L******f
发帖数: 5368 | 1 一买一卖，种种开支，$10K + $13600 = $23600。
利润$60000。交易开支占利润的40%。这太高了。
想想你买股票，Commission 40%。
运气好，时机好，你可以赚钱。运气不好时，
就要赔钱了。
房地产的Flipper，有赔得很惨的。自己小心。
对房地产投资，一般的策略是Buy and Hold。
特别注重Cash Flow和Price/Rent Ratio。 |
|
L******f
发帖数: 5368 | 2 房地产的Flipper，由于过高的交易开支，
不能成为Sustainable策略。看看可以，
碰到特别好的机会，也可以一试。不过，
做的时候，要特别小心。 |
|
L******f
发帖数: 5368 | 3 LZ这笔交易成功在两点：
1。利用当前的房地产市场的Liquidity Crunch。
用现金买房，可以低价买进。
2。要心黑手辣。一般买房，卖房开支大约占
10%。两者相加，就要20%。这就是说，买卖差价
起码要20%以上，才能赚钱。一般的人，如果
不够心黑手辣，不容易做到的。
第一条，Liquidity Crunch，这一两年内估计
还会存在。如果你有现金，这条可以满足。
第二条，要问你自己。
如果你有这两条，可以考虑做Flipper。 |
|
L******f
发帖数: 5368 | 4 这种Flipper，应当算Regular Income。
税一般估计为1/3。所以，$60K赚得钱，
大约税后$40K。
考虑他的高利贷的各种费用，利息还要几千。
除此之外，买房，卖房所需的开车看房的汽油费，
汽车损耗，讨价还价，整修房子投入的时间精力，
买房卖房所承担的风险，这钱挣得不容易。 |
|
L******f
发帖数: 5368 | 5 是呀。除非你的房租收入比
mortgage interest, real estate property tax, insurance， depreciation
加起来都低，你没法用depreciation来抵Flipper的税。所以，你今年的税要
大涨。
last |
|
v********d
发帖数: 618 | 6 1. Usually you don't want to deal with the hard money lenders found from the
internet. Look for someone you know better. If a friend of yours just
borrowed from someone.
By the same time, the hardmoney lenders will see if you are experieced
flippers. If not, they would ask you more points, more interest, and more
downpayment.
2. I found most of the deal hunters from craigslist. |
|
g*******2
发帖数: 3306 | 7 做flipper,还不如把自己家的房子多隔出几间出租。 |
|
z*********n
发帖数: 94654 | 8 sold as is一般是那种能找到deal的case
move in condition一般都是把那些附加值全算进去了
价值5万的装修能加价10万。然后很多新主人还不满意，要重做。
flippers喜欢那种sold as is, fixer upper，装修好转手一卖賺一笔
不过要多付出好多时间精力 |
|
d*********2
发帖数: 48111 | 9 买来装修一般主要是粉刷， 换新的floor, appliance, ceiling之类的。
这些都是小修， 一般叫decorating。
如果construction上需要大修的， 最好不要买。
有些flipper或者seller, 只是卖房前才做的装修， 只是为了提高卖价， 很多都是表
面功夫。 |
|
d*********2
发帖数: 48111 | 10 better to get away from flippers |
|
d****2
发帖数: 6250 | 11 flipper装修的房子需要考虑用料的实在性，人根本是投资的眼光来修的。 |
|
d*********2
发帖数: 48111 | 12 flipper跟岁数无关．
如果是老年夫妇， 住了一年再卖的可能性更低了． |
|
a********r
发帖数: 193 | 13 第一次买房，看了两个多月了，还定不下来，找的是一个老中agent。在我概念里agent
不光是要带我们看房，还应该站在我们的角度，帮我们理顺买房流程，按我们的意愿跟
卖方交涉，多为我们争取利益⋯⋯
两个月下来，就感觉她希望我们买价格相对贵点的房子。刚开始我和老公很憨，打算给
一个新建小区的一个新房子offer，购房流程啥都不知道，agent在旁边就解释一下，后
来给朋友打电话，才知道不能这么草率。接下来又看了个非常喜欢的小区新房子，结构
很差，不想买，agent竟说给回我们3％的什么点（大概就是代理费），我们还是不要这
房子。
最近两天，还是那个很喜欢的小区，看上个94年的房子，价格在我们这边不算便宜的，
之前发过关于这个房子的贴“装修值多少钱”。我们还在犹豫出多少价，agent就打电
话了，说对方seller说了低于280K不卖（原价289K，有flipper嫌疑），我问agent能给
回多少点，她说1％。搞得现在这房子很鸡肋
唉，其实agent辛苦我也知道，但感觉她啥信息都不给我们提供，我俩就像无头苍蝇，
反正配合得不咋默契，还不如在bbs上灌水
顺便问问：... 阅读全帖 |
|
o**********7
发帖数: 242 | 14 昨天看到一个，学区很好，但是装修实在很差-特别是master bathroom就是APT那种淋
浴连个tub都没有，64年的，窗户都要换，地板房顶要修整，要价也不低。
就是不知道这种房子最大的潜在危险在哪里-因为表面上看还挺干净漂亮的，除了有些
简陋，感觉就像apt.
谢谢。 |
|
|
o**********7
发帖数: 242 | 16 那你的同事目前为止都有没有complain房子状况？房子是哪年的？
谢谢。 |
|
m********n
发帖数: 782 | 17 makes more sense now. What was the forclosure price?
Without updates, why would you even consider buying a forclosed house at a
non-forclosure price? Just because of its prime location? |
|
|
m********n
发帖数: 782 | 19 90k->459k now?
You can imagine the condition of the house at foreclosure then. I would
walk away immediately. |
|
o**********7
发帖数: 242 | 20 Thanks for the suggestion. A good point. |
|
z**********u
发帖数: 357 | 21
他们买的是95年-05年，年份不等的，目前为止没有抱怨的 |
|
m***y
发帖数: 14763 | 22 Nod, 90-day rule used to be applicable to banks, too. That's why we usually
see the house on THE market at least 180 days after the foreclosure - the
bank has to wait for 90 days before auction and the flipper has to wait for
another 90 days before resale.
Now banks are exempt, temporarily, from the 90-day rule so that they can
clear their inventory faster : ) When you see the 90-day rule applicable to
banks again, you know we are out of the woods. Right now, I don't even see
the light at the ot... 阅读全帖 |
|
n*********e
发帖数: 25274 | 23 回贴越来越少,看来flipper的生意越来越难做了. |
|
g**y
发帖数: 1342 | 24 最近看到一个房子，看起来挺满意得，从上一次交易看，对方是个flipper，目前拥有
十来个房子，高高低低不同区。考虑到builder不错，学校也好，就让agent跟list
agent联系。结果list agent说，那个房子是去年foreclosure auction他得partner
cash买得，然后房子得前任主人目前正在跟房利美打架，估计要过一个到一个半月才能
有结果。list agent说房利美会赢，但是万一输了？ |
|
|
p*******s
发帖数: 1613 | 26 “这个房子开价$XXX, 哪些方面我不满意，请问我砍到$XXX能拿下吗？”好奇怪。
你要么给个同地区的房子的最近的成交价格，然后解释一下两个房子的区别，别人还好
给意见。就干巴巴的说开价30万，还28万可以吗，简直是浪费时间。房子价格是市场决
定的，不是卖家拍脑袋决定，也不是买家的讨价技巧决定，更不是网上不相干人的建议
决定的。
还有就是不存在一个由于有某个缺点（什么朝向不好、洗手间小，还有所谓天大事一样
的所谓“学区”不好）以后就难卖出去的房子。只要价格合适，没有卖不出去的房子，
就算是危房都有flipper愿意买。
房子卖不出，从来只有一个原因：卖家的心理价位超过市场基于其综合条件得出的可接
受价格。 |
|
d*********2
发帖数: 48111 | 27 不一样， flipper用的是最烂的材料， 而且他本身可以diy或者手下有工程队。
自己做成本还是要高不少。
不过我们这里有很多烂房子， 只要不是被dob因为安全隐患封房的， ３０万买下来
１０万装修， 可以差不多等同市面５５万的房子。
就是需要手上cash比较多。 |
|
d*********2
发帖数: 48111 | 28 以前在本版贴过一个NJ中等豪宅， flipper 1M买的3M在卖。
让沾沾自喜的LZ情何以堪呐。 |
|
w**7
发帖数: 1265 | 29 ☆─────────────────────────────────────☆
sinoboston (I Love DC) 于 (Sat Jun 26 21:41:05 2010, 美东) 提到:
先普及一些tax的知识。老地主忙了1个月挣了6万，很多是辛苦钱，他能keep6万
的大部分（通过出租房的passive loss来抵flip的active gain）。而我们多数可能不
行，需要交45％的税 (Fed 28-35%, state 5-11%, med tax 2.9% starting soon, and
AMT due to short-term gains)。
IRS关于passive loss有三类划分：passive investor, active investor, and real
estate professional. 这里多数人算1 （有full time工作，出租房交给人管）， 少
数人（有full time，但是自己亲自管理）算2，只有full-time real estate agent 可
以算3。
只有real estat... 阅读全帖 |
|
d******n
发帖数: 2712 | 30 seller是flipper，如果是当初是cash买的，应该是需要3个月之后才能转手。似乎是
Fannie Mae的规定吧？印象不深了。 |
|
h********8
发帖数: 7355 | 31 在文学城看到的，一老中flipper，就买了这么个房，５k only ：）
刚全部装修好，新门窗，橱柜又全没啦 ：）最后卖给一黑人兄弟，５０刀 ：） |
|
S**P
发帖数: 835 | 32 上面显示:
Sold on April 19th, 2011 for $519,900
Listed for sale on May 20th, 2011 for $539,900.
这个flipper也赚不到什么钱吧... |
|
s*******d
发帖数: 17566 | 33 现在看起来还不错，但不知道是否耐久。不过拿来做Flipper还是不错，只是只能自己
玩，找人做工钱不划算。 |
|
d****2
发帖数: 6250 | 34
这种forclosure的房子在你以前已经有investor, house flipper看过n遍了，
真的好的deal早就没了。 |
|
k******o
发帖数: 3328 | 35 If the flipper is too fast (i.e. within 2-3 months), make sure your lender
could do this kind of mortgage. |
|
N**s
发帖数: 1916 | 36 it is possible the flipper finish it off the renovation in a couple of
months and rent it out for a year before put it on market. benefits are
1. one year's rental income (may or may not recoup all operating expenses
though) and
2. pay capital gain on profit (15%) as opposed to ordinary income tax where
most people have over 28% marginal tax rates. |
|
K******S
发帖数: 10109 | 37 I happend to watch a few episodes of "flip that house" on HGTV. It seems
like those flippers only care 表面. Personally will never buy such houses. |
|
c****h
发帖数: 590 | 38 你讲的是OSB吧。主要是做房顶和外墙的sheathing用的, 换了也就是7-8刀per square
feet. 因为便宜，所以用的多。 从前的code不要求sheathing, 所以抗震能力反而不如
用便宜材料的新房子。Stud, plate, post, beam这些还是要用真木料的，不然无法通
过inspection. （framing完成之后inspector是要来看的）
老房子的木料的确质量好一点，适当保养，assuming no water and termite damage,
住个80-100年应该没问题。新房子的木料生长周期短，很多studs有弯的有疙瘩，也就
是给你住个30-40年左右。不过大多数人也住不了那么久。
建筑材料是一分钱一分货, 好的木料肯花钱也能买到。如果builder有在建的房子，自
己可以走进去感受一下。打折很多的新房子，估计材料好不到哪里去。这两年的市场，
虽然人工成本下降了，原材料成本一直在上升。所以builder要有的赚，不是地买的超
便宜，就是材料上打折扣。
最理想的情形是保养的很好，换siding的时候把electrical, plum... 阅读全帖 |
|
m******m
发帖数: 2095 | 39 主要是查到去年同样的房子，有人拿来FLIPPER 的。 22.7 万买到的
又考虑我们这个人家给重新装个新房顶
就算了 |
|
k*****a
发帖数: 7389 | 40 a flipper bought at the wrong time |
|
O*********h
发帖数: 4674 | 41 第一次买房，已经看了很多房子了
现在有一个不错的房子，可能是银行放出来的，或者是flipper自己装修后放出来的
这种房子一般风险大吗（不是shortsale 也不是bankown） |
|
c****h
发帖数: 590 | 42 看做工质量，表面弄一下容易，结构，水，电都仔细弄过的不多。特别是house
flipper这挡人，不要被表面装修所迷惑，将来要大修，表面的东西还要拆了重弄。还
有就是DIY的，搞的像样的不多。可以问有没permit。 |
|
p******t
发帖数: 3764 | 43 拍卖的房子你拍中了，会有10天的期限别人可以再次出价吧，我们这里反正这样。有很
多flipper就这么慢慢跟你耗，10天去加一次价 |
|
p**********9
发帖数: 3463 | 44 re: house flipper卖的房子，都很糊弄人。
以前看到给厨房买的appliances 都是refurbished. |
|
p**********9
发帖数: 3463 | 45 re: house flipper卖的房子，都很糊弄人。
以前看到给厨房买的appliances 都是refurbished. |
|
c****h
发帖数: 590 | 46 你见过看房的house flipper没有？人家不但有工具，还大队人马的，水，电,地板工都
带上了。因为这些人不是凭直觉买房，一笔笔账算的清楚的很，要出offer, 底价是要
算清楚的。房子这么大的事，接下来几年房子大涨的可能性又很小，我们不妨向人家
investor学习。
验房DIY是我写的。我的方法是夸张了点，我LD又是及其挑剔的人，所以我们看了巨多
的房子。但是因为我们不急，又没有小孩要上学，所以可以慢慢看。反正这是我的爱好
。如果用我的方法，实际上需要仔细看的不多，很多的房子都可以pass. 但是一但有好
的，基本检验通过，还是要马上下单。我们买的房子，虽然是foreclosure, 但是地点
，学区好，立刻就有五个offer. 因为周围在卖的房子我都进去过，在agent第二次带我
们进去的时候，我花了半个小时检查了一下，发现房子状况不错，而且有些比较值的
upgrade, 就把median comparable sale price加上upgrade成本的75%来出价。之后还
去了city building office, 发现房顶剩下的使用寿命比我估计的要短几年，再把最后
... 阅读全帖 |
|
|
h*****a
发帖数: 131 | 48 Just about 1/4 acre...
This house good for flippers. Rebuild the house, sell it for 200% |
|
k****y
发帖数: 4083 | 49 按楼主的分析方法，楼市两年前就该降下来了。可是死黑鬼背后的猪遗屎吸血鬼连续出
了将近９次的bailout，deadbeat和flipper们现在还过得好好的。现在纽约市区房价还
在继续创历史记录上涨，纽约附近虽然略有下降，可是距历史高位还是不远。事实上属
于没降。 |
|
|
