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发帖数: 4412 | 1 海南楼市成烫手山芋 千亿炒房资金被深度套牢
中国证券网 2011-11-16 08:25:06
政策赶场楼市打蔫，以千亿计的炒房资金被海南楼市“深度套牢”。
11月的海南温暖如夏，楼市却像霜打的茄子，疲态尽显。上周7天，海南全省的房产仅
成交606套，平均每天不足百套。
少得可怜的成交量把一众开发商逼成了热锅上的蚂蚁，一门心思想着逃出围城。宽阔的
道路两边，楼盘打折广告扑面而来，物业或土地转让信息随处可见。
头顶国际旅游岛光环也扛不住调控威力，在对市场最为敏感的民间资本眼中，海南楼市
，已从昔日的“香饽饽”变成了送不出去的“烫手山芋”。
“铁九铜十”黯然退场，海南楼市一时间似黑云压城。
全省商品房市场10月份共签约2883套，环比上月减少了310套，签约面积约25万平方米
，仅相当于去年月均销售面积71万平方米的三分之一左右——本应是销售旺季，海南楼
市“银十”的成绩单却令人大跌眼镜。
进入11月，楼市成交进一步萎缩，上周海南全省房产仅成交606套，环比再跌23.9%。
曾几何时，海南楼市在国际旅游岛概念刺激下，堪称“热钱”的天堂，数千亿资金从全
国甚至世界各地蜂拥而入，把海南的地价、房价炒上了天。谁料调控政策层层加码，这
波热潮仅持续了几个月便陷入有价无市的僵持期，而这一“僵持”就是一年半，终于，
当“金九银十”变成了“铁九铜十”，开发商和炒房客们都已经坚持不住了。
从本报记者实地调研的情况来看，虽然地方政府、银行等对海南楼市前景仍表示乐观，
但扑面而来的楼盘打折、物业或土地转让的广告透露出，民间资本撤离的心情已非常急
切。
炒房客表情
从疯狂涌入到急着跑路
“现在非常想撤出来，但房子卖不动，没法撤。”
来自杭州的高女士告诉记者，去年年初，她和几个朋友筹集了几百万元在文昌一次性购
入十几套房子，本想趁价格上涨时卖出，不料买了不久房价就停止上涨，观望了一段时
间后决定挂出来卖，去年就卖出去一套，现在降价也没人买了。
2009年12月31日，国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干
意见》，海南新一轮的房地产盛宴由此开启。数千亿资金涌向海南，跑马圈地、开发承
建、批量购房……很快地，“炒房客”便渗透到海南楼市的各个领域。
如今，这些资金却如热锅上的蚂蚁，无心恋战，急于撤离。
来自南京的谢先生也向记者透露，去年他从多个朋友那儿融资了几千万元来海南开发房
地产，但没想到这股热潮只维持了几个月，待今年下半年他们的房子建好开卖，海南楼
市已陷入有价无市的观望期。
“如今开盘已经3个多月，房子总共只卖出去5套，”他焦急地说，为了尽快回笼资金还
债，正在考虑将项目出让。
急着“跑路”的并非只有投资客及小型开发商，由于成交低迷，开发商拖欠工程建设款
的情况越来越普遍，随着年关临近，很多建筑商也急切地想拿回他们垫支的工程款。
在海南万宁市某温泉度假村项目现场，空旷的工地上只见锈迹斑斑的脚手架和已经有些
腐烂的安全围栏，知情人士告诉记者，此项目是该度假村的二期工程，上半年动工，但
由于资金无法到位，已经停工半年多。
“一期工程款还拖欠着，建筑商已经无力也不敢再垫资建设二期工程了。”该知情人士
无奈地说，此前请客送礼好不容易才拿到项目，现在只想快些拿回垫支的工程款，离开
这个地方。
“开发商原本承诺每月支付工程款1500万元，但现在只能兑现一半，剩下的用房子抵，
为了尽快收回资金，我们只好将房子以低于市价1000元的价格委托给售楼中心的工作人
员，并承诺卖掉一套给他们五万元的奖励。”
建房子建成了房东，同样在万宁承建项目的“包工头”李先生郁闷不已。
长期监控境内外“热钱”流向的广东省社会科学院教授黎友焕指出，从监控体系可以看
到，很多前期进入房地产的“热钱”，现在迫切地想要出来，只是没有相应的成交量来
支撑。
售楼中心现状
从门庭若市到门可罗雀
急归急，但在全国楼市“降”声一片的大背景下，海南炒房客们发现，他们根本找不到
接盘人。
11月初，三亚已经进入传统的旅游旺季，位于市中心的鹿回头[简介 最新动态]公园人
流量明显增加，临近中午时分，公园停车场已是一“位”难求。但是，离鹿回头公园几
百米距离的大型楼盘半山半岛[最新消息 价格 户型 点评]的售楼中心，却是门可罗雀
，冷清得让人以为这里并未开门营业。
半山半岛并非特例。记者在海南海口、三亚走访发现，虽然已进入旺季，但大部分房地
产项目的售楼中心鲜少有人光顾，很多楼盘的销售中心只见售楼人员不见看房人，与去
年年初投资者疯狂抢购、楼价“一日一涨”的火爆场景形成鲜明对比。
“我们今年的销售目标是十个亿，但10个月过去了，我们只卖了不到一个亿。”海南当
地某排名前十的大型开发商销售总经理告诉记者。
像他这样的开发商也并不少见。除了少数楼盘销售目标完成情况较好，很多开发商的销
售团队都很焦虑，眼看2011年行至年尾，他们的成绩单却惨不忍睹，完成的销售额大都
只是全年目标的一个零头。
为提升人气，更为回笼资金，去年年初还捂盘、惜售的开发商如今无不使出浑身解数增
加销售额。除了在网络、报纸、电视、公路牌等各种媒体上投[简介 最新动态]放巨幅
广告外，一些开发商还前往北京、上海、江浙、东北、山西、四川等购房需求较大的城
市或地区推介。
一时间，钢琴演奏会、泳装秀等吸引投资者前去看盘的各类活动应运而生，时下最流行
的团购，甚至买房送宝马等一系列促销手段也全部上阵。
当上述种种都不奏效，越来越多的开发商祭出了最后一招：降价。
在去年年初万元以下房源踪迹难觅的海口，如今冒出了很多6000元出头的新盘。据记者
了解，海口一半以上的楼盘推出了打折优惠，一些楼盘，如富力[简介 最新动态]盈溪
谷近日甚至推出了最低6折的团购促销；在海南房价最高的三亚和陵水，几乎所有的楼
盘都能享受折扣，一些楼盘的基础折扣达72折，如果一次性付款，还能享受92到98折不
等的折上折优惠。
价格降得再狠，投资者也并不买账。在刚刚过去的10月，海南商品房市场共签约2883套
，签约面积约25万平米，仅相当于去年月均销售面积71万平米的三分之一左右。海南当
地房地产中介预测，11月的销售情况可能会更惨烈。
开发商处境
从鸡犬升天到全面洗牌
只有在退潮的时候才知道谁在裸泳。
记者调研发现，即使在海南楼市整体萧条的情况下，一些品牌开发商的房子依然卖得很
好。其中的佼佼者雅居乐，其位于陵水的清水湾项目今年前10个月的累计销售额已达75
亿元，接近去年全年销售85亿元的水平；而2008年才进驻海南的万科，其位于三亚的首
个项目万科森林度假公园，一开盘就卖了10个亿。
资金实力决定开发与扩张进度，品牌开发商或因销售回款较好、母公司实力雄厚、融资
渠道多元化等，开发进度并未见放慢，有的甚至还逆势提速及扩张；与之形成鲜明对比
，资金实力弱的民营开发商今年明显放慢了开发进度，有的已经出现停工，还有的甚至
计划出让项目。
经过近两年的发展，海南房地产行业凭借国际旅游岛概念“鸡犬升天”的局面已经过去
，行业大洗牌不可避免，存活下来的企业在未来将主导海南楼市的走势，他们将带领海
南的房地产业从之前的混乱走向有序和规范化。
从政策层面来看，海南省政府也有意引进及扶持大型品牌房企在海南发展，早在去年3
、4月份，海南省住建厅和国土厅在制定房地产行业相关政策时，就已经开始往大型品
牌企业偏斜。当前，万科、雅居乐、华润、中信、恒大、富力等知名开发商已进驻海南
，并通过兼并收购占领了绝大部分市场份额。
无论如何，年底都是对现金流要求最高的时点，巨量贷款、工程款、员工薪酬等费用的
支付与结算，与“热钱”的撤离、低迷的成交共同形成一道槛，跨不过去的开发商将被
淘汰出局。有业内人士预计，如果调控政策不松动，开发商将不得不以价换量回收资金
，这意味着春节前海南的楼价还将继续深调。 | F******O
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