h********a
发帖数: 5 | 1 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
卖出去，2)。卖的价格越高越好。
可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
是一致的。
在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
比拼，出高价，哄抬价格。
再者，现在12月份，在美国，买卖房子的黄金时间是5-8月份，买主可以再压价。
打个比方，一个Single house listing price 是 $600,000。我觉得买房可以考虑以下
情况：
1)。 去掉$600,000 x 3% = $18,000，因为买方没有agent。 (干嘛让这些agent这么容
易赚 |
p*l
发帖数: 241 | 2 你这么说是因为你没有卖过房子，你只站在买家的角度想问题，所以你的想法太一箱情
愿了。
卖家卖房子的时候是要先和 seller agent签合同的，无论有没有buyer agent，seller
agent 都拿5-6%得提成，有时候即使卖买家自己找到买家，也要付(exclusive right
to sell)。
现在假设我是卖家，你跑过来跟我说降价3。8万，我理都不理你，我说你去找我AGENT
吧，方正他都是要拿我提成的，我又没有好处，我抄什么心，要不我还找AGENT干什么
么？
你再去找SELLER AGENT说我没有BUYER AGENT，你给我3%回扣行嘛？SELLER AGENT说不
行，这是违法的，我只能给SELLER回扣，除非我也做你的BUYER AGENT，说到最后，你
也还是找了个BUYER AGENT，还是跟人SELLER共用的，被人作了双料间谍都不指导。
当然，如果SELLER没有AGENT，那你爱怎么杀怎么杀。
【在 h********a 的大作中提到】
: 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
: 我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
: 我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
: 卖出去，2)。卖的价格越高越好。
: 可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
: 是一致的。
: 在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
: ，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
: market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
: 比拼，出高价，哄抬价格。
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f********e
发帖数: 44 | 3 我觉得这种观点是完全没有买过房子的人一厢情愿的完全主观的想法。我从看房子
到房子close，大约经过2年的时间(之间牵涉到买房子的身份问题约1年之久)，不能
说对买房有多professional的认识，但我看过的房子不下100个，至少有了very ha
nds-on的experience.
这种买房子不想要agent的观点，说得刻薄一点，就是：小家子气。需知，做什么事
情，都需要合作。学商的人尤其应该意识到这一点。这个3%，并不是因为你没有bu
yer agent，就能拿到的。这是我的血泪教训。seller要付的commission，是直接付
给seller agent的，不管出现什么情况，seller都必须要付给他的agent。你能否拿
到这3%，是取决于seller agent是否给你。通常情况下，seller agent会告诉你，
他拿6% commission(其实6%已经不多见了， 常见的是5%)，他现在只收4%，给你2%
(的discount。如果是5%，那么是给你1%。而在transation过程中，由于你没有age
nt,很多时候你是take risk的。
当时我看中一
【在 h********a 的大作中提到】
: 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
: 我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
: 我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
: 卖出去，2)。卖的价格越高越好。
: 可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
: 是一致的。
: 在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
: ，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
: market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
: 比拼，出高价，哄抬价格。
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f********e
发帖数: 44 | 4 正常情况下，我一般对人比较客气。不过，看你这种目中无人的样子，那就对不起
了。
第一，请注意提高英语水平。既然你自称在美国20年，英语还是这样个样子的话，
那是十分让人诧异的。按照你的话说，we had a good laugh. thanks.
第二，如果你不懂real estate，或者没有买过房子，请不要误导大家。从你的文字
里基本可以看出，你没有过买房子的经历。整个2007年都是down market，虽然5月
份由于毕业，工作，relocate人增加，房子move得快一些，但仍然是在一个buyer
market当中。而你似乎理解为，2007年5月是一个upward market,这不是很可笑么？
从这里也可以看出你对real estate market没有knowledge。而且，在买房子过程中
，每一个房子都是case by case的。房子是否有人bid，取决于这个房子本身的情况
，seller的asking price。
第三，你不用跟我来提身份问题。如果你想要boast你在美国时间长而感觉很好的话
，that is laughable。我现在是学生，但我住的是自己买的
【在 h********a 的大作中提到】
: 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
: 我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
: 我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
: 卖出去，2)。卖的价格越高越好。
: 可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
: 是一致的。
: 在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
: ，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
: market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
: 比拼，出高价，哄抬价格。
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p*l
发帖数: 241 | 5 that's why I said you have no hand on experience, on MLS, the 3% is for a
buyer agent if there is one. If there is no buyer agent, seller agent takes
all 6%. Seller agents never disclose how much he gets paid on MLS.
A buyer can not get the 3% unless he's a licensed broker (not even a
salesman).
A buyer can get rebate from his buyer agent and it's legal because he signed
contract with the buyer agent.
A buyer can not get rebate from a seller agent unless the seller agent is a
dual agent.
Rebate
【在 h********a 的大作中提到】
: 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
: 我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
: 我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
: 卖出去，2)。卖的价格越高越好。
: 可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
: 是一致的。
: 在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
: ，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
: market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
: 比拼，出高价，哄抬价格。
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t*********5
发帖数: 5404 | 6 I do have access to MLS (the real estate database) since my aunt is a broker.
1. Seller agent (listing broker) commission is the contract between the
seller and the agent. it can be any percentage as long as the two reach an
agreement. Usually around 5% as I know.
2. The listing broker only split commission with buyer agent, normally 50%
evenly, but sometimes, the buyer agent gets less percentage (will written on
the listing clearly)
3. As a buyer, even you represent yourself, you can only negot
【在 h********a 的大作中提到】
: 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
: 我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
: 我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
: 卖出去，2)。卖的价格越高越好。
: 可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
: 是一致的。
: 在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
: ，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
: market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
: 比拼，出高价，哄抬价格。
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