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发帖数: 12853 | 1 金融霸权下的房价之痛:中国房市背后的美国黑手
送交者: 阿九 2010年10月22日00:24:01 于 [焦点房谈] 发送悄悄话 (www.creaders.
net)
华尔街利用人性中固有的贪婪和盲从，独创了信贷消费、提前消费的模式。年景好
的时候，银行以降低利息为诱饵，诱使人们贷款购房，享受“美国老太太”式的生活，
但这无疑也给购房者埋下一颗定时炸弹。等房地产市场火了，泡沫被吹大，进场的人也
越来越多，从而形成债务金字塔，银行此时便立刻调高利率。这时，房屋就是“人质”
，银行的5年期、10年期贷款利率一调高，人们便被迫降低生活水准，偿还因为加息而
增加的欠款，由此，房地产市场泡沫被刺破。一旦你不幸丢了工作，还不起按揭贷款，
银行就可以上门赤裸裸地夺走你的财产，因为错在你，谁叫你欠钱不还?它们的抢夺行
为因此显得名正言顺。华尔街模式崇尚的是胜者为王，败者为寇，位于金字塔顶端的总
是王，最底层的大众只能沦为被压迫者。
“金钱没有祖国，金融家不知何为爱国，他们唯一的目的就是获利。”用拿破仑这
句名言来形容华尔街人士，是再也贴切不过的了，他们在国内外大小财富通吃，掠夺完
美国民众的财富之后，再转而吞噬中国百姓的财富，就像食人鱼，非常残暴。
在2003年，美国10年期债券的回报低于3.5%，创了历史新低;长期债券的回报也不
理想;企业债券和房屋抵押债券虽有较高的回报，但个人并不能轻易地直接拥有这些回
报，所以近半数美国人不买任何股票。而房价每年只涨不跌，人们坚信拥有房屋比拥有
股票更有利可图。
在那段疯狂的时期，几乎每个人都能从贷款机构获得房贷，即使借款人的信贷记录
略有瑕疵也无碍，因此房市中的投机行为猖獗。比如在美国加利福尼亚州和佛罗里达州
，以及东海岸地区和西部的山区，如果你为一套价值20万美元的公寓付的首付款为1万
美元或者零，3个月后你以22.5万美元的价格售出，那么在扣除 5000美元的各种费用支
出后，你在3个月间转手就获利2万美元。这是什么样的利润?是400%的利润啊!
马克思说过，当利润达到300%的时候，人们敢于冒获绞刑的风险。逐利是资本的本
性，面对高于300%的利润，投机客没有理由不进场。
各大银行和房贷机构也都争相抢夺这一市场，它们把购房贷款申请人分为两个等级
：其一是信用度高、有固定收入的群体，银行对其提供低息贷款，并锁定利率，他们因
而享受优级贷款;其二是信用度低、偿还能力差的借款人，也就是穷人，他们此时也能
从银行获得贷款，但利率就高出2-3个百分点，并且不能锁定，必须随着市场利率的上
扬而上升，属于次级贷款。所以这似乎是两全其美、令各方皆大欢喜的买卖。
面对超低的利率、一路飙升的房价，并且不需担保、不需首付，不买房子的人绝对
是白痴。不但“穷人”买了第一套房，就连有房子住的“富人”也开始在第二套、第三
套房子上进行投机。进入房市的人越来越多，财富金字塔的底部规模也越来越大。
在商品社会里，房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合
商品的价值规律。我们应该据此评估一个地区的房价是否合理，是否存在泡沫，从而尽
量控制房价，避免由于房价下跌而引发经济衰退。但任何资产――无论是股票还是房子
的价值，都是根据众多购买者对未来回报的预测而定的，谁又能说那些购买者的预测是
错误的呢?然而，在2005年却有这方面的迹象显现了：巨大的房屋销售量和人们极易通
过买卖房屋轻松赚到的钱!
那时的人，要么顾着眼皮子底下的利润，要么拼了命去追赶购房的快车，绝对不想
被车上的人挤在门外。那些传统的预测泡沫的理论，早就被抛到了九霄云外。
的确，在房市景气的年月，我们听说了无数个房价翻番的幸运者的故事。但是房价
不会永远上涨，单从理财的角度看，很多时候买房并不比租房划算。拥有房产的成本，
与出售房子的价格紧密相关。如果在很长的时间内，房价上涨的速度超过租金的增速，
那么租房对许多人来说就是成本更低的选择，这样一对比，房价显然就被高估了。而租
金是真正能够体现供求关系的。为什么这样说?
因为在当今的信贷消费模式下，无论是作为中介的房屋管理公司，还是自己打理房
屋出租事务的房东，都不会允许房客以信贷方式来支付房租。假如房租过高，房客在衡
量自身的经济状况后，就不可能向房东租赁房子(房东也会调查潜在租客的经济背景)。
所以，计算房价与租金之比是古老的测试房价中是否存在泡沫的方法，一般情况下，10
-15的比值范围是合理的。另一种方法是计算房价和收入之比，也就是某地的平均房价
和当地居民的平均年收入之比，一般情况下，3-5的比值范围是合理的，比值超过6就很
离谱了。写到这儿，我们来看看中国的房地产市场是否有泡沫。
1997年，我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化就是商品房多起来了，老百姓
可以拥有自己的住房了。那时上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，每套售价大约为
100万元，而每年的租金在10万元左右，10年的租金便足够买一套公寓了。而无论是这
样的售价还是租金，对于当时国内的普通百姓来说，都是“天文数字”。
我没想到的是，这些年来国内的房价像火箭般蹿升，在当年上海的豪华公寓所处的
地段，2008年的房价涨到 500万元，甚至上千万元。而一套价格上千万元的豪宅的格局
为三房两厅两卫，并且家具电器齐全，考虑到10年前的行情，其租金也该同步增长，达
到每年 100万元也是合理的。令我吃惊的是其月租金居然只有7500元，长期租住的租户
还可以享受打折!至于房市是否有泡沫，即使我不说，你们也该算出来了。想想看，价
格上千万元的豪宅如果用来出租，那么一年的租金还不到9万元，即使你把用来买房的
钱存进银行吃利息，每年至少也有20万元利息，足够支付租金了。
大家心里都明白，房市泡沫吹得越大，在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的
利润也越高。可谁能抄到底，谁能保证在价格最高点抛售呢?请放心，低买高卖的，绝
不可能是广大盲从的普通百姓。普通百姓往往是看着人家捞到钱，然而等自己一脚踏进
去，不摔个体无完肤都算是轻的。
2009年11月23日，美国发布了一组震撼人心的数据，大约有1/4的美国房主欠银行
的房贷比他们的房屋净值要高，也就是说，房产掉价了，而他们即使卖掉房产，所赚的
钱也不够还银行的房贷。美国抵押贷款银行家协会透露，这样的家庭到2010年年底将达
到2100万户，只要有1/5的家庭放弃供款，银行及投资者的损失就会超过4000亿美元。
在2009年第四季度，已有480万户家庭没有缴纳按揭月供，这部分金额每月总计50亿美
元。从技术上来说，这些房产已被列入取消抵押品赎回权的范围，这就意味着银行可以
随时上门，没收那些业主的房产。
读到这些数据后，千万别以为美国离我们很遥远，因为华尔街大型投资银行、金融
大鳄和国际炒家像当初吹大南美洲、日本和美国房市泡沫那样，正利用资产泡沫这一暗
器兴风作浪，吹大中国的房地产泡沫。因此，美国百姓的今天，很可能就是中国百姓的
明天。这里有事实依据。
由于中国经济繁荣昌盛，因而在外界看来，这头“肥羊”太诱人了。华尔街的金融
危机“幸存者”摩根士丹利在美国本土损失惨重，其2009年的财务报告继续呈现亏损，
可是其在中国的业务却硕果累累。其实早在20世纪90年代初期，摩根士丹利就针对亚洲
市场建立了两只房地产投资信托基金——摩根士丹利3号全球房地产基金(
MSREFIIIInternational)和摩根士丹利4号全球房地产基金(MSREFIVInternational)，
其中50%的资金全都投放到中国，特别上海和广东那样的大都市。它们让海外的“中国
买办”充当铺路石，在GDP增长被当成政绩的主要考核标准的状况下，很轻易地获得了
地方官员的支持，并依靠当地的房地产公司作为平台，取得联合开发项目的权利，随后
再将中方公司的股权买过来，在控股之后操纵房地产的定价和运作。摩根士丹利在中国
已经成为“融资-开发-招商-运营”这一产业链的龙头角色。
中国百姓对房子情有独钟，无房的家庭想买房，似乎不拥有一套房子就无法在社会
上立足，而已经拥有房子的家庭还想拥有更多，他们希望可以从中获利。由此可见，中
国房地产市场的炒作空间极大，房价上涨几乎势不可当。面对如此疯狂的房地产市场，
两年前，摩根士丹利又在全球募集了42亿美元建立摩根士丹利5号全球房地产基金(
MSREFVInternational)。(请记住，它是在募集，而不是用自己口袋里的钱在投机，赚
了是它的，亏了呢，反正是别人口袋里的钱，它照样获利，因为它给员工发放的“奖金
”早已作为公司营运成本被扣留下来。这才叫玩得转，已经是赌徒的最高境界，可以稳
赚不赔。)这次，该基金又将多达50%的资金投入中国房地产市场。在该基金的哄抬下，
大量的资金所有者，包括中央企业也争先恐后地涌入房地产市场，造成各地“地王”频
现。
而摩根士丹利在中国的各个市场上的业务越做规模越大，目前在中国已经拥有一家
投资银行、一家国内银行、两家基金公司以及6个房地产投资信托基金，以及数量不明
的个人理财基金和私募基金。这样的庞然大物活跃在中国经济领域并兴风作浪，那么中
国哪个监管部门在监控它?
摩根士丹利的前中国房地产投资机构董事总经理加思·彼得森因涉嫌向中国官员行
贿，违反美国的《反海外腐败法》，而被美国证券交易委员会调查，被迫离开公司。彼
得森能讲一口流利的中文，他在中国房地产业可谓春风得意，特别是曾在上海参与好几
宗大项目的运作，使他成为华尔街一颗冉冉升起的新星。彼得森一案只是中国房地产市
场丑闻的冰山一角，在中国又何止一个彼得森?中国的房地产泡沫就是被华尔街人士炒
作出来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目
的只有一个，就是获利。唱衰就是“进”的信号，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备
“撤”了。泡沫越大，他们搜刮到的资产就越丰厚。
目前，我们用各种得到普遍公认的测试房地产市场泡沫的方法，如计算房价与租金
之比，或者计算房价与收入之比，所得到的结果都明明白白地显示中国房地产市场有泡
沫，而且其规模巨大。我们就用房价和收入之比来剖析。2007年的中国城镇居民人均可
支配收入为13786元，到2008年增加到15781元。该数据是温家宝总理于2009年3月5日在
人民大会堂作政府工作报告时公布的。也就是说，如果我们根据夫妇两人的收入来计算
，那么家庭平均可支配收入是 31562元，而中国目前的房价在一两百万元的情况相当普
遍。如果一套房子价值100万元(考虑到二、三线城市的房价)，那么房价与收入之比为
31.27(1000000元除以31562元)，已超过合理比值6的5倍了!
大家可以看见，房地产市场被炒得越热，回报越高。2005年高盛进行的投机使它获
得接近40%的回报，但到了两年后的2007年，房地产市场的回报竟被炒到了100%。最近
摩根大通、花旗、麦格理和凯雷等公司，已经相继将中国的住宅及写字楼物业抛售，它
们集体出逃，账面利润至少为100%，甚至更多，接盘的又几乎全是中资企业。这些华尔
街“食人鱼”处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破。冤的是
接盘的中资企业，以及最后接棒的“傻瓜”——中国普通百姓。而避免被盘剥的唯一方
法，就是远离华尔街机构，不听它们的忽悠! |
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