y***n
发帖数: 2318 | 1 加国v.s. 中国国民：坐守房产还是贷款消费？
Chinese v.s. Canadians: too much home equity or too little?
《大中报》记者南茜（Nancy Jin）(2011-05-13 PM05:41),
据媒体报道称，随着中国房价的狂飙，中国的房价总值只在10年间就达到了美国目前$
15兆亿美元。而在10年前，中国的房产价值只相当于美国1960年代的水平。
According to media reports, with home values in China rising at a frenetic
pace, it took China only 10 years to reach the current property value level
of the U.S. - a total of $15 trillion. Back 10 years ago, home values in
China were at the level of the U.S. in the 1960s.
但是中国人不愿意借钱。在10年前，中国市场上甚至都没有信用卡，中国人购物时要么
付现金，要么就不买。今天，中国人购房没有贷款。虽然中国的房价总价值高达$15兆
亿元，但是房屋贷款额却是令人震惊的零！ 中国7000万套价值在$6万至$12万元 的二
线住宅，以及3000万套价值在$20万至$40万元的一线住宅也全部无房贷。
But Chinese people are loath to borrow. Ten years ago, when shopping,
Chinese people either paid cash or they didn’t buy, as credit cards didn’t
even exist in China’s market. Today, the properties in China carry no
mortgages. With home property value reaching $15 trillion, the mortgage debt
on the homes is a shocking zero! 70 million second -tier homes valued at $
60,000-$120,000, in addition to 30 million first-tier homes valued at $200,
000-$400,000 are all mortgage-free!
这种不借钱的文化禁忌使得中国积蓄了一笔庞大的净房产资源，使$15兆亿元的房价总
之全部成为净房产值。
The Chinese cultural taboo on borrowing money has provided the country with
a massive home equity pool -- a total of $15 trillion, with the entire
property value representing home equity.
这与喜欢借钱消费，将贷款视为日常生活中比不可缺的西方国民形成鲜明对比。据加拿
大房贷专业人士协会（CAAMP）称，加国住宅的房屋贷款和房产净值信用贷款（HELOCs
）总额达到$1.07兆亿元，而使剩余住宅净值总额仅达$2.10兆亿元。
This stands in sharp contrast to Westerners who enjoy the power of borrowing
money, and for whom mortgage loans are an essential part of daily life.
According to the Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals (
CAAMP), mortgages and Home Equity Lines of Credit (HELOCs) on these homes
have reached a total of $1.07 trillion, leaving only $2.10 trillion
remaining in the home equity pool.
根据统计，加拿大和美国房产主所拥有的房价总额分别为$3.17兆亿元和$15兆亿元，
而他们的房屋贷款总额分别为$9770亿元和$12兆亿元。
According to stats, Canadian and U.S. property owners have borrowed a total
of $977 billion and $12 trillion in mortgages respectively, on respective
total home values of $3.17 trillion and $15 trillion.
大约70%的美国房产主背负房屋贷款。据CAAMP统计，大约570万（60%）加拿大房产主身
背抵押贷款，同时大约有375万加拿大房产主没有房屋贷款。加拿大房产主的平均房产
本金欠债约为$15万元，使加国房产本金欠债总值达到$8550亿元。
About 70% of U.S. homeowners carry a mortgage. According to CAAMP, about 5.7
million (60%) Canadian homeowners were issued a mortgage loan, compared to
about 3.75 million of mortgage free homes. And the average outstanding
principal of a Canadian homeowner is about $150,000, creating a total
outstanding principal value of $855 billion.
加国人士不仅背负沉重的房屋贷款，他们还利用房产净值借钱。据CAAMP数字，大约15%
的加拿大房屋贷款者利用其房产净值贷款。去年加国人士提取的平均房产净值贷款额为
$3万元，使提取的净值贷款总额达到$260亿元。
Canadians not only carry heavy mortgages, but also borrow against their home
equities. According to CAAMP, about 15% of Canadian mortgage borrowers have
taken equity out of their home, averaging $30,000 in the past year, leaving
a total equity take-out value of $26 billion.
由于加国人士热衷房屋净值贷款，使得住宅净值贷款成为一个日益庞大的产业。目前平
均每名房产业主背负大约$215元房屋净值贷款。
Canadians also use “HELOCs”, making a home equity loan an increasingly big
industry. An average homeowner has about $215 in Home Equity Lines of
Credit.
加拿大业主拥有的平均房价净值约为$22.2万元，约占他们住宅价值的66%。背负房屋贷
款的业主所拥有的房产净值约占其住宅价值的49%，而那些负房屋贷款但却没有房产净
值信用贷款的业主拥有65%的房产净值，而那些同时背负房屋贷款和净房产信用贷款的
业主仅持有43%的房产净值。
Average Canadian homeowner has an equity value of about $222,000, 66% of
their home value. Those with mortgages have an equity share of about 49% of
their home value, those who use HELOCs and without mortgage have an equity
share of 65%, and the ratio is down to 43% for those who have both HELOCs
and mortgages.
但是加国人士似乎很乐意接受了其所拥有的$2.10兆亿住宅房产净值。据CAAMP称，魁北
克省和加西省份的居民对房屋净值的满意度最高（分别为81%和82%），而缅尼托巴省和
阿尔伯塔省居民的满意度较低（分别为31%和29%）。
Canadians appear to be comfortable with holding $2.10 trillion in home
equity. According to CAAMP, Quebec and Atlantic Canada lead the way in
equity comfort levels (81 and 82 per cent respectively), although homeowners
in Manitoba and Alberta have lower levels of comfort (31 and 29 per cent
respectively).
房产净值贷款产业可以成为一个国家的强大经济引擎，健康的房产净值贷款业将有助于
刺激加拿大的经济发展。在加拿大，从房产净值中提取的贷款现金最常用于装修（($94
亿元)，其次是投资（($72亿元)，合并偿还债务（($50亿元)，购物（$35亿元），以及
“其他”用途（$9亿元）。
The home equity industry can be a powerful economic engine of the country,
and a healthy home equity industry will help stimulate the Canadian economy.
In Canada, the most common uses for funds from equity take-out are
renovation ($9.4 billion), investments ($7.2 billion), debt consolidation
and repayment ($5.0 billion), purchases ($3.5 billion), and “other”
purposes ($0.9 billion).
据CAAMP，虽然加国的新屋动土量这项重要的经济指标远远低于经济衰退前的水平，亦
低于2010年19万套的水平，但如果延续过去六个月的趋势，2011年的新屋动工总量仍有
可能达到17.6万套，2012年可能达到17.5万套。
According to CAAMP, although much lower than prior to the recession and the
2010 total of 190,000, housing starts in Canada - an important economic
indicator -- might total 176,000 in 2011 and 175,000 in 2012, catching the
trend of the past six months.
据CAAMP称，随着另一个反应经济发展的指标就业率的增长， 2011年加国二手房销售总
额将从2010年的$1520亿元增至$1550亿元，在2012年达到$1600亿元。
And resulting from job growth - another index of economic progress, the
volume of property resale activity in Canada will rise from $152 billion in
2010 to $155 in 2011 and $160 billion in 2012, according to CAAMP.
中国消费者应从闲置的房产净值总额中借更多钱去进行消费和从事投资业务。根据经济
学家分析，如果中国的房产净值贷款率能够达到房产净值总额的30%，这将使中国经济
的消费在未来数年内增加$3-5兆亿元，可广泛地刺激中国国内消费。
Chinese consumers are encouraged to borrow more on the idled home equity
pool to consume and make business investments. If the home equity loan rate
in China hit 30% of equity, it would add $3-5 trillion of spending to the
Chinese economy in the coming years, a valuable resource to stimulate China
’s domestic consumption, according to economists.
但是中国人士每月的还贷额也将因此增加，从而会使全国的储蓄率降至20%。作为世界
上最大的储蓄国，中国的储蓄率高达30%，远远高于美国的零储蓄率。据分析家称，即
便是企业主利用家庭房产净值的70%去贷款投资企业的现象在中国也不多见。
But the Chinese have to make additional monthly loan payments, dragging down
the national savings rate to 20%. Known as the world’s greatest savers,
China has a 30% saving rate, much higher than the zero rate of the U.S.
According to analysts, even a borrowing trend where business owners borrow
up to 70% against their home equity to invest in business has yet to become
a usual practice in China.
但是 ，高额贷款将会令家庭财务陷入困境。一名加拿大人在网上称：“我们什么时候
才能认识到贷款是一个糟糕的字眼？不愿借钱的中国人万岁…… 他们的生活方式才真
正是没有压力， 增长财富和成为世界强国的源泉。”
However, too much credit will put family finances in distress. “How bad do
things have to get before we realize that credit is a bad word?” a Canadian
posted on the Internet. “Kudos to the Chinese, who are loathe to borrow…
Their way of life is a great stress reliever, a builder of wealth, and a
prelude to the next superpower of the world.”
果真如此吗？问题的关键从来都是如何在贷款和储蓄间寻找平衡点。
Is that so? The question has always been where to strike a balance between
saving and borrowing. | a***y
发帖数: 2803 | 2 当然是贷款消费,死了就不用付欠下的.
level
【在 y***n 的大作中提到】
: 加国v.s. 中国国民：坐守房产还是贷款消费？
: Chinese v.s. Canadians: too much home equity or too little?
: 《大中报》记者南茜（Nancy Jin）(2011-05-13 PM05:41),
: 据媒体报道称，随着中国房价的狂飙，中国的房价总值只在10年间就达到了美国目前$
: 15兆亿美元。而在10年前，中国的房产价值只相当于美国1960年代的水平。
: According to media reports, with home values in China rising at a frenetic
: pace, it took China only 10 years to reach the current property value level
: of the U.S. - a total of $15 trillion. Back 10 years ago, home values in
: China were at the level of the U.S. in the 1960s.
: 但是中国人不愿意借钱。在10年前，中国市场上甚至都没有信用卡，中国人购物时要么
| s*x
发帖数: 3328 | 3 也要有个平衡点吧,万一死不掉,老了欠下的钱怎么还.可以提前消费,但是不能超过自己
可以负担的范围消费.
【在 a***y 的大作中提到】
: 当然是贷款消费,死了就不用付欠下的.
:
: level
| a***y
发帖数: 2803 | 4 很多电影明星,死的时候欠n多的帐.
【在 s*x 的大作中提到】
: 也要有个平衡点吧,万一死不掉,老了欠下的钱怎么还.可以提前消费,但是不能超过自己
: 可以负担的范围消费.
| s*x
发帖数: 3328 | 5 我是说万一死不掉,本来打算能活到80岁,结果活到了100岁,那二十年,还不上贷款,房子
车子都要被银行收走,然后赶到街上,领救济...很凄惨的.
【在 a***y 的大作中提到】
: 很多电影明星,死的时候欠n多的帐.
| a***y
发帖数: 2803 | 6 一般50-60岁房贷就还清了.怎么可能80岁还没还清? 人生里,最贵的就是房子了,其它的
车什么的,很容易付清啊.
【在 s*x 的大作中提到】
: 我是说万一死不掉,本来打算能活到80岁,结果活到了100岁,那二十年,还不上贷款,房子
: 车子都要被银行收走,然后赶到街上,领救济...很凄惨的.
| s*x
发帖数: 3328 | 7 最贵的是女人,孩子是附属品,要是折腾几次,又有孩子,后半辈子就全搭进去付抚养费了
【在 a***y 的大作中提到】
: 一般50-60岁房贷就还清了.怎么可能80岁还没还清? 人生里,最贵的就是房子了,其它的
: 车什么的,很容易付清啊.
| a***y
发帖数: 2803 | 8 哈哈.
【在 s*x 的大作中提到】
: 最贵的是女人,孩子是附属品,要是折腾几次,又有孩子,后半辈子就全搭进去付抚养费了
| p*******s
发帖数: 1613 | 9 对。
最明智的就是不要孩子，太花钱，而且一花就是20年。没孩子生活轻松多了。
女人到不一定，很多女人也上班赚钱的，又不是都靠老公养。
【在 s*x 的大作中提到】
: 最贵的是女人,孩子是附属品,要是折腾几次,又有孩子,后半辈子就全搭进去付抚养费了
| v******a
发帖数: 45075 | 10 当然是花别人的钱比花自己的爽了，哈哈哈哈
level
【在 y***n 的大作中提到】
: 加国v.s. 中国国民：坐守房产还是贷款消费？
: Chinese v.s. Canadians: too much home equity or too little?
: 《大中报》记者南茜（Nancy Jin）(2011-05-13 PM05:41),
: 据媒体报道称，随着中国房价的狂飙，中国的房价总值只在10年间就达到了美国目前$
: 15兆亿美元。而在10年前，中国的房产价值只相当于美国1960年代的水平。
: According to media reports, with home values in China rising at a frenetic
: pace, it took China only 10 years to reach the current property value level
: of the U.S. - a total of $15 trillion. Back 10 years ago, home values in
: China were at the level of the U.S. in the 1960s.
: 但是中国人不愿意借钱。在10年前，中国市场上甚至都没有信用卡，中国人购物时要么
| | | v******a
发帖数: 45075 | 11 nod, 死前能欠1000万绝对不欠9999999.99.
【在 a***y 的大作中提到】
: 当然是贷款消费,死了就不用付欠下的.
:
: level
| v******a
发帖数: 45075 | 12 恩，榜样的力量是无穷的
【在 a***y 的大作中提到】
: 很多电影明星,死的时候欠n多的帐.
| v******a
发帖数: 45075 | 13 我靠，哪有80还还不上贷款的？那活到100又有什么意思？直接开车出去撞死几个人算
了。
【在 s*x 的大作中提到】
: 我是说万一死不掉,本来打算能活到80岁,结果活到了100岁,那二十年,还不上贷款,房子
: 车子都要被银行收走,然后赶到街上,领救济...很凄惨的.
| v******a
发帖数: 45075 | 14 最贵的是娃，呵呵
【在 a***y 的大作中提到】
: 一般50-60岁房贷就还清了.怎么可能80岁还没还清? 人生里,最贵的就是房子了,其它的
: 车什么的,很容易付清啊.
| v******a
发帖数: 45075 | 15 最贵的是孩子，女人是附属品。
我靠，挺聪明一娃怎么这么糊涂。
【在 s*x 的大作中提到】
: 最贵的是女人,孩子是附属品,要是折腾几次,又有孩子,后半辈子就全搭进去付抚养费了
| v******a
发帖数: 45075 | 16 小孩都是赔钱货。--哈普。
这是哈普10来年说过的唯一正确的一句话了，哈哈。
【在 p*******s 的大作中提到】
: 对。
: 最明智的就是不要孩子，太花钱，而且一花就是20年。没孩子生活轻松多了。
: 女人到不一定，很多女人也上班赚钱的，又不是都靠老公养。
|
|
