Boston版 - 美国买房经历：朋友买房我心动，初探洛杉矶房市（ZT） |
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发帖数: 39 | 1 初涉美国房市源自一次极偶然的机会-闲陪朋友去看房子。那几天看了不少房子，各式
、各区、各价，初步对美国加州房地产政策有一点点了解。华人勤劳肯干在加州多数属
于中产阶级，所以他们选择的区多是好的社区，环境优美治安好，有孩子的人家除此以
外还要为孩子教育选择好的学区，一般好的学区房价也会贵些。朋友目前住的是
diamond bar, 他们这是第二次置业。孩子已经上大学在外州，所以不用考虑学区好坏
，只以环境好，交通便利，居住舒适为主。在美国买房子，双方都必须要通过房产经纪
人来运作，市场行为成熟规范，这点不同于国内，买卖双方互不相见的。因此找一个好
的经纪人是非常关键的一环。（这一点很重要，经验见续文。）
我关心的问题及了解到的美国房产政策如下：
一、我是中国人，可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？可以。任何外国人
都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在
买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税上可能会有一些不同。
二、在美国买房是必需人到美国才能买吗？理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是
在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。
三、在美国购置房产，程序上如何？在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续
，比较复杂，也较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低，
非常透明公开。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地
产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对於国内房产中介
素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情
你就不必太担忧了。一个好的经纪人，会一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生
的情况，他都会在事前告诉你。（这一点很重要，经验见后续文。）
四、在美国的房子有哪几种种类？在住宅房屋方面，通常分成独立屋、共渡屋(Condo)
、城市屋（Town House）。独立屋在美国房屋里面最多的一种，所谓独立屋，是在某一
块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为
别墅。但别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对於年代久
远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋
。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它
可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比
较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层
。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。
五、在美国有像中国一样的公寓房吗？在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种
一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所
以这种公寓群是属於商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。但是也有少
部分房价比较贵的区域，包括纽约、洛杉矶好莱坞、比华利山庄、圣塔芭芭拉等地区，
有单独出售的公寓，一间的价值有时超过八十万，它的管理非常好，有专门的警卫，闲
人是不能随便出入的。这种公寓是为了适应当地的高房价，因为这种地区的独立屋，可
能都是数百万美元。
六、在美国买房可以买新房吗？美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不
是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保
养完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较
偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高於旧屋。另外购置新屋可能需要庭院
的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好
，相对之下可以节省很多。
七、听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，到底有多高呢？我也看到在国内网
站的博客上面有人提到这个问题，也有人解释这个问题。在这里澄清一下避免误解。在
美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，
一般在1%-3%，在加州是 1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋
平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。
八、美国的房子通常分为独立屋、城市屋（连排屋），除了房产税之外，还有哪些可能
发生的费用？
1．房屋保险在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年
通常在$600到$900之间，在加州由於地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州
可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房
屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其
实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。
2．房屋的另一项持有成本是庭院的维护：例如剪草，栽花等，在加州每月需要$50到$
70。但在美国有一半以上的家庭都自己买割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。
3．如果你买的是城市屋（连排屋），你会有一个社区费：（国内称物管费），费用一
般在一百五十到三百五十美元之间，费用的高低取决於社区内各种公用高施费用的分摊
。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子
是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承的。
九、在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？在美国买房，佣金都是由卖主支付的，所
以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。
来源：新浪博客 作者：看庭前花开花落 |
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