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发帖数: 70028 | 1 一则广西最新颁布的无居民海岛使用权出让评估办法让无人岛投资再次引发人们关注，最低价格为离岸最远的六等林业岛，每公顷只要14元。
然而，尽管拥有一片“水清沙白”的私人岛屿是很多人心所向往，但当“岛主”并非那么容易。
以《海洋保护法》颁发后，我国首个取得海岛使用权的民营企业明岛实业有限公司为例，其规划投资洋屿岛的三期项目资金总共达到了十几亿元。
中国岛主联盟盟主林东认为，投资者在购买无人岛之前需要给出详细的投资规划方案，投资动辄几亿元，且如果两年内不落实投资，使用权将会被收回。中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮也表示，当前无人岛的商业开发利用情况不容乐观，私人资金有限，而且开发模式不成熟。
地方新政
广西将售无人海岛“14元购岛”系误读
“最近两天接了超过50多个电话，500多人加我微信，美国和丹麦的岛主也来电话了。”中国岛主联盟盟主林东近日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
缘由在于广西壮族自治区海洋与渔业局发布的 《广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法》（以下简称《办法》）。根据《办法》，广西各等级无人岛中，最贵的是填海连岛用岛，最便宜的是林业用岛。离岸最近的四等岛单价为10.08万元/公顷，而离岸最远的六等林业岛每公顷只要14元。
对于14元的价格，广西海洋局海域和海岛管理处的一名负责人秦主任告诉记者，14元只是依据国家的规定公布的最低单价，单位是元/公顷·年，并不是“买岛”只需14元。
每公顷14元岛屿并不存在
不过，秦主任表示，在实际操作中，买岛的价格极有可能高于14元的最低单价，还要考虑购买岛屿使用权者的目的与当地规划、经济发展需要是否相吻合等因素。而且，“14元”只是按国家规定制定出的最低单价标准，其实广西并不一定有符合该条件的岛屿。
据悉，单价14元的岛屿是离岸距离超过25公里的六等林业用岛。对此，《每日经济新闻》记者查看广西公布的两批29个无人岛目录，发现并无符合此条件的岛屿，甚至没有一个将主要用途定位在林业用地的岛屿。
但此次广西出台的无人岛使用权的管理办法显示，总体价格并不算高。从广西海洋局公布的两批开发利用无居民海岛名录看，超过10公顷已经算比较大的海岛。如果以14元的单价、20公顷、50年使用期限计算，拥有一个海岛50年的使用权仅需1.4万元。
民资购岛关注焦点为旅游娱乐
据了解，《中华人民共和国海岛保护法》的出台被认为“解冻”私人购岛，而广西最近颁布的《办法》被认为是进一步扫清购岛障碍，标志着广西无居民海岛使用权出让的程序和制度得以完善。
在投资使用上，无人岛分为六个等级、七个功能定位，其中，旅游娱乐功能定位岛屿是民资购岛关注的焦点。
林东也认为，事实上，在《海岛保护法》出台之后，地方海洋局出让无人岛使用权的主要目的在于招商引资，投资者在购买无人岛之前需要给出详细的投资规划方案，投资动辄几亿元，且如果两年内不落实投资，使用权将会被收回。“手头只有1亿、没有2亿，不要谈投资海岛。”
在无人岛投资上，中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮表示，私人购岛的利用方式主要是从事休闲度假、观光旅游或淡水养殖、蔬果种植等农业开发。目前尚没有私人海岛收获到较为可观的经济收益，绝大部分处于“烧钱”状态。
人物访谈
中国岛主联盟盟主林东：不可能形成购岛热
拥有私人岛屿的梦想由来已久，尽管看起来遥远，但在《海岛保护法》出台之前，已经有人开始寻找属于自己的“桃花岛”，并在为数不多的“岛主”中形成特殊的圈子。林东是岛主圈子里的 “达人”——中国岛主联盟盟主，以拥有20多个岛屿著称。近日，在一家湖边茶餐厅，林东接受了《每日经济新闻》记者的专访。
林东是以玩为主的岛主，由于购买时间较早，大部门岛屿租金并不高。尽管他所“拥有”的岛屿中也有海岛，但林东主要玩的并不是海岛，而一个名叫“迦兰岛”的湖岛。
在离水位2米远的地方，林东修了环岛路，在路边的50厘米远处种上了枫树。然而，湖区出现了五、六十年都没有过的涨水。两个多月后，初成规模的枫树环岛线连同道路一起被淹坏，连木屋脚都因淹水而出现了白蚁。几十万的投入付诸水流。
“我今年8月份以后要开始重新打造迦兰岛。”林东总结。
林东告诉记者，他偏爱湖岛，除了喜欢湖岛的宁静之外，海岛建设比湖岛要复杂得多。
事实上，一名岛主认为，国家《海岛保护法》出台以后，大大提高了“纯玩”岛主进军无人岛的门槛，因为如果通过海洋局购买岛屿使用权，并取得海岛证，则意味着巨额的投资承诺，这对于“纯玩”岛主来说显然是不划算的。
未来不会出现购岛热
【广西海洋局无人岛使用权出让细则公布之后，“14元购岛”的传言一时甚嚣尘上。这让林东最近不断地需要向通过电话、微信的咨询者进行解释，接受本报专访时，他在回应一位朋友的电话咨询时更直言：“没有2亿元就不要想投资海岛”。】
《每日经济新闻》（以下简称“NBD”）：您第一次购岛是什么时候？
林东：2006年，我开始主动投资岛屿。一是因为希望享有湖边的安静，有空去休闲。二是当时已经意识到岛屿是不可再生的稀缺资源，从经济角度来看，也是升值的。2009年，我购买岛屿最多，但主要是湖岛，只有两个海岛。
NBD：这么多岛屿中，投入比较多的是哪个？大约投入多少？
林东：我的大部分岛屿都没怎么投入，相对较大的是迦兰岛。其实我在岛上的投入不大，基本功能都放在湖边，包括两栋房子，另外租下以前村委会的大楼用作码头，有快艇和摩托艇。一个快艇就大约30多万元。
NBD：广西海洋局无人岛使用权出让细则公布之后，“14元购岛”的传言很多。是不是购岛并不需要多少资金呢？
林东：不是这样的，其实国家将无人岛使用定为七大功能，无人岛的使用方向是限定的，购岛要先提交方案，两年内没有按方案落实，使用权就会被收回。
所以，实际购岛价格是不是最低标准，这并不是问题，问题在于方案，就像房地产，买地不是问题，建设这栋楼才是问题。岛屿的管理比房地产还要严格，因此，购岛的话，两年内就要投资。没有大企业是玩不起的，相关管理部门也不会批准。
NBD：如果仅做私人休闲，除了购岛投入之外，还需要多少投入？
林东：海岛比湖岛还要更复杂。淡水、电力、码头、防台风、防腐蚀等方方面面都要考虑，海边盐碱度高，可能以为建筑物使用5年没问题，其实3年后全部烂了。成本要根据不同岛、不同地方、不同台风条件而定。
即使只需要一个能居住的、具有最基本功能的海岛，没有5000万元“最低消费”，就不要搞了。除非搭个木屋住两天就走。
NBD：现在大家都这么关注购岛问题，您认为，未来国内会形成购岛热吗？
林东：不可能。地方政府出台细则引起民众、投资商对海岛资源的保护、开发的兴趣和热爱，有能力、有梦想的人可以尝试去学习，试探着和相关主管部门沟通，看能不能找到一些投资渠道。
但这其实是开启了一种需求，如果资金足够，用旅游用岛建设方案去申请，还是有一定修改权的。但只是供私人用，成本太高。
往南的海岛投资机会大一些
【毕竟海岛是不可再生资源，随着国内旅游市场的发展，开发“水清沙白”的海岛旅游似乎充满商机。对于无人岛旅游投资，林东说，由于在国内海域越往南可以开放的时间越长，因此想成功的话，他认为往南机会更大。但据他估计，目前投资无人岛旅游的有八成是失败的。】
NBD：现在是不是已经有一些人在无人岛投资？情况怎么样？
林东：岛屿利用的价值包括投资开发、保值、私人娱乐。投资开发就是按照国家规定的七种功能，投资旅游综合的大部分是不靠谱的，十个有八个亏的，要有资金准备，要有配套。单单投资一个岛很难盈利。比如有个福州的岛主，他以前找的是集体土地，建设别墅区，现在都烂尾了。
NBD：投资海岛旅游的具体风险是什么？
林东：海岛建起来，房屋设施维护就跟陆地上一样，但是承担的风险更大。拿灾害来说，做得比较好的放鸡岛在2008年遭遇一场台风，几千万元的投资就没有了。
此外，从上海以北，每年能使用海岛的时间并不长，可能只有4个月的时间，5月份才通航，特别是辽宁，10月份冷了，半年时间都要维护。
NBD：如果想投资岛屿，您有什么建议？
林东：要投资岛屿的话，越往南，每年可以用的时间长，投资成功机会多。所以，主要还是海南那几个岛。
另外，岛屿并不是一个系统，岛跟内陆配套起来才是系统。如果岛屿离大陆较近，费用就比较低，如果岛上有淡水就更简单，还有电，距离近的话可以拉电过去，此外，还有码头建设、配套设施等。
比如要投资一个无人岛，基础设施就需要5亿元，再花1亿元建宾馆，可能一年就能挣1000万元。但假设投资有人岛，建沙滩和宾馆，1亿元就足够。因此，我认为，做娱乐旅游岛基本上会亏损，因为基础设施投入非常大，而且在建设过程中，比预算多了2倍以上，因此，投资海岛比投资陆地困难得多。
岛主案例
无人岛“海岛证”民资第一人：计划总投资十几亿发电烧了6000万
福建连江县洋屿岛海域，30万条黄鱼游弋水中，承载主人的开发海岛梦。
岛主名叫姚财明，2012年成为洋屿岛真正的主人，他同时也是2010年无人岛开发“破冰”后国内民间资本取得无人岛“海岛证”的第一人，其也创办了明岛实业有限公司。
一路走来，明岛实业常务副总经理费赵峰在接受 《每日经济新闻》记者采访时自信地表示，公司项目肯定有希望。但对于升温的无人岛投资热，他提醒称，投资无人岛不是那么简单，应该谨慎。“要回收成本3亿多，必须达到3年左右。”费赵峰计算。
前期投资3亿多元
姚财明是洋屿岛附近的渔民出身，年纪尚轻时，就组建了远洋捕捞船队，开始持续多年的远洋捕捞生涯。
然而，过度捕捞、海域污染，近海渔业资源趋于枯竭，沿海渔民不得不逐鹿远洋。在多年的远洋捕捞过程中，近海的鱼越来越少，姚财明的捕捞队越跑越远。
“他就想回老家进行生态保护，把鱼恢复起来，渔民就不用再跑那么远了。”费赵峰告诉记者，明岛实业的洋屿岛项目的目的之一，就是通过3~5年时间，恢复到上世纪50、60年代的鱼的数量。
2009年1月，明岛实业有限公司成立，姚财明开始大手笔投资近海养殖。
2010年国家出台 《海岛保护法》，“岛主风”一时刮起。不过，中国岛主联盟盟主林东告诉记者，由于要取得无人岛的“房产证”，需要有非常详细的规划方案，投资动辄几亿元，因此，尽管当时“岛主风”热，却鲜有民资申领海岛证。
一名地方海洋局的海岛和海域处负责人也告诉记者，2010年至今，其所在省份无人岛咨询者众多，但多知难而退，几个定位综合旅游用途的无人岛至今尚未迎得“岛主”。
但对于明岛实业而言，这并不是难题。2011年底，由国家海洋局第三海洋研究所负责编制的《连江县洋屿岛保护和利用规划》正式通过专家组评审；2012年，姚财明获得福建连江洋屿岛旅游综合开发项目的使用权证。
费赵峰告诉记者，《海洋保护法》颁发后，姚财明是第一批申请海岛使用权手续的人。当时，福建颁发了约7本海岛证，明岛实业排名第三位，排在第一位和第二位的都是国有企业。“我们是民营企业第一证，应该是福建省第一个，也是中国第一个。”
买下洋屿岛的资金为460多万元。不过“一证难求”的无人岛“房产证”并不是因为这笔资金而颁给姚财明。费赵峰告诉记者，姚财明用自有资金投资了3亿多元，主要投在了两个海坝上。
据悉，洋屿岛项目以投石筑坝的形式将岛东、西两山连接，围堵面积8万平方米水域，可抗台风、赤潮、高温等自然灾害。大坝采取梯形结构，底座宽96米、平均高度28米、顶层宽度9米、北面海堤长320米，南面海堤长215米。
费赵峰说，光建这个公司就花费了2亿多元。此外，到目前为止，岛上还没有通电，采用烧柴油方式发电，已经烧了近6000万元的柴油。
收回成本需3年以上
洋屿岛位于海峡西岸福建省会福州市连江县的最东端、环马祖澳旅游圈东部，总占地面积约330亩，距陆地最近处仅1公里。该岛处于岷江入海口的洋屿岛，水质条件是国家一类海洋水质标准，有大量鱼群经过，同时该岛海域是暖流经过的地方，也没有赤潮经过。除此之外，该岛屿位于全球唯一的大黄鱼种群聚集地核心地带，在这一海域有200多斤重的天然大黄鱼。
费赵峰说，明岛实业正是依据这些条件为基础，决定以渔业作为突破口，以投入带动生产，以生产经营的效益促进后期发展的资金投入。
3亿多元投入后，明岛实业却在买鱼苗上资金紧张。
去年，姚财明以洋屿岛使用权作抵押，从民生银行福州分行获得8000万元信贷支持。“原来无居民海岛和农村流转土地是银行不认可的，没办法做贷款。我们做了国内的第一个突破。”费赵峰回忆。
不过，目前还仅是一个开始。据悉，明岛实业投资洋屿岛的全部规划分三期，第一期是天然大黄鱼种群的恢复性开发，第二期是洋屿岛“万亩海洋牧场”，第三期是无人岛的旅游休闲综合开发。三期计划总投资将达十几亿元。
在收益上，费赵峰介绍，此前明岛实业已经卖掉一批黄鱼，收入大约为两三千万元。目前还有30万条平均重约1斤半的黄鱼，市场价以每条600元保守估计，价值大概是1.8亿元。由于这批黄鱼到今年底才会大量销售，届时黄鱼还将长大，预计每条可以卖到800~1000元，所以初步估计届时的市场价值约有2.4亿元。
这批鱼要到2014年下半年才会有大量的销售额。“鱼苗投了约4000万元，再加上一些补充饵料，这两年的利润是1.5亿~1.8亿元，所以要回收成本3亿多，必须达到3年左右。”费赵峰计算。
对于再度升温的投资无人岛热，费赵峰直言：“千万不要瞎做，做得不好是要亏钱的，而且不是亏小钱，而是亏大钱。无人岛开发并不简单，首先要定位好以什么收回投资，要找一个突破口，是旅游，还是渔业资源开发？否则，贸然开发无人岛，是不合理的。”
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮也表示，当前无人岛的商业开发利用情况不容乐观，私人资金有限，而且开发模式不成熟。无人岛整体的开发水平较低，难以形成较大的商业价值。通过开放私人购岛保护无人岛的效果目前并不明显，困难主要是无人岛的建设、开发难度较大，同时无人岛开发所受到的限制也较多。
纯玩型岛主岛上建房成本奇高
与姚财明进行的海岛开发不同，王越是“以玩为主”的岛主。2011年，王越买下位于浙江舟山市嵊泗县的虎啸蛇岛，定位是爬山休闲，王越说，决定租下一个岛屿是源于爬山和户外运动的爱好。
按照我国规定，无人岛属于国家，私人可租赁其50年内的开发经营权。王越最终以“不贵”的租金得到虎啸蛇岛。主要志在户外运动的王越没有重新盖房子，而是直接对已经坏掉的岛上营房进行修缮。
王越回忆，由于海岛本身是无人岛，不管什么建材都要从陆地上用船运过去。“本来买沙子没有多贵，但是搬到岛上，费用就高了。粗略计算，价值200元的沙子搬到岛上，成本就达到1200~1500元。”王越总结。
在虎啸蛇岛，王越一共修了15间标间，主要用来邀请朋友。除了修建房屋外，他还修了路和码头，时至今日，他已经在岛上投入了几百万元。 |
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