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发帖数: 9656 | 1 http://news.km.soufun.com/2011-03-30/4772621.htm
来源：中国新闻网
陈思进
拙作《中国房市已不仅是泡沫》在《经济参考报》首发后引起了强烈的反响，多家一线
财经媒体转载，无数网站转贴。我文章的立意非常清晰，说的是中国的房价如果按国际
通用的租售比来衡量，非但有泡沫，而且在北京上海杭州这样的大城市，由于租售比普
遍超过一般标准的3倍到5倍，用泡沫来形容已经不够准确了。可好些网友的跟帖却满拧
。比如有个网友在跟帖中写道，既然租售比太高，超过合理比值的几倍，那不是很简单
吗？只要房租涨个几倍，房价不就没泡沫了吗？
我立刻简短回复：首先，房租是不可能像房价那样飞涨的；其次，如果能用涨房租来抵
消房价泡沫，那还没等泡沫消失，中国经济早就被恶性通胀给拖垮了。
为什么说房租不可能像房价那样飞涨呢？
首先，租房不同于买房，买房能够靠借贷，能用所谓“明天的钱圆今天的梦”；但房租
必须现金支付不能借贷，房租一旦涨到租客无法承受时，就找不到房客了，形成有行无
市，怎么可能再往上涨呢。所以，租金最符合真正的市场供求关系。特别是各大城市，
租房客基本都是中低工薪阶层，其中多数租房者都从异地而来，本来就收支相抵，已经
捉襟见肘，有剩无多，一旦房租超过其收入的一半，立马连做梦的地方都找不到了，逃
离便成为现实。事实上，目前好些人已经在谈逃离北上广了。
这一点在欧美特别明显。前些年，欧美有些大城市，房价因为新移民特别是来自中国大
陆的热炒而一路飙升。但不管房价涨多高，房租就是不同步上扬，最多跟当地人的平均
收入成比例。
其次，房租是进入CPI进行计算的，房租上涨必然带动CPI的上升，不要说房租上涨几倍
，即使普遍涨幅超20%，CPI就可能超过5%，便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远
比房价泡沫更可怕，届时政府必然会出手干预。例如美国的里根年代，为压制恶性通胀
，美联储大幅提升利率到达18%，结果恶性通胀止住了，但引发了经济危机。
结论：房租即使上涨，也涨幅有限，和当地人收入增加成相应比例；而泡沫呢，再重复
一下，泡沫最终都会以破灭而告终，不然的话经济学就要改写了。
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日租：房租三级跳的秘密年租变日租租金翻一番
和自己的房子同一楼层、同一户型，邻居的房子每月租金5500元，而中介给自己的报价
却是在3800元至4200元之间。最近，准备将位于牡丹园塔院的房子出租时，薛女士遇到
了这样的怪事。人家的房子租的价格怎么那么高呢？在求解这个命题的过程中，徐女士
不仅找到了答案，还意外发现了中介炒高租金的最大暴利模式：日租。
“日租也是租赁代理的一种，有整租的，也有群租的，可以说是租赁代理中，吃差价最
多的一种方式了，因为房主、中介都获利丰厚。不过，这里面的安全隐患，应当引起有
关部门的注意。”徐女士说。日租不仅炒高了租金，还埋下很大的安全隐患。
蹊跷
同户型出租
租金差三成
牡丹园塔院位于北三环与北四环之间，是多家单位的宿舍区，小区内部环境非常好，绿
化硬化面积占小区总面积的70%。小区的外部，南临小月河公园，北靠北医三院，周边
分别有北大分校文理学院、北医附中和九一小学、北航、北影等院校，还有美廉美超市
、翠微商厦等大型购物场所，更重要的是交通方便，除十几路公交车通行外，离地铁十
号线牡丹园站仅有几分钟的路程，是一个各方面配套都非常齐全的社区。
因此，多年来，房屋租赁市场都处于供需两旺的状态。据链家等中介机构统计，这个小
区的出租率达到50%，是本市知名的热租小区之一。
徐女士在这个小区里有一套小两居，几年前搬离这里后，因为一直想留给儿子大学毕业
住，就一直闲置。但没想到儿子毕业后选择了出国留学，于是，去年十一之后，徐女士
就决定把房子简单装修一下出租出去。在装修之前，她先给小区周边的几家中介打了一
圈电话，询问价格，中介报出的租金估价在每月3800元至4200元之间。徐女士算了一下
，如果花5万元装修，1年基本就能收回投资，还是值得的。
往小区跑多了，徐女士不禁感慨：这个她曾经十分熟悉的小区，现在已经变得非常陌生
，因为租的租、卖的卖，邻居们都换了，也都不认识了。一次她在楼道里偶然听到邻居
一对夫妇聊天，说同一楼层的房子有租5500元的。徐女士这个楼，同一楼层的户型、面
积都一样，人家是怎么租到这么高价的呢？因为不熟，徐女士没好意思上前搭话，但心
里却留意了：一定要问问中介怎么回事。
徐女士没想到，这个本以为很容易在中介那里找到答案的问题，却没能得到满意的答复
。各家中介都说不清楚怎么回事儿。有的中介倒是明说：“您要是把房子让我们代理出
租，我们可以给您每月涨100到200元，如果您同意群租，还能再给您涨200元，但达到
一个月5500元的租金不可能。”徐女士虽然心有疑惑，但也开始怀疑自己是否听岔了，
就没再深究。
曝光
年租变日租
租金翻一番
这个问题的答案在装修过程中找到了。装修工人告诉徐女士：“你家卫生间的墙和相邻
的客厅墙总是渗水，没法刮腻子、刷墙。”工人分析，可能是邻居家的卫生间没做防水
，洗澡时渗过来的。
一天中午，徐女士敲开了邻居家的门。进门以后，屋里的场景把徐女士镇住了，小小的
两居室住了三对夫妇。徐女士把渗水的问题和他们一说，一个40多岁的女士说，她们是
租房的，修不了，让她找一位丁先生，并把丁先生的手机号码给了徐女士。和丁先生联
系上之后，丁先生说，他是从一家中介把房子租过来的，房子的维修由那家中介负责，
并把租赁合同给徐女士看。
没办法，徐女士又联系了那家中介的相关负责人，人家答应修，但半个月过去了，一直
没有动静，多次沟通无果后，万般无奈，徐女士通过房子的原产权单位联系到了房主。
房主也说，根据租赁合同，房子应该由那家中介修，也把合同出示给徐女士看。
这样，徐女士就看到了两份租赁合同。对比两份合同，徐女士惊讶地发现，中介与房主
签的租金是每月3000元，而租给丁先生的租金是6000元，起租日期只差一天，这就意味
着中介仅仅是一倒手，房租就翻了一倍。
在交涉的过程中，随着与丁先生越来越熟悉，徐女士知道的越来越多，原来丁先生供职
于一家小中介，老板是他的老乡。一般他们都是以年租的方式从中介或二房东手中接过
房，然后以日租的方式租出去，像这套小两居，朝南的大卧室日租金120元到140元，朝
北的小卧室日租金100元至120元，客厅日租金60至80元，因为离北医三院近，有许多病
人家属租，一个月闲不了两三天，这样，一个月下来，一套房能收8000元到10000元，
除了租金，平均每月至少能挣2000元呢。
“为什么你们从中介或二房东手中租，而不直接从业主手中租呢？”对于徐女士的这个
疑问，丁先生解释说：“一是中介和二房东一般都会把家具、家电配齐，还负责维修；
二是一般房主都愿意整租，不愿意群租、日租，担心乱，也担心毁房子，不愿意租给我
们，而中介和二房东就不顾忌这些了，只要租金高，他们才不管你怎么租呢，很多都是
瞒着房主租给我们的。”
“也有个别业主无所谓，愿意直接把房子租给我们，我们一般都会给到比较高的租金，
有的5000元，也有5500元。即使高一些，我们还能挣一半呢。当然，还有一些房源是以
我们个人的名义从房主那里租来的，我们本身就是二房东，这样收益还能更高。”丁先
生的算盘打得很精。
丁先生再三强调，因为这种方式不太“光明正大”，所以只能比较“低调”，出现问题
，他们这样的小公司也好躲，而一般大一些的中介公司就不敢做，这也是为什么徐女士
问中介有人租5500元而得不到答案的原因，他们不敢做，但又怕说了失去客户。
揭秘
日租暴利惊人
热点区域升温
从丁先生那里了解到这么多内幕，徐女士再一次被“日租”模式的暴利镇住了。“我知
道房屋租赁中介服务有两种：一种是房主、租客双方签约，中介仅起搭桥作用的‘居间
’租赁；一种是中介从房主手中先以一年仅支付10至11个月的租金的形式承租，再以高
于市场价的价格转租给租客的‘代理’租赁。最近，大家都在嚷嚷房租上涨，除CPI上
涨、限购等因素外，也有中介人为抬高的成分。人为抬高指的就是一些中介通过代理租
赁吃差价。众所周知的模式是中介把房子收下后，以每月高出300元至500元的幅度群租
出去，一年下来，每月价差再加一两个月空置期租金，利润能达到1万元，这已经是比
较高的回报了，但和‘日租’比起来，简直是小巫见大巫。按照丁先生说的利润，一个
月2000元，一年就是24000元，这还是从中介、二房东手里接的房，要是直接从房主手
里接，利润就更高了。这对中介、房东的诱惑更大，对租金的抬高效果也更明显。”
丁先生也不否认这一点，他还介绍，最近，物价上涨、二手房买卖不好做以后，有房主
、中介开始主动和他联系，“日租”房源有上升的趋势，现在网上“日租”房源可以说
是全面开花。春节之后，这个小区他手里的房源就由4套变为6套，他忙不过来，就让家
里的“老婆子”来帮忙了。
在丁先生的指点下，徐女士在北京58同城网、赶集网、北京手递手网、北京列表网等多
个网站看到，网站上充斥着大量的“日租”信息，有的还设有专门的日租频道，有的号
称每天上传2000条“日租”房源。
徐女士总结这些房源信息时说，这些“日租”房源大多位于三甲医院、重点大学校园周
边；也有的位于中关村、CBD、燕莎等热点商圈及公主坟、方庄、三元桥等传统居住区
，最近，五环内的地铁沿线等新兴居住区的“日租”房源增加也很快。而“日租”价位
，因房源位置、户型不同，多集中在60元至260元之间。
据丁先生介绍，由于北京的外来人口多，“日租”市场一直不缺客户，其中一些热点区
域需求长期大于供给。在这些区域，对于他们来说，拿到了房源就等于挣到了钱。
隐患
炒乱区域租金
带来安全隐患
徐女士认为，“日租”的存在有它市场需要的一面，但另一面就是巨大的暴利拉高了区
域租金，同时也给市场管理、小区安全带来了隐患。据徐女士介绍，当中介把这些房源
以“日租”的方式出租时，许多房主是不知道的；而租客从中介手里租这些房源时，既
不签合同，也不给发票，顶多给一张收据，房主、租客的权益都无法得到保障。另外，
以她家邻居的房子为例，如果租给一些病人或病人家属，是否会从医院带出一些病菌也
不得而知，如果有，可能会危及整个楼门住户的安全。
对于“日租”问题，链家地产首席分析师张月表示，它实际上是租赁代理吃差价的“豪
华版”，也是不符合本市租赁管理相关规定的。但要规范它，还要从根本的规范租赁市
场着手。
首先，要加强出租房屋备案管理，不少小中介对于出租房屋，包括“日租”房屋，很少
主动登记备案，眼下还是相关部门对房源监管的“盲区”。
第二，还要加强租赁代理管理。现在，一些小经纪公司获得房屋的代理权之后，任意定
价，只要市场买方接受租金价格，经纪公司就能获得差价利益，不仅抬高了价格，也造
成了租赁价格信息的混乱。
另外，加强代理租赁资格审核。目前，市场上不少不符合资质的经纪公司从事经纪行为
，尤其是一些小经纪公司，并不具备从事经纪活动的资格，经常带来风险隐患，例如曾
经出现的“捐款逃跑”事件。从目前了解的情况看，从事“日租”的经纪公司大多没有
相关资格。如果这些根本的问题解决了，不仅能解决租赁代理吃差价问题，“日租”问
题也就解决了。 | f*******e
发帖数: 2791 | 2 租房不给落户口，集体户口连准生证都不给办。。小孩上学更麻烦 |
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