i******t
发帖数: 60 | 1 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
, 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
利率占的比重大，我是不是亏了呢？
我的计算是这样的：
（1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
288096
（2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
这样算下来，好像不值得refinance.即使利率差别是3.75 vs 3.
我这样的理解对吗？请各位指教。
补充一点，我们可能三年以后换房子。
非常感谢。 |
g*****c
发帖数: 4378 | 2 错
利息低, 没closing cost肯定合算
你比较的是不同的借期和总额
比如你可以refinance你目前的余额
然后计划八年还完(每月多还一点),这样每月会比原来少 |
b**l
发帖数: 33123 | 3 不对。你可以每月还同样的钱，再算算看。
cost
年=
【在 i******t 的大作中提到】
: 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
: 2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
: credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
: 款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
: , 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
: 利率占的比重大，我是不是亏了呢？
: 我的计算是这样的：
: （1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
: 288096
: （2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
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G**P
发帖数: 369 | 4 你的算法不对。
最好的方法是算按原来的月供3001去还新的贷款（2414+587EXTRA PAYMENT FOR
PRINCIPLE)，是不是可以早点还清。
cost
年=
【在 i******t 的大作中提到】
: 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
: 2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
: credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
: 款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
: , 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
: 利率占的比重大，我是不是亏了呢？
: 我的计算是这样的：
: （1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
: 288096
: （2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
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i******t
发帖数: 60 | 5 多谢各位的意见。你们说的意思好像是一样的，都建议我按照仍然每月还3001计算，看
能不能提前还完。但实际上允许这样操作吗？我的意思是broker允许我每月还2414+587
本金吗？谢谢 |
G**P
发帖数: 369 | 6 只是建议你这样算而已。实际上你也可以这样操作。除非你的LENDER很特别。
587
【在 i******t 的大作中提到】
: 多谢各位的意见。你们说的意思好像是一样的，都建议我按照仍然每月还3001计算，看
: 能不能提前还完。但实际上允许这样操作吗？我的意思是broker允许我每月还2414+587
: 本金吗？谢谢
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b**l
发帖数: 33123 | 7 实际很多人就是这么操作的。这样no point, no cost的refinance几乎是无风险的，除
非你马上就要卖房走人。你的贷款条款上一般都有一条，提前还清没有罚款。不放心就
事先问好。
587
【在 i******t 的大作中提到】
: 多谢各位的意见。你们说的意思好像是一样的，都建议我按照仍然每月还3001计算，看
: 能不能提前还完。但实际上允许这样操作吗？我的意思是broker允许我每月还2414+587
: 本金吗？谢谢
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b***b
发帖数: 13249 | 8 你这个case refinance是肯定要做的。我只是觉得你的利率可能稍微高了点（
也可能最近利率涨了？ 我的 15 year fixed 3%），多打打电话问问？
还款时，每个月不一定要按照以前的数字（因为你以前的数字比较高），自己在网上算
算利率3%， 25 万，还款8年的每月数目。
我算的是： $2,932.39, 这样你每个月少付 70， 以以前的时间还完贷款。
http://www.mortgagecalculator.org/
cost
年=
【在 i******t 的大作中提到】
: 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
: 2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
: credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
: 款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
: , 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
: 利率占的比重大，我是不是亏了呢？
: 我的计算是这样的：
: （1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
: 288096
: （2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
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i******t
发帖数: 60 | 9 非常感谢各位的帮助，我现在明白了。看来又要启动refinancing过程了。痛苦。。。
不过能省些钱也值得。
bbppp,谢谢你还帮我做了计算。我的利率高是因为这是townhouse，所以比sfh高一些。
再次谢谢各位。 |
b***b
发帖数: 13249 | 10 俺拍拍自己脑袋，对的，忘了你是townhouse了。
一定要按照8年还款，要是按照10年还，你每月虽然付少了钱，可是会多付两年的利息
。。。。
【在 i******t 的大作中提到】
: 非常感谢各位的帮助，我现在明白了。看来又要启动refinancing过程了。痛苦。。。
: 不过能省些钱也值得。
: bbppp,谢谢你还帮我做了计算。我的利率高是因为这是townhouse，所以比sfh高一些。
: 再次谢谢各位。
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i******t
发帖数: 60 | 11 bbppp谢谢你的提醒。我刚才给broker打电话，问能不能按照每个月3000还。她说要问
一下经理能不能每月多还。她说6个月以后肯定可以多还，但是头6个月最好按照2414还
，以避免可能的罚款。请问这样操作起来难度大吗？我是指头六个月还2414，然后每个
月3000？
谢谢 |
b***b
发帖数: 13249 | 12 没有这种罚款吧？ refinancing 文件上没有过这种罚款。 不怕。我们贷款都是你no
prepayment penalty
多余的你要是不放心可以写上多少Principle。或是单独写张check申明是principle.
每个月银行只能收你那个月的利息（这个数字不管你那个月付多少
，那个月都是一样的）和规定的principle，多的钱当然也是principle。
【在 i******t 的大作中提到】
: bbppp谢谢你的提醒。我刚才给broker打电话，问能不能按照每个月3000还。她说要问
: 一下经理能不能每月多还。她说6个月以后肯定可以多还，但是头6个月最好按照2414还
: ，以避免可能的罚款。请问这样操作起来难度大吗？我是指头六个月还2414，然后每个
: 月3000？
: 谢谢
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t*m
发帖数: 4414 | 13 通常是前4个月不能多还。
楼主不考虑cash out refi? 如今利息这么低。尽量多借嘛。
利息还抵税。
【在 b***b 的大作中提到】
: 没有这种罚款吧？ refinancing 文件上没有过这种罚款。 不怕。我们贷款都是你no
: prepayment penalty
: 多余的你要是不放心可以写上多少Principle。或是单独写张check申明是principle.
: 每个月银行只能收你那个月的利息（这个数字不管你那个月付多少
: ，那个月都是一样的）和规定的principle，多的钱当然也是principle。
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b***b
发帖数: 13249 | 14 头四个月不能Pay off 而已。 所以大家不能在4-6个月之内做 Refinance， 这样你以
前的Mortgage Broker 会损失惨重。。。。
【在 t*m 的大作中提到】
: 通常是前4个月不能多还。
: 楼主不考虑cash out refi? 如今利息这么低。尽量多借嘛。
: 利息还抵税。
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t*m
发帖数: 4414 | 15 不仅不能payoff，头四个月也不能pay down.
【在 b***b 的大作中提到】
: 头四个月不能Pay off 而已。 所以大家不能在4-6个月之内做 Refinance， 这样你以
: 前的Mortgage Broker 会损失惨重。。。。
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b***b
发帖数: 13249 | 16 那你被忽悠了。。。
【在 t*m 的大作中提到】
: 不仅不能payoff，头四个月也不能pay down.
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t*m
发帖数: 4414 | 17 呵呵。有一次refi，刚做好，俺就pay down 8W，
过了几天 broker 打来电话说她被罚了1千多。让我今后几个月不要pay down了。
【在 b***b 的大作中提到】
: 那你被忽悠了。。。
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b**l
发帖数: 33123 | 18 可以。少有的一次帮老板娘一句腔。
你以
【在 t*m 的大作中提到】
: 不仅不能payoff，头四个月也不能pay down.
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b**l
发帖数: 33123 | 19 ft, 8w...
【在 t*m 的大作中提到】
: 呵呵。有一次refi，刚做好，俺就pay down 8W，
: 过了几天 broker 打来电话说她被罚了1千多。让我今后几个月不要pay down了。
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t*m
发帖数: 4414 | 20 不同的银行不一样吧。
反正我那次头四个月pay down, broker被罚了一千多。
【在 b**l 的大作中提到】
: 可以。少有的一次帮老板娘一句腔。
:
: 你以
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S*******s
发帖数: 10098 | 21 "有一次refi，刚做好，俺就pay down 8W" 你这个人蛮有意思的嘛， 前一个贴刚刚哭
穷， 这个贴马上露富。 |
b***b
发帖数: 13249 | 22 你这个pay down 8万太多了，呵呵， 我们是在谈pay somewhat
more than monthly payment.
有些lender比较狠。。。。
【在 t*m 的大作中提到】
: 呵呵。有一次refi，刚做好，俺就pay down 8W，
: 过了几天 broker 打来电话说她被罚了1千多。让我今后几个月不要pay down了。
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t*m
发帖数: 4414 | 23 当时年轻，不经世嘛。
如今再也不pay down了。 就 jumbo 着。
【在 S*******s 的大作中提到】
: "有一次refi，刚做好，俺就pay down 8W" 你这个人蛮有意思的嘛， 前一个贴刚刚哭
: 穷， 这个贴马上露富。
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t*m
发帖数: 4414 | 24 pay down 个千八百的估计不会挨罚。
【在 b***b 的大作中提到】
: 你这个pay down 8万太多了，呵呵， 我们是在谈pay somewhat
: more than monthly payment.
: 有些lender比较狠。。。。
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b***b
发帖数: 13249 | 25 赤裸裸BSO年轻时就有8万存款。。。。 XMJDH!
【在 t*m 的大作中提到】
: 当时年轻，不经世嘛。
: 如今再也不pay down了。 就 jumbo 着。
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t*m
发帖数: 4414 | 26 这点儿散碎银子，还入您的法眼？
【在 b***b 的大作中提到】
: 赤裸裸BSO年轻时就有8万存款。。。。 XMJDH!
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b***b
发帖数: 13249 | 27 天，赤裸裸++ BSO 8万存款是碎银子。。。。 XMJDH!
【在 t*m 的大作中提到】
: 这点儿散碎银子，还入您的法眼？
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t*m
发帖数: 4414 | |
b***b
发帖数: 13249 | 29 终于同意了！ 俺的资产是两个孩子--无价之宝。。。。。
【在 t*m 的大作中提到】
: 呵呵。 和您的资产一比，就是散碎银子了嘛。
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t*m
发帖数: 4414 | 30 最近波士顿房子卖的快吗？价格走势如何？
【在 b***b 的大作中提到】
: 终于同意了！ 俺的资产是两个孩子--无价之宝。。。。。
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b***b
发帖数: 13249 | 31 有钱人太多。。。有个Mortgage broker 对我说：“我手头上好些单子都是over
listing price” 他是做很多不同的agent的单子的。
【在 t*m 的大作中提到】
: 最近波士顿房子卖的快吗？价格走势如何？
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t*m
发帖数: 4414 | 32 over listing price, 到时候 appraisal 不到，咋整？
【在 b***b 的大作中提到】
: 有钱人太多。。。有个Mortgage broker 对我说：“我手头上好些单子都是over
: listing price” 他是做很多不同的agent的单子的。
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b***b
发帖数: 13249 | 33 appraisal 跟着 purchase price 走。。。
【在 t*m 的大作中提到】
: over listing price, 到时候 appraisal 不到，咋整？
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t*m
发帖数: 4414 | 34 这个最可恶。
【在 b***b 的大作中提到】
: appraisal 跟着 purchase price 走。。。
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b***b
发帖数: 13249 | 35 purchase price is the market price. Appraisal is to appraise the market
price, 呵呵！
【在 t*m 的大作中提到】
: 这个最可恶。
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