c**m
发帖数: 1457 | 1 关于买房时的mortgage Contingency
现在房市很热，为了抢房，很多人放弃mortgage contingency.但是很多人，根本不理
解mortgage contingency 是干什么用的。什么情况下可以放弃和放弃意味着什么。以
及如何利用mortgage contingency 保护和最大化你的利益。 今天我就在这里给大家做
一个总结。
首先，我先来解释一下什么是mortgage contingency： 如果买家拿不到贷款可以无损
失退出交易。
第二， 为什么放弃mortgage contingency 可以增强竞争力： 这是在买房的时候，对
买家的一种保护。也就是说，万一买家拿不到贷款，买家可以退出交易，并且可以拿回
自己在签合同时支付的百分之五的deposit.当然了，对买家的保护就是对卖家的风险，
这也就是为什么大家放弃它有利于抢房的原因。话说回来，这个保护也是有条件的，其
一，这个保护只在commitment date 之前管用，如果你拿不到贷款，你就可以把你的
deposit 取回。过了这个日子，就没用了你。你必须买，要不然你的预付金就没了。
不仅如此，如果抢房，还有mortgage Contingency 时， 只付20% 首付的话， 如果你
赢在价格上。 这可能对你有利， 大家先想想为什么？ 我稍后公布答案 |
z**m
发帖数: 3080 | |
c**m
发帖数: 1457 | 3 基本正确。
比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
理由杀价或者推出交易。
我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
大家继续猜猜我是如何做到的？
【在 z**m 的大作中提到】
: 如果出价过高 可以退出。
|
z**m
发帖数: 3080 | 4 你太狠了。
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
|
W*N
发帖数: 1354 | 5 有意思，如果mortgage contigency没有作用的话，还要它干什么呢。
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
|
b*********h
发帖数: 951 | |
e******r
发帖数: 549 | 7 因为买房不积极寻求贷款？
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
|
c**m
发帖数: 1457 | 8 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
contigency 就可以被废掉
所以大家买卖房子都要注意这一点 。
【在 e******r 的大作中提到】
: 因为买房不积极寻求贷款？
:
: 今天
|
F*********e
发帖数: 385 | 9 这个教训很深刻啊！ 购房合同上的条款含糊不得，一定要看清楚了和严格执行。。。。
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
|
e******r
发帖数: 549 | 10 那么他们现在贷不到款，只能赔押金或者付全款了？
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
|
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F*********e
发帖数: 385 | 11 买家是贷不到全部款购房款的80%,但是可以贷款appraisal value的80%,自己把这个差
价补上就好了.可惜买方没有按照购房合同执行，浪费了这么好的一个降价或者退出的
机会。。。。。。
【在 e******r 的大作中提到】
: 那么他们现在贷不到款，只能赔押金或者付全款了？
|
s********a
发帖数: 2796 | 12 p&s是啥
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
|
c**m
发帖数: 1457 | 13 就是这样，增加首付
【在 F*********e 的大作中提到】
: 买家是贷不到全部款购房款的80%,但是可以贷款appraisal value的80%,自己把这个差
: 价补上就好了.可惜买方没有按照购房合同执行，浪费了这么好的一个降价或者退出的
: 机会。。。。。。
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c**m
发帖数: 1457 | 14 买卖合同。 Purchase & Sales Agreement.
【在 s********a 的大作中提到】
: p&s是啥
|
x*******3
发帖数: 395 | |
m*******7
发帖数: 352 | 16 但这也同时提醒buyer要remove mortgage contigency抢房子时，考虑到有可能要自己
补差价。
【在 x*******3 的大作中提到】
: re， 谢谢楼主分享了！
|
S*******s
发帖数: 10098 | 17 教训很深刻: I never let my clients 高价抢房! Never allow the appraisal value
远低于卖价!
If they really really wish to then I will let them know the possible
consequences. |
j*e
发帖数: 1987 | 18 如果买家铁了心要退出，又不想赔全部押金，还是有一招可以使的。就是找律师或自己
small claim court sue卖家，要求返还押金。不论最后结果如何，一旦进入诉讼程序
，这个房子就是under litigation的房子，卖家没法再卖给别人，法律诉讼很容易一拖
就是数月半年的，卖家拖不起的话，会找买家和解，退部分押金啥的，卖家奉陪到底的
话，几个月的mortgage卖家损失也很大。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 e******r 的大作中提到】
: 那么他们现在贷不到款，只能赔押金或者付全款了？
|
a*m
发帖数: 293 | 19 Small claim是不行的，因为大于1万了。走正式法律程序，要求specific performance.
绝大多数人自己做不了，一般帮你买卖房closing的attorney都不是litigator，你要找
做房地产litigation的律师，就是几百刀每小时了。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 j*e 的大作中提到】
: 如果买家铁了心要退出，又不想赔全部押金，还是有一招可以使的。就是找律师或自己
: small claim court sue卖家，要求返还押金。不论最后结果如何，一旦进入诉讼程序
: ，这个房子就是under litigation的房子，卖家没法再卖给别人，法律诉讼很容易一拖
: 就是数月半年的，卖家拖不起的话，会找买家和解，退部分押金啥的，卖家奉陪到底的
: 话，几个月的mortgage卖家损失也很大。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
|
T*******e
发帖数: 4110 | 20 有几个可能性，一个可能就是买家确实想要房。还有就是买家疏忽了。不管怎么样，有
个负责任的agent很重要，如果想要但是发现可能有问题，就要及时和卖家沟通，获得
书面extension,否则就是把命运交给了卖家，卖家多数情况下还是希望能照常close。
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
|
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|
j*e
发帖数: 1987 | 21 这个具体要看deposit有多少和到底房子over price了多少。如果100万的房子放了5万
押金，而买家close前发现这房子其实只值90万，那5万押金全都放弃退出也是合算的。
然后这5万押金能要回多少是多少。花个几百刀写封律师信过去，对方说不定就软了。
毕竟很多卖家急着把房子卖出去，耗不起。
performance.
【在 a*m 的大作中提到】
: Small claim是不行的，因为大于1万了。走正式法律程序，要求specific performance.
: 绝大多数人自己做不了，一般帮你买卖房closing的attorney都不是litigator，你要找
: 做房地产litigation的律师，就是几百刀每小时了。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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a*m
发帖数: 293 | 22
【在 j*e 的大作中提到】
: 这个具体要看deposit有多少和到底房子over price了多少。如果100万的房子放了5万
: 押金，而买家close前发现这房子其实只值90万，那5万押金全都放弃退出也是合算的。
: 然后这5万押金能要回多少是多少。花个几百刀写封律师信过去，对方说不定就软了。
: 毕竟很多卖家急着把房子卖出去，耗不起。
:
: performance.
|
a*m
发帖数: 293 | 23 我根本就没有讨论放弃押金合算不合算的问题。我只是针对前面提的small claim法庭
的建议提出反对意见。如果已经走到mortgage contingency这步了，在波士顿附近，
deposit基本大于1万，所以small claim不可行。然后我又给出具体意见，如果要走法
律程序，要找什么样的律师，用什么样的clause.
【在 j*e 的大作中提到】
: 这个具体要看deposit有多少和到底房子over price了多少。如果100万的房子放了5万
: 押金，而买家close前发现这房子其实只值90万，那5万押金全都放弃退出也是合算的。
: 然后这5万押金能要回多少是多少。花个几百刀写封律师信过去，对方说不定就软了。
: 毕竟很多卖家急着把房子卖出去，耗不起。
:
: performance.
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j*e
发帖数: 1987 | 24 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 a*m 的大作中提到】
: 我根本就没有讨论放弃押金合算不合算的问题。我只是针对前面提的small claim法庭
: 的建议提出反对意见。如果已经走到mortgage contingency这步了，在波士顿附近，
: deposit基本大于1万，所以small claim不可行。然后我又给出具体意见，如果要走法
: 律程序，要找什么样的律师，用什么样的clause.
|
c***j
发帖数: 39 | 25 什么招？讲讲看
底。
【在 j*e 的大作中提到】
: 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
: 大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
: 市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
: ，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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a*m
发帖数: 293 | 26 我就是对你说的small claim这不靠谱建议来说的，无关着眼点。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 j*e 的大作中提到】
: 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
: 大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
: 市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
: ，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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W*N
发帖数: 1354 | 27 P&S 上面不是一般说尽快或是马上开始申请贷款吗？还会有具体日期？是不是律师或是
下offer的agent疏忽了？还是说commitment的日期错过了？又没有延伸的条款？bug一
般的commitment日期错过了，不是说双方都可以退出吗？怎么会是买家违反合同呢？
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
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c**m
发帖数: 1457 | 28 关于买房时的mortgage Contingency
现在房市很热，为了抢房，很多人放弃mortgage contingency.但是很多人，根本不理
解mortgage contingency 是干什么用的。什么情况下可以放弃和放弃意味着什么。以
及如何利用mortgage contingency 保护和最大化你的利益。 今天我就在这里给大家做
一个总结。
首先，我先来解释一下什么是mortgage contingency： 如果买家拿不到贷款可以无损
失退出交易。
第二， 为什么放弃mortgage contingency 可以增强竞争力： 这是在买房的时候，对
买家的一种保护。也就是说，万一买家拿不到贷款，买家可以退出交易，并且可以拿回
自己在签合同时支付的百分之五的deposit.当然了，对买家的保护就是对卖家的风险，
这也就是为什么大家放弃它有利于抢房的原因。话说回来，这个保护也是有条件的，其
一，这个保护只在commitment date 之前管用，如果你拿不到贷款，你就可以把你的
deposit 取回。过了这个日子，就没用了你。你必须买，要不然你的预付金就没了。
不仅如此，如果抢房，还有mortgage Contingency 时， 只付20% 首付的话， 如果你
赢在价格上。 这可能对你有利， 大家先想想为什么？ 我稍后公布答案 |
z**m
发帖数: 3080 | |
c**m
发帖数: 1457 | 30 基本正确。
比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
理由杀价或者推出交易。
我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
大家继续猜猜我是如何做到的？
【在 z**m 的大作中提到】
: 如果出价过高 可以退出。
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z**m
发帖数: 3080 | 31 你太狠了。
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
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W*N
发帖数: 1354 | 32 有意思，如果mortgage contigency没有作用的话，还要它干什么呢。
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
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b*********h
发帖数: 951 | |
e******r
发帖数: 549 | 34 因为买房不积极寻求贷款？
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
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c**m
发帖数: 1457 | 35 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
contigency 就可以被废掉
所以大家买卖房子都要注意这一点 。
【在 e******r 的大作中提到】
: 因为买房不积极寻求贷款？
:
: 今天
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e******r
发帖数: 549 | 36 那么他们现在贷不到款，只能赔押金或者付全款了？
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
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s********a
发帖数: 2796 | 37 p&s是啥
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
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c**m
发帖数: 1457 | 38 就是这样，增加首付
【在 F*********e 的大作中提到】
: 买家是贷不到全部款购房款的80%,但是可以贷款appraisal value的80%,自己把这个差
: 价补上就好了.可惜买方没有按照购房合同执行，浪费了这么好的一个降价或者退出的
: 机会。。。。。。
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c**m
发帖数: 1457 | 39 买卖合同。 Purchase & Sales Agreement.
【在 s********a 的大作中提到】
: p&s是啥
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x*******3
发帖数: 395 | |
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m*******7
发帖数: 352 | 41 但这也同时提醒buyer要remove mortgage contigency抢房子时，考虑到有可能要自己
补差价。
【在 x*******3 的大作中提到】
: re， 谢谢楼主分享了！
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S*******s
发帖数: 10098 | 42 教训很深刻: I never let my clients 高价抢房! Never allow the appraisal value
远低于卖价!
If they really really wish to then I will let them know the possible
consequences. |
j*e
发帖数: 1987 | 43 如果买家铁了心要退出，又不想赔全部押金，还是有一招可以使的。就是找律师或自己
small claim court sue卖家，要求返还押金。不论最后结果如何，一旦进入诉讼程序
，这个房子就是under litigation的房子，卖家没法再卖给别人，法律诉讼很容易一拖
就是数月半年的，卖家拖不起的话，会找买家和解，退部分押金啥的，卖家奉陪到底的
话，几个月的mortgage卖家损失也很大。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 e******r 的大作中提到】
: 那么他们现在贷不到款，只能赔押金或者付全款了？
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a*m
发帖数: 293 | 44 Small claim是不行的，因为大于1万了。走正式法律程序，要求specific performance.
绝大多数人自己做不了，一般帮你买卖房closing的attorney都不是litigator，你要找
做房地产litigation的律师，就是几百刀每小时了。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 j*e 的大作中提到】
: 如果买家铁了心要退出，又不想赔全部押金，还是有一招可以使的。就是找律师或自己
: small claim court sue卖家，要求返还押金。不论最后结果如何，一旦进入诉讼程序
: ，这个房子就是under litigation的房子，卖家没法再卖给别人，法律诉讼很容易一拖
: 就是数月半年的，卖家拖不起的话，会找买家和解，退部分押金啥的，卖家奉陪到底的
: 话，几个月的mortgage卖家损失也很大。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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T*******e
发帖数: 4110 | 45 有几个可能性，一个可能就是买家确实想要房。还有就是买家疏忽了。不管怎么样，有
个负责任的agent很重要，如果想要但是发现可能有问题，就要及时和卖家沟通，获得
书面extension,否则就是把命运交给了卖家，卖家多数情况下还是希望能照常close。
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
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j*e
发帖数: 1987 | 46 这个具体要看deposit有多少和到底房子over price了多少。如果100万的房子放了5万
押金，而买家close前发现这房子其实只值90万，那5万押金全都放弃退出也是合算的。
然后这5万押金能要回多少是多少。花个几百刀写封律师信过去，对方说不定就软了。
毕竟很多卖家急着把房子卖出去，耗不起。
performance.
【在 a*m 的大作中提到】
: Small claim是不行的，因为大于1万了。走正式法律程序，要求specific performance.
: 绝大多数人自己做不了，一般帮你买卖房closing的attorney都不是litigator，你要找
: 做房地产litigation的律师，就是几百刀每小时了。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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a*m
发帖数: 293 | 47 我根本就没有讨论放弃押金合算不合算的问题。我只是针对前面提的small claim法庭
的建议提出反对意见。如果已经走到mortgage contingency这步了，在波士顿附近，
deposit基本大于1万，所以small claim不可行。然后我又给出具体意见，如果要走法
律程序，要找什么样的律师，用什么样的clause.
【在 j*e 的大作中提到】
: 这个具体要看deposit有多少和到底房子over price了多少。如果100万的房子放了5万
: 押金，而买家close前发现这房子其实只值90万，那5万押金全都放弃退出也是合算的。
: 然后这5万押金能要回多少是多少。花个几百刀写封律师信过去，对方说不定就软了。
: 毕竟很多卖家急着把房子卖出去，耗不起。
:
: performance.
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j*e
发帖数: 1987 | 48 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 a*m 的大作中提到】
: 我根本就没有讨论放弃押金合算不合算的问题。我只是针对前面提的small claim法庭
: 的建议提出反对意见。如果已经走到mortgage contingency这步了，在波士顿附近，
: deposit基本大于1万，所以small claim不可行。然后我又给出具体意见，如果要走法
: 律程序，要找什么样的律师，用什么样的clause.
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c***j
发帖数: 39 | 49 什么招？讲讲看
底。
【在 j*e 的大作中提到】
: 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
: 大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
: 市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
: ，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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a*m
发帖数: 293 | 50 我就是对你说的small claim这不靠谱建议来说的，无关着眼点。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 j*e 的大作中提到】
: 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
: 大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
: 市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
: ，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
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W*N
发帖数: 1354 | 51 P&S 上面不是一般说尽快或是马上开始申请贷款吗？还会有具体日期？是不是律师或是
下offer的agent疏忽了？还是说commitment的日期错过了？又没有延伸的条款？bug一
般的commitment日期错过了，不是说双方都可以退出吗？怎么会是买家违反合同呢？
【在 c**m 的大作中提到】
: 可以这么说。 买家没有按照P&S 上的日期申请贷款。 这样他们的mortgage
: contigency 就可以被废掉
: 所以大家买卖房子都要注意这一点 。
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c**m
发帖数: 1457 | 52 我们刚刚一个案例，就是买家首付20%， 结果appraisal is lower than sale price(
现在上涨市场下很正常），就以拿不到贷款为理由要回卖价和估价差价的一半
今天
【在 c**m 的大作中提到】
: 基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。
: 我最近卖掉的一个房子，被高价抢走，买家就是20% 首付，appraisal远 低于卖价，今天
: 是commitment date. 他们没有拿到commitment letter. 他们本可以杀价或退出交易。
: 但是我把他们的 mortgage Contigency 给废掉了， 他们不得不以同意的价钱购买. 为
: 卖家避免了可能的经济损失和卖不掉房子的风险。
: 大家继续猜猜我是如何做到的？
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g***i
发帖数: 10 | 53 这个更能说明的是你的客户买贵了，而且高出市场价非常多。买价不太离谱的话，
一般银行估价和买价一样。买得特别好的话，银行估价高出买价。明显你作为买方经济
没有提供合理的价格建议给你客户，忽悠人出高价抢房，自己只顾着成交拿钱走人.
(
【在 c**m 的大作中提到】
: 我们刚刚一个案例，就是买家首付20%， 结果appraisal is lower than sale price(
: 现在上涨市场下很正常），就以拿不到贷款为理由要回卖价和估价差价的一半
:
: 今天
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g***i
发帖数: 10 | 54 这个只能说明代理没有提供合理的价格建议，买家被忽悠了，当了冤大头， 明显买贵
了了太多。买
价不离谱的话，
银行估价和买价一致。买得特别值的话， 银行估价超过买价。这儿不是加州弯曲，房
价没
涨那么快!!
还有这是公共论坛，就事论事，别没事找站方删帖!
(
【在 c**m 的大作中提到】
: 我们刚刚一个案例，就是买家首付20%， 结果appraisal is lower than sale price(
: 现在上涨市场下很正常），就以拿不到贷款为理由要回卖价和估价差价的一半
:
: 今天
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c**m
发帖数: 1457 | 55 首先，appraisal 是很subjective 的，每个appraiser 估价可能差别很大，我见过同
一个房子，两个appraiser 估价差10万的， 房子也就80万左右；
其二， 给个案例， 某小区10月份买的房子34万。 两个星期前同样的房子出来，我们
加价到36万5， No contingency, 没抢到。 10几个offer.
就事论事没问题， 无端抹黑和PA 就免了。 大家都不傻。 你懂的。
【在 g***i 的大作中提到】
: 这个只能说明代理没有提供合理的价格建议，买家被忽悠了，当了冤大头， 明显买贵
: 了了太多。买
: 价不离谱的话，
: 银行估价和买价一致。买得特别值的话， 银行估价超过买价。这儿不是加州弯曲，房
: 价没
: 涨那么快!!
: 还有这是公共论坛，就事论事，别没事找站方删帖!
:
: (
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X**********u
发帖数: 42 | 56 "基本正确。
比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
理由杀价或者推出交易。"
这个情况是因为出价和估价差的实在太多了，首付不足以覆盖可能的损失。不然很可能
不会是楼主说的那样，如果估价四十五万，我是银行，我就会给款36万，如果万一屋主
将来交不起贷款，银行收回是没有损失的。
所以实际操作中，它在这方面的意义比较小，除非买家真是傻，出了个非常不合理的价
钱。 |
c**m
发帖数: 1457 | 57 他只是用一个极端的数字来解释这个怎么work.
我们刚刚做的，是appraisal value 比卖价低一万， 按规矩，因为买家只有20% down,
现在需要再额外付8000 才能贷到款。 所以我就告诉他们拿不到贷款，卖家还要卖房
不是，所以又降了5000
这是我们刚刚操作的实际案例
【在 X**********u 的大作中提到】
: "基本正确。
: 比如房子卖50万，首付20%是10万，但是银行估价40万，只贷你40万的80%也就是32万，
: 那么一共是10+32=42万，你还要再补8万才可以买下这个房子。你可以以拿不到贷款为
: 理由杀价或者推出交易。"
: 这个情况是因为出价和估价差的实在太多了，首付不足以覆盖可能的损失。不然很可能
: 不会是楼主说的那样，如果估价四十五万，我是银行，我就会给款36万，如果万一屋主
: 将来交不起贷款，银行收回是没有损失的。
: 所以实际操作中，它在这方面的意义比较小，除非买家真是傻，出了个非常不合理的价
: 钱。
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