g****t
发帖数: 31659 | 1 这个例子是只买一套房，25%首付。15年后房子归你。
大致上就是: 翻了4倍+你每月416刀的正现金流。
(这是税前)
发信人: mm66 (8区小仙), 信区: Investment
标 题: Re: 出租房投资回报率的计算问题
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Nov 19 22:27:25 2013, 美东)
最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
房子买价 142,000
首付 25%, 就是 35500
装修费用 0（卖家全装修好的）
一次性投入： 35500
每月费用：
贷款额 10650
15年 固定贷款 3.75% 月付 672
地产税每月 167
物业管理费 0
保险每月 45
每月费用总计： 672+167+45= 884
每月租金收入： 1300
每月利润： 1300-884= 416
回报率： 416 x 12 / 35，500=14%
另外，15年后，房子贷款还清，等于把当初投入的本金又翻了几倍了。 |
C*****5
发帖数: 8812 | 2 原来是15年，首付的4倍。
我算了一下，以这个标准魔都是15年，首付的15-20倍。
【在 g****t 的大作中提到】
: 这个例子是只买一套房，25%首付。15年后房子归你。
: 大致上就是: 翻了4倍+你每月416刀的正现金流。
: (这是税前)
: 发信人: mm66 (8区小仙), 信区: Investment
: 标 题: Re: 出租房投资回报率的计算问题
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Nov 19 22:27:25 2013, 美东)
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
|
g****t
发帖数: 31659 | 3 美国搞出租房，投资回报大概就是15年4倍。
魔都确实高，但是15年前魔都有几个人能首付好几套房子的？
你一边工作，房子一边涨，攒首付是很难的。
像我举的这个计算的例子。15万刀不过一个普通工程师的
一年工资而已。夫妻工作3年，你有15万刀的积蓄。
就可以搞4,5套投资房了。
对工薪阶层夫妇来讲，10年内在退休前弄10套房子，
尽量早点弄好。这比股市强多了。
【在 C*****5 的大作中提到】
: 原来是15年，首付的4倍。
: 我算了一下，以这个标准魔都是15年，首付的15-20倍。
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h*******n
发帖数: 8906 | |
g****t
发帖数: 31659 | 5 这些数字都是实事。
总比嘴炮瞎吹的强。
【在 h*******n 的大作中提到】
: 这地税 这租金 这房价。。。。
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h*******n
发帖数: 8906 | 6 出租房成本不是这么简单算的
你要留一个月预备空房期，就算衔接的再好，你也不能保证1年12个月一个月不落的把
房子租出去。一年平均有11个月出租已经是很好的情况了
另外还要留一个月的租金做maintenance。这还是基本上没有什么大事的情况
这么算的话10个月的租金减月供地税保险，每个月还剩200。这还不算买房首付的成本
，agent费用律师费用。你一年堵一趟水管换个马桶，基本上就要倒贴了 |
H*****8
发帖数: 130 | 7 哪里的房子15万买下来能出租出每月1300的价格？求推荐。
[在 guvest (我爱你老婆Anna) 的大作中提到：]
：这个例子是只买一套房，25%首付。15年后房子归你。
：大致上就是: 翻了4倍+你每月416刀的正现金流。
：........... |
P***5
发帖数: 1089 | 8 Agent屁股决定脑袋，明显算法有问题
每月维护预留 120（每年1%）
每月空置预留 110（每年1个月）
坏房客预留 不知道多少，按30吧
每月利润： 1300-884-260= 156
房价年度升值 1.3% - 0.3% = 1% （全美平均，买房手续费年化折算0.3%）
回报率： 156 x 12 / 35，500 + 1% = 6.3%
6.3%倒还行，前提是你能买到这样的房子！
1.063 ^15 = 250%
股票长期年化收益率是8～9%左右，就买S&P500指数吧。再比比流动性？
1.085 ^ 15 = 340%
当然你可以argue你住在某某好地方，房价涨得快，同时房产税还低，租金还好，房价
还便宜那么我选股也可以选牛股吧？
挑房子，维护，花不花时间？想省事，可以交给租房公司，每年去掉1个月房租。
相比买S&P500指数，捂着不动，如何？ |
l*******r
发帖数: 39279 | 9 德州有
昨天刚跟朋友讨论，德州16万房子月租可以到1500，扣除各种税费和保险维修费用年利
润7500刀没问题（计算的是无贷款）
【在 H*****8 的大作中提到】
: 哪里的房子15万买下来能出租出每月1300的价格？求推荐。
: [在 guvest (我爱你老婆Anna) 的大作中提到：]
: ：这个例子是只买一套房，25%首付。15年后房子归你。
: ：大致上就是: 翻了4倍+你每月416刀的正现金流。
: ：...........
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l*******r
发帖数: 39279 | 10 魔都最近几年大概是4年首付的4倍
不过增速肯定会减缓的，要不然内环均价得到15万一平，这个是不大可能的
【在 C*****5 的大作中提到】
: 原来是15年，首付的4倍。
: 我算了一下，以这个标准魔都是15年，首付的15-20倍。
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l*******r
发帖数: 39279 | 11 支持搞10套房，10套没有5套起码
【在 g****t 的大作中提到】
: 美国搞出租房，投资回报大概就是15年4倍。
: 魔都确实高，但是15年前魔都有几个人能首付好几套房子的？
: 你一边工作，房子一边涨，攒首付是很难的。
: 像我举的这个计算的例子。15万刀不过一个普通工程师的
: 一年工资而已。夫妻工作3年，你有15万刀的积蓄。
: 就可以搞4,5套投资房了。
: 对工薪阶层夫妇来讲，10年内在退休前弄10套房子，
: 尽量早点弄好。这比股市强多了。
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g****t
发帖数: 31659 | 12 你能贷款4倍，6倍杠杆买SPY吗？
这个东西的诀窍就是你还贷款的时候自动reinvest
走复利了。
为毛要扣什么维护预留，空置预留？你这完全不make sense。
【在 P***5 的大作中提到】
: Agent屁股决定脑袋，明显算法有问题
: 每月维护预留 120（每年1%）
: 每月空置预留 110（每年1个月）
: 坏房客预留 不知道多少，按30吧
: 每月利润： 1300-884-260= 156
: 房价年度升值 1.3% - 0.3% = 1% （全美平均，买房手续费年化折算0.3%）
:
: 回报率： 156 x 12 / 35，500 + 1% = 6.3%
: 6.3%倒还行，前提是你能买到这样的房子！
: 1.063 ^15 = 250%
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C*****5
发帖数: 8812 | 13 贷款买房也要看equity啊。人生最难赚的金子总是第一桶。
【在 g****t 的大作中提到】
: 你能贷款4倍，6倍杠杆买SPY吗？
: 这个东西的诀窍就是你还贷款的时候自动reinvest
: 走复利了。
: 为毛要扣什么维护预留，空置预留？你这完全不make sense。
:
:
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g****t
发帖数: 31659 | 14 没本钱的，工作没搞好的，那就别考虑投资了。
纯属浪费时间。
本钱少的人，在股市也是非常容易亏废的一批人。
没个50万刀以上，炒股其实没有什么实际意义。
钱少，那你往往只能博比较大的风险，不然对
不起你的时间精力投入。
然而你如果博比较大的风险，那很快就会外婆。
【在 C*****5 的大作中提到】
: 贷款买房也要看equity啊。人生最难赚的金子总是第一桶。
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j**********5
发帖数: 5878 | 15 本钱多少跟容不容易亏废有个毛线关系~~~~~
我身边本钱比我多的亏得那个惨，有个亏了上千万的还不知道离婚了没有
【在 g****t 的大作中提到】
: 没本钱的，工作没搞好的，那就别考虑投资了。
: 纯属浪费时间。
: 本钱少的人，在股市也是非常容易亏废的一批人。
: 没个50万刀以上，炒股其实没有什么实际意义。
: 钱少，那你往往只能博比较大的风险，不然对
: 不起你的时间精力投入。
: 然而你如果博比较大的风险，那很快就会外婆。
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C*****5
发帖数: 8812 | 16 本钱少就要用激进策略，要不赚个买菜钱毫无意义。但是激进容易外婆。人在壮年还是
得把事业顾好。用点小本钱学习炒股经验是可以的。太投入了机会成本损失太大。
【在 j**********5 的大作中提到】
: 本钱多少跟容不容易亏废有个毛线关系~~~~~
: 我身边本钱比我多的亏得那个惨，有个亏了上千万的还不知道离婚了没有
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g****t
发帖数: 31659 | 17 咱俩扔硬币，输了给1块
我有100万的本钱
你有2块
算一算你被归零的概率是多少。
本钱少意味着你未必可以撑到大数定律起作用。
按按手机就可能挣大钱,意味着这是个竞争激烈，
非常凶残的business
【在 j**********5 的大作中提到】
: 本钱多少跟容不容易亏废有个毛线关系~~~~~
: 我身边本钱比我多的亏得那个惨，有个亏了上千万的还不知道离婚了没有
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g****t
发帖数: 31659 | 18 这个说的是对的。其实我觉得你很聪明。看得出你在股市
投入的钱并不多。而且主要是timing 指数ETF。
只要不是5000点all in这种，买指数ETF吃大亏的，自古以来
我还未曾听闻过。
【在 C*****5 的大作中提到】
: 本钱少就要用激进策略，要不赚个买菜钱毫无意义。但是激进容易外婆。人在壮年还是
: 得把事业顾好。用点小本钱学习炒股经验是可以的。太投入了机会成本损失太大。
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j**********5
发帖数: 5878 | 19 凭啥输了都只给1块？既然是赌，你本金多少就赌多少，跟彼此钱多钱少更没关系，
你的结论正确，毕竟大资金买卖有优先权，钱少肯定是劣势
你举这个例子，我只能呵呵~~~~~~：P
股市不是纯赌场，如果你觉得是，还叫人家买SPY做为长期投资？如果是随机的，何来
投资一说？！
【在 g****t 的大作中提到】
: 咱俩扔硬币，输了给1块
: 我有100万的本钱
: 你有2块
: 算一算你被归零的概率是多少。
: 本钱少意味着你未必可以撑到大数定律起作用。
: 按按手机就可能挣大钱,意味着这是个竞争激烈，
: 非常凶残的business
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Y****a
发帖数: 17170 | 20 美国投资房的利润平均在4%左右，LZ的计算都是理想的情况，根本就不是那么回事。
随便碰上个租不出去，or 一个赖账的 租客，你就白忙活了。
更不要谈累的个半死。
远不如定投指数，美股的指数大概是8年翻一番，稍微优化一下定投方案，收益会更高。
关键的关键是流动性好，而且不操心。 |
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g****t
发帖数: 31659 | 21 扔硬币我输了给你1块
你输了给我1块
公平吧？
你本钱少，当然死可能性大。因为你等不到规律走到有利于
你的一边，你就外婆了。这是几百年前贝奴力就清楚的事情。
我这说的是个股。不是指数基金。指数基金是照顾穷人的。
华尔街大鳄很多是非常仇恨指数基金的。
【在 j**********5 的大作中提到】
: 凭啥输了都只给1块？既然是赌，你本金多少就赌多少，跟彼此钱多钱少更没关系，
: 你的结论正确，毕竟大资金买卖有优先权，钱少肯定是劣势
: 你举这个例子，我只能呵呵~~~~~~：P
: 股市不是纯赌场，如果你觉得是，还叫人家买SPY做为长期投资？如果是随机的，何来
: 投资一说？！
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j**********5
发帖数: 5878 | 22 关键的关键是流动性好，非常赞同！！！
我身边一个朋友正跟房客打官司，现在房子也租不出去，就这么耗着，当然一般来说
估计也难得遇到极品，但必须要有这个心理准备~~~~
高。
【在 Y****a 的大作中提到】
: 美国投资房的利润平均在4%左右，LZ的计算都是理想的情况，根本就不是那么回事。
: 随便碰上个租不出去，or 一个赖账的 租客，你就白忙活了。
: 更不要谈累的个半死。
: 远不如定投指数，美股的指数大概是8年翻一番，稍微优化一下定投方案，收益会更高。
: 关键的关键是流动性好，而且不操心。
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j**********5
发帖数: 5878 | 23 人类对一切都能自圆其说的原因：认知失调~~~~~
扔硬币我输了给你1块
你输了给我1块
公平吧？
你本钱少，当然死可能性大。因为你等不到规律走到有利于
你的一边，你就外婆了。这是几百年前贝奴力就清楚的事情。
我这说的是个股。不是指数基金。指数基金是照顾穷人的。
华尔街大鳄很多是非常仇恨指数基金的。
【在 g****t 的大作中提到】
: 扔硬币我输了给你1块
: 你输了给我1块
: 公平吧？
: 你本钱少，当然死可能性大。因为你等不到规律走到有利于
: 你的一边，你就外婆了。这是几百年前贝奴力就清楚的事情。
: 我这说的是个股。不是指数基金。指数基金是照顾穷人的。
: 华尔街大鳄很多是非常仇恨指数基金的。
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Y****a
发帖数: 17170 | 24
这种极品在大城市很容易碰到的。
【在 j**********5 的大作中提到】
: 关键的关键是流动性好，非常赞同！！！
: 我身边一个朋友正跟房客打官司，现在房子也租不出去，就这么耗着，当然一般来说
: 估计也难得遇到极品，但必须要有这个心理准备~~~~
:
: 高。
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P***5
发帖数: 1089 | 25 这个差不多，算上升值能赚到6%
【在 l*******r 的大作中提到】
: 德州有
: 昨天刚跟朋友讨论，德州16万房子月租可以到1500，扣除各种税费和保险维修费用年利
: 润7500刀没问题（计算的是无贷款）
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g****t
发帖数: 31659 | 26 每年修房子还有房客赖账不可能花掉7000多的。
只要你每年正现金流，就是15年四倍。
你之前的算法是错误的。
你去投资版问问专家就明白了。
【在 P***5 的大作中提到】
: 这个差不多，算上升值能赚到6%
|
P***5
发帖数: 1089 | 27 跑到BBS上问“专家”？
维修费用、空置率等等，网上有的是统计资料，你可以找一个低的数字计算，没必要问
个人的经历。
房地产、租房、股市的长期收益率也早有统计数据，不是什么新发现。
【在 g****t 的大作中提到】
: 每年修房子还有房客赖账不可能花掉7000多的。
: 只要你每年正现金流，就是15年四倍。
: 你之前的算法是错误的。
: 你去投资版问问专家就明白了。
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j**********5
发帖数: 5878 | 28 你这就是典型的想在短期内获得暴利的思路~~~~~~
大妈虽是个十足的投机分子，但也明白一个最朴实的道理：路要一步一步的走，饭要一
口一口的吃~~~~~
投资不是容易的事情，更不可能是没风险的事情~~~~~~但凡有人说什么无风险投资，要
么是他自己没意识到这个风险，要么就是~~~（大妈只能呵呵了~~~）
【在 C*****5 的大作中提到】
: 本钱少就要用激进策略，要不赚个买菜钱毫无意义。但是激进容易外婆。人在壮年还是
: 得把事业顾好。用点小本钱学习炒股经验是可以的。太投入了机会成本损失太大。
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j**********5
发帖数: 5878 | 29 那倒是，我那朋友还算运气不错的了，在NY放租了快10年，也就遇到两次大的事件，折
腾得够呛，若不是因为那房子地段好，放租很容易，她早就不想当地主了~~~~
也正是这两次大的事件，她的经验就是宁可房子空着也要多调查一下房客的背景，简直
就是当侦探~~~~~~：D
【在 Y****a 的大作中提到】
:
: 这种极品在大城市很容易碰到的。
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l*******r
发帖数: 39279 | 30 我给你计算下
每月房租1500， 一年18000
地税4000，房租收入还得交30%的税
保险10000
剩下就8000来刀啊
【在 g****t 的大作中提到】
: 每年修房子还有房客赖账不可能花掉7000多的。
: 只要你每年正现金流，就是15年四倍。
: 你之前的算法是错误的。
: 你去投资版问问专家就明白了。
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l*******r
发帖数: 39279 | 31 流动性好，不操心是很重要的
所以有些人不爱投资地产，嫌太麻烦
但是如果是湾区的房子，那还是投资比较划算些
高。
【在 Y****a 的大作中提到】
: 美国投资房的利润平均在4%左右，LZ的计算都是理想的情况，根本就不是那么回事。
: 随便碰上个租不出去，or 一个赖账的 租客，你就白忙活了。
: 更不要谈累的个半死。
: 远不如定投指数，美股的指数大概是8年翻一番，稍微优化一下定投方案，收益会更高。
: 关键的关键是流动性好，而且不操心。
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Y****a
发帖数: 17170 | 32
加了“但是”就没有意思了，
如果你买的是爆冲的股票，比如当年tlsla那种，4个月翻4倍的股票，
你觉得比湾区的房子投资如何？
湾区的房子只不过是现在是热点而已，谁知道以后会怎样？
股票市场其实是个浓缩的人生，任何时候你可以找到热点，只不过切换想对快了一些。
房地产只是股票市场中的一个产业而已，狭窄的多。
如果你有买房子1／10的精力去研究公司，你的股票投资将会远胜于平均值。
【在 l*******r 的大作中提到】
: 流动性好，不操心是很重要的
: 所以有些人不爱投资地产，嫌太麻烦
: 但是如果是湾区的房子，那还是投资比较划算些
:
: 高。
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Y****a
发帖数: 17170 | 33
你一旦放空，收益率就会直线下降，因为房子其实需要现金流来支持的。
【在 j**********5 的大作中提到】
: 那倒是，我那朋友还算运气不错的了，在NY放租了快10年，也就遇到两次大的事件，折
: 腾得够呛，若不是因为那房子地段好，放租很容易，她早就不想当地主了~~~~
: 也正是这两次大的事件，她的经验就是宁可房子空着也要多调查一下房客的背景，简直
: 就是当侦探~~~~~~：D
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Y****a
发帖数: 17170 | 34
对的。无风险高收益的机会，由于市场原因根本就不会存在，最多就是昙花一现。
LZ所说的机会要跨越15年，早就被市场给抹掉了。
大家不去做的原因就是实际收益率根本就是不够高而已，or 不具有操作性
【在 P***5 的大作中提到】
: 跑到BBS上问“专家”？
: 维修费用、空置率等等，网上有的是统计资料，你可以找一个低的数字计算，没必要问
: 个人的经历。
: 房地产、租房、股市的长期收益率也早有统计数据，不是什么新发现。
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t**8
发帖数: 4527 | 35 location location location
房价贵好出租的地方
首付 75% 才能有正的现金流
50% 首付都不行
你说这种没HOA 的就是老的SFH
1,000,000 的房子
才能租 3000 每月
去掉 1000 tax 每月
去掉长期修理费 500 每月
还剩1500， 能带多少款
租金高的是condo
HOA 每月 400
【在 g****t 的大作中提到】
: 这个例子是只买一套房，25%首付。15年后房子归你。
: 大致上就是: 翻了4倍+你每月416刀的正现金流。
: (这是税前)
: 发信人: mm66 (8区小仙), 信区: Investment
: 标 题: Re: 出租房投资回报率的计算问题
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Nov 19 22:27:25 2013, 美东)
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
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j***i
发帖数: 2203 | 36 这里面还有几个重要因素没考虑进去
1 房子的折旧，按照27.5年折，就是比如14W的房子，一年折旧能折掉5K
2 其他成本，比如你LEASE了一辆车，一个月500，然后CLAIM这辆车都用在处理这个房
子的事情上，于是1年又折掉了6K
3 贷款利息
如果要搞出租房，我觉得怎么的也要要把每年的收入搞成负的
因为搞成负的之后能去抵扣你W2的收入，上限25K
当然前提是把AGI也通过各种方法搞到100K以内，同时时刻放好收据，记录行程，做好
被AUDIT的准备
【在 l*******r 的大作中提到】
: 我给你计算下
: 每月房租1500， 一年18000
: 地税4000，房租收入还得交30%的税
: 保险10000
: 剩下就8000来刀啊
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j***i
发帖数: 2203 | 37 这点的确 我就是觉得太操心
这玩意上规模了 税务上的优势很大
但是最开始从1-2个开始，要花的精力太多 还在纠结中
【在 l*******r 的大作中提到】
: 流动性好，不操心是很重要的
: 所以有些人不爱投资地产，嫌太麻烦
: 但是如果是湾区的房子，那还是投资比较划算些
:
: 高。
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j***i
发帖数: 2203 | 38 有的HOA是很夸张
我最近看了一个 大学边上的 3BEDROOMS，1900sqft，租金一个月1.4-1.5K没问题，税
也正常，300一个月，价格120K拿下来没问题，看着完美啊
一问，HOA一个月760，尼玛，直接吓傻了
【在 t**8 的大作中提到】
: location location location
: 房价贵好出租的地方
: 首付 75% 才能有正的现金流
: 50% 首付都不行
: 你说这种没HOA 的就是老的SFH
: 1,000,000 的房子
: 才能租 3000 每月
: 去掉 1000 tax 每月
: 去掉长期修理费 500 每月
: 还剩1500， 能带多少款
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g****t
发帖数: 31659 | 39 早弄早好，听哥的没错 :--)
财产里面一定要有一部分不动产。
3成不算多。
关键在于多认识本地的朋友传帮带。
华人搞出租屋有很长时间的优秀传统。
比我们年长的人里有很多都是乐于助人，
品德高尚的长者。
【在 j***i 的大作中提到】
: 这点的确 我就是觉得太操心
: 这玩意上规模了 税务上的优势很大
: 但是最开始从1-2个开始，要花的精力太多 还在纠结中
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