o*****n
发帖数: 241 | 1 收入不高，想买个250K左右的房子，地点定在Alpharetta或Johns creek, Duluth西边
也可以。
有几个问题请教一下：
1. 1到3个人住，想要有点Yard，可以养点花花草草的什么的，但是不能太大，身单力
薄没男人怕搞不定。房子以后也许会卖掉或是出租。不知道是买townhouse好还是
single family的好。
2. Lease 明年2月到期，是不是等到冬天买房子能便宜些？
3. 什么时候开始看房子比较好？现在就是在网上随便看看，没有找realtor, 需要现在
找吗？如果找的话有专业负责的推荐吗？ |
a*l
发帖数: 1915 | 2 1. 独栋的比较好卖，好出租，但是townhouse地点好，状况新。
2. 很多卖主跟我说他们要等着冬天房价高了，利息确定要涨了再卖。你等，他们也等。
3. 买房前1-3个月，有人带比较快。 |
x******2
发帖数: 1048 | 3 冬天房价为什么会高？是今年的形式还是每年冬天都相对略高一些？
等。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
【在 a*l 的大作中提到】
: 1. 独栋的比较好卖，好出租，但是townhouse地点好，状况新。
: 2. 很多卖主跟我说他们要等着冬天房价高了，利息确定要涨了再卖。你等，他们也等。
: 3. 买房前1-3个月，有人带比较快。
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o*****n
发帖数: 241 | 4 为什么有人说春夏是买房的高期， 冬天房源少，价格也低些？ |
a*l
发帖数: 1915 | 5 今年。前两年不这样。因为没房子，那些屋主也很知道。
【在 x******2 的大作中提到】
: 冬天房价为什么会高？是今年的形式还是每年冬天都相对略高一些？
:
: 等。
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
|
a*l
发帖数: 1915 | 6 很多经纪人让我们直接跟卖主打交道。我去他们的家里跟他们谈判。那些卖主非常的难
缠，言语犀利，头脑清楚。他们熟悉市场行情，知道利息高了，也知道房子不多，而且
认定可以轻易的比刚刚成交的房子多卖5000到一万。所以他们反倒不着急卖了。
我觉得今年冬天房子也不会多，而且价钱也不会便宜。除非利息猛涨，房价就会控制住
了，因为大家买不起了。
每一年的趋势跟变化都不一样，过去的经验没有用的。 |
p********n
发帖数: 287 | 7 最近也动了买房的念头，请教一下ATL，买方agent的主要作用是什么？因为Commission
是卖方付，我的agent也是希望房价越高越好吧？
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多经纪人让我们直接跟卖主打交道。我去他们的家里跟他们谈判。那些卖主非常的难
: 缠，言语犀利，头脑清楚。他们熟悉市场行情，知道利息高了，也知道房子不多，而且
: 认定可以轻易的比刚刚成交的房子多卖5000到一万。所以他们反倒不着急卖了。
: 我觉得今年冬天房子也不会多，而且价钱也不会便宜。除非利息猛涨，房价就会控制住
: 了，因为大家买不起了。
: 每一年的趋势跟变化都不一样，过去的经验没有用的。
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e***l
发帖数: 3482 | 8 买方AGENT还是挺大作用的，简单说，帮你开门，帮你筛选房源，指出房子的各种可能
的问题。好的AGENT应该懂房子的结构和材料，懂一些风水。最后帮你写OFFER，讨价还
价，和对方沟通。查房子的问题（OFFER前）。
简单说，就是一个专业顾问陪你买房。
Commission
【在 p********n 的大作中提到】
: 最近也动了买房的念头，请教一下ATL，买方agent的主要作用是什么？因为Commission
: 是卖方付，我的agent也是希望房价越高越好吧？
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p********n
发帖数: 287 | 9 这么看来还真是很有用，多谢解惑！
【在 e***l 的大作中提到】
: 买方AGENT还是挺大作用的，简单说，帮你开门，帮你筛选房源，指出房子的各种可能
: 的问题。好的AGENT应该懂房子的结构和材料，懂一些风水。最后帮你写OFFER，讨价还
: 价，和对方沟通。查房子的问题（OFFER前）。
: 简单说，就是一个专业顾问陪你买房。
:
: Commission
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a*l
发帖数: 1915 | 10 这个要从经纪人制度说起，美国经纪人的制度是非常独特的，是建立在一个honer
system，荣誉系统。
什么是荣誉系统呢,就是在信任的基础上，比如说小费制度(tips)，免费退货制度(100%
refund, no question asked)，麦当劳的免费续杯(free refill)等等。
网上有人写了一篇文章叫做“奇妙的经纪人制度”。非常值得阅读。
http://blog.51.ca/u-198747/?p=6&cp=all
大部分的美国人不懂得卖房的程序，而且面对这么大的钱数，容易情绪化，做出错误的
判断。他们需要一个每天弄这个经纪人来帮助他们。他们愿意付出佣金来雇佣经纪人来
卖他们的房屋。好像你雇佣人来打扫房子，雇佣人来割草，一个道理。这个经纪人我们
叫做
listing agent 俗称seller's agent. 有一个经纪人写了一个详细的工作清单来描述
listing经纪到底做什么事情。总共有166项工作。
http://giraffere.com/sellers/what-does-a-listing-agent-do-to-se
卖房的经纪人很忙，要同时处理很多房子，他/她需要助手来帮助带买主来看房子，写
合约。而且他的目的就是要卖到最高价位，买方不信任他，而且有利益冲突。他需要找
个买方信任的朋友来说服买方来买，这样买方经纪人就产生了。我们叫做selling
agent,俗称buyers agent. 这个经纪要带一个ready able and willing 的买主来交易
。就是这个买主是可以贷款的，是真心想买的，也是准备好要买的人。listing经纪人
愿意分给买方经纪人一半的佣金，因为这样他就不用老来开门，跟买主解释房子，解释
合同了，他可以去外面找到更多的Listing去做。
这个买房经纪人有三个老板。1.房主希望能够让买房经纪人带一个好的客户来买。2.卖
房经纪人需要买房经纪人使用现有的合同，解释给买家听，转达买家的信息和意愿给卖
主。3.买主希望买房经纪人能够协助开门，解释房子的结构，维护程度，地区，解释合
同，提供意
见。代表买主跟对方沟通。协调一切事宜，争取最大的利益。
房价越高，经纪人的费用越高。但是一万块钱的房价，佣金相差300，通常经纪人不会
因为300快，冤枉客户多出一万块的。经纪人通常是以成交为目的，而不是更高的房价
。跟其他生意一样，职业经纪人通常会希望有回头客，老客户帮助介绍其他客户，所以
以客户满意为目标，而不是一味追求单单一笔生意的佣金。有些兼职的经纪和比较新的
经纪心态就大不相同了，各个行业都有，我就不评论了。
买方经纪需要三种技能，product, people and process. 熟悉产品(地区/房子)，懂得
用不同的方法服务不同的客户，熟悉买卖程序。
需要忠于买主fidelity，对卖主公平fair,对合作的经纪尊重。
有两种买房经纪，一种是销售型sales,一种是顾问型consultant. 他们提供的服务是不
同的。Sales是以房子为主，推销同样的房子给不同的客人。住宅地产经纪人的培训通
常以销
售型为主。consultant是以客人为主，了解客人的需求后才来推荐相应的房子给同一个
客人。商业地产经纪人的培训通常是以顾问型为主。
买房经纪人除了开门之外，需要了解客户需要，事先联络房主，安排路线，讲解房子，
地区，回答客户的问题。从头到尾陪着客户。跟商场里卖衣服的，车行卖车的性质是一
样的。只是难度要大很多。不同的客户，有不同的需求，经纪人根据具体需求，来提供
具体的服务
。经纪人卖的其实是时间跟经验。
以上是我对这个行业的理解，希望我的回答对您能有帮助。
ATL 敬上。
Commission
【在 p********n 的大作中提到】
: 最近也动了买房的念头，请教一下ATL，买方agent的主要作用是什么？因为Commission
: 是卖方付，我的agent也是希望房价越高越好吧？
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b***r
发帖数: 1118 | |
p********n
发帖数: 287 | 12 十分感激ATL的完美解答！
版主收入精华区吧
【在 a*l 的大作中提到】
: 这个要从经纪人制度说起，美国经纪人的制度是非常独特的，是建立在一个honer
: system，荣誉系统。
: 什么是荣誉系统呢,就是在信任的基础上，比如说小费制度(tips)，免费退货制度(100%
: refund, no question asked)，麦当劳的免费续杯(free refill)等等。
: 网上有人写了一篇文章叫做“奇妙的经纪人制度”。非常值得阅读。
: http://blog.51.ca/u-198747/?p=6&cp=all
: 大部分的美国人不懂得卖房的程序，而且面对这么大的钱数，容易情绪化，做出错误的
: 判断。他们需要一个每天弄这个经纪人来帮助他们。他们愿意付出佣金来雇佣经纪人来
: 卖他们的房屋。好像你雇佣人来打扫房子，雇佣人来割草，一个道理。这个经纪人我们
: 叫做
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b******h
发帖数: 2715 | 13 跟着起哄：ashton woods是不是你之前说的比较不care客户那种大牌房地产商。我在他
家网上留了问题都没人答理。
pulte这家网上服务有问必答，就是不知道房子修得如何？
第一次买房，200-300k的预算，是不是就买小点的新建房算了，手续简单，后续维修可
能少点呢？ |
J*********8
发帖数: 28 | 14 300K买不了Ashton Woods吧。。。楼上跟我预算差不多，情况也差不多，也想买小点的
新房。
我昨天刚去Sandy Springs的那个看了看，这周末开始Starting Price就涨价了。11月
12月Close的房子，都在340K了。而且给了个Brochure，里边印象很深有这么一句话“
Price may increase at any time without notice!”忒拽了！
【在 b******h 的大作中提到】
: 跟着起哄：ashton woods是不是你之前说的比较不care客户那种大牌房地产商。我在他
: 家网上留了问题都没人答理。
: pulte这家网上服务有问必答，就是不知道房子修得如何？
: 第一次买房，200-300k的预算，是不是就买小点的新建房算了，手续简单，后续维修可
: 能少点呢？
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b******h
发帖数: 2715 | 15 location, location, location. 我在边远的小山村呀。
【在 J*********8 的大作中提到】
: 300K买不了Ashton Woods吧。。。楼上跟我预算差不多，情况也差不多，也想买小点的
: 新房。
: 我昨天刚去Sandy Springs的那个看了看，这周末开始Starting Price就涨价了。11月
: 12月Close的房子，都在340K了。而且给了个Brochure，里边印象很深有这么一句话“
: Price may increase at any time without notice!”忒拽了！
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a*l
发帖数: 1915 | 16 如果你门口的客人很多，你没有时间去理会网上随便问问的人。
有的建筑商非常重视工程质量和售后服务。有的建筑商是经济实惠，非常重视成本，希
望物美价廉。
他们适合不同的消费群体。
另外每个小区的建筑工头也不同。所以同一个公司，不同小区，质量，风格也会有变化。
同一个品牌，不同时期的建筑风格，质量也是有变化的。所以只能现场去看来判断。
每个品牌的用料，做工精细程度，客户经营理念也不尽相同，保值程度也大不相同。
要根据自己的情况，来具体分析。买房不提倡人云亦云，没有两家是一样的情况，连夫妻
都会有不同的意见和想法。要根据人口组成，生活习惯，经济条件，工作，家庭发展规划
来做一个综合的判断。没有对与错，只有合适跟不合适。
【在 b******h 的大作中提到】
: 跟着起哄：ashton woods是不是你之前说的比较不care客户那种大牌房地产商。我在他
: 家网上留了问题都没人答理。
: pulte这家网上服务有问必答，就是不知道房子修得如何？
: 第一次买房，200-300k的预算，是不是就买小点的新建房算了，手续简单，后续维修可
: 能少点呢？
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b******h
发帖数: 2715 | |
