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发帖数: 9366 | 1 上海市政公用怪象：603平米的地铁出口竟然征地3万平米
2010年12月18日19:32:27 [新闻大杂烩]
修一个占地只有603平米的地铁出口，却要征用约3.5万平方米的土地，这发生在寸土
寸金的上海市静安区，而奇怪的是，在多征用、名为“市政公用”的土地上，将有一座
“商务办公大楼”拔地而起。Mitbbs.com
目前阻挡地铁13号线和这座“商务办公大楼”修建计划的，是石门一路239号。这里原
本是河南商人刘学东在上海静安区租下的一栋5000平米大的4层楼房。因为上海市地铁
13号线的修建，这个钻石地块突然被纳入拆迁范围，被认定为“丧失任何商业价值”。
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今年9月30日，静安区人民法院以“房屋因（轨道13号线）市政建设被列入拆迁范围，
已失去任何商业可行性”为由对刘学东下发一审“通牒”，要求他解除跟原告即产权人
上海电气之间的租赁合同，并立刻搬出。Mitbbs.com
如此，刘学东不仅要“净地出门”，还要倒贴几千万。一则，因为合同解除，拆迁人就
无需根据《拆迁条例》给刘学东房屋置换和货币补偿；二则，刘把商铺租来后，又转租
给了三家公司，光违约金就高达几千万，这还不包括合同预期收益。Mitbbs.com
给刘学东带来麻烦的地铁13号线，在静安区政府官网的描述中，和同样在建的12号线是
近年来静安区规模最大的一个轨道交通建设项目，也是静安区市政动迁中规模大、动迁
户数多、时间要求紧的重大建设项目。Mitbbs.com
南方周末记者调查发现，在各地大兴地铁的狂潮带动下，一些地方政府以地铁这一公共
利益的名义拆迁囤地，正蔚然成风。地铁似乎成为了一条“贪吃蛇”，总是寻找合适的
机会吞上一口。刘学东在上海的遭遇，是为这一现象的注脚。Mitbbs.com
真的只是市政公用吗Mitbbs.com
一个南京西路附近的繁华地块，为什么一下子就丧失商业价值？在上海市城市规划研究
院2008年编制的13号线未来规划中，刘学东承租房上清晰地写着它未来的用处：“商务
办公”。Mitbbs.com
刘学东的大楼所在的静安区，是上海最繁华的内环市区之一，该大楼位于南京西路商圈
和威海路商圈之间，紧邻旧上海第一游乐场——张家花园，地理位置优越。Mitbbs.com
四年前，刘学东从上海电气集团手里租下这幢无人问津的“烂尾楼”。这里原来是上海
红星轴承厂的一个厂房，随着1990年代国有企业改制的大幕开启，轴承厂的荣光不再，
厂房被拍卖，但此后，这个繁华地段的建筑虽几经转手却不见起色，直到2006年6月，
上海电气旗下的资产经营有限公司以3800万的价格拍下。Mitbbs.com
此时，上海云水信息技术有限公司法定代表人刘学东刚到上海滩闯荡，正在寻找商业项
目为公司发展积累资金。是年10月，云水信息和上海电气签订租赁合同，2017年到期。
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在刘学东的包装下，山鸡变凤凰，这里变成了供不应求的“钻石楼”，因为地处南京路
附近的黄金位置，在三家公司入驻之前，有多达百家企业要求进驻。Mitbbs.com
当时对于房屋是否会被拆迁，上海电气在合同里承诺：“根据城市的市政规划，房屋不
影响日后的市政建设”。但仅仅过了3年，上海电气就先违约了。 2009年4月，上海电
气给刘学东发来一份电函，要求刘做好“搬迁前的准备工作”，因为轨道13号线南京西
路站建设将大楼纳入拆迁范围。Mitbbs.com
这条全长33.6公里的市政重点工程早在2008年的年底就已破土动工，一期工程的终点站
正是位于静安区境内的南京西路站，预计2012年竣工。Mitbbs.com
上海电气所言并非没有根据。在它给刘学东发来电函之前的3月25日，静安区房土局就
给上海13号线发展公司颁发了拆迁许可证，包括刘学东承租大楼在内，拆迁面积高达3.
5万平米，但根据《建设用地规划许可证》，其中真正用于地铁口建设的只有603平方米
，剩下的均为临时施工用地。Mitbbs.com
值得一提的是，《建设用地规划许可证》“用地性质”一栏写的是“市政公用”，拆迁
工作正是在这一口号中推进。“由于公共利益的概念在立法上尚无统一的界定，而恰恰
是这一模糊地带，为地方政府提供了滥权的空间。”北京才良律师事务所律师王令告诉
南方周末记者。Mitbbs.com
但为什么一个只有603平米的建设项目，却要征用将近60倍的土地作为临时用地呢？临
时用地真的只是市政公用吗？Mitbbs.com
南方周末记者在2009静安年鉴中找到了部分答案。这不是区政府第一次在地铁建设拆迁
范围的基础上增加征用面积。Mitbbs.com
年鉴显示，地铁12号线、13号线建设过程中，与市规划局、申通地铁集团多次协调，在
满足地铁车站功能同时，策划区域改造开发，使石门一路出口和茂名北路出口拆迁范围
在原有基础上增加40%，拆迁范围达到3万平方米以上。12号线是另一条跟13线几乎同时
开工的项目。Mitbbs.com
尽管上海市政府在一份针对13号线南京西路站的土地管理文件中指出，临时使用土地不
得修建永久性建筑物，使用期限为两年，但南方周末记者从特殊渠道获取的一份拆迁方
案表明，刘学东承租大楼上最初用来做地铁施工办公场所，而未来的规划则是商务办公
大楼。Mitbbs.com
刘学东算了一下，即便按每平方米7万、20层楼算，大楼价值也高达100亿，而按现行政
策规定，地下收益部分归地铁公司，地上部分归区政府。Mitbbs.com
《拆迁许可证》合法性存疑Mitbbs.com
虽然上海电气下了“搬出电函”，但还是每月照例向刘学东催缴房租。在刘学东的印象
中，上海电气自己也并不想被拆。Mitbbs.com
刘学东回忆，当时上海电气领导曾特地找他谈，请他做政府工作把这栋楼保下来。“他
们说，他们是国有企业，不能跟市政工程对抗。”Mitbbs.com
去年9月25日，拆迁大限已到，拆迁范围内的其他居民陆续撤离，但刘学东依然没有接
到任何搬出的通知，静安区房土局不得不将拆迁日期延长至12月 31日。而就在这之前
的一个星期，上海电气突然将云水信息及其转租的四家公司告上静安区人民法院，要求
解除租赁合同。静安区房土局再次将拆迁时间延续到今年3月24日。Mitbbs.com
今年9月25日，静安区人民法院公开审理此案，并迅速在国庆前一天宣判，云水公司和
上海电气的租赁合同应当自2010年1月4日解除，承租的四家公司在10天之内腾退承租部
分。Mitbbs.com
如此判罚，在刘学东的律师看来有违常理。最让律师质疑的是，《拆迁许可证》的合法
性。Mitbbs.com
根据《拆迁管理条例》规定，要拿到拆迁许可证必须具备5个要件，但原告始终没有提
供最关键的《国有土地使用权批准文件》。此后，刘学东奔走土地管理部门要求信息公
开也一直未果。Mitbbs.com
长期代理拆迁案的北京才良律师事务所律师王令认为，用地必须在办理国有土地划拨使
用手续之后才能使用，但南方周末记者在上海市房产部门查阅的资料显示，这块地从未
被划拨，至今仍在上海电气的名下。Mitbbs.com
刘学东回忆，去年年底，两个自称上海某部门退休高官的人找上门，希望刘学东把拆迁
补偿的事交给他们去谈，最后给点提成就行，否则损失很大。刘学东不信这个邪，冲着
他们说：“这里是大上海，即便拆了，也会依法补偿。”对方拍了拍他肩膀说：“年轻
人，这里是上海滩，水很深，侬不晓得！”Mitbbs.com
“地铁式拆迁”背后的政府逻辑Mitbbs.com
13号线总投资约198亿、贯穿上海8个行政区，在2008年年中通过国务院立项批准，并在
这年年底开工。负责建设的是上海轨道交通13号线发展有限公司，隶属于上海申通地铁
集团（股票代码：600834），工商资料显示，申通地铁从事的业务除了轨道交通投资之
外，也包括地铁经营及相关综合开发。Mitbbs.com
在13号线31个站点中，经过静安区的有两个——南京西路站和自然博物馆站。虽然拆迁
许可证上的拆迁人是13号线发展有限公司，但实际上，无论是拆迁还是地铁口建设均由
静安区政府大包干。Mitbbs.com
在这两条线路动工之前的2008年9月16日，静安区政府成立了12、13号线建设动迁指挥
部。静安区副区长徐孙庆担任总指挥，副总指挥则是静安区建交委主任高伟忠，而组成
成员不仅有静安区工商、法制办等主要部门的正职，还包括公安部门。Mitbbs.com
与此同时，静安区政府投资4亿元的静安地铁投资有限公司也宣告成立，这家公司的任
务只有一个：与静安区市政动迁公司、创佳动迁公司签订委托动迁协议。在13号线南京
西路站拆迁许可证上，实施拆迁的正是静安区市政动迁公司。Mitbbs.com
但实际上，在动迁指挥部办公室正副主任名单中，还可以看到静安锦迪公司、静安置业
集团两家企业的身影。Mitbbs.com
这两家企业均是静安国资委下的房产企业。锦迪公司成立于1997年，曾和静安区地铁公
司合建静安寺广场建设，并在静安区重要商业地块竞拍中胜出，最近的一个例子是，今
年8月以1.06亿元竞得静安区常德路771地块。而在上海市房产企业综合实力50强中，静
安置业一直名列前茅。Mitbbs.com
但根据国务院办公厅2006年下发的一份拆迁文件，“凡政府有关部门所属的拆迁公司，
必须与部门全部脱钩。”Mitbbs.com
等12、13号线建成后，这两家公司都将在后续商业建设中分得一杯羹。静安区官网说，
在动拆工作之前，静安置业、锦迪公司都向静安区建交委、财政局提交申请报告，和申
通地铁一起参与12、13号线顶部配套商业、文化产业设施建设。Mitbbs.com
静安区区长张仁良在一次拆迁表彰大会上称，地铁12、13号线地铁站是“为静安的未来
发展打基础”。“静安的土地存量越来越少，经济发展的出路就是要提高区域内楼宇的
品牌和能级，轨交12、13号线站点的建设能促成新的石门路商圈的形成。”Mitbbs.com
现在，13号线南京西路站的动迁已进入收尾攻坚阶段，根据静安区政府的规划，在今年
12月，必须完成13号线南京西路站等地块动迁，负责人正是静安区建交委主任高伟忠。
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政府拆迁的心情如此急迫，也跟国土资源部的一个禁令有关。明年4月前，土地储备机
构必须与其下属和挂靠的土地开发机构彻底脱钩，国土资源部门及所属单位都不得直接
从事土地一级市场开发。这意味着政府再以公共利益的名义征用商业土地将变得更加艰
难。Mitbbs.com
日前，上海市第二中级人民法院已经受理了刘学东的上诉。Mitbbs | Z*****l
发帖数: 14069 | 2 圈地运动
【在 g*********r 的大作中提到】
: 上海市政公用怪象：603平米的地铁出口竟然征地3万平米
: 2010年12月18日19:32:27 [新闻大杂烩]
: 修一个占地只有603平米的地铁出口，却要征用约3.5万平方米的土地，这发生在寸土
: 寸金的上海市静安区，而奇怪的是，在多征用、名为“市政公用”的土地上，将有一座
: “商务办公大楼”拔地而起。Mitbbs.com
: 目前阻挡地铁13号线和这座“商务办公大楼”修建计划的，是石门一路239号。这里原
: 本是河南商人刘学东在上海静安区租下的一栋5000平米大的4层楼房。因为上海市地铁
: 13号线的修建，这个钻石地块突然被纳入拆迁范围，被认定为“丧失任何商业价值”。
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: 今年9月30日，静安区人民法院以“房屋因（轨道13号线）市政建设被列入拆迁范围，
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