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发帖数: 11227 | 1 发信人： xxxiong(灰尘), 信区： Cantonese
标题： 广州租购同权，假戏还是真唱？
发信站： BBS未名空间站(Fri Jul 21 11:28:52 2017,GMT)
大清早一位圈子内朋友不耻下问——
现在好像在发展租房市场，在南京租一辈子房子和买房子，哪个更有未来？我担心
债务和现金流。
不问可知，这位朋友已经看到了正在演进的经济大萧条，不想因为按揭债务而导致
生活中现金流出现问题。而之所以有此一问，一定是看到了7月17日广州公布的《加快
发展住房租赁市场的工作方案》，其中有两条异常醒目——
其一，积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房
租赁产业，催生新的经济增长极。总体目标是到2020年，形成政府、企业和个人互相补
充、协同发展的租赁住房供应体系……
其二，赋予「符合条件」的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同
权。这个条件是——
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市
及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房
，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所
在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
这意味着，以后在广州租房，子女可以就近入学。
两个条目各有侧重点。「住房租赁产业、新的经济增长极」体现的是监管者从经济
发展和网罗人才的高度，引导、促进和发展住房租赁产业。而后一点显然是站在租房者
角度，为房屋租赁产业顺利落地扫清障碍。
如果说，高耸云端的房价直接对交不起首付者关上了一扇门，那么，租房市场就是
开了一扇窗。跳窗者真的能够拥有和走门者相同的权利吗？
§ⅱ 你的房子建在人家的土地上
还记得2016年4月18日的温州土地续期事件吗？部分土地使用证有效期限20年到期
的市民，买卖二手房后无法完成交易。如果要续期，必须缴纳占房价总额1/3的土地出
让金。这个事件一经曝光迅速发酵，但奇怪的是，
一直拖到7个月后的11月23日，国土资源部才给出说法，但也仅仅是过渡性措施—
—业主不需要提出续期申请，不需要缴费，即可正常办理交易和登记手续。
可以想象，在这漫长的7个月里，各级地方政府、住建部门、国土部门……进行了
怎样激烈的交锋博弈！而最后的媾和，本质上是各方利益主体暂时达成共识，服从于眼
前加快去库存的大局。否则，那些东拼西凑攒够首付的房奴们必成惊弓之鸟，而不肯乖
乖入彀，从而坏了去库存的好事。
老爷们放长线钓大鱼的以退为进，在房奴们眼中，却成了天经地义的胜利，甚至还
不忘自我打气——根据宪法和物权法规定，房子的所有权是永久的，只要房子不倒塌，
就一直是产权人的。问题是——
我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期
也不尽相同，而法条之中‘土地使用权’与‘房屋产权’根本就是两个完全不同的概念
。土地使用权出让的最高年限是：住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。那么
问题又来了——
抛开耐久年限仅为15-40年的砖混框架结构不谈，如果你的房子是剪力墙结构，70
年到期后，国家要收回土地使用权，那建筑在土地上的房子怎么办？
两种局面。其一国家有规划需要，将收回土地并对业主进行相应补偿，类似拆迁安
置；其二延长土地使用权期限，须由房屋业主联名提出续期。
怎么续期？免费还是收费？
完全没必要自作多情。政府从来就没说过免费续期！《土地法》规定，土地使用权
必须由土地使用者支付使用权出让金。而即使是后来的《物权法》，也只说‘到期后自
动续期’，而从没说这个自动是免费的，不免费就是收费！意淫到此为止。
换句话说，温州事件不过是去库存特殊背景下的一个特例而已，房奴们信以为真并
当做普遍性认知，恰是政府想要达到的效果！
续期的费用又是多少呢？
对政府有利的规矩绝对不可以随意改动，必须缴纳占房价总额1/3的土地出让金。
§ⅲ 当牧羊人学会耍猴智慧
真相就是如此。不论是40年的砖混结构，还是70年的剪力墙结构房屋，买或者租的
本质其实都一样——按年缴纳地租而已。
当集中了所有优质资源的一二线城市纷纷出台限贷、提高首比例等调控措施后，本
来就交不起首付的高学历年轻人最后一丝念想终于破灭，除了认命者选择回到三四五线
小城市，去过老婆孩子热炕头的生活，大量心有不甘的各行业精英义无反顾选择了出国
。风景如画的美欧别墅并不比乌烟瘴气的BSGS房价更高的嘛。
如同资本外逃不可容忍，人才外流直接扯动了高层敏感的神经，要知道财富永远是
跟随精英们走的。人才流入始终是一个城市、一个国家最重要的发展基础，而失去了人
才支撑的产业基础随时可能被淘空而崩塌，此其一也。其二，千年来羊群效应深入国人
骨髓，好羊都跑光了，牧羊人还放个啥呀？
既然70年地租无法一次性收齐，房价又不可以实质性下降，那么地租可否一年一缴
？如果说好羊无圈可栖让牧羊人担忧，那么租售并举、购租同权的思路则来自于养猴人
的智慧。
庄子·齐物论中有一则寓言——狙公赋芧，曰：‘朝三而暮四。’众狙皆怒。公曰
：‘然则朝四而暮三。’众狙皆悦。名实未亏而喜怒为用，亦因是也。猴子嘛，始终是
被养猴人玩弄于鼓掌之上的，就连孙大圣也不能例外。这是宿命。
§ⅳ 挂羊头卖狗肉的小聪明
其实广州租房新政原本不应该闹出这么大水花的，因为之前北京、上海和深圳甚至
天津、长沙等二线城市，都早已经出台租赁住房的供应计划，上海市政府为此还专门低
价转让租房建设用地。关于这部分内容不多赘述，有兴趣的朋友请自行翻看笔者7月13
日撰文房地产业的冬天，可能比你想象的还要提前。
但为什么广州的标杆示范效应直接碾压了北上深？
因为有人根本就是在挂羊头卖狗肉，购租并未实现同权，直接体现就是学区房。
是的，租房可以就近上学，但地方政府设置了一个前置条件——上学得按照积分排
队。而通常状况是购房者积分最多，租房者叨陪末座。刨开达官显贵的子女在保姆陪伴
下就读于欧美名校，国内的优质教育资源始终被绑定在户籍上争来争去，轮到租房者挑
学校的时候，重点学校早已人满为患，就只剩下菜市场小学了。
而这，恰是牧羊人最喜欢玩的一套明暗把戏，权力寻租者正好可以大展拳脚嘛。从
古至今，从庙堂到市井从无例外。租房老百姓也不傻呀，都特么这么玩，那还租个P呀？
说到这里，也恰恰反映出了当今社会阴谋论盛行的一个缩影。只要政府出台相关政
策，老百姓第一反应不是分析利弊，而是直接狐疑——这又是在给爹下一个神马套呢？
其实也怨不得国人，实实在在是被那些道貌岸然的牧羊倌儿们坑怕了呀。
§ⅴ内忧外患下的补天
一切紧扣时局的重大政策都不能只凭个人好恶意淫，而是要放在国情的框架内观察
，才能判断其生命力的长久与否。
国际资本市场越收越紧没有丝毫疑问，民币资产变身逃离如火如荼。7月18日央视
罕见直言——企业对外非理性投资实质是转移资产，外汇资本过度外流会冲击汇率稳定
、影响房地产市场进而冲击实体经济。图穷匕见的时刻已经来临。
造成资本外逃的根本原因是什么？是企业家对经济前景失去了信心。为什么失去信
心？是因为经济被房地产绑架了，实体经济的基础已经被房地产彻底淘空，一旦崩塌，
所有人的资产都将面临暴缩甚至清零之灾，此时不逃更待何时？
上面明白吗？当然明白，所以才有7月15日全国金融工作会议‘金融稳定、脱虚向
实’的声嘶力竭是不是？
而脱虚向实，就必须把投向房地产的社会资本硬生生闸住。如何闸住？让这个行业
不再有利可图。但又不能放任房价暴跌，那将直接摧垮银行，发生系统性金融风险。恶
果已经酿就，国家和银行不想吞，只好让房产商和投机客来吞，通过租房收入税、房地
产税间接打压房屋持有者，让后者像鸬鹚一样乖乖吐尽获利。
而这就是今后若干年房地产发展的长效机制，简单来说就是房地产税+租售并举的
住房体系。一线全部落地，热点二线还会远吗？将来去完库存一身轻的三线四线呢？嗯
，小盆友们谁想玩都可以，只是要依照老爷们画出的道道儿。
§ⅵ 可堪大任者唯有广东
改开之后的国人，除了学会了山寨，遗传自老祖宗的原创精神几乎已被阉割殆尽，
这方面倡导独立和学术自由的大学就是缩影。全民热衷进入体制的北方大地老迈昏聩暮
气沉沉，有的只剩太监文化和油滑，往南看精明有余大格局不足。而同为珠江双璧的深
圳，固然是创新龙头，但也仅仅是经济一极，大脑还在广州。数来数去最具革新能力的
仍是广州。
毗邻香港，满清之后的广东人是笔者最为高看的一个群体，有格局、有眼光、有想
法，关键是有把想法付诸实践的决绝和手段，最后一点和浙江人「穷死也要当老板」的
气节同样令人赞赏。举个栗子，比如笔者一直钦敬的宋耀如先生。
租售并举+房地产税，无疑是智囊策士们绞尽脑汁后开出的一剂救世良方，只为在
不戳破房地产泡沫的条件下，尽可能通过拖延时间置换发展空间，在矛盾爆发之前找到
一条经济改革转型之路。能不能打响第一枪，成败就在广州的这次示范效应。
而此刻若广州再忽悠一把，「政府信用」这个词就可以直接从字典里抹掉好了。剩
下的事嘛，就像自由落体……
回到文首问题，尤其是看到两个关键词「债务、现金流」后，笔者没有丝毫犹豫，
回答了一个字「租」。
无独有偶，昨天广州的一位圈内朋友同时发问——广州宣布租售同权，是不是一个
核弹？他的意思很明白，这次租房制度改革是忽悠还是会真正落实？
和几乎所有人的悲观不同，笔者看好这出不是假戏，而是想真唱。 |
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