B*****e
发帖数: 9375 | 1 不好意思，岁数大了脑子不好使.
有个投资房, 刚刚10万买下来.
管理公司说可以签一个Lease-Option的房客.
和一般正常的租客不同,
他现在一开始就额外付一笔LO Fee,
以后每个月的房租也高一些.
三年下来, 他比正常的租客一共多付了1万的(租金+费用).
到那时候, 他可以用12万的总价格把这个房子买下来,
而那个1万会作为回扣给他的credit,
也就是说他再付11万, 就成交了.
他要是不使用这个购买权, 这1万就是白给我们赚了.
假定3年后这个房客确实想买房子,
也假定价格就是他唯一的考虑因素,
那个, 这个房子的市价是多少,
他就会出手, excercise the buy option?
我以为cut-off就是11万,
但是再想一想, 就糊涂了.
三年后如果房子的估价是10万7, 按说他就不该买的,
但是如果他另起炉灶去买一个一模一样, 同样价格的房子,
他就一共花了11万7, 不值.
三年后如果房子的估价是11万3, 按说他就该买的,
但那样他就一共花了12万来买一个只值11万3的房子,
而其中1万还是提前付款了, 也划不来.
这笔帐该怎么算?
还是说三年后的cut-off market price应该是:
11万 + time-value of (1 万) ?
那就复杂了.
安教授是做财经的罢? 指点一下 ... | g**********y
发帖数: 14569 | 2 3年后房价=X
1. X > 12万，他只付12万，当然愿意买。
2. 10万 < X < 12万，他只能吃哑巴亏，买你的房，要是想要同样的一个房。那时
候买别的房，投资都会超过11万。
3. X < 10万，他当然walk away。
所以他跟你赌的就是他花1万选1，3项，你选了第2项。
如果你认为那是个好投资，10万->12万可能性大的话，就不做这买卖了。要是你想保险地拿现钱(2), 这好象有违投资的初衷。因为3年20%的回报，不算差，也说不上多好，差不多相当于每年6%的回报。 | b***n
发帖数: 13455 | 3 都是大财主啊。。。
【在 B*****e 的大作中提到】
: 不好意思，岁数大了脑子不好使.
: 有个投资房, 刚刚10万买下来.
: 管理公司说可以签一个Lease-Option的房客.
: 和一般正常的租客不同,
: 他现在一开始就额外付一笔LO Fee,
: 以后每个月的房租也高一些.
: 三年下来, 他比正常的租客一共多付了1万的(租金+费用).
: 到那时候, 他可以用12万的总价格把这个房子买下来,
: 而那个1万会作为回扣给他的credit,
: 也就是说他再付11万, 就成交了.
| b**l
发帖数: 33123 | 4 地主
【在 b***n 的大作中提到】
: 都是大财主啊。。。
| p******8
发帖数: 2565 | 5 其实人家就是赌三年后房价超过12万,否则他都是亏.
而且实际上他的付出要多一些,因为现在就开始给你钱了.
你自己看三年后房价会不会涨吧,这个问题现在没人能回答.
险地拿现钱(2), 这好象有违投资的初衷。因为3年20%的回报，不算差，也说不上多好
，差不多相当于每年6%的回报。
【在 g**********y 的大作中提到】
: 3年后房价=X
: 1. X > 12万，他只付12万，当然愿意买。
: 2. 10万 < X < 12万，他只能吃哑巴亏，买你的房，要是想要同样的一个房。那时
: 候买别的房，投资都会超过11万。
: 3. X < 10万，他当然walk away。
: 所以他跟你赌的就是他花1万选1，3项，你选了第2项。
: 如果你认为那是个好投资，10万->12万可能性大的话，就不做这买卖了。要是你想保险地拿现钱(2), 这好象有违投资的初衷。因为3年20%的回报，不算差，也说不上多好，差不多相当于每年6%的回报。
| b*****u
发帖数: 1978 | 6 这个就是简单的 call option 计算吧？
Cut-off 确实是 市价11 万，不足就应放弃option，超过就应执行option。但是执
行option并不等于赚了，也可以是少亏一些。
简言之----
Strike price: 市价 11万
Break-even price: 市价 12万
因为已经先付了 1 万，所以，如果放弃option的话，这 1 万就全部损失了。执行
option可以少亏一些或者赚一些。
假使市价 10万7，那么：如果放弃，亏1万；如果买，总共花1万+11万=12万，亏1万3。
所以，总是亏的，但是放弃option更合算。(放弃option后，若从别处买市价10万7
的房子，他总共花11万7，亏1万；若是执行option买你这个市价10万7的房子，他
总共花12万，亏1万3。)
假使市价在 11万~12万之间，例如11万3，买下还是会亏，但是比直接放弃亏1万要
合算。(若是放弃option，从别处买市价11万3的房子，他总共花12万3；若是执行option买
你这个市价11万3的房子，他总共花12万，亏7千，所以应该执行option。即便他不
想拥有房子，也应执行，然后再以市价11万3卖出，亏7千。)
假使市价超过12万，就赚了。
当然，option 是3年内“任何时候”都可以执行，跟这个3年“之后”还有不同，所
以时间成本不完全相同，但计算 strike 应该是一致的。
【在 B*****e 的大作中提到】
: 不好意思，岁数大了脑子不好使.
: 有个投资房, 刚刚10万买下来.
: 管理公司说可以签一个Lease-Option的房客.
: 和一般正常的租客不同,
: 他现在一开始就额外付一笔LO Fee,
: 以后每个月的房租也高一些.
: 三年下来, 他比正常的租客一共多付了1万的(租金+费用).
: 到那时候, 他可以用12万的总价格把这个房子买下来,
: 而那个1万会作为回扣给他的credit,
: 也就是说他再付11万, 就成交了.
| l*x
发帖数: 14021 | 7 一万不是一次性给的，是每月多给点，三年总共一万。
如果人家两年后走的话，也就多交不到七千。那时房价基本就知道值不值了。
【在 b*****u 的大作中提到】
: 这个就是简单的 call option 计算吧？
: Cut-off 确实是 市价11 万，不足就应放弃option，超过就应执行option。但是执
: 行option并不等于赚了，也可以是少亏一些。
: 简言之----
: Strike price: 市价 11万
: Break-even price: 市价 12万
: 因为已经先付了 1 万，所以，如果放弃option的话，这 1 万就全部损失了。执行
: option可以少亏一些或者赚一些。
: 假使市价 10万7，那么：如果放弃，亏1万；如果买，总共花1万+11万=12万，亏1万3。
: 所以，总是亏的，但是放弃option更合算。(放弃option后，若从别处买市价10万7
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