c**m
发帖数: 1457 | 1 http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/MA_Mortgage_Realestate.html
【 以下文字转载自 MA_Mortgage_Realestate 俱乐部 】
发信人: chem (Mortgage Consultant), 信区: MA_Mortgage_Realestate
标 题: Mortgage Loan Closing - Process Overview
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Oct 24 22:59:21 2011, 美东)
The Mortgage Loan Closing When Buying a Home
Once your application for a mortgage loan has been approved and you have
received a commitment letter from the lender, the final step before you can
call the house your own is the closing, or settlemen... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 2 http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/MA_Mortgage_Realestate.html
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发信人: chem (Mortgage Consultant), 信区: MA_Mortgage_Realestate
标 题: Mortgage Loan Closing - Process Overview
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Oct 24 22:59:21 2011, 美东)
The Mortgage Loan Closing When Buying a Home
Once your application for a mortgage loan has been approved and you have
received a commitment letter from the lender, the final step before you can
call the house your own is the closing, or settlemen... 阅读全帖 |
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w****a
发帖数: 6326 | 3 ☆─────────────────────────────────────☆
ltsh (livehappy) 于 (Sun Jul 29 12:46:44 2012, 美东) 提到:
现在就这个问题和我们的buyer agent不能达成共识，也想问buyer agent为什么
是这样的态度。
我们买的房子是8月中close,本来是定好房主会搬出，我们final walk through
然后去close。
昨天的事有点出乎意料。接到buy agent电话，告诉我seller说房主会在
定好的close day 之后一天搬走，理由是close day 是周五，周六搬家方便。
我表示理解并想把close day 移到下个星期一，这样我们可以在他们搬走后进行
final walk through 再去close. 因为之前也了解到有人确实因为没有final
walk through 结果发现问题的。
没想到buy agent听了我的想法后就口气很急很不耐烦，我当时很意外。
她说我因为不懂才会这样说。买这种还有人住的房子就是会先close人家才搬走。
这与我们当初说的不符。她口... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 4 http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/MA_Mortgage_Realestate.html
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发信人: chem (Mortgage Consultant), 信区: MA_Mortgage_Realestate
标 题: Buyer Information for Closing
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Oct 24 23:00:47 2011, 美东)
What responsibilities do I have during the lending process?
To ensure you won't fall victim to loan fraud, be sure to follow all of
these steps as you apply for a loan:
■Be sure to read and understand everything before you sign.
■Refuse to sign any blank do... 阅读全帖 |
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j***z
发帖数: 74 | 5 No Closing Cost贷款是如何实现的呢？
不管你是走进银行，还是和贷款公司，你的贷款交易都是由三方组成：Lender，
Mortgage Broker, 和Borrower。每一笔贷款都有交易费用。贷款费用主要有两项：
Origination和Lending的费用。Origination的费用就是贷款经纪公司收取的费用，
Lending的费用就是由Lender收取的手续费用。通常说的Closing Cost就是指这两项的
和，从几千到一万不等。这笔费用由谁出呢？答案是：可以是Lender，也可以是
Borrower，也可以是Lender和Borrower一起出。
贷款经纪公司(MB)从Lender拿到的是Whole Sale的利息，而卖给Borrower的则是Retail
的利息，通过这个利差可以从Lender那儿收取回扣。利息差越大，回扣就越大。如果你
的贷款经纪将一部分的回扣返回给你用到贷款费用上，使你的贷款费用变成0，甚至是
负数，这样你的贷款就变成了No Closing Cost的贷款了。
No Closing Cost贷款有何好处？
1. 可以减轻贷款时的现金压力：... 阅读全帖 |
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L****n
发帖数: 240 | 6 自己找到了答案，跟大家分享一下。
有人说轰七八拢加起来，大致等于房子一年的property tax。不知道准不准。
（１）律师费
（２）银行贷款origination fee（也就一千以下）
（３）title company 的费用（这到底要多少钱真不明白）
（４）房屋保险（反正要出）
（５）纽约还有银行律师费
（６）有的银行要求一个月到三个月的payment放在独立帐户里
（７）有的银行要求三个月到半年的property tax放在独立帐户里
麻烦指点！一百万的房子多少万能够把closing fee搞定？我没有一百万，只是打个比
方。
Guide to Closing Costs for Home Buyers and Sellers in New York State
If you are buying or selling a house or real property in New York State, you
will incur closing costs. If you are buying a house and obtaining a
mortgage, thes... 阅读全帖 |
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y***j
发帖数: 11235 | 7 这么高么？我还以为2000已经算高了，因为网上随便google的很多人说200K的房子全
cash买1000
以下，NY啥东西都高，我多估了一倍还不够呀?
查了下：http://voices.yahoo.com/guide-closing-costs-home-buyers-sellers-159163.html
买：
又研究了下纽约买房平均38XX，我们这里房价在纽约州算中等偏下，我买的房子的目标
价格也在这个地区算中等偏下，估计贷款3000？如果不贷款还能减个1000-2000usd
lender的费用？所以2000应该够了？
Typical Closing Costs for the Buyer in New York
1. Application fee. This fee is charged by all banks and mortgage brokers to
process your mortgage application.
0
2. Appraisal Fee. Your bank will require an appraisal of your intende... 阅读全帖 |
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I******D
发帖数: 256 | 8 先不看你的数字是不是合理，理论上你的方案是行得通的。在银行看来，你们买的是20
万的房子，如果房屋估价也支持这个价格的话，那么银行可以给你贷16万。你自己要出
4万的首付，这个是跑不掉的.seller 给你的2万 closing help只能去付closing cost
和pre-paid item.
1）假设你的closing cost 和 pre-paid item 刚好2万，那么closing的时候你总共要
付的资金就是$4万。
2）如果不这么操作，按18万的价格买房，那么closing的时候你总共要付的资金就是$5
.6万 （20%首付3.6万 + 2万closing cost和pre-paid item.）相当于你把2万closing
cost 的80%放到贷款里面去了。
需要注意的是，如果closing help 太多，多出的部分是不能去付首付的。举个例子，
如果closing help 多了5000， 那么银行认为是房价降了5000，实际房价就只有
195000，银行给你贷的 160000 就是实际房价的82%，（LTV = Loan-to-Value =82%),
首付... 阅读全帖 |
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q****p
发帖数: 4536 | 9 看很多人都说房子啥时候close，我就想当然也这么用。前两天给我以前读书时的老板
发去修改好的文章，最后结尾顺带提到了我们的房子啥时候过户：our house will be
closed on xxx(day). 结果今天收到他回复，末尾处写了一大段给我解释close/
closing/closed在此处的区别，赫赫，估计他以前改我的paper是不是很头疼。。。
P.S. I think you mean that your house “closing” will be on xxx. That’s
different from closing your house!
“Closing” is used as a noun in this context, not an adjective or verb.
You could also say: We will close on our home purchase on xxx. In this use
, it is a verb, but it refers to the act of finishing the |
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l**h
发帖数: 7994 | 10 现在就这个问题和我们的buyer agent不能达成共识，也想问buyer agent为什么
是这样的态度。
我们买的房子是8月中close,本来是定好房主会搬出，我们final walk through
然后去close。
昨天的事有点出乎意料。接到buy agent电话，告诉我seller说房主会在
定好的close day 之后一天搬走，理由是close day 是周五，周六搬家方便。
我表示理解并想把close day 移到下个星期一，这样我们可以在他们搬走后进行
final walk through 再去close. 因为之前也了解到有人确实因为没有final
walk through 结果发现问题的。
没想到buy agent听了我的想法后就口气很急很不耐烦，我当时很意外。
她说我因为不懂才会这样说。买这种还有人住的房子就是会先close人家才搬走。
这与我们当初说的不符。她口气很不耐烦很无奈。我当时没有准备面对这种态度，
就给了我老公电话。后来老公说agent还会去和卖家沟通，同时也表示对我们的
担忧会想些办法。
后又接到她电话，跟我解释刚才因跟朋友吃饭很着急所以说话太... 阅读全帖 |
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q*********5
发帖数: 148 | 11 兄弟姐妹们：您们好！
作为新手第一次买房，碰到的问题不少，希望求得有经验的兄弟姐妹们相助。
我们这次对一个1987年的房子下offer，并签了合同。在第一次看房时，发现后院的空
调机子是1985年的，上面的网盖都完全生锈了，当时我要求seller换个新的，地毯不干
净等问题，就提出要seller给$2500credit,但我们的buyer agent很激动地说，这不可
能的，seller不同意，也不可能给你换的。由于找了三个月房，错过的价格更实惠的同
类房，所在小城15万以下的好房很难找了，我们就没坚持，也就没写进home
inspection offer里去，老公只要求seller买一年的空调维修保险，才135刀，洗地毯
等。
过了两天，buyer agent 发了份addendum purchase agreement #2 要我们签名，然后
发回给他。这份合同是说7月19号让我们closing 房子，7月25号seller搬走。我们当时
没发现什么问题就签了。后来几天我们总觉得不对劲，心想为什么closing房子后，
seller还要住里面7天。于是就打电话给朋友问，一问才知道，... 阅读全帖 |
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b********2
发帖数: 5191 | 12 通过Final HUD上面列出的各项费用，可以计算出Refinance closing cost，下面是一
些比较常见的cost:
Lender fee - included in the origination charge.
appraisal fee (POC - paid out of closing)
credit report
tax service
flood certification
title charges
government recording fee
reconveyance fee to old lender
recording fee to old lender
把上面的费用加起来就是closing cost。
lender fee = origination charge - broker commission
=========================================================
明白了closing cost,可以计算出client有没有付closing cost,这个有两个算法。
一种是看做贷前后，你的... 阅读全帖 |
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m*********r
发帖数: 607 | 13 【 以下文字转载自 Carolinas 讨论区 】
发信人: youneverknow (youneverknow), 信区: Carolinas
标 题: 房子close了，写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 09:45:24 2013, 美东)
我们的房子上周终于close了，从买房的一帆风顺，到贷款的举步维艰，其中的辛苦，
只有自己知道。把自己的经验教训写下来，和大家分享。
我LG是OPT身份，我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话，问问OPT可
不可以贷款。除了Jan Qin，所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close，我们决定让Jan做我
们的agent，通过Chase贷款。作为agent，Jan非常的爽快，在我第一次给她打电话的时
候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议，这就意
味着如果我们不满意，随时都可以walk away。
我们应该是最快的买家，从看房到砍价再到最后的... 阅读全帖 |
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b*****o
发帖数: 817 | 14 http://search.boston.com/local/Search.do?s.sm.query=Thanksgiving+Day&p12=hot
What's closed, open on Thanksgiving Day
Retail stores: Closed.
Liquor stores: Closed.
Supermarkets: Closed.
Convenience stores: Varies.
Taverns, bars: Varies.
Banks: Closed.
Stock market: Closed.
Municipal, state, federal offices: Closed.
Libraries: Closed.
Schools: Closed.
Mail: Post offices closed; express delivery only.
MBTA: Full holiday service schedule below. For more information, call 617
222-3200.
Boston traffic... 阅读全帖 |
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d********e
发帖数: 1468 | 15 http://bbs.clutchfans.net/showthread.php?t=235086
Originally Posted by wendzall
So due to an abundance of free time I decided to try my hand at some number
crunching in order to see if we can make an informed decision about whether
Jeremy Lin should play the final 5 minutes of close games.
Here are some quick points in summary:
1) In games with a final score difference of 7 points or less the Rockets
have a record of 8 wins and 12 losses.
2) Of the 8 wins Lin played in the final 5 minutes of 6 ... 阅读全帖 |
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g********d
发帖数: 4174 | 16 Posted on Advocate.com September 06, 2011 01:45:00 PM ET
Glenn Close Drawing Raves For New Cross-Dressing Film
By Jeremy Kinser
Glenn Close's performance as a 19th-century cross-dressing waiter in the
forthcoming film Albert Nobbs is already being touted as Oscar-caliber, but
an incident in her childhood may have helped her understand the character.
Close plays an abused Irish woman who passes as a male waiter "in order to
combat rampant gender and class inequality in 19th-century Dublin." The
c... 阅读全帖 |
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K**i
发帖数: 244 | 17 contract上写closing date是xx day然后possession on closing。我的理解是closing
day头一天walk through，closing day当天签所有文件，晚上拿钥匙，正式possess。
今天agent给我一个流程，里面写的是大概在contract上closing day之前三天，去
escrow签文件，她说fund需要时间到escrow帐号，所以签文件要比合同上closing day
提前几天。
我怎么觉得签字的日子就是closing的日子啊？ 那如果我提前三天就签字了，不是等于
让seller在屋子里白住三天？白住到无所谓，但是如果他们在房子里出了事，还不得我
们负责，因为我们都签字了啊。和agent说，她说closing day不是签字那天，因为fund
transfer的需要24-48小时，fund到了才正式close了。
不知道买房子的xdm都是怎样的，能不能说说，网上做了半天research，也没出个所以
然。我怎么觉得agent给了对方一个benefit，又没有和我摆在桌面上？还是我的理解错
了。 |
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P*****6
发帖数: 16 | 18 前一阵在版上看到一些关于refinance closing date的科普知识。大意是，
“通常人们在重新贷款时，应该尽量避免在星期五（或节假日的前一天）close。
如果贷款星期五close的话，closing agent整理文件并办理相关的手续，新贷款通常要
到下一个工作日即星期一才能funding。这样一来，新lender从新贷款的closing date
的后一天（即星期六）开始计算利息，而原来lender的利息要收到新贷款的
fundingdate即星期一。贷款申请人就会为周末两天（或节假日）付出双份的利息。所
以说refinance时应尽量避免在星期五（或节假日的前一 天）close，或尽量避免在星
期一（或节假日后的第一天）funding。网上常有些人将星期五close和星期一funding
搞混淆，特此科普一 下。”
我发现与我的经验不符。首先，在closing date 和disburse date 之间有3天 right
of
rescission http://themortgageinsider.net/glossary/right-of-
rescissio... 阅读全帖 |
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d*****t
发帖数: 97 | 19 恳请大家给点意见。
new purchase, 贷款28万，15年fix ，2.75%，closing cost 1200刀。
考古版上的帖子，关于close有几个问题也想问：
1.我们的agent给了4000刀的rebate，但closing cost有5000多，所以最后我们还要付
1200左右。但看前面的帖子，有好几位同学都是2.75% no closing cost，觉得真不错
，有点困惑，大家说的closing cost是不是也包括什么owner’s title insurance,
survey 什么的，那么这些没有closing cost的同学，agent给的rebate把所有费用都
cover了罗？
2.此外，我们的agent还给了个prepaid item list。包括daily interest charge,
county property tax reserves(2months),还有 hazard insurance premium(
12months),一共是要在close的时候付 4000多刀。大家也都有这些预付的款项吗？
3.另外，那个hazar... 阅读全帖 |
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b***l
发帖数: 439 | 20 我又来发贴了。
上次起急是因为卖家push我remove loan contingency，我上窜下跳地和银行做斗争。
其间就感觉我的律师（实际上是一个律师手小的小律师）不给力。
明天就是传说中的closing了，这个还得解释一下。合同上写的是后天也就是5月30日，
和银行申请贷款也说的是30日，银行给的approval commitment letter上写的closing
也是30日。可是，一件事如果有个可是，就不大美妙。我的不美妙之处，就在于，这个
commitment letter的有效日期，却是5月29日！！！
收到这个信我就发现这一点了，第一时间和银行，曝光它，Wells Fargo，联系。说了
这个日期的问题，问问怎么会这样，会不会有问题。银行小弟说这毫无疑问是个问题，
但是呢，他和乐意给我把有效日期改到30日，没问题，不需要担忧。
又和律师联系，小姑娘用甜美的声音说，我注意到这个问题了，我也可以和卖家商量一
下，我们29日就close了，不就完了？没问题，不需要担忧。
到了这一步，看看日历，还有差不多一个月呢，不就是些paper work嘛，这么长时间，
怎么也准备好了... 阅读全帖 |
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s*****6
发帖数: 499 | 21 原计划12月27日close,所以一直往前赶。现在seller要修以前改造没有permit的attic,
申请permit,找人施工，说27号完不了工。给我两个选择，一是按时close,然后
contract继续施工到完成，seller已经付过费了。二是推迟close到一月份，我现在租
的公寓，一月份close又要多交一个月房租。原来想一月份对方完工再close,现在agent
劝我按期close,然后继续旋工，工程说不大，剩下的很简单。我到底按时close,还是推
迟到1月啊。按照原来时间close对我有何负面影响？ |
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M******c
发帖数: 61 | 22 最近刚买了一个新建的condo,卖家同意在closing的时候给3500 credits，合同里写的
只能用于closing，prepaid，以及closing相关的花费。同时我贷款的银行收了600刀的
rate lock deposit，说不返现金，只能在closing的时候返600 credits。所以我现在
一共有4100刀的credits可以在closing的时候用。
（汗，好多中英文互换，大家凑和着看吧。。。）
马上就要close了，才发现我的closing cost加prepaid 大约只花3400刀。还有700刀的
credits没有地方用。没用的credits不能返现金，只能白白浪费了。。。
请教各位大侠如何才能最大化利用这些credits呢？有什么其他的花费我可以要求用
closing credits支付么？
我能想到的有：
1）home insurance 一年的费用，大约300刀。银行说可以加到HUD 1 里边。
2）condo的条例里边说有一个一次性的收费：$500 for reserve fund is required to
pay at closing.
... 阅读全帖 |
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g****g
发帖数: 1828 | 23 How to Close a Chase Checking Account
By Kochava R. Greene, eHow Contributor
Chase Manhattan Bank is a worldwide institution with branches in most major
cities. You can make withdrawals, deposits or close and open new accounts at
any branch. You can close checking accounts over the phone or in person.
Difficulty: Easy
Instructions
1.
1
Plan for what you will do with your money when you close your account.
If you want to receive your account balance in cash, you will need to go in
... 阅读全帖 |
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y**********w
发帖数: 66 | 24 我们的房子上周终于close了，从买房的一帆风顺，到贷款的举步维艰，其中的辛苦，
只有自己知道。把自己的经验教训写下来，和大家分享。
我LG是OPT身份，我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话，问问OPT可
不可以贷款。除了Jan Qin，所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close，我们决定让Jan做我
们的agent，通过Chase贷款。作为agent，Jan非常的爽快，在我第一次给她打电话的时
候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议，这就意
味着如果我们不满意，随时都可以walk away。
我们应该是最快的买家，从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
数的看房选房都是在网上进行的，我们对理想的房子有很具体的要求，比如学区，房型
，Jan会根据我们的要求和价位把符合要求的房子发给我们，我们在照片上看几遍，把
多数的都filter掉，留下几套，要她周末带我们看房。
我们的幸运在于没有在看房上花去几个月的时间，一个... 阅读全帖 |
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S*********n
发帖数: 895 | 25 nice summary
thanks for sharing
我们的房子上周终于close了，从买房的一帆风顺，到贷款的举步维艰，其中的辛苦，
只有自己知道。把自己的经验教训写下来，和大家分享。
我LG是OPT身份，我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话，问问OPT可
不可以贷款。除了Jan Qin，所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close，我们决定让Jan做我
们的agent，通过Chase贷款。作为agent，Jan非常的爽快，在我第一次给她打电话的时
候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议，这就意
味着如果我们不满意，随时都可以walk away。
我们应该是最快的买家，从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
数的看房选房都是在网上进行的，我们对理想的房子有很具体的要求，比如学区，房型
，Jan会根据我们的要求和价位把符合要求的房子发给我们，我们在照片上看几遍，把
多数的都filter掉，留下几套，要她... 阅读全帖 |
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b******p
发帖数: 1401 | 26 适合下午茶时间听
Why do birds suddenly appear
Every time you are near?
Just like me, they long to be
Close to you.
Why do stars fall down from the sky
Every time you walk by?
Just like me, they long to be
Close to you.
On the day that you were born
The angels got together
And decided to create a dream come true
So they sprinkled moon dust in your hair of gold
And starlight in your eyes of blue.
That is why all the girls in town
Follow you all around.
Just like me, they long to be
Close to you.
On the da... 阅读全帖 |
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c*d
发帖数: 53 | 27 记得有个说法就是closing的时间选对了的话可以
省些钱？好像是年底close或者是年初close的话
因为税的关系？有人知道的话可以详细介绍一下
吗？
刚刚知道卖家接受了offer，现在我们正好如果escrow
选 30天的话就是年底close，45天的话就是明年
年初close。如果可能的话，我们是希望尽早close
的，可是因为第一次买房，也没什么经验，又怕
签了45天close到时候来不及。大家觉得30天close
容易做到吗？多谢多谢！ |
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y******r
发帖数: 1500 | 28 1：offer上的closing agent一栏一般大家会怎么选（或写）？是buyer自己事先找好一
个closing agent填上去，还是怎样？
2：closing agent主要负责什么事务？
3：buyer agent一般会给buyer推荐closing agent么？
4：选择不同的closing agent是否会造成closing cost有较大的差异？
5：closing cost的费用是否还会因为选择不同loan lender有较明显差异？
啥都不懂，麻烦帮扫下盲
多谢 |
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k*****c
发帖数: 1670 | 29 Closing Dates on a Refinance
In principle, refinancing should work in the same way as a purchase. If you
close a refinance on the 3rd of the month, for example, you should pay per
diem interest for 3 days to the old lender, and for 28 days to the new
lender. Unfortunately, because of glitches in the system, it doesn't work
out that way. Borrowers often are charged interest by both lenders for 1 day
, and sometimes 2 or 3.
The major reason seems to be that the funds don't move directly from the n... 阅读全帖 |
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b********3
发帖数: 994 | 30 这样说吧，楼上说的几乎都不对。
买房子而言，closing 当月的short term interest的产生是因为你从closing date那
天开始借钱，那么从那天起，你就应该交利息，而你第一月的payment会算的是payment
due date前30天的本金和利息。
所以，15号不是什么特别的时间，对于purchase 而言，closing date越接近月底，
short term interest越少，要是31号close，那short term interest就1天。
Refinance就不一样了，refinance不能像purchase那么看，refinance是申请新loan来
payoff旧的loan，也就是说不管你refinance什么时候close，你总是在交利息，当然
refinance close，funding当天时，你的benefit也就实现了，就是低利率带来的低利
息，跟你月底close，月初close没有关系。
当然，如果非要纠结于short term interest带来的影响，那就得把从买房子开始的第
一个loan，到最后真正payoff房... 阅读全帖 |
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w*******r
发帖数: 249 | 31 请问loan close和房子close在一天可以么？假如不行的话，两个close要相隔几天呢？
今天Loan officer说loan要在房子close的那天close, 我有点糊涂了，两个close可以
一起来么?
谢谢大家！ |
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q****6
发帖数: 837 | 32 Sorry can't type Chinese on this computer...
Will close a house soon, out of option out of financing addendum contingency
already. Seller said they'll move on closing day, we can walk through at
1pm if since we requested to walk through an empty house, then set up
closing at 1:30pm.
1)We are concerned the schedule is too tight. The moving company may not
finish before 1pm and then we'll have to walk through house with seller's
stuff inside. We want to see an empty house so we can tell is any iss... 阅读全帖 |
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m********6
发帖数: 58 | 33 Every time you finance a mortgage, or refinance a mortgage, you have to pay
closing cost which includes appraisal, loan origination fee, title search,
title insurance. Bank can pay the closing cost but will give you a worse
rate. Basically you can pay the lender more at closing for a lower rate or
the lender can pay you at closing for a higher rate.
The best option depends on your income and housing situation. Think of it
this way, when you pay closing cost, you are 5000 behind right away. But y... 阅读全帖 |
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f*********9
发帖数: 155 | 34 seller说我们是三个offer中出价最低的，但问问看我们的closing date是否可以商量
。seller卖了这个房子要买新的。
我们就把offer中的close date后推半个月，离下offer两个月close。但是seller还是
想再往后托，或者close后lease back。刚刚又说可以两月后close，但是一个月后告诉
我们是否可以按原计划close。这是什么说法？万一他不能按原计划close，我们不是白
费功夫。大家遇到这种纠结closing date 的seller吗？谢谢！ |
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j***n
发帖数: 58 | 35 水费是从六月份到九月份，房子是8月份close的。close的时候双方律师对水费单根据
历史水费单做了调整，当时就问了为了什么要做调整，被告知都是这么做的。卖家给了
100多块，作为六月到九月的水费。
这个月初，打电话给dep说要注册帐户，才知道上一季度水费是800多块，仔细询问后发
现仅7月份12天就650块。DEP说没有任何人打电话 request final read，所以现在帐单
需要买家付，还提到一般close时卖主或者买主会要求把帐单分开。
第一时间给close的律师打电话了，人家说纽约市都是按历史调整的，他30多年来都是
这么做的。我们要求他给对方律师发信说这个事情，他说他不管close后的事情，如果
要他involve的话，需要给他支付200块。
我们认为律师没有做好他的due deligence, 才会有现在的状况。
我们没有原屋主的联系方式，中介不给，中介也不希望involve，就说这事应该双方律
师处理。
请问房子close时都是对水费做调整的吗？如果卖主不愿意支付，我们去小额法庭的话
，有机会赢吗？律师在close方面有失职吗？
多谢啦！ |
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j***n
发帖数: 58 | 36 水费是从六月份到九月份，房子是8月份close的。close的时候双方律师对水费单根据
历史水费单做了调整，当时就问了为了什么要做调整，被告知都是这么做的。卖家给了
100多块，作为六月到九月的水费。
这个月初，打电话给dep说要注册帐户，才知道上一季度水费是800多块，仔细询问后发
现仅7月份12天就650块。DEP说没有任何人打电话 request final read，所以现在帐单
需要买家付，还提到一般close时卖主或者买主会要求把帐单分开。
第一时间给close的律师打电话了，人家说纽约市都是按历史调整的，他30多年来都是
这么做的。我们要求他给对方律师发信说这个事情，他说他不管close后的事情，如果
要他involve的话，需要给他支付200块。
我们认为律师没有做好他的due deligence, 才会有现在的状况。
我们没有原屋主的联系方式，中介不给，中介也不希望involve，就说这事应该双方律
师处理。
请问房子close时都是对水费做调整的吗？如果卖主不愿意支付，我们去小额法庭的话
，有机会赢吗？律师在close方面有失职吗？
多谢啦！ |
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f********t
发帖数: 6999 | 37 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: sheide (shei), 信区: SanFrancisco
标 题: 诚心请教作为一个女的怎样才能学会和男的get close。 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jun 26 19:47:53 2011, 美东)
发信人: sheide (shei), 信区: LosAngeles
标 题: 诚心请教作为一个女的怎样才能学会和男的get close。
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jun 26 19:39:53 2011, 美东)
诚心请教作为一个女的怎样才能学会和男的get close。我仿佛今天早上才意识到我真的缺乏这个能力。真的，从小到大，我从来没有和任何一个男的get close过。别的不说，就拿念了这么多年书，这么多年来说吧，从来没有一个男的给我讲过任何一道题，我从上初中开始，就在理科方面比较出众，上大学后，也一直学的是理科，读研究生后开始想转读商科，但一直没转成，后来，就慢慢算了。但这么多年，几乎所有的题目，都是我自己figure out。但是，其实我潜意识里一直希望有一... 阅读全帖 |
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r*********e
发帖数: 7733 | 38 US 2016 Store Closings - All Retail Chain Store Locations To Be Closed in
2016 and Beyond:
500 McDonald's
400 Office Depot / Office Max (by 2016)
255 Hancock Fabrics
>> Click for All 255 Hancock Fabrics Store Closing Locations >>
223 Barnes & Noble (through 2023)
200 Children’s Place (through 2017)
200 Walgreens (by 2017)
175 Aeropostale (“over the next several years”)
154 Walmart (US 102 Walmart Express, 12 Walmart Supercenter, 6 Walmart,
23 Walmart Neighborhood Market,... 阅读全帖 |
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d******n
发帖数: 2712 | 39 earnest money应该是抵掉一部分downpay的，seller credit不允许超过closing cost
，也就是说可以抵消全部或部分closing cost，在HUD-1里加加减减一番，结论应该是
LZ在closing的时候可以少付些钱的呀。
至于做贷款的押金，我们的做法是会在HUD-1里写上credit borrower paid deposit多
少，然后在其他位置把全部应收的款项列清，也相当于抵扣closing cost，在closing
的时候，只需交差价就可以了。
如果是credit card付的，应该会注明POC （Paid Outside of Closing），这样在
closing的时候也不会重复收款的。
LZ再算算吧，背着抱着一边儿沉，不会多收银子的。
money和 |
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J**S
发帖数: 25790 | 40 我这么问，是国庆日ING有个促销：
Apply for an Easy Orange or Orange Mortgage and get up to $1,776 off your
closing costs.
我试了一下，居然贷款50K要7K的CLOSING COST。这个CLOSING COST难道包括买房子的
律师费，title insurance, 各种税？
如果不向ING贷款，这个CLOSING COST还是要交，只是不是交给ING，那交给谁？
还是有两种CLOSING COSTS?一种是买房子就要交的 CLOSING COST 包括二楼所说的买房
子的律师费，title insurance, 各种税，； 另一种是贷款银行的CLOSING COST。 |
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M********I
发帖数: 848 | 41 付的利息是一样的，都是从closing时算。只不过付利息的时间有些差别，造成closing
时需要的现金有些不同。
因为closing当月的利息要在closing时付，所以月初close的话，closing时要的现金就
多一些。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 42 Estimated Prepaid Items:
Interest for 15 days @ 7.67: $115.05
@@@一般initial的时候都是按15天的利息估的，到closing之前会按照closing date修
改的。一般原则是从closing当天收到下月1日。主要原因是之后一个月不用还钱，第一
个payment due在再下一个月的1日，而所还的钱是closing之后那个月，就是payment
due之前的那个月的月供。
Hazard Insurance Premium: $1200
@@@估计10万的房子不需要这么高的homeowner insurance。第一年的premium会被要求
在closing之前paid in full的，除非LZ那里的closing agent负责去pay，否则应该不
会在closing的时候才收。
Hazard Insurance 3 Months: $300
@@@一般在escrow账户里都会被要求房deposit，但一般来说应该是2个月的，尤其是买
房的case。而且，金额是实际发生的premium/12。
Property... 阅读全帖 |
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l********r
发帖数: 906 | 43 上周五中午close，一切安好，我交了downpayment和closin的一切费用，拿到了钥匙，
换了锁，今天扯掉了2楼的地毯，换上了木地板，苦逼的事情发生了：贷款的agent给我
打电话，说银行还没有verify employment，所以，funding还没到！！ 我靠，我该咋
整？
我在网上搜了一下，发现有一种叫做 dry closing，是funding会延期但可以先作
closing，但那个是买方和卖方都得到银行明确通知情况下的发生的，我的情况不是这
样子，close的时候没有任何人提到funding会不能按时到。
Loan agent 最新的答覆是，经过他们和银行沟通，我的verification of employment
周四银行其实已经做完了，但好像是另外一个部门做的，目前agent也有点糊涂，不明
白到底哪个环节出问题了，所以，他们又让closing agent 重新给银行发了一遍我所有
的文件。
Close之前，我倒是受到了银行的final commitment letter (all conditions cleared
)，所以，我现在不清楚这个fundin... 阅读全帖 |
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C******9
发帖数: 122 | 44 lender是个大broker公司，利率不是最低的，二月中给GFE，看着公司的名头就从了。
号称给28天lock,但之后无数次电话email要lock，都被broker说服。理由包括，他通常
只在closing 前7-10天才锁，最近的fiscal cliff会使利率下降，等等。所以我们就在
他的一再说服下float了三个星期，外面的avg利率其间下降过，问他他说没变化。
总之离closing只两个星期了，他还是没动静，昨天问他，他回答，嗯，利率上升了，
现在你们lock吧。。。
比当初涨了0.125%，但是从来文件上就老出错，电话老打不通，给的transaction
summary estimate等文件上closing costs 莫名其妙比他当初的quote多一千多块。问
他怎么算的，他说等到实际closing时会和当初他说的差不离。。。
想知道是不是被忽悠了，而且这个closing costs的事也烦人，是不是到最后closing那
天他都能弄出新的情况来？要是那时文件上多出千多块closing costs能拒签吗？还是
现在想法换lender得了？
求教！ |
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x**v
发帖数: 46 | 45 买房子买的精疲力尽。在还有2个星期就要close时，对方才通知我们不能按合同上的日
期按时close. 我们由于各种原因希望按时close， 因为很多事情都已经安排了。对方
的agent通知我们要推迟至少10天。由于推迟的10天要跨月，（从7月到8月），有些事
情还不好从新安排。而且我们锁定的贷款利率也会过期。现在的利率比我们锁定的利率
要高很多。
我们已经由我们的律师出面交涉。但是得到的答案很让人不满意。 他通知我们说：
1. 合同上的closing日子不是firm的
2。 没有办法能按时或比卖方现在提出的日子提前close
3. 至于贷款利率的问题，卖方不用承担我们的损失。
4。 他可以出一个什末notice来把closing的日子搞firm,但是要在过了合同上的日期之
后才可以，而且最少要有10天的buffer.
鉴于卖方新提出的日子正好是合同上的日子再加10天，我们怀疑卖方和他的律师在搞什
末猫腻。我们也不在乎了，只想按时close就好了。
这里有人有类似经验吗？你们如何处理的？我们需要换一个律师试试吗？多谢了。 |
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S**********g
发帖数: 1061 | 46 情况概述： 卖家两夫妻感情关系破裂离婚中，因此卖房。我们打算买，手续什么一切
正常，下周就要closing了。不知道什么原因，今天通过我的buyer agent告诉我们，说
什么男卖主住院没有意识（估计就编了个借口），下周close不了了，问我们能不能推
迟close。
（其实当时下offer的时候就预感这种要离异夫妻卖房可能会有点波折，结果还挺准的
，NND，不过不知道什么原因导致他们突然close不了）
针对这种情况，想请教大家几个问题：
1）如果我们不同意推迟closing的请求，因为他们的原因不能按时close，这样算不算
他们违反合同？这样的话，我们应该能要回损失吧，除了inspection + appraisal +
loan application fees之外，我们还可以要求什么？ 讨回这些损失，我们需不需要找
律师？ （我们现在只有buyer agent，没有请attorney）
2）假设是男买主确实medical的原因，然后我们同意他们推迟close，但是只给一个星
期，不知道这算不算一个折中的办法？这样的话，需要注意什么吗？
3）针对这些情况，还有没有更好的解决办... 阅读全帖 |
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e***a
发帖数: 377 | 47 一个8月份开建的inventory house,我11月份签了合同，builder号称12月完工，然后年
底前必须closing，定在12月31日closing。现在基本上完工了，今天做完inspection之
后找出了一些问题，据inspector估计，builder得花上一些时间修改，而且考虑到现在
都过节了没工人干活了，所以想在12月31日closing之前修改好是不可能了。
推迟closing的时间也不可能，builder估计是有年度销售计划所以必须今年closing，
而且到了明年价格也不一样了。所以我打算照原计划12月31日closing，但是让builder
签个什么协定说明会继续把修改的部分完成，请问可以这样要求吗？有没有什么需要注
意的？我担心的是closing完builder就不管了，或者敷衍了事。
谢谢～ |
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d********d
发帖数: 147 | 48 agent说要提前一天签好，close date 才能按时close。
我们说close date当天一早签，agent 就好像威胁着说，会影响close/processing
date.
因为seller 等着拿钱close他的新房子，另外我们房子close后，他还要住一个星期才
搬走。
刚开始签合同时没意识到让seller免费住一个星期，真的很不爽。建议大家买房子尽量
不要答应这一项。
这个周五close date, 然后就是周末了。我们周五一早签，也不影响啊。有点担心
agent说签晚一天，seller 迟一天搬走。 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 49 各个州/City都不一样。
举例加州湾区：
Oakland/Berkeley一带是买家付Escrow Fee/Title Insurance, 买家/卖家50/50 Split
的City Transfer Tax (1.5%相当于买卖各自0.75%）。 同样Alameda County的Castro
Valley/Dublin/Pleasanton却没有City Transfer Tax， 相当于closing Cost少0.75%
（50万的房子要少3750的Closing Cost）。
但是南湾的Santa Clara county，是Seller付Escrow Fee和Title Insurance， 这样买
家的Closing Cost又少几千。
所以预留多少Closing Cost， 你需要提供地点，至少是哪个City。此外closing时还有
当年的Property Tax是预缴几个月(看是哪个月closing）也影响预留多少Closing Cost。 |
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i*******2
发帖数: 198 | 50 小青蛙初来乍到，请教各位，如下关于option的术语，具体代表什么意思？如何操作？
（如果我现在想买call option的话）。万分感谢！
Buy to Open
Buy to Open is buying an option to open a new position.
Buy to Close
Buy to Close is buying an option to close out an existing position.
Sell to Open
Sell to Open is selling an option to open a new position.
Sell to Close
Sell to Close is selling an option to close out an existing position. |
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