我对国内房地产的量化分析 - Boston版

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Boston版 - 我对国内房地产的量化分析

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d***e
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看见这版热贴对国内房地产的分析。觉得主观感觉居多，量化分析不足。贴一贴我根据
房价收入比和出租收益率的量化分析。希望能抛砖引玉。
分析对象，西部某省会城市某新楼盘小户型，两年后地铁直通小区门口。买价42w，现
在周围配套设施还不算完善现，出租只有￥1000每月，现在出租回报率2.5%。按照三口
之家80-100平米标准和当地中位工资计算，当地房价收入比现在约为8.6.
按照房租回报率计算：估算两年后的地铁效应和此地房租上涨趋势，四年后房租至少应
该到￥1500/月，预期出租回报率4%以上，基本快达到美国出租房的回报率。以后房租
再上涨，回报率会更高。从房租的角度来看：可买。
从房价收入比来算，美东中上区的房价收入比大概是3-5倍，考虑美国苛捐杂税多，养
房开销大，换成可比中国的“可支配收入”，实际美东中上区可比房价收入比是4-7倍
。再考虑中国人多地少，暂定所评估城市的合理房价收入比是6-7.现在该地这个数字是
8.6，显得偏高。但是该地人均收入以每年>10%的速度增长，现在的房价会在3-4年间变
成合理房价收入区间。因此从房价收入比的角度看也可买。
人口减少隐忧：虽然国内人口老龄化，但是城乡差别会让省会一级城市人口继续增加很
多年，所以目前不需要考虑。
最后结论，这个楼盘可买，该楼盘最可能是价格盘整几年后再继续上涨，就算不涨，当
出租房也可以。

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