|
|---|
|
|
|
|
|
|
c***s
发帖数: 70028 | 1 损毁严重的“1美元房”
楼梯、天花板残破
底特律市中心通用集团总部所在的复兴中心建筑群
1美元能在底特律买房？真让中国人心动啊。
美国汽车城底特律的别墅只卖1美元，这条新闻最近在国内引起广泛讨论。当人们在社交媒体上发表对美国房价羡慕、不解、质疑等评论的同时，也有投资者开始考虑是否值得去美国房产市场“抄底”。
腾讯财经在底特律实地调查发现，“1美元房”在底特律确实存在。
当地的Remax房产经纪公司经纪人丹?希尤里斯为腾讯财经展示了底特律市中心附近四处其公司代理的房屋，这四栋房屋的出售价格分别为1美元、75美元、300美元和1000美元。
看看1美元的房屋什么样：这栋房子位于底特律西北方向，距离市中心仅10分钟车程，位置不错；但房子毁严重，整个房顶已经消失不见，只剩下断壁残垣；房屋内部也是凌乱不堪，到处是碎玻璃、断的电线，斑驳的墙壁以及之前无家可归的人在这里居住留下的杂物。
与其说是房屋，这里更像是一间垃圾清理场。或者说，1美元可以买下这块地皮。
由于受到金融危机的冲击，底特律房价大幅下挫，贷款人的还款额已经超过了房价，大量房屋抵押贷款人选择违约，银行或贷款机构最终将房子收回，这些房子成了住房抵押贷款违约房。希尤里斯介绍说，这栋房屋原先的房主因支付不起贷款，便丢下房子另谋出路。底特律众多低价的房屋便是属于这一类房产。
底特律能曾是美国最大的城市之一，也是美国过去60余年中城市人口骤减最明显的城市之一，其城市人口已从鼎盛时期的170万缩减至目前的70万。
底特律能给中国带来警醒的是，城市当然会衰败，如果人们可以自由迁徙的话，就会有人去城空的可能。大量人口迁出造成的房价暴跌、消费乏力，还会更进一步损伤当地经济，造成恶性循环。
3月30日，北京大学中国经济研究中心教授周其仁在上海的一个城市化论坛上专门提到：“不要认为底特律这样的情况在中国不会出现。”他认为这对中国的城镇化的警示体现在，需要把城镇化的一部分控制机制需要交给市场，而非政府主导。因为居民会根据市场变化选择适合自己的城市，却不会按照行政规划选择生活、工作地点。他举例说，在美国每年会有超过1/10的人口移动住处，择州而居。尽管在中国过去的三十年中，居民人数扩张几乎发生在每一个城市，但并不意味着惯性会一直持续。
当一个城市的人口从聚集周期向分散周期转变的时候会发生什么？底特律就是一个最值得研究的范本，价格跌至冰点的房产即为标志物。
成本详解：膨胀的“1美元”
1美元的房子当然只是底特律房产市场崩溃过程中较为极端的例子，大多数低价房屋的价格为几百美元至几千美元不等。根据密歇根房地产商协会的报告显示，底特律平均房价在2012年为17000美元。
均价约10万人民币的房子，对中国投资者依然具有吸引力。但那些低价房产的交易、持有等成本，对投资者的压力甚至要大于房屋总价。腾讯财经对此进行了详细了解。
希尤里斯向腾讯财经介绍说，除了要支付标售价格外，购房者在购房时还需要一次性向底特律市政府缴纳房屋验收费295美元。此外，购房者还需向第三方验收机构支付600-1200美元不等的验收费用，验收机构负责核查该房屋的一切情况，包括此前的抵押贷款情况、房主的信用度等。购房者无须支付中介费，中介费由银行支付。
房屋顺利过户后，新的房主以后要承担的主要费用就是房产税。希尤里斯介绍说，房产税的税基不是按照房屋的售价，而是按照地产评估师评估的房屋价值来计算，而当年支付的房产税税基是三年前的评估价格，房产评估师每年都会对房产价格进行评估，除了金融危机期间，房产评估价格波动较大外，其他年份波动并不大。
这意味着，一套目前售价几千美元的房子，如果政府三年前的评估价格为5万美元，按照6.8%的房产税计算，接下来每年要支付3400美元。实际上，对一些低价房来说，每年的持有成本超过房价并不稀奇。
希尤里斯表示，这些超低价房均是抵押贷款违约房，目前由银行所拥有，最近几年，他所在的房产经纪公司接到越来越多银行打来的电话，要求他们代理银行手中的违约房。希尤里斯向笔者展示了一份购房清单，上面的信息显示这栋售价75美元的房屋目前的主人是房地美公司。
这栋售价75美元的房屋状况稍好，但也经历过火灾损毁。希尤里斯说，很可能是人为的纵火。和1美元房所不同的是，75美元的房屋所在社区环境更好，这栋房屋位于底特律西南方向，距离市中心仅4英里，环境优美，靠近底特律河，对岸便是加拿大安大略省。
这栋房子周围很多房屋状况良好，整洁一新，希尤里斯说这一地区的房屋平均价格能达到2万5千美元。而与之仅相隔两个街区之外的另一个社区，房价甚至能达到50万美元。
此外，300美元和1000美元售价的房屋，状况就更好一些。1000美元的房屋共三层楼，每层有3-4个房间，甚至连窗户都基本完好。希尤里斯说，经过简单修缮，这栋房子应该就可以出租了。
而这些房屋的购买者，基本都是以投资为目的，希尤里斯认为，其中并不乏好的投资机会。
“相对于如此低的价格来说，我认为还是有一定的投资价值”希尤里斯说，“以那栋1000美元的房子为例，基本上经过简单修缮，就能以大约800美元每月的房租出租。”
希尤里斯表示，底特律周边的租房市场很火热，他很肯定地认为，像一些较好社区的房屋，基本上在交到中介手中后，当月就能租出去。
希尤里斯认为，金融危机期间，底特律的房价在短期内大幅下跌，目前已经开始恢复，但不能指望在短期内就恢复到危机前的水平。
“我认为在10-15年之内，房价会缓慢增长。”希尤里斯说，“但别指望在一两年内就能有大幅的增长。”
政府无力处理违约房
据Business Insider报道，去年底特律市政府被拖欠的房地产税高达1760万美元，根据规定，如果连续三年不缴纳房产税，房产将被政府收回。但面对潮水般的违约房产，人手紧缺的政府只好选择放任不管。
去年一年，底特律市所在的韦恩郡政府选择对底特律市4万处已违约的房产不采取任何行动，并且对今年可能出现36000户违约的房产不采取任何措施。
韦恩郡税务官表示，他们应对这些已经筋疲力尽。自从2008年金融危机以来，该郡的税务部门已经累计收回了逾期不缴纳房产税的64000处房产，而与此同时，由于财政困难，负责处理的政府部门工作人员反而从80人减少到67人。
“我们很缺人手。”韦恩郡税务办公室副首席税务官戴维?曼斯基说，“我们已经尽了最大努力。”
此外，还有大量的房产不得不被拆除。但由于底特律部分房产价值损失过大，拆除这些房产的成本甚至已经超过了房产本身的价值。
一位名为汉普顿的底特律居民，他的房产位于底特律东部地区。由于他房子的租户拖欠房租，被驱逐后，一气之下将他的房子烧毁，而面对残缺不堪的房子，房主要全部拆除需要花费1万美元，而这样状况的房子目前价值仅为2500美元左右，远远低于拆除的成本。
截至2011年12月份的数据显示，底特律市共花费了2000万美元拆除了4000栋房屋。到目前为止，共有6380万栋房屋被拆除，而底特律市长宾的目标是到今年底，拆除的总数达到1万栋。
密歇根大学经济学家马克?佩里表示，低房价有利于重振底特律经济，吸引人们来买房，在此居住，并改善政府财政状况。
也有人指出，房屋拆除工作为底特律带来的新的工作机会，房屋拆除甚至能够成为一项新的产业。“房屋的拆除将给城市带来新的工作机会并帮助经济增长。”底特律市政府的一份报告指出。
高失业率、高犯罪率
金融危机过去4年后，底特律的问题却在继续发酵，这座城市依然在和暴力犯罪和高失业率做斗争，城市人口进一步萎缩，房地产价格在过去三年，进一步下跌了 35%， 目前的中位数是4万美元。大底特律地区2012年失业率达到惊人的17.8%，远高于美国7.8%的平均失业率水平。
根据底特律市政府的报告，居住并在底特律市区工作的仅有7万人，而有近30万人居住在底特律北部及西南部。可供对比的是，在北京，像回龙观这样的大型社区人口已经超过30万人了。所以底特律房产市场的规模，与国内城市存在着巨大差异性，这也意味着投资者必须更清楚地了解供需情况才能准确投资。
暴力犯罪活动猖獗，也是令人们不愿留在此地的重要原因。由于地方财政捉襟见肘，底特律的警力被大幅削减，从2000年起，底特律的警力减少了三分之一。很多地区甚至成了没有警察管辖的“犯罪天堂”。根据美国联邦调查局的报告，底特律每年每10万人中，便会发生1052起暴力犯罪事件。
高失业率、高犯罪率导致城市中居民外流，这进一步减少了财政收入来源，而财政状况恶化，则更进一步地使上述问题严重化，形成恶性循环。
事实上，底特律所面临的问题由来已久，以汽车工业为核心的经济驱动模式，在过去40年中，一直处于衰落，其背后原因是美国汽车业的不景气。经济增长乏力令地方政府的信用状况堪忧，早在1992年，评级机构穆迪便将底特律的政府债券评级下调至垃圾级。
根据底特律市报告显示，其财政收入近几年呈持续下滑走势。从金融危机前的2007-08财年的31亿美元，下降至2012-13财年的25亿美元。
其中房产税收入从07-08财年的2.45亿美元，下降至2012-13财年的1.9亿美元，收入税由2.77亿美元，下降至2.29亿美元。赌博税从1.93亿美元，下滑至1.72亿美元。
报告指出，房产税收入的下滑主要受房地产市场衰退影响，而收入税及赌博税的明显减少则反映了人口外流的趋势。
经济复苏？不要指望三大汽车巨头
虽然最近几年，底特律三大汽车巨头在政府的救助下，经营状况实现了复苏。整个3月份，通用、福特、克莱斯勒的销售业绩同比分别出现了6.4%、5.7%和5%的增长，其中通用24.6万量的销售业绩创下了5年来最佳3月份销售记录。
然而，三大汽车厂商也只能算是刚刚摆脱困境，要指望它们帮助底特律经济还不现实。在金融危机期间，通用曾一度考虑将总部搬离底特律，但最终在州政府的劝说下，以税收减免为条件，继续保留其在底特律的总部。当时的密歇根州州长坦言，通用总部在底特律的符号意义十分重大，通用离开底特律，将向外界传达一个非常糟糕的信号。
2008年全年，底特律市政府从通用获得880万美元的预扣税，相当于该政府当年税收总额2.51亿美元的3.5%。而在通用扬言要搬走总部时，无奈的底特律市政府也只好用减免通用大厦房产税的条件来挽留。
“市政府没有办法，如果通用走了，那么庞大的一座大厦在那里，政府还是要引入新的公司，但在当时的情况下，没有人愿意来。”一位知情人士透露。
通用总部所在的复兴中心，是底特律标志性建筑群。这座极具未来感的现代建筑，坐落在底特律市中心南端，与加拿大安大略省隔河相望。整个建筑群由七栋大楼组成，完成于1977年，见证了美国汽车业最辉煌的时代。
目前，通用依然享受着特殊的税收减免待遇。
近日公布的一项报告显示，通用以及美国银行等企业位列享受最佳税收优惠的前十大美国企业。从金融危机至今，通用都不用向联邦政府缴纳任何税款，尽管去年一年通用实现了1500亿美元的营业收入。
根据底特律市政府发布的2012-13财年的最新财务报告显示，从2001年起，汽车工业对底特律市税收的贡献率呈下降趋势，尤其是自金融危机以来，税收贡献率呈大幅下降趋势，从2007年的4000万美元的预扣税到目前不足500万美元的水平。
走在底特律街头，如果仅仅观察来往的车辆，这座城市和其他美国城市并没有明显的不同。各种品牌的车在这里一应俱全，除了通用、福特、克莱斯勒这三大美国汽车生产厂商的车外，日本三大汽车品牌丰田、本田和尼桑，也早已在这座汽车城里占据了半壁江山，然而对于底特律人来说，心中的那一份汽车情结依然难解。
“底特律人对汽车有着深厚的感情。”亨利?福特汽车博物馆馆长马修? 安德森告诉腾讯财经，“这里生活的人们，多多少少都和三大汽车厂商有着联系。”
在市政府工作的底特律当地居民哈利菲?扬对腾讯财经说，最好的时候是20世纪70年代，当时几乎所有底特律人都为“三巨头”，或者为“三巨头”的供应商工作，人们安居乐业，街头看不到流浪汉，普通工人阶层都是富裕的人群。
这座城市的另一大骄傲―底特律老虎棒球队。和热爱汽车一样，底特律人也同样疯狂地热爱着体育运动。4月5日，超过4万5千名底特律球迷来到老虎队的主场，为主队呐喊助威，在这场比赛中老虎队击败了纽约洋基队。
“只要老虎队的主场还在这里，我就不会离开这座城市。”头发花白的底特律居民路易斯对腾讯财经说，“最坏的时候已经过去。” |
|
|
|
|
|
|
