y****t
发帖数: 10233 | 1 http://www.rolia.net/ow/ow_showArticle.jsp?ano=1878&author=joyzhou
我在多伦多4年找房的体会
快乐小JOY
我的买房是经历曲折而又柳暗花明的过程.我把买房过程中的一些思考记录下来,希望能对
其他人有所帮助.有些观点不见得正确,仅代表个人观点.
1. 三年前的房市
2. 现在的房市,谁涨得多，谁涨得少
3. 房价狂涨的原因
4. 哪些人买了房，哪些人没买？买和没买的原因
5. 房市走势的预测
6. 华人喜欢什么房
1）新
2）大
3）4-piece卫生间多
4）交通方便
5）纯住宅区
6）近商场
7）好学区
8）前院小, 后院大
9）西人：中国人=7:3
10）风水，朝向，号码
7. 对某些流行观念的批判
1) 买新不买旧, 买北不买东
2) 房子是别墅?
3) 房地产永远升值
4) 名校区
5) 买比租谁合算
6) 印巴人，中国人，西人
7) 先买个小的，过几年再换
8. 涨价的秘密
9. 现在该买什么房(什么房不能买）
10. 几个具体问题
1)找不找代理
2)经验公式一: 面积计算法
3)经验公式二: 选Mortga |
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b*****r
发帖数: 98 | 2 比较租房和买房的简单方法
记住这几个数字先：$400 / $500 / $600 / $700
不打算长篇大论。我们都知道，租房的好处是不用担心维护，坏处是钱扔了也就白扔了
，买房的好处是房子是自己的，坏处是维护要操心房价跌了将来卖房也要操心 blah
blah。事实上，真要计算起来细节太多。下面的计算只是很简单的，纯粹从租房和买房
的价钱上考虑。
在计算中，最直接的方法是用0% downpayment计算，也就是用房价的整体来计算每月的
支出。因为不管downpay是多少，5%, 10%, 甚至100%，如果放在银行里会带来利息收入
但是会增加mortgage支出，放在downpay里会减少mortgage支出但是也缺少了银行利息
收入。在目前loan rate和银行利息很接近的情况下，为方便计算，差别被我忽略。有
些人可能想不通，打回去仔细想。税收上带来的好处我用1/3左右的税率来计算。
每10w块的房价，如果用6%的rate来计算，反应在每个月的mortage上差不多是$600（第
三个数字）。property tax在加州差不多1.2%或者稍多，每个月$100，加上mortga |
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y***a
发帖数: 733 | 3 Why do we need to pay 6 month property tax and insurance again during the
refinance? Did we pay that when I bought my house 5 years ago? Is it
supposed to be transfered?
Also my previous mortgage company BOA has a ESCow refund at the end of the
refinancing time, where did the money go? My refinanced mortgae company
doesn't have this ESCow money for the balance sheet.
Anyone knows? Thanks. |
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b****z
发帖数: 945 | 4 刚才问MORTGAE公司今天的利率，被告知今天利率涨了两回，可是这利率和昨天下午我
问的一样啊。
想问问，利率每次变动多少呢？0.125%？那岂不是说昨天可以做到比今天低0.25%？ |
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o*********l
发帖数: 1807 | 5 mortgae is usually tied to fannie mae Mortgage back securities which use 10
years T bill as Index + some BPS. Check 10 years and 30 years at cnbc.com |
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w******t
发帖数: 16937 | 6 文件是银行出给过户公司的。
问题应该是银行某人把放钱时间约错了。
帮助过户的人是我的settlement agent，他做title，和其他的closing documents, 过
户就在他的办公室，但loan agent不在场，mortga........
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w******c
发帖数: 185 | 7 TMD一个short sale,list的时候说是listing price approved by bank,以为很快能得
到approval letter。尼玛等了半年才等到approval letter，closing date改了，最后
定在6月7号。.期间房价涨了，利率也涨了。锁了30年 3.625的利率，5月中mortgae
broker说loan 做好了，可以提早 close。结果owner一定要住到6月7号。没辙，lock的
rate 6月3号expire。只能花钱extend loan 到6月10号。5月30号escrow office 催
lender要 signing document,TMD的lender迟迟等到6月4号才送出去，我们6月5号在
escrow签了closing document。结果lender说今天（6月7号）12点才收到document，
wire cut off 11点，要到下周一才fund。然后listing agent又说approval letter没
办法延期了,只能重新要新的approval letter 和HUD，这个快则一个星... 阅读全帖 |
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m*********t
发帖数: 1250 | 8 刚刚走过一遍的小白说说我的看法，你的agent说得没错，周围很多朋友都是冲着high
rebate，然后6个月之后refi的~ 但是这个是有前提的：
1) High Rebate是相对的概念，你的loan agent应该在给你的GFE上给出几个不同optio
ns，包括对应的rebate；你也应该同时比较不同lender的quotes。然后，自己拿mortga
ge calculator算一下，high rebate和low rate的break even的年数，然后在衡量，自
己付完downpay后还想留多少钱用来movein（装修、电器、家具等）。
2) 这种过去几年盛行的拿high rebate再refi的做法是基于一个大的前提就是Interest
Rate一直降低或维持极低水平，但是这个预期今年极有可能会被打破，如果6个月后Fe
d raise interest rate，那么你到时候也就没有做refi的动力了，因此，你需要考虑i
nterest rate上涨过快的risk。
refi |
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p*******1
发帖数: 102 | 9 if the loan amount less than 625k, it is ok to put just 5% down, if loan
amount more than 625K, some bank can do 5% down, max up to 850k loan amount,
it really depends on the bank.
Wells Fargo Has 10% down jumbo loan program, loan amount can be more
than 1 million, as long as your annual income is good enough.
they normally go by 5 times rule. if you make 200,000 dollars a year,
you can get a loan amount of 1 million, plus the 100,000 dollars down
payment
and the closing... 阅读全帖 |
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c**2
发帖数: 8496 | 10 lost job before closing date, really no ground to blame bank/lender to
withdraw pre-approval. Maybe it's a hidden bless for you because you can't
afford the mortgae or you will need to relocate, your new job may be in
another state. |
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s***m
发帖数: 6197 | 11 JNJ
Johnson & Johnson beats by $0.11, beats on revenue
Johnson & Johnson (NYSE:JNJ): Q2 EPS of $1.66 beats by $0.11.Revenue of $19.
49B (+9.0% Y/Y) beats by $550M.
GS
Goldman Sachs beats by $1.05, beats on revenue
Goldman Sachs (NYSE:GS): Q2 EPS of $4.10 beats by $1.05.Revenue of $9.13B (+
6.0% Y/Y) beats by $1.16B.
JPM
JPMorgan +1.8% after blowing past estimates
Q2 earnings of $6B or $1.46 per share includes $500M or $0.13 per share in a
fter-tax legal expense. Estimates were for earnings of $1... 阅读全帖 |
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m*****i
发帖数: 4342 | 12 two issues:
NRZ is purchasing HLSS, but HLSS's mortgae service companies OCN had some
big problems, no one knows the impact on HLSS's mortgage service.
I think NRZ needs to do a secondary to finance HLSS's purchase. |
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n*******r
发帖数: 778 | 13 这个东西本身就很难量化，家庭成员多少，退税多少（和mortgae也有关），医疗选哪
种保险，公司cover比例，但是基本上到手是65%到70%的样子，你要具体就没话说了。
毕竟购买力也不同，但是毫无疑问的说，东京的物价指数在世界top水准，所有城市物价排行榜里面都
高于加州，如果按照东京的居住方式的话，所谓的加州高房价基本也是伪命题了。当然
如果租房子的话，租金相对高，小户型选择少也是事实。 |
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n*******r
发帖数: 778 | 14 这个东西本身就很难量化，家庭成员多少，退税多少（和mortgae也有关），医疗选哪
种保险，公司cover比例，但是基本上到手是65%到70%的样子，你要具体就没话说了。
毕竟购买力也不同，但是毫无疑问的说，东京的物价指数在世界top水准，所有城市物价排行榜里面都
高于加州，如果按照东京的居住方式的话，所谓的加州高房价基本也是伪命题了。当然
如果租房子的话，租金相对高，小户型选择少也是事实。 |
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s***s
发帖数: 1301 | 15 问题是chase的Mortgage Banker不会直接给你最好的rate的，你要多去问问其他家银行
的rate,拿到别人家的offer, 然后他们才会答应match(给我办理的人一开始说match没
有问题，隔了4天后，告诉我经理不批准，说话太没有信用的）。
我试过很多次，如果电话查询的话，我的mortgae banker给我的rate总是比当时市场上
的高至少0.5个点,有时候甚至比chase自己的网站还高（我的banker解释说：网站更新
慢，不准确）
希望我的是个别现象，也希望大家在办理贷款的时候，多留些心眼，不要太相信banker
的话。
chase |
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p*******1
发帖数: 102 | 17 弯曲只要收入够高够稳定, 10%的首付也可以买百万的房子
经常有人买房首付不足20% 的情况，但首付至少要有5%， 很多美国人其实首付也就是5
%或者10%， 在这里给大家分享一下解决办法：
1。 可以直接做，要付PMI, 就是交保险，和贷款额度及首付有关。 PMI可以从几十到
几百每月；
2。 可以做LPPMI, lender paid PMI, 利率会比一般利率高 0.25% 左右。但并不是每
家银行都做，只有有限几家银行接受LPPMI; Wells Fargo, Everbank, CITI do have
10% down loan program.
3. 做两个loan, 一个80% 的大loan, 剩余的做成HELOC. it is called piggyback
loan, 80/10/10, there is a lot of discussion in Zillow about it, you can
google， many mortgage broker can do 80/10/10 piggyback loan.
每个人情况不同可能解决方案不同，特别是如果牵... 阅读全帖 |
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q******n
发帖数: 4479 | 18 那我还偏来较个真。那些贴mortgae rate的，推荐/自荐agent的，handyman的，，该不
该办了？我贴个refer link,最多赚个10刀，还是赚的groupon的，又没少你一两肉。 |
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p********e
发帖数: 16048 | 19 Federal reserve
抄一段话来解释政府为啥导致次债危机
Greenspan said demand from the government-backed mortga
ge giants Fannie Mae and Freddie Mac inflated the housi
ng bubble. He said the government policy of encouraging
homeownership pushed Fannie and Freddie to create dema
nd for risky loans. Those firms play a vital role in th
e mortgage market by buying up mortgage loans and packa
ging them into bonds that are resold to global investor
s.
你说的fed是什么这世界上居然还有中立组织，说出来听听 |
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p*l
发帖数: 241 | 20 那天我卫生间里的马桶有点堵，水流的很慢，我就去楼下找房东要来工具捣鼓了一下。把
工具还给她的时候在下边和她聊了一会天。她说她想去买台投币式洗衣机放在basement里
，以后你也可以来用。我说那好，省得我周末的时候老跑外边去，还得带本书去消磨时间
。她说知道知道，看你每回出去洗衣服的时候，出了门总要咚咚咚的跑回来一趟，估计就
是忘带什么东西了。我呵呵呵的说，这事常有，记性不好。她说有一回他和丈夫在房间里
看电视，听着我要出门了，就和丈夫打赌说小P呆会儿准会再回来一次你信不？过了一会
儿果然听着我又咚咚咚的踩这楼梯板上来了，说的我哈哈大笑，又有些不好意思。
房东是中国人，做会计的，一副精明能干的样子。她的房子大概是六年前买的，她们家自
己住二楼，把一楼和三楼都拿来租了，估计现在收的房租都差不多够交她每个月交mortga
ge了，六年前的房价可比现在便宜多了。
我第一回见到她是来看房子的时候。我之前在一个apartment里和人和住，后来想要自己
一个人住了，就开始在网上看广告。她的房子离我上班的地方很近，面积挺大的，房租又
还合理，我看了一眼就想把它租下来了。她说那得交定金啊，我说我身上 |
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d*****a
发帖数: 3983 | 21 老大,你挣那么多还不够啊,你们家是多大的豪宅啊?
我们家的Mortgae光我这份parttime就够了,:) |
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p********a
发帖数: 5352 | 23 买房子算MONTHLY PAYMENT吗？这个简单 |
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