哈尔滨打响“救市第一枪”：人口外流、房价连跌！ - Headline版

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Headline版 - 哈尔滨打响“救市第一枪”：人口外流、房价连跌！

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10月9日，哈尔滨市一口气发布多条利好购房者和楼市的新举措，这些举措被一些媒体称为“打响了救市第一枪”。
为什么是哈尔滨？哈尔滨楼市都发生了些什么？
在“第一枪”打响后，有人希望自己所在的城市也尽快“响枪”，也有人冷静分析这或许是由于哈尔滨的人口外流到了南方。
“在我们黑龙江省内，基本上都是其他城市的人会到哈尔滨来买房，而哈尔滨的人会去南方城市买房。”10月13日，有房产中介对红星资本局说。
“年轻人都要出去闯一闯”
省内的到哈市来，哈市的到南方去
蔡铭波（化名）是土生土长的哈尔滨人，生于1990年的他今年已经31岁。
在他和同龄人的认知里，年轻人都要出去闯一闯，去北上广深一线城市或者南方城市。
“年轻人基本上大学刚毕业都想去南方发展。假如一个男孩刚大学毕业，去南方拼个几年，家里条件好就帮他在南方落个户、买个房，不好可能就回来了。”蔡铭波说。
蔡铭波本人在2017年5月回到哈尔滨，后来成为一名房产中介。
“除了公务员以外，这里找工作就三种：第一种是销售，像我们房产中介也是销售；第二种是有专业技能的，你有这个手艺就能挣这个钱，比如教师、律师；第三种就是坐办公室的文员或者去打零工。”蔡铭波对红星资本局说。
成为房产中介4年多后，蔡铭波已经能勾画出购房者的画像：在黑龙江省内，其他城市的人会到哈尔滨来买房，而哈尔滨人会去南方城市买房。
红星资本局注意到，哈尔滨近年来的户籍人口数量逐年下降，2016年-2020年，该市在当年年末的户籍总人口分别是962.1万、955万、951.5万、951.3万和948.5万。
以2020年的人口数据为例，哈尔滨全市的出生人口为4.5万人，死亡人口为5.8万人，全市人口自然增长率为-1.36‰。
对于蔡铭波来说，他从事的房产中介行业明显的转折点是在疫情发生以后，“居家隔离结束以后，市场有一个小的爆发期；但是爆发期结束后，感觉就进入了下行市场。”
蔡铭波以客户的平均看房时间举例，以前的客户看10天、半个月可能就有中意的房子并成交，现在的客户可能要看两个月才能成交。
而在客户的观望情绪之下，哈尔滨楼市的库存压力也很大。
哈尔滨楼市库存压力大
楼市连跌8个月，“清库存需19个月”
蔡铭波告诉红星资本局，在他2017年刚入行的时候，哈尔滨大约有6万-7万套房的存量，但现在的内部数据显示，市区内有近11万套房等待出售。
“按这个数据来说，哪怕从现在开始没有新房入市、数据不再增加，这些房也得消化19个月左右。”蔡铭波对红星资本局说。
另有一名房产中介孟明（化名）也告诉红星资本局，抛开二手房不看，现在哈尔滨市内有大量的新房正在等待被人挑选，光市区就有100多个新房楼盘。
“客户相对来说比较少，房子多，说白了现在就是客户随便挑，选择范围比较大，所以现在房子不算太好卖。”蔡铭波说。
红星资本局通过贝壳找房APP发现，目前，哈尔滨市在售的新房楼盘共有131个，住宅的单价在5300元/㎡到24000元/㎡之间。
事实上，易居研究院智库中心数据显示，哈尔滨新建商品住宅持续性出现供大于求的态势。到目前，哈尔滨楼市已连跌8个月。
孟明告诉红星资本局，在哈尔滨，不管是新房还是二手房，自疫情发生以后普遍都在降价。新房降价是开放商想快速回笼资金选择“以价换量”，而二手房则是客户为尽快成交而选择降价。
蔡铭波以某个全国知名的房产开发商为例，其在疫情前的单价约为1万元/㎡，但现在的单价在7000-8000元/㎡之间，“基本上90%以上的新房楼盘都在降价，不定时地会有促销活动。”
“有的二手房成交周期被拉得很长，有的客户大概降价10万元左右，最后才卖出去。”蔡铭波称，在楼市处于上行阶段时，他一年可以成交20套以上，但今年到目前为止只成交了11套，收入也受到了一定的影响，但还足够生活。
哈尔滨打响“救市”第一枪
房企的三重压力：去库存、流动性和投资
据哈尔滨日报10月9日报道，为贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的总体目标，促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合其他八个部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“《意见》”），主要推出以下措施：
对开发商来说，在定下的时间前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，可按栋申请商品房预售许可证；
符合条件的人才在哈尔滨购买首套房可获得2万-10万元的购房补贴；
从10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行；
二手房公积金贷款房龄由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。
由于以上条款基本上都利好购房者和楼市的新举措，这也被外界称为哈尔滨打响“救市”第一枪。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉红星资本局，哈尔滨市之所以会推出这样的政策，多半是因为有房企找政府求助了。
“房企面临了三重压力，即去库存压力、流动性压力和投资压力。在楼市不断冷清和不景气的情况下，稳市场的操作自然会增加。”严跃进对红星资本局说。
新房售楼处已有配套宣传
给补贴是为留住人才，最高可拿10万元
红星资本局通过蔡铭波了解到，虽然《意见》才发布几天，但现在哈尔滨的部分新房楼盘的售楼处已经有相关的配套宣传，但他暂时还没有经手过满足条件可以申领购房补贴的客户。
10月14日，某个新房楼盘售楼处的工作人员告诉红星资本局，除了可以申请政府给予的购房补贴外，他们某一户型的房子现已降价10万元，这是开发商为回笼资金推出的促销活动，非常优惠。
从最新公布的第七次人口普查数据来看，哈尔滨市的常住人口为1000.99万。据媒体报道，哈尔滨是最近10年间全国唯一出现人口净流出的省会城市。
“这次的政策就是为了留住人才。说白了，一个城市肯定得有人才，有人才才能发展。”孟明对红星资本局说。
对房产中介来说，在《意见》发布的所有措施中，他们最关注的无疑是购房补贴。
按照《意见》，为吸引留住人才在哈尔滨购房，对于35岁以下的各类人才（和本地用人单位签订合同并缴纳6个月社保的、已自主创业的），购置首套商品房时可享受购房补贴，以货币形式一次性发放。
购房补贴是按照购房者的学历进行发放：大中专生（含技工院校）可获2万元购房补贴，全日制本科生为3万元，全日制硕士生为5万元，全日制博士生为10万元。
《意见》的出炉是否能为哈尔滨留住人才？
贝壳找房APP显示，哈尔滨市在今年9月的贝壳指数约为9655元/㎡。有贝壳（BEKE.US）的相关负责人告诉红星资本局，所谓的“贝壳指数”，指的就是历史成交价格。
10月14日，红星资本局随机选取了一个与上月历史成交价格相近的新房楼盘——中海万锦公馆，该楼盘的参考单价为9500元/㎡。以其在售的85㎡户型为例，其售价约为80万元。
截图自贝壳找房APP
如果一个全日制博士生在哈尔滨购买的首套房品房是这一户型，在拿到10万元的购房补贴后，其相当于只花70万元，平均单价约为8235元/㎡。
哈尔滨“救市”之后
下一个“响枪”的城市会是谁？
对于房企来说，“金九银十”是传统的销售旺季，房企多会在此期间推出多种促销活动以冲刺业绩，加快回款速度。哈尔滨的房企也不例外。
据媒体报道，万科、融创、华润、中海、绿地等房企在哈尔滨推出多项优惠活动，包括1元秒杀1㎡、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等，但销量未见明显提升。不过，有数据显示，今年十一黄金周期间，哈尔滨新房成交仅345套。
严跃进告诉红星资本局，哈尔滨此次的政策从很大程度上减轻了房企的资金压力，同时有助于房企很好进行销售和项目开发，是非常务实的救企政策。
另一方面，严跃进称，“购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限等，降低了购房者的入市成本，减少了购房者的顾虑，有助于鼓励购房者积极入市。”
“在此类政策的影响下，势必会激活哈尔滨四季度的购房需求，有助于防范市场交易规模下滑的风险。”严跃进说。
红星资本局注意到，在哈尔滨“救市”以后，网络上出现了很多关于各地楼市的分析文章，大多在猜测自己所在的城市会不会是下一个哈尔滨。
严跃进告诉红星资本局，哈尔滨的《意见》有很强的信号意义，是目前全国首个较全面的“救市”政策，预计后续跟进城市会增加，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市，包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。

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