“价格核验”下的上海二手房市场 - Headline版

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Headline版 - “价格核验”下的上海二手房市场

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半年涨了350万的房子，正准备开开心心卖掉，但现在没法挂牌交易了。上海突然开启的“二手房价格核验”，让房东们“有点懵”。
一周前，即7月14日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
诸葛找房数据研究中心指出，上海在核验房源真实性基础上增加价格信息核验的主要原因，在于上海2021年二手房价格涨幅明显。
诸葛找房数据研究中心的监测数据显示，2021年以来，上海二手房市场价格连续6个月上涨，6月达到近3年最高水平，为64302元/平方米，月度价格最大涨幅为2.75%，上半年累计涨幅13.9%。
此外，今年以来，已有9个重点城市出台了二手住房价格监管政策，其中深圳、宁波、成都、西安等四个城市也已落实二手住房参考价制度，并在二手房价控制上收效显著。
●新政后部分房源看房人数骤减
就在上海落实“增加房源挂牌价格信息核验”之前，上海市民唐小姐正准备卖房置换。
唐小姐的房子位于上海市中心新天地板块，属于稀缺好房，在朋友的建议下，7月中旬她决定卖房。她给出的条件是，根据同小区二手房成交情况，决定挂牌1880万元，且只接受一次性付款客户，并且只在每周六上午拿出半天时间让有意愿的购房者看房。
而就在唐小姐兴奋地宣布“本周六接待第一批中介”后不久，上海“二手房价格核验”紧随而至，看房人数骤减，当日整个上午，她只接待了一组看房人。
“我是为了积分摇新房，不降价、不急卖。”所以在价格和付款方式上，唐小姐咬得很死。“其实，我想得很清楚，这套房真的不是价格问题，至少不是主要问题，最近这个市场大家都在隐忍而已。先签了美凯龙爱家两个月的独家，让他们线下推荐吧。”唐小姐说。
而截至《每日经济新闻》记者发稿，唐小姐仍然表示，“房价核验没有通过，网上不能挂牌，哪儿都挂不了。”
调控之下，未能通过价格核验的二手房源，再也无法进入网络平台。这意味着，通过链家等头部中介平台的卖房策略行不通了。但不少中介并不罢休，在等待价格核验通过的过程中，不少中小型中介公司找到唐小姐，并提出了更利于加速成交的方案——咬住价格，先让二楼的人把房卖掉，要互相帮助，想办法把唐小姐的房子卖掉。
这一行为印证了易居研究院智库中心研究总监严跃进指出的二手房交易市场“四宗罪”——虚高挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场。
“预计后续会有基于各个小区或板块相关的市场指导价，这对于规范房东挂牌和中介业务等有积极作用。上海的调控，某种程度上也体现了上海继续攥紧调控拳头、丝毫不放松的导向。一些价格虚高的房源项目，后续也有降价或降温的可能。”严跃进说。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，上海本地互联网房产服务平台“大房鸭”创始人兼CEO苏文庸表示：“二手房市场的确存在不少恶意炒作、推高房价等不正当行为和竞争。我们并非传统意义上的中介机构，但对于严格规范市场的新举措还是非常欢迎的，这能够让市场进一步透明，买卖双方都能因此受益。”
●有房源涨价350万无法挂牌
今年以来，二手房价格过热成为全国多个城市的普遍现象。国家统计局公布的最新数据显示，今年6月，全国70个城市中二手房价格指数同比涨幅超5%的共有25个城市，其中广州、徐州、上海3个城市涨幅超10%。
年初完成二手房交易的上海市民王先生，对“涨价”更有直观感受。他告诉《每日经济新闻》记者，其曾向安居客平台咨询与自己年初购买的同面积、朝向稍差房源的价格，被告知，此类房源的价格约为1430万元。这意味着，一套20年房龄、130平方米的二手房，半年内上涨了350万元。“1月份，我买入的黄浦区一套高层住宅，成交价格1080万元，这两天，楼下邻居打算挂牌1400万元出售，但这个价格没法挂牌。”
类似的涨幅，也在深圳等城市上演，那么，调控政策出台后，深圳等城市的二手房价格发生了哪些变化？
易居研究院的统计数据显示，今年1月，深圳二手住房价格创出历史最高点——72436元/平方米，到了6月，已降至61500元/平方米，累计下跌10936元/平方米，价格缩水15%。
在深圳市下辖各区，房价也表现出相同的下降趋势。以此前二手房交易较热、房价较高的南山区为例，其在今年1月份房价为105055元/平方米，而6月份则下跌为87871元/平方米，累计下跌17184元/平方米，缩水16%。
此外，易居研究院报告将深圳、宁波、成都、西安4个城市二手住房价格指数走势和全国70城二手住房价格指数走势进行对比。数据显示，对这4个城市而言，在2019年三季度前，二手住房价格有降温现象，而在2020年期间，疫情冲击下各类资金加快进入房地产市场，同时一手房房源不足的情况下二手房交易趋于活跃，此时二手住房价格指数明显攀升。
到了2021年2月份，该曲线处于顶部，4城二手住房价格指数同比涨幅为10.0%，且明显高于全国70城的平均水平。到了6月底，4城二手住房价格指数同比涨幅为8.1%，相比2月份的水平已压缩了两个百分点。
尽管4城市二手房涨幅仍然明显高于全国70城3.5%的水平，但调控的威力强行按下了房价走势。
严跃进指出，数据充分说明政策调控积极有效，二手住房价格逐渐回归合理区间。后续若跟进的城市数量增加、叠加二手房信贷政策收紧等因素，这一价格指数曲线的下行动力将更强。
目前，对二手房价格虚高重拳出击的城市，已达到4个：2月28日，深圳将全市3595个住宅小区作为区域网格单元，以二手住宅网签价格为基础，参考周边一手住房价格，落实参考价格制度。4月27日，宁波规定全市六区的房产经纪机构、房主在发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况，并在市房产交易信息服务网及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。5月28日，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，在成都201个住宅小区开启第一批改革，并在7月8日开启第二批改革。7月8日，西安启动以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，建立参考价格制度。
调控的主动性和决心，凸显了地方政府对二手住房炒作的“零容忍”。从细节上看，四城市之间二手住房参考价的形成机制有差异，但总体参考了二手住房网签价格、周边一手住房价格等因素，并且以住宅小区为单位进行发布。
易居地产研究院报告指出，这4个城市的政策属于先行者，其改革思路、政策内容、推进情况、政策效应等都值得其他城市的学习和借鉴。

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