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发帖数: 164 | 1 焦点房谈,开门见山. 常见的房贷有三种:
1. 常规抵押贷款 (Conventional Loan), 通常是指首付高于20%购买价格的贷款, 可避
免购买私人贷款保险Private Mortgage Insurance (PMI). 但不一定20%头款, 如果不
够20%,可以买PMI私人贷款保险.
2. FHA (Federal Housing Administration) 贷款, 是美国政府Department of
Housing Urban Development (HUD) 提供给一般较低收入民众的一种贷款方案. 首付3.
5%, 大约96%为贷款.
3. VA贷款是专为美国退伍军人购买家庭提供援助. VA贷款的一个好处是, 你可以零首
付购买住房.
FHA和VA是政府提供贷款保险.
在我服务的客户对象中,大都是申请常规抵押贷款的,所以我们就专门讨论Conventional
Loan.
Conventional Loan 又分Fixed, Adjustable, Interest Only. 你可以选择 Fixed: 30
Years Term 或15 Years Term. 如果你有较高的风险承受能力, 或你有时间观察利率
升降, 或你还不打算做长期计划, 可以选短期的贷款 ARM (Adjustable-rate mortgage
). 作为一个经验法则, 期限越短,利率越低, 期限越长,利率越高. 不同的贷款策略要
根据你个人的具体情况和需要去选择, 我不是贷款专业人士, 还是请你向有经验的信贷
主管Loan Officer去查询, 我就不在这里误导你, 我可以给你介绍非常专业的贷款人士.
我们看到, 30年的固定房贷利率在今年(2013)的5月初, 从3.35%的历史底部区域跳到了
4.5%. 我们公司Keller Williams年初的 Team Meeting 就在讲, 房贷利率要上扬, 我
一直在提醒客户, “狼来了, 狼来了!” 结果现在 “狼真的来了!” 听到有人因未能
在上涨前锁定低利率, 懊恼的顿足捶胸, 我的劝慰是, 房地产买卖要从大处着眼, 尽管
房贷利率的回升, 有可能抑制市场购房需求, 但从历史上看利率还处在低位, 房价和利
率仍有上涨的空间, 预期房价还会持续上涨,不过不会像上半年那样快速.
本来我想用 Mortgage Calculator给大家算一笔账, 30年的固定房贷利率从3.5% 跳到4
.5%, 到底贷款成本上升的差别有多大? 结果发现变化的因素很多, 很复杂. 不是三言
两语能说清的, 甚至还会把我自己绕进去, 所以避实就虚, 只讲概念, 给出Mortgage
Calculator 的链接, 让那些真正感兴趣的人根据不同情况自己算吧.
http://www.bankrate.com/partners/sem/mortgage-calculator.aspx
http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-loan-poi
我想说的是, 房贷利率上升并不影响你购房价的本金(Principal), 多付的大部分是利
息(Interest). 如何减少你的损失, 这里有很多小窍门, 我把我知道的告诉你, 抛砖引
玉, 你也可以根据自己的实际情况,做你更好的资金运作.
1. 尽可能的多还贷. 如果一个30年的固定房贷利率4.5%, 贷款额在$20万的房, 你每月
不仅还规定部分的贷款, 还应多还个$1000, $1500, $2000的. 如果你能在 5 年, 7年,
或 10 年付清, 那你损失多付的利息部份就相对地减少很多. 有很多老中买20 ~ 30万
的房产, 让他一下子拿出20 ~ 30万恐怕有困难, 但经过5 年, 7年,或 10 年付清的例
子比比皆是. 如果是这种情形, 这3.5 % 和4.5%贷款的一个百分点利息的差别,可能就
多付了$5000, $7000, $10000, $1,5000, 对于一个$20 ~ 30万的房产, 相信大多数买
房者都可以接受这一现实. 当我把这个粗浅的道理揭示给那位懊恼者, 他说他实际上打
算5 ~ 7年就付清的, 想明白了这个道理,他心里就释然了. (笑)
2. 还有一种办法就是如果你不能在5 年或7年之内付清, 那你就在Closing 时花上$
5000买 一个Point, 你同样可以拿到3.5% 的30年的固定房贷利率, 然后你就慢慢还呗,
啥时余钱多就多还点儿, 钱不多就每月只还应付的, 相信你也不会用30年还清, 12年,
15年了不起了. 有些人来美国还没有30年, 房子都有好几套了, 逻辑上讲, 两口子都
是做IT行业的工薪阶族, 贷款买房, 不会花30年还贷吧? (笑)
3. 再说一种办法, 如果你有实力有信心能快速还贷, 你不要申请30年的固定房贷利率,
你可以申请15年的, 15年的固定房贷利率没有怎么涨, 3.52%吧, 更进一步, 你还可以
申请短期的贷款5/1 ARM 才3.49% (Last week 8/05/2013).
有人问,我们怎么知道我们是真正准备好了成为房主的那一刻,尤其对第一代移民来说,
在这个艰难的时期?
我的回答: 一般说来, 在美的中国人买房可以分为两种情况.
第一种情况, 个人和家庭都已经settle down 了. 回顾一下我们走过的路: 学业完成了
, 工作找好了, 居住的城市选定了, 个人问题解决了, 也成家立业了, 甚至由工作签证
H1换成了绿卡, 没有后顾之忧了. 这种情况, 想都不用想, 肯定可以着手买房, 就不多
说了. . .
第二种情况, 可能你还没有稳定. 身份没有搞定, 工作不确定, 但是你住烦了公寓
Apartment, Tired of paying rent, 总觉得付很多钱在房租上不划算, 想买房又怕将
来有变动. 后顾之忧是万一那天换工作了, 或是回国了, 这房子怎么办?
我们可以举个相似的例子, 有些人在中国买了房子, 他们人在美国, 却把房子委托给当
地的物业管理公司打理. 他们能那样干, 你也可以照方抓药. 如果你在美买的房子不想
卖, 你可以委托这边的房管公司管理啊, 出租呀. . .
其他的情况各有不同, 因人而异, 我不就一一阐述, 只能点到为止. 关键是你要付得起
你的房贷, 房地产税Tax, 小区HOA Fee 等, 不要被银行 Foreclosure 了. 那样的话,
就得不偿失!
在美国, 很多老中很勤劳, 能吃苦, 即使工作一时掉了, 打餐馆也能付房贷, 没有在美
国上学拿学位的人, 照样能买房, 很多人在H1工作签证时就买房了, 不也过得好好的?
说现在是艰难时期, 也可从两方面看. 一方面工作不好找, 消费还不少, 但另一方面,
目前房价和利率处在历史上的中低位, 是买房较好的切入点. 我写这篇 《巧用利率杠
杆》 就是给大家提个醒, 出个招儿, 也可任你自由发挥.
如你首付不够20%, 但只要你能通过FHA Loan的贷款条件,你可以考虑申请政府提供的
FHA Loan, 首付 3.5%就行. 钱不多, 不买$30万的大房子, $15 ~ 6 万的总可以了吧?
我就知道一个人用FHA Loan贷款, 买了个$16万的房.
路要一步一步走,饭要一口一口吃, 只要你肯努力, 相信你的"美国梦"一定会实现. 你
看, 条条大路通罗马, 早买房子早享用, 就是看你选哪条? (笑)
参考文章:
再次疯狂 全美87%的城市房价上涨!
http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=578039&id=128702
美国房价到年底可能再涨10%
http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=575935&id=128274 | b******s
发帖数: 1858 | 2 如果想40w贷款，15年的利率到3， 大概要多少钱买point？ | c*****r
发帖数: 2866 | 3 实话实说没看出怎么个巧用了.
本人觉得房价跌其实是好事,因为这里大部人买房是给自己用,房价跌了利率也跟着下降
,可以refinance付更少的利息,同时税额也下降,可以少交不少税,再跟外面租房比较,租
房成本升了,自己付房贷和利息的成本反而降了,实际是赚到了.最烦的就是那些炒房的
和忽悠别人买投资房的,哄抬物价,搅乱市场,增加正常自用房的成本,换来的都是纸面上
的东西,损害的是普通劳动人民的钱包. | a*****4
发帖数: 986 | 4 Zan!
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
【在 c*****r 的大作中提到】
: 实话实说没看出怎么个巧用了.
: 本人觉得房价跌其实是好事,因为这里大部人买房是给自己用,房价跌了利率也跟着下降
: ,可以refinance付更少的利息,同时税额也下降,可以少交不少税,再跟外面租房比较,租
: 房成本升了,自己付房贷和利息的成本反而降了,实际是赚到了.最烦的就是那些炒房的
: 和忽悠别人买投资房的,哄抬物价,搅乱市场,增加正常自用房的成本,换来的都是纸面上
: 的东西,损害的是普通劳动人民的钱包.
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