如果月初close，比如说7月1号，你要负的prepaids是cover 7月1号~ 7月31号。
如果月底close，如7月20号，你要负的prepaids是cover 7月20号~ 7月31号.
只要是7月份closing,你的first monthly payment是9月初due,是cover8月份.
显然如果月初close, prepaids 多了些，你住到新家也早点。 |
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n*******9
发帖数: 3244 | 6 Depends on what you are asking。if you are asking about the cash you need to
pay at closing, you actually will pay less if you close on 7/28 since you
will only pay 4 days of interest at closing while if you close it on 8/1 you
will have to pay interest for the whole month. is this what you are looking
for? |
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z*********n
发帖数: 94654 | 7 no closing cost就是no closing cost
你要出就不是no closing cost
世界上没有no closing cost一说，其实就是broker少賺点帮你付了为了要你的生意而已
也要 |
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s*******a
发帖数: 921 | 8 29号close你只需要提前支付利息到31号，12月1号开始正常的房贷；1号close的话你需
要预先支付利息到11月30号。一般close的时候手头紧张，所以会选月底close |
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d******n
发帖数: 2712 | 9 对于refi，closing到funding之间都会有3天的，这是规定，客户可以在这三天里反悔
，是为了保护客户权益。不管哪天去签字，都要签closing date的日期，有compliance
的要求，不是说这三天里签哪天的日期都行的。
新贷款的利息从funding date开始算，不是从closing date开始算。所有的refi都一样
，不过investment property是closing当天funding。 |
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R******d
发帖数: 1305 | 10 利息月初就lock了，到现在也没有close的迹象，已经天天在催了
如果不能按计划月末close,一定到拖到11月初的话，和月末close比
有什么重大损失吗? 我知道第一次买房的时候，月末close付的利息少
对refinance来说是不是没有那么大区别, 因为反正是要付利息
不是前一家mortgage的利息，就是后一家的，不知道这样理解对不对？
谢谢！！！ |
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b*p
发帖数: 2208 | 11 在close之前你的deposit, earnest money都交了一大堆在seller手里,怎么能说只有在
close之后才能确定? 一般最后一个contigency是mortgage contigency. 只要你给
seller看了你的commitment letter, 你先交的定金肯定就是他的了.他还有什么好担心
的?
看这个seller这么难缠,你问你的agent怎么才能确定seller肯定在close之后会搬走?
要不让他先给你个十万八万的做deposit?
一定要把p&s好好看看,不要留下什么把柄. |
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m*******e
发帖数: 1886 | 12 refi就快close了，估计最早也要在15号或者16号。
10月底把10月份的morgage付过了（11月1号deadline），loan agent说如果15号close
，那15
号之前的mortgage就付给以前的银行，15号之后的就付给新银行，听着倒make sense。
只是不知道refi的时候选择月初close和月中close对我们付mortgage有什么区别么？我
们老的
rate是4.99， 新的是4.25.
多谢！ |
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d******n
发帖数: 2712 | 13 从funding那天开始到当月月底按天付利息给新mortgage的lender，旧mortgage的
lender会从按天charge从1号开始直到payoff当天的利息，总体来讲，新的mortgage总
是利息低些的吧。所以对于refi来说在前半个月内closing也没啥不好，虽然prepaid
interest看起来很多。另外要注意提前还旧贷款的最后一个账单，以防15日没有pay-
off造成late pay就不划算了。反正银行多收了钱就一定会退回给客人的。
所谓overlap，银行不会让自己的钱闲在周五的，对于自住房的refi来说，closing之后
3天（不含周日）funding，当然周六也是没人放钱的。按楼上的说法，那么周一大家就
不要closing了？再说了，就算周一不closing，哪天funding也是银行说了算的，人家
delay一下排到周五也不是没可能的，怎么避呀。所谓人算不如天算，对于客人来说，
rate是根本，rate拿住了，其他就看开些呀。 |
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S******o
发帖数: 220 | 14 请教，明天 close，可是今天被告知 basement 进水。下午去房子看了，
2／3 basement 地面被水覆盖，1／3是完全干的。靠近sum pump地势较低，
积水稍多。seller是 relocation company，雇了个人在清理积水。我的agent
还是一个劲地催我明天close，说这不是什么问题。并说，他们把设备留在
房子里继续吹几天后再拿走。
我总觉得别扭，买个房子，放个noisy的东西在basement里。 请教各位，
什么算是flood ？我这样的情况是否严重？对房子有多大影响？将来
我卖房子的时候是否要disclose房子进过水？我的agent说不用，还让我相信
他的话。
明天，估计双方的agent都会威胁我，准备找律师了。原来由于我的原因，
loan推迟了。因为我还想买房，对方也没有纠缠。到现在也没有offical
remove loan contingency. closing day 推迟了10天。明天final walk
through,现在是肯定不想 close，在考虑是否要backout. 担心我的 earnest
money 是否会被扣。
... 阅读全帖 |
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s********n
发帖数: 103 | 15 房子修理的要求写在合约上吗？
如果写了的话，那么如果没有finish，银行会不同意close的。
如果没有写在合约，就不好用这个作为推迟close的理由！
mm那儿出租房屋市场如何？实在不行，close了就出租吧。
此外，我觉得你可以直接找seller，告诉他你的情况，请他谅解，作为歉意！如果他退
出不卖，是没有损失的。如果不通， 就close吧，好在rate应该比较低，租金应该可以
抵月供。
mm现在应该一动不如一静，好好休养！孩子家人身体为重！ |
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d******n
发帖数: 2712 | 16 按照规定是closing前一天提供HUD-1，一天的时间足够看HUD-1，问问题和准备银行
check了。再者，purchase的close大都安排在下午，不会说没时间那cashier check的
。大家都是这么close的，没见出什么问题。在HUD-1 disclose给客人钱，银行和
settlement agent会反复确认所有的收费，LZ也不希望最终的数字变来变去的吧。
一般，bank在clsing date前3个工作日才会开始准备closing package，除非那个bank
门可罗雀，否则不会有时间早做的。 |
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s*****o
发帖数: 20 | 17 10月底lock的利率，直接找wellsfargo的lender。不知道是lender的问题还是银行本身
的问题，办事很拖拉，在close前一天才开始underwritting，而underwriter一直纠缠
一笔国内汇款。结果由于贷款问题不能按时在12月15日close，拖到16日下午才给我发
贷款批准的正式通知，所以要明天17日close。在我们的联系中lender一直不敢给我们
提供approve的字样，只告诉我们通过了loan的委员会什么的。最后几天挺痛苦的，对
lender的push没什么用。现在挺后悔找wellsfargo，如果找代理的话贷款早就下来了。
wellsfargo有个guarantee，如果不能按时close他们给我付第一个月的mortgage。不知
道能不能要到这个。 |
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Q*******2
发帖数: 56 | 18 I will close on a property very soon, but the seller can only move out on
the closing date, which leaves me no time to do final walkthrough before the
closing. Am I taking too much risk if I do the final walkthrough after I
close? What would be my best response in this case?
Thanks a lot. |
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m******s
发帖数: 453 | 19 今天收到Title Company送来的Closing Agreement， 有以下两条我弄不清楚，请大家
帮我看
看，我能接受这两个Term 么
I understand that xxx Title has made every effort to collect and charge
the Seller for all outstanding invoices due on the property. xxx Title,
the Seller and yyy Agency are not aware of any additional invoices, taxes,
special assessments, mandatory associate dues, lis pendents or other
claims or amounts due on the Property. Work may be done prior to closing
but not invoiced until after the closing date. xxx Title, the Sel... 阅读全帖 |
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p*****t
发帖数: 966 | 20 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: piggest (大橘子), 信区: TonyXuClub
标 题: 急问关于wells fargo closing的事情， 在线等
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 9 19:54:58 2011, 美东)
我们是从WELLS FARGO那里贷款做了FHA，现在定在下周四close。
但是我们昨天在家具店finace了大概5000块钱的家具。刚才得知有些银行要在close前
一天重新run credit。
想问下，我们昨天的finance会不会对close构成什么影响。如果是的话，现在有办法弥
补么？
谢谢 |
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T*B
发帖数: 384 | 21 很多时候卖家又买个房子， 用卖房子的钱去付下一个房子的downpay和mortgage。这时候万一卖掉的房子成交了， 而买的房子出意外了， 或来不及closing，卖家就没地方住了。 我们closing的当天， 卖家早上搬家，中午和我们closing，然后赶去closing他买的房子了。 |
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u*******e
发帖数: 331 | 22 我觉得如果换房,可以通融.
最好问一下律师,签个附加文件什么的.
时候万一卖掉的房子成交了， 而买的房子出意外了， 或来不及closing，卖家就没地
方住了。 我们closing的当天， 卖家早上搬家，中午和我们closing，然后赶去
closing他买的房子了。 |
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m******e
发帖数: 135 | 23 short sale的房子，房主欠2个lenders的钱，第一个lender很早就批了，第二个lender
昨天才
批。contract上写的是offer接受后30天内close房子，但是第一个lender由于早就批了
，它要
求4/20号前批（对于它来说是多于30天的），而实际上我得20天内close。这样一来我
找loan就很
紧急了，agent推荐给我的lender说可以20天内拿下loan，但是利率不是很低。我的问
题是：
1. 请问我可以要求银行30内close吗？因为按照合同办的话是接受offer日期（3/30）
后30天
close。有什么好办法要求银行延期呢？
2. 如果没有按第一个lender的要求4/20号批，会有什么后果？银行停止交易?
3. 银行为什么非得设个短的时间期限呢？对它有什么好处呢？
我希望时间长点儿来找个好loan，谢谢大家踊跃发言。 |
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t**********j
发帖数: 382 | 24 If your credit score is >=700, our 20 yr fixed rate ( based on last Friday's
rate) was 4.5%, no point. The total origination charge will be:
50 days lock -$1045
35 days lock- $853
20 days lock - $550
Your title fee should be as follows.
1102 settlement or closing fee $395(这个是什么费用哦？) -Meaning the title
agent will close your title. Ask your attorney to confirm if you need to
pay both the attorney fee and Settlement fee.
Your title insurance (lender and owner) should be about $1400
Title Search ... 阅读全帖 |
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B***6
发帖数: 787 | 25 跟中介谈了，她说昨天找中介谈了。她说我的Closing cost即:
103: settlement charge to borrower: $ 5630
接下来一页是有关Closing cost的细节，其中该我出的部分( “Paid from borrower’
s funds at settlement”) 包括:
803: Adjust original charge: $601.63
901: Daily interest 585.36
902: homeowner insurance: 852
1101 Title service: 1366.50
1103 owner’s title insurance $644
1201: government recording charge: 87
1203 Transfer taxes: 275$
13001: required service that you can shop for: 84
1308: home warranty 365
13... 阅读全帖 |
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t*******r
发帖数: 3271 | 26 我的情况是这样: short sale approved了, 下面要走买房和贷款的流程.
Approval letter给的deadline是6月18号, 现在刚4月下旬, 问了一下朋友/同事, 说给
你的这个时间好宽松啊.
现在情况是, 我们想6月中旬close(我们也不是很急于要搬进去).
问题1: 6月中旬close, 和现在就立刻开始走流程(现在开始走流程的话大概5月中旬能
close吧), 有什么本质的区别?
问题2: 我能不能现在锁定利率, 然后6月中旬再close? 那个锁定的利率有效期一般是
多少?
先多谢各位回答了. |
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a****a
发帖数: 359 | 27 My closing agent told me I need to buy home insurance before closing. But I
saw there is home insurance charge in my closing cost. It seems I will pay
double for the home insurance, sound weird.
Closing next week, need some input ASAP. Thanks! |
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p**********m
发帖数: 34 | 28 有个agent对我说closing cost是房子价值的7。5%.
Here is what she said in her email:
closing costs will be 7.5% per one hundred thousand dollars of house...
For a $400,000 house, it might be anywhere from 22-29K for closing costs
alone (not Down Payment)
是不是太多了. 我以为closing cost大约$10,000就够了.
大家觉得呢?
谢谢. |
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e********e
发帖数: 250 | 29 One pays interest for the first odd month at closing. Real mortgage payment
starts on the first day of the next month. Most people prefer closing at the
end of a month so the interest payment for the odd month is minimal. It
helps to reduce closing cost on paper.
But in reality I don't see the difference of closing on any day. The
interest payment is not wasted money. It pays for the extra days of
ownership of the property. |
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j***x
发帖数: 346 | 30 在NJ。如在8/1之前close，那时还不知道第三四季度的税额（高于前两个季度），律师
就用前两个季度x2作为全年的税基来计算seller应付给buyer的credit，用于付seller
第三季度未付的部分，这合理吗？
例如，如果seller住了200天，buyer住165天，
02/01/2011 2,300 -- seller已付
05/01/2011 2,300 -- seller已付
08/01/2011 2,700 -- seller付buyer credit
11/01/2011 2,700
Total 2011 Tax 10,000
buyer律师的计算如下：
1. Tax for 2011 at the time of closing calculation is ($2300 + $ $2300) X 2
= $9200
2. 每天的税率 $9200 / 365 = $25.20548
3. $25.20548 x 200天 = $5,041.10 (seller should paid until closing date)
4. $5,041.10 - $230... 阅读全帖 |
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N******u
发帖数: 435 | 31 可能是说closing cost里面预交的利息：
按天计息，closing的时候要把当天到月底的利息交了，
loan × APR ×（30or31-today）/365
但是mortgage是下月1号交上月的mortgage，
可能就是这个有点不同吧。
月初交房，显示在closing cost里面会多一些。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 32 我觉得没区别。只不过是prepaid interest看起来多少不一而已。
如果是买房，早closing还早住呢，不pay利息，还得pay房租呢。从哪天开始贷款，就
从哪天算利息，天公地道。
如果是refi，mortgage交接的那个月pay的就是利息，不pay前一个loan的利息，就pay
后一个loan的利息。overlap也就两天，不论哪天close，overlap总是存在的。如果第
二个loan rate 低的话，月头close才划算呢。省得高利息pay的日子多。 |
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L****H
发帖数: 104 | 33 contract上写的是8月30号 or about close.
现在我们所有的都准备好了，可以close了，跟对方商量closing date, 对方一直说不
确定，有可能要延期1个月之类的，总之不能连一个大概的时间也没有。 我们申请的
morgage， lender说必须在9月19号之前close.
现在我们应该怎么办？
有没有人遇到过类似的情况
多谢 |
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N****E
发帖数: 1474 | 34 I understand at the closing you signed a mortgage note with the mortgage
amount. Once the mortgage is closed and funded, the mortgage note won't be
changed unless you refinance again and basically pay down that note. Now
you may ask refund from the broker for the refinace cost as he promised, but
I don't think you can change the loan amount.
At closing, the closing agent did not explain the details before you sign?
You can ask as many questions as you can before you sign anything, not now.
Wha... 阅读全帖 |
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m**********g
发帖数: 2661 | 35 不，我的假设就是利率降了，否则我也不会做refinance了。如果是要等6个月，那我的
比较更有意义了，以no closing fee拿到的高一点的利率和有closing fee拿到的低一
点的利率带来的差异已经实现了1/2年了，这个数字很可能已经接近那个closing fee了。
cost
a
wait |
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s*******e
发帖数: 50 | 36 我们purchase contract上的closing date是Nov. 30. 现在银行的commitment letter
已经拿到了,我们和买家就inspection的结果的协议也已经达成了,agent说下一步是set
up closing date and time.
如果能提前一两个星期拿到房子对我们来说会有更多的时间收拾,搬家和添置东西,当然
很好,但是考古看见月末closing比月初好,我们从月末提前,不知道这样做的话会不会有
什么concern? 再过一星期就是thanksgiving week了,有什么时间是不适合closing的么?
谢谢了! |
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s*****a
发帖数: 349 | 37 如何平衡交closing cost和拿低利率之间的矛盾呢？
1。利率高，但是no closing cost
2. 利率低，但是要交2k左右的closing cost。
还不懂得问，这个交的closing cost是交进我的贷款额里了呢？还是只是贷款的手续费
，被银行吃了。。。
多谢 |
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b********2
发帖数: 5191 | 38 closing cost是做loan的费用，简单来说，是给了lender,title company， appraiser
这些人，broker的commission是lender额外给的，可以不算在内。
如果你认为这次refi之后，rate接下来一路走高，以后不会再refi,那就值得付一些
closing cost,长期来说，省的利息会超过付的closing cost. 如果你认为过了半年，
rate可能还会再跌,那就没必要付closing cost了。因为到时要再做refi。 |
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i*****0
发帖数: 1113 | 39 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: ice2000 (ice), 信区: TonyXuClub
标 题: 请帮忙看下这些closing cost 靠谱么? Santa Clara county
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Dec 31 17:07:28 2011, 美东)
Santa Clara county.
Agent 给出的closing cost list:
Appraisal fee 400
Lender's underwriting fee 670
Credit report 40
Flood certification 8.5
Tax service 69.00
Title and lender's insurance fee 1235
Recording title 150
Agent说closing cost就是上面这些.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
下面是来自escrow公司的estimate帐单--agent说几个大的item不算close cost,是我本来就该出的:
Hazard insu... 阅读全帖 |
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s******e
发帖数: 1073 | 40 close不了有什么说法吗？
从银行开始做appraisal到close大约多长时间呢？
今天刚刚找了家银行准备锁定利息，如果锁30天，指的是30天内必须开始贷款申请，还
是30天内close?
可以锁60天或更长吗？
新手买房，问题较多，谢谢大家啦~~~ |
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p***s
发帖数: 124 | 41 总听大家说no closing cost, 但是我从roundpoint拿到的worksheet:
Settlement or Closing Fee Owner’s Title Insurance Lender’s Title Insurance
Attorney Fees Endorsement Fees Abstract or Title Search Notary Fee
Courier Fee
Closing Coordination Fee
Borrower Paid Closing Cost: $7,018
怎么回事？？ |
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t******2
发帖数: 2265 | 42 啥时closing cost? 缴给谁的？
啥是3% closing cost? 怎么有3%这么高？什么的3%？purchase price？
cash purchase还要交这个closing cost木？ |
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b********2
发帖数: 5191 | 43 根据贷款人的条件不同， 贷款的Cost也不同。 但总的来说可以分为三部分：
Appraisal Fee + Credit Report Fee
Lender Fee
Escrow Fee
其中Lender Fee 和Escrow Fee又包括很多不同的收费项目。作为申请人，不用明白每
一个细节，只要是no closing cost, 就应该cover这些费用。
如果是Refinance，贷款方只有一个， 上面的费用大致可以确定。
如果是Purchase Loan,因为涉及Seller和Buyer双方, Seller会付一部分Cost,同时
Escrow也是Seller选定的，作为buyer的loan agent,一定要有Contract和Escrow才能确
定Buyer要付的Cost.
Closing Cost除了上面的三部分，严格来说还包括Broker commission和interest,
property tax, insurance(如果是impound)等等. Broker commission加上Lender Fee
总称Origination Fee.但是因为Broke... 阅读全帖 |
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v*******a
发帖数: 1193 | 44 我的 contract 里没写 谁选 写的是 buyer 有权利选 title company and closing
copmany
and closing agent然后 seller 也有 权利选择 title company 和 closing company
但是谁选谁付钱。
然后contract的表里面 closing agent seller已经选了， title provider 是空着的
。 |
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m**********9
发帖数: 110 | 45 我也是在方圆做的，下周close。我也被要求在funding 那天自己先垫付close cost（
约5000刀），close后方圆承诺退还cost。应该没问题吧，我开始也是不放心，就要求
方圆的两个人（互相有个证明）都给我发了承诺退cost的确认信。
拭目以待吧。下周close后再来报告。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 46 如果你要付2000多的closing cost,当然你的APR要>rate. 但是如果你的agent退你
appraisal fee和$1600,你还是no closing cost
下面是一些比较常见的cost:
Lender fee - included in the origination charge.
appraisal fee (POC - paid out of closing)
credit report
tax service
flood certification
title charges
government recording fee
reconveyance fee to old lender
recording fee to old lender
把上面的费用加起来就是closing cost。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 47 purchase的话，月底close，在close的时候pay的prepay interest少。有些lender在月
初close会做成收当月payment然后退几天按天算的利息，有些lender会收大概一个月的
prepay interest。
先问清楚吧，如果是前者，无所谓月底月初，都不亏，如果是后者，就赶在月底
closing了吧。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 48 原则上双方都可以在合同确认的closing day之前或之后14天close，没有任何责任，全
靠双方协调。
宽宽心吧，律师们不到最后一刻都不干活儿，不到最后一刻都不告诉别人到底行不行。
。。估计缺的文件是关乎能不能放贷的，因此没法close。
问下周一是否可以close吧，可惜周末没法搬家了。 |
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d****n
发帖数: 2276 | 49 现在 在买一个short sale. 里面有个 section 8 住. 租金比市场价低15%
包括贷款在内都ready 了,
就等 section 8 搬出去 close. dead line 是 月底.
银行说 月底搬出去 奖励 tenant 7 千.
section 8 自己也说愿意搬出去, 在找房子.
section 8 找房子, 政府要检查新找的房子是否合格.所以时间长.
目前情况看 月底dead line前 几乎肯定来不及搬不出去了.
贷款方便可以延期, 但是 short sale 银行不愿意等了. 说 过期 就拍卖.
为了不让交易黄了.
saler agent 说
选择1: close, 把 7千 给我, 让我去和tenant 玩.
选择2: 给section 8 这7千让他自己临时找房子住.
其实选择 2 和没说一样.
现在这个 选择1, 我该在 close 前 和tenant 重新签lease 吧.
我的前提是请他走人. 因为租金比市场价至少低了 15%.
几个问题:
1. 怎样签能鼓励他搬出去. 每天从 7千里面扣 $20, or $30, or $50?
2. 目... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 50 "Agent说seller付seller的closing cost, buyer 付buyer的": Yes, mostly happens.
"seller能不能帮我付": yes. All is about negotiating price. for example, you
feel the property worth 100k, and your price is 101k and ask 1k closing help
from seller.
"一般在3%左右": cash buyer don't need closing cost of loan part, but still
need pay tax, escrow ( or lawyer), insurance etc, it should <3%
"如果拿到closing cost的详单，这个费用可以和title company协商吗": no. Title
company /escrow is 3rd-party and neutral for both seller and buyer. They
prov... 阅读全帖 |
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