c********m
发帖数: 571 | 1 Just did refinance recently and got a refund check from refinance agent.
But just found that the number is less than the money I paid for appraisal
fee. (check is $308, but I paid appraisal fee $325).
It has a calculation formula (seems there are some number from the HUD).
Just wondering how the cost is calculated?
What's the meaning of normally said "no cost refinance"?
Thanks |
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k******o
发帖数: 3328 | 2 Closing cost includes title, escrow, lender, appraisal, etc regardless it is refinance or purchase. Of course, there are more fees in purchase than refinance. Let's suppose they have the exact same charged items.
If you do refinance, normally, your mortgage broker has already
negotiated a deal for you with title and escrow and get a good price for it, that is why refinancing could be done with No Point No Fee since the closing cost is known, or at least in some manageable range.
Whereas for purc... 阅读全帖 |
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G*****s
发帖数: 108 | 3 这里的专家多，请教一下我的refinance的问题。
9月份买的房子，75万，首付25%。当时的利率是4.125%。现在询问了一下，最低利率（
>417k)可以3.875%，甚至3.75%。
我的问题是，如果3.75%，no cost, 值得现在做refinance么，现在locak，估计1月底
可以settle？这样大家讨论的payroll tax cut 对我会有影响么？
如果3.75%还不够，多低的利率做refinance比较值得呢？
请大家和专家指教，包子随后奉上。 |
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c*********n
发帖数: 65 | 4 房子是在2010年底买的，当时锁的利息是4.5% 30yrs。
现在有agent说我可以拿到20yrs 的3.75%的refinance的利息，可是我的credit不够好
，需要花3k买point（拿到3.75%的利息).我们想做的原因是20yrs的房贷可以更快得
built up equity。
现在美国政府刚通过tax cut延期，据说这个法案的通过对正在做refinance的不利，我
们需要多付几k的手续费。
考虑到我现在的credit以及现在的手续费用，我想过一段时间再做refinance。报纸上
有报道现在的房贷利息可以持续到2014年底，这个大家认为呢？我想用半年的时间把
credit从现在的700提高到>720（我会payoff credit card上的欠款），大家觉得可行
吗？
大家认为呢？ |
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m******a
发帖数: 1639 | 5 15 years fixed, 4%,想做refinance，但据说rate要涨，而且irs要对最近的loan每月
加多少利息？不懂为啥米。。。请问现在做refinance可行吗？能做到3。8左右吗？再
就是要从哪里找那种无花费的refinance呢？多谢多谢 |
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m***y
发帖数: 280 | 6 今天跟refinance的银行谈了一下，有几点不是很明白，请版上XDJM指教：
1. refinance的cost，银行的意思是我们可以加到我们的loan里面，这样我们就不用带
cash去close 这个refinance了。他们说这么做每个月差不了几个钱，而我们可以留有
cash在手上。我们知道羊毛当然出在羊身上，这样做我们肯定最后付的钱更多。请教一
下版上XDJM，你们会怎么做？
2. 银行的意思是下个礼拜就可以close，然后还要月底之前留有3个business day（礼
拜六算，礼拜天不算），说是生怕我们反悔。有这种说法么？
3. 然后我问如果下个礼拜close的话，第一次付款是2月1号么？银行说是3月1号。而且
我们二月份也不用付给现在贷款的银行钱。那整个2月份的贷款的利息不就是白白加上
去了么？换句话说，如果我们想2月1号付款，是不是还不如下个礼拜就把款付了，等于
降低了principle，对不对？XDJM们怎么做？
谢谢。 |
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H********9
发帖数: 525 | 7 1. 大家都说refinance是closing fee最好是0.怎么样才算真正的0？就是一分钱不出吗？
2. 如果clsoing fee 是0， 那是不是只要refinance的利率比现在的低就可以？
3. refinance后，算利息的时候，是按照现在还欠银行的钱算（也就是（房价-downpay
-已经付掉的钱 ）×利率）的吗？谢谢 |
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p******y
发帖数: 3523 | 8 1. 大家都说refinance是closing fee最好是0.怎么样才算真正的0？就是一分钱不出吗？
cover closing cost，并不等于closing 的时候一分钱不出。
closing的时候borrower需要pay：
1）prepay interest，跟买房的时候一样，新mortgage当月funding date 到下个月1日
的按天算的利息。因为第一个monthly payment里面是不含这部分interest的。
2）放入新escrow账户里的deposit，一般是不超过5个月的property tax，加上若干个
月的homeowner insurance。旧的escrow账户里的balance会在旧loan被还清之后关闭，
将里面的balance以支票形式退给客人。
3）新loan amount和现在loan的payoff balance之间的差额。
以上三部分都不是mortgage的cost。
2. 如果clsoing fee 是0， 那是不是只要refinance的利率比现在的低就可以？
一般来说如果rate低0.25%就有不少人愿意做了，如果只低... 阅读全帖 |
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k******o
发帖数: 3328 | 9 You only need a new lender's title insurance. If this is no cost refinance,
it shall be 100% covered.
Do I need to purchase Owner's Title Insurance again if I want to refinance?
Or previous Owner's Title Insurance is still valid even after refinace?
If I need to purchase the insurance again, should mortgage company cover for
that if they claim it is no-cost refinance?
Thanks...
?
for |
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b**********9
发帖数: 155 | 10 我是这样算的：首先看两年来已经付了多少利息，还有多少利息要付。再看refinance
后需要付的利息，如果refinance后利息比现在所剩的利息高，就不值得做。
比如原先贷了15年，两年后还有6万的利息要付，refinance后（按13年算）利息如果变
成5万，就值得做，如果高于6万就不值。 |
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b**********9
发帖数: 155 | 11 更正一下，refinance还是按15年算的利息（不是13年）。不知道能不能贷13年（按15
年的利率）。如果可以只贷款13年的话，应该还是能省的。
因为贷款先期支付的大部分都是利息，本金付得并不多。我的贷款前两年就付了23%的
总利息。refinance后（同样的年限),如果利率不够低的话，新的总利息不一定比剩下
的利息低。
refinance |
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b******r
发帖数: 1137 | 12 "不refinance的话，就直接还了本金，利息自然就少了。算不明白的话，可以假想这笔
闲钱的数量相当于loan的本金。不refinance，你就还清了。refinance的话，至少还得
折腾几个月，付几个月的利息。"
你这里并没有提出闲钱不还利息在别处是有收益的，即使只是几个月。这个收益是需要
和“折腾几个月，付几个月的利息”来比较的。 |
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h********0
发帖数: 440 | 13 最近想要refinance home loan
打电话给我以前的loaner，她说cost should be put somewhere。。。
所以没有什么no－cost refinance
但是在版上经常看到大家说什么no－cost refinance，这个是什么意思呢？ |
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l*******n
发帖数: 206 | 14 It seems no one (included some of the agents on the board) mention the
negative side: You might not be able to refinance even if you wanted to
after spending time and money for the application. Here is why
1) your appraisal is significantly lower, therefore to refinance, you need
put more money (say e.g. 20k) into equity and borrow less. Note that
appraisal fee is >$400 upfront. So you might throw away $400 if you can't
refinance after all. Most agent won't tell the the risk of losing more than
... 阅读全帖 |
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k**o
发帖数: 15334 | 15 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
否则refinance也不一定划算。 |
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k**o
发帖数: 15334 | 16 前几年付的利息比较多，是因为prepayment risk，而不是什么”因为你借
了那么多钱，不要以为你吃亏“之类的狗屁理由，如果这也算理由的话。
而refinance正是banks所害怕的prepayment risk，所以他们尽量迅速的把
利息先收到手，这个先付利息的payment结构，这么设计的原因就是
尽量你吃亏，尽量让banks赚便宜。
你计算里面，没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中，mortgage
agent和bank都是雷锋，免费给你们服务。但是在实际中，你每次refinance
都至少要付几千手续费，至于付费方式，我前面已经说过了。 |
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l*****o
发帖数: 26631 | 17 有一点你说的对， 做no cost的利息比market rate要高， 因为实质上各种手续费都会
加进去。
之所以能有refinance，是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了
， 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价， 所以给你4.5%，
大家各赚一点。
虽然你拿不到最低的rate 4%， 但是你从5%变成4.5%， 也是省了点钱。
第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多， 但是refinance的时候这么选的人很多
。 这个也是银行赚钱的技巧， 因为省心， 不花钱， 很多人都会这么选择。
你当然可以自己去试图重新shop最低的rate， 只不过银行可没那么好心，你已经有一
笔贷款的情况下，不会给你最
低的rate的。 |
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a****g
发帖数: 3027 | 18 比如N年以后，不欠银行的钱了，手头也没有一点闲钱。到时候想cash out money做
downpay买个小condo,可以做refinance吗？
如果不可以做refinance，可以用其他的方式cash out出来吗？利率和refinance有多大
区别吗？处理过程是不是要长些？ |
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r******d
发帖数: 1879 | 19 NO cost means all the refinance related cost will be cover, you only need to
pay:
1. loan amount difference
2. inerests for both lenders
3. propoerty tax if still open
4. home insurance if need to be renewed
other than those money ( which you always need to pay), all the rest cost
such as credit score checking, appraisal fee, under writing fee, escrow fee
, flood cert fee, tax certificate fee, reconveyance fee/forwarding fee, loan
originaltion fee, processing fee, documetation fee, notary fee, ... 阅读全帖 |
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y**********n
发帖数: 79 | 20 大家做Refinance时千万保存好GFE和HUD文件，以便结束后好要回属于自己的钱。
我们在做完No Cost Refinance 后很久了，还得上小额法庭去从一位小有名气的Loan
Broker 要回属于自己的Lender Rebate 。
我们很庆幸保存好了锁利息时和 Appraisal 之后的GFE，以及最后Escrow时的HUD文件
，有这些文件可以讨回公道。
下面的连接有跟Refinance相关的数据。具体的细节在我们把这个事情了结之后再披露
。
http://www.mitbbs.com/article_t/Living/32369445.html |
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t*****g
发帖数: 5141 | 21 在yahoo估价发现, 现在房子只值126000 (估计正式reappraisal也差不多), 可我还欠
旧贷款125000, 如此说来我要refinance贷125000, 那这贷款岂不是占房子value 99%了
, 那还有人给我refinance么?
即便有, 那morgage insurance岂不是很高了, 而且要交n多年?
看来我这个refinance with no cost的计化是落空了. |
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m*****n
发帖数: 314 | 22 Refinance的cost和第一次贷款买房的cost不一样,其中像owner's title insurance在
买房时买过了,refinance时就不需要再买了,只需要买lender's title insurance就可
以了.
Refinance closing cost主要包括以下几个items:
1.Underwriting fee
2.Appraisal fee
3.Title fee
4.lender's title insurance
5.Recording fee
6.Transfer Tax |
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r******d
发帖数: 1879 | 23 When you do the no cost refinance, all the loan related cost such as
appraisal fee, credit score checking fee, underwriting fee, origination fee,
processing fee, documetation fee, notary fee, recording fee....etc are all
covered by the agent.
However, the following fee you still need to pay:
1. loan amount difference
2. property tax if due at closing
3. insurance if it is need to be renewed
4. interests for both lenders on the current month of closing
5. two days interests overlapping for both l... 阅读全帖 |
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w*******e
发帖数: 2405 | 24 nnd，当时想拿到绿卡再refinance，可以拿个好点的nocost的refinance的利率
结果快两个月了，绿卡没动静，利率一个劲的往上升
如果利率不降，就只好不refinance了 |
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r******d
发帖数: 1879 | 25 the answers below are only for the general answers since it might vary based
on your property type/credit score/programs/lenders you choose....etc
In general, cashout refinance rate will be same as the regular refinance
rate if your new cashout LTV (new cashout loan amount To appraisal value) is
60% or less.
if your new LTV is more than 60%, you will have 0.75 point hit, means if you
wanna get same rate, you have to pay 0.75% cost. in another word, if you
wanan choose no cost refinance, your ra... 阅读全帖 |
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r******d
发帖数: 1879 | 26 I dont know your detailed information.
In CA today, loan amount 500K, LTV75%, FICO 740+, H1B, 3.5% for 30 fix no
cost
if LTV is 80%, 3.625% for 30 yrs fix no cost.
How long can you refinance will depend on the lender you choose. Most
lenders now have 6 months restriction time. Assuming the rate is same after
6 months, all your lost will be the 0.125% * your loan amount /12 * 6months
, which means only 6 months interests for 0.125% difference.
The credits from lender and it is yours for closi... 阅读全帖 |
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r******d
发帖数: 1879 | 27 I dont think escrow know better than broker. If broker told you that you
have 6 months no refinance, she/he might be more accurate. Just double
check with broker.
Even you don't have the time restriction from the current lender, the new
refinance lender might still require you to be on title at least for 120
days for new refinance.
told
time |
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t****e
发帖数: 4821 | 28 买房 Close 后多长时间可以做 Refinance，这个 Lender 有啥规定写在贷款文件里吗
？ 如果没有规定，只要 No Cost Refinance 利率更低，做 Refinance 就划算，对不
对？ |
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i*****e
发帖数: 240 | 29 新手请教， jumbo loan, 我们现在是3.875% 30年fix,目前有公司给no point, no fee
refin到3.25% 的7年ARM
，大家觉得有必要么？
如果refin的话每个月少200块，不过7年之后万一利率涨上去了，再refin可能就痛苦了
。谁有过去20年jumbo rate的数据？跪求 |
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A****3
发帖数: 87 | 30 refin 可以找2位loan agent?
上回refin lock 2.75% 結果没在rate expired closed. appraisal fee 也沒了. 下回
refin 可以找2位loan agent 以免錯失良機? |
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c**********e
发帖数: 1184 | 31 绝大多数broker都会做no cost refinance，也就是说不花一分钱，无费用的帮客人降
低利率，因此理论上来说只要利率差大于零做refinance就合算。
但是，如果是有费用的refinance就应该这么考量，比如30年固定的贷款利率差0.125%,
每个月payment省了$20，cost是$1,500。由于1500除以20等于75，那么也就是说在之后
30年里前75个月是没有省钱的。如此，您就要估量一下了，有的人认为75个月能够接受
，有的人认为太长不能够接受。所以，具体还要看是不是有cost，如果有，是多少。 |
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j****7
发帖数: 3032 | 32 既然绝大多数broker 都会做no cost refinance, 那怎么还有要费用的refinance 例
子呢？ 难道不是所有人都qualify no cost refinance?
%, |
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S****Y
发帖数: 436 | 33 请教一下坛里的各位专家，我有一个出租房还有10万左右的房贷，还能做到no cost
refinance吗？原本想将自住房从30年refinance到20年，但是考虑到出租房如做
refinance也省不了几个钱，干脆就不做了，将自住房还是做30年，然后用多出来的钱
将出租房的贷款尽快付清，不知这样的思路是否正确？我在加州，坛里如有愿做小额贷
款的也可联系我。谢谢。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 34 可以这样比较一下：假设您选择做30年fixed 4.375% with $3,000 cost, 如果是$530K
的贷款，从4.625%到4.375%每个月可以省$78.73, 3000/78.73=38.10，也就是说close
之后有38个月实际上是没有省钱的，而且如果在38个月以内再做refinance的话相当于
还亏了。如果38个月以内不做refinance，那么就看心理上能不能接受这一点了。
一般来说，建议做no cost refinance。 |
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s**********d
发帖数: 1368 | 35 你现在有贷款吗？如果有，一般是半年
如果是all cash买的房：
买房之后可以马上refin，但前提是银行要source你当初买房的钱~
买房之后半年refin，一般银行就不管你哪里来的钱买房的了~ |
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h******0
发帖数: 829 | 36 当时做贷款是和开发商的下面的一家贷款公司弄得，没过两个月，他们就把贷款转给了
wellsfargo。一般都是6个月之后才能refinance，这个什么时候能refinance，我应该
是问wellsfargo吗？贷了21万5，4.75的利率，30年。现在适合refinance么？ |
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s*********0
发帖数: 392 | 37 5月20左右close的。 15年3.5%。
发现最近利率降了不少，想refinance做30年。 请问什么时候可以开始refinance？必
须找原来的broker吗？还是可以另外找？
另外refinance的花费大概是多少？ 在密西根
谢谢 |
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t**g
发帖数: 1164 | 38 我去年买了个condo，今年想refinance，银行需要大楼的insurance proof，写信去要
的时候，管理公司让我填refinance申请表，说必须的，同时还要收我$150处理费，之
后才愿意提供insurance proof。
我不需要他们填任何questionaire, 只是一页保险的纸，觉得有点像抢钱啊。请问你们
做过refinance吗，管理公司也要收钱吗？ |
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b******e
发帖数: 545 | 39 买房了，现在有笔现钱（3-4万刀），因为刚工作没有投资经验，也不想买投资房什么
的，就想还款吧。可是不知道是先还principal后再refinance还是先refinance再还
principal？现在我的贷款利率是4%，30年的。这个怎么弄能利益最大化？谢谢了！ |
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t**d
发帖数: 6474 | 40 对于一个貌似复杂的简单问题，比如no cost refinancing，有三种不同的反应：
（1）笨蛋：嗯，省钱，好，refinance。
（2）聪明人：嗯，省钱？我仔细看看，确实省钱，好，refinance。
（2）聪明的笨蛋：嗯？省钱？我仔细看看。哈，骗子，想骗我这个聪明人，没门！ |
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y*********u
发帖数: 991 | 41 今天问了一下broker，他们说所谓的no cost refinance是一切有关贷款方面的费用他
们cover大概$4000+,但还会有一些prepaid interest交给贷款银行，还有一些费用
prepay给escrow account，这些费用大概$3000+，我能理解这些钱都是将来要用到房子
上的，但我的问题是这些利息和费用是这次refinance额外产生的还是即使不refinance
也要交的？ |
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d*******c
发帖数: 181 | 42 打算refinance，手上有笔钱可以pay off 10% principle。是refinance前就pay off还
是等refinance后pay off阿？哪种更划算些？ |
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c*****4
发帖数: 900 | 43 没错，是从refinance close date开始算，但是这个一年的政策不是那么绝对的，你并
不会被“套牢”。假设某人refinance一年以内换了更好的工作，要搬到别的地方去买
新房子，那么银行也不会强制要求你把之前的那个房子refinance成投资房，生活毕竟
会有些不可抗力，例如换工作，结婚，买学区房，等等，这些因素不会受自住屋一年的
限制。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 44 做不做Refinance要看您当前的利率和term是什么， Refinance能不能给您带来好处。
现在对于利率是6%的客户应该是好时机， 但对于利率是3%甚至更低的客户肯定不是好
时机， 对不对？ :)
一般情况下True No Cost Refinance， 如果利率降低0.375%就可以做了。如果贷款额
比较大的话， 降低0.25%有时候也可以做。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 45 建议如下：
1. 如果您能承担15 Year Fixed的每个月的payment， 而且手里有了多余的钱也没有能
超过3.875%的稳定的投资渠道的话， 建议refinance。
2. 建议选择咱们华人常做的True No Cost的refinance， 就是让lender稍微提高一点
利率然后cover所有的closing cost，譬如3.125%的利率但是您是完全没有cost的重新
贷款， 这样更容易直观比较利率降低多少。
3. 您说的这$2,000左右可能是您要预付的放进escrow／impound account里的钱。这个
不是cost， 不必太在意，原来的贷款银行在您refinance 30天内按照法律规定会退还
您预留在escrow account里面的钱。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 46 1）如果refinance 全部HELOC是要把HELOC account关掉的，如果只refinance 8.5万也
可以，则HELOC要subordinate到新lender下；
2）一般是可以的，subordinate时间需要的长一些；
3）是的，小loan拿到较低的no cost利率不太容易。
（1）Refiance HELOC的时候HELOC的account 算是terminate吗?因为BOA办HELOC的时候
不需要closing cost，但36个月内关HELOC会有$3500左右的penalty（实际上让我们把
closing cost交回去）。如果我们开10万的HELOC，半年后再Refinance 8.5万保持
HELOC不关可不可以？
（2）版上说过Refi HELOC涉及到subordination的问题。我的情况真的可以顺利Refi
HELOC吗?会不会有什么潜在的风险。
（3）另外refi，我们因为5年后要卖房，想做no cost的。但对于10万左右的贷款额做
no cost是不是一般不划算，因为rate会高很多。版上说的建议做no cost的前提是不是... 阅读全帖 |
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m******g
发帖数: 3667 | 47 比如你贷了一个30年的房贷，还了5年之后，做个一个新的30年refinance
你每个月的还款额确实是少了，但是你的30年房贷是从新算起的，难道你不是要多付5
年的利息，因为你原始的房贷只剩下25年了，现在的refinance后又成30年了。
而且刚开始的几年，每月房贷里利息占的比例比本金大得多。
除非你永远不想把贷款还清，所以要不停地refinance把月付降到最低，不停地延30年。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 48 这位同学，事实如下，尽量不带任何主观色彩。
1. 4/19 起，你开始电邮refinance材料给我。
2. 利率—直没有锁，因为LTV可能不到75%.电话里，我告诉你，由于LTV不够，万—做
不成重贷，我们会退你所有的 prepaid cost (i.e. credit report) 费用。你不会有
仼何损失。
3. 5/6, 我电邮你确认锁彼此认可的利率，带 impound account, 同时确认 order
appraisal。在电邮中，明确说明由于估价过低而做不了refinance, 我们会退你估价费。
4. 5/6, 你回邮确认锁利率，带impound account.
5. 5/13, 估价报告电邮你，LTV 有75%. 你回电邮，要更低利率。我回邮表示彼此己确
认利率，不能更改。
6. 5/17, 我电邮你，由于你的状态变化，vesting title 应该相应更改。你回邮同意。
7. 5/19, 我电邮你，虽然你的房子是 attached condo, 你用的是 HO6 保险。但是
title report 显示是PUD, 估价报告也显示 PUD, 而且 mast... 阅读全帖 |
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g****n
发帖数: 261 | 49 麻烦大家帮忙看看agent刚刚发过来的refinance的利率，哪一个比较好啊？几个选项的
月供金额都可以承受。
现在用的贷款利率是30年3.75%， 一开始也没有想做refinance，不知道现在时机好不
好。
谢谢！
15yr-2.875%
20yr-3.5%
30yr-3.625%
All no cost refinance. |
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l****e
发帖数: 36 | 50 谢谢你的无私帮助。我问的是两个不同的问题，前一个有关LOC和CASH OUT REFINANCE
的问题我现在理解了。后面的问题是从税务和其他方面综合考虑，买投资房现金买好还
是贷款买好。这个贷款不是说CASH OUT REFINANCE，是说从LOC或CASH OUT REFINANCE
拿出现金以后，买投资房是现金买，还是用２５％首付贷款买好 |
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