u***************r
发帖数: 11227 | 1 发信人： feixin( 馨飞儿), 信区： HouseRental
标题： 中国房价暴涨时代真的过去了？
发信站： BBS未名空间站(Mon Aug 14 10:22:29 2017,GMT)
黎岩：有自住需求，希望房子能起保值作用的，就买房；无自住需求，视房子为有效投
资品的，别入场。
4月18日，在实施重锤“限购令”满一个月之际，北京祭出了第12项房地产调控措施。
这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能
再更改规划为住宅，但实际上，这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。
自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态，变更土地规划从而调整房地产产品形
态，几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下，高价买来的土地已经几乎完全
没有利润空间。往往要等到实质开发阶段，开发商再私下做工作，用消防安全、增设幼
儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划，由此改变容积率或户型，争取到利
润空间。
半个月前，一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时，曾
带有几分忧虑地说，他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划，这将使得公司囤下
的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。
在接连扔出11项调控措施之后，这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可
以预期的是，在当下的形势之下，规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”，政策效
果在实施中不会打折扣。
至此，这一个月以内北京出台的调控措施，足以成为一个样本，用来证实市场上一个早
已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方，政府从来就知道房地产真实上涨的原
因是什么，也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。
以往的调控纷纷沦落为“空调”，只是因为不愿意下狠手。
如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策，会发现它不像以往那样是简单的三板
斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求，抬高购房的门槛
，使得交易量降低，再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价
格出售手里的房屋。但是，上涨预期仍然在，宏观大环境也没有变化，再加之房地产业
在GDP上所占的巨大份额，每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购
期的开发商或房主往往选择捂住房产，而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。
于是，每当限购刚刚放松，刚需们就迅速冲进场内，使得每次限购调控都变成下一次涨
价狂欢的前奏。
此次调控，起初仍旧祭出的是这些老套路，二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按
二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等，都旨在抬高门槛，把资金不足的刚需排除
在购房者之外。整治商办类项目，是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对
“学区房”的整治，则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而，市场上对此并无
太多担忧，甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控
措施落地时，这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。
而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策，看似很微小很无厘头，却准确地打
在了市场运行链条的潜规则上。
这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出：这是一套有着成熟逻辑的组合
拳：先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上，还至少有每年轮换调
整学区、禁止某个时间段内成交（如两年）的二手房再度上市、调高最低过户计税价格
等几张蓄而待发的牌可以打。
没有一次性打出所有牌，而是不断加码，这从一定程度上意味着：至今为止，政府仍然
没有要彻底降低房价的意愿，但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显，力度
也大于以往的各次调控。同时也会反向印证：一旦调控意愿减弱，政府也可以反向地给
各项措施解锁，届时无须再行公布，只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓
慢而稳定的预期。
所以，最近总有人来问我还是不是应该买房，那我在这里统一回答一下：有自住需求，
同时希望房子能起到保值作用的，就买。没有必要的自住功能，希望房子能够成为有效
投资品的，别入场，小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去
，但上涨时代仍在继续。 |
