M*******s
发帖数: 4074 | 1 头脑简单的文科生，太难的计算看不懂，呵呵。重起一帖问吧：
能不能请各位评估一下这样的思路对不对:
A 现在贷款每月付＄2500，还有25年。总共要还：
A = $2500x12x25=$750,000
B Refi后每月付＄2000，30年。No cost re-fi。总共要还：
B = $2000x12x30=$720,000
B
谢谢。 |
m******1
发帖数: 120 | 2 There is a simple way to look at this -
If you refi, but keep paying the old payment $2500 each month (any
additional amount goes to principal), can you pay off within 25 years?
If yes, refi. If not, don't.
PM me if you need a quick spreadsheet to do the calculation. |
M*******s
发帖数: 4074 | 3 Thanks.
1. I think I understand what you are saying. But do you mind if I ask - is
this calculation an extra benefit or is it a mandatory step to determine (so
refi does not cost more)?
(I know how to use the interest calculation formula in excel, make two
different calculations (25Y vs 30Y) and compare, but I am mainly asking a
theoretical question. Maybe, I can only fully understand after making that
calculation LOL?)
2. I understand there is no real "no cost" refi, but I am only talking about
this no cost refi situation (whether available or not). I understand the "
no cost" refi must have a cost, the cost should be buried in the new rate
applicable to the new loan.
3. I understand there are more to consider, such as 本金, interest, tax
deduction, etc. But it'd be too complicated, so I'd rather keep all those
out. I'd like to focus only on cash flow and total cost (from the date of
refi). Of course, the life pattern of us Chinese let us assume 本金 remains
the same and not to increase with the new loan.
4.1 Refi seems to reduce the total payment (even if we strech it from 25y to
30y), and each month there's $500 less cash outflow. Whether interest is
paid mostly in earlier years or later years may be important in some
situations, but that is not part of this question here. So my bottom line
question is, without any other consideration, is there any flaw or error in
this thought?
4.2 My reasoning is, this could only be done with a lower interest rate.
Assuming 本金 is about the same (old loan leftover = new loan amount), lower
interest rate will partially offset refi costs, the rest part of lower
interest rate would still reduce total repayment cost even if the loan
streches into a longer period.
I'll keep reading the other post, and posts. But appreciate any feedback.
Thanks.
【在 m******1 的大作中提到】
: There is a simple way to look at this -
: If you refi, but keep paying the old payment $2500 each month (any
: additional amount goes to principal), can you pay off within 25 years?
: If yes, refi. If not, don't.
: PM me if you need a quick spreadsheet to do the calculation.
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a**r
发帖数: 661 | 4 你这种情况肯定应该做。前面有人讨论的例子和你的不一样
其他如你所说，如果B 每月付2100， 30年，总共要还756000
或者每月要付2200 30年就是792000, 这样的情况下其实
也是值得做的。
在no cost re-fi的前提下，只要利率低，就值得做。就用
mitfan01所说的方法，每月仍按2500付账。肯定比25年短。
【在 M*******s 的大作中提到】
: 头脑简单的文科生，太难的计算看不懂，呵呵。重起一帖问吧：
: 能不能请各位评估一下这样的思路对不对:
: A 现在贷款每月付＄2500，还有25年。总共要还：
: A = $2500x12x25=$750,000
: B Refi后每月付＄2000，30年。No cost re-fi。总共要还：
: B = $2000x12x30=$720,000
: B: 谢谢。
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m******1
发帖数: 120 | 5 My method only works when you are keeping the same loan amount and truly no
cost refi.
When you set up in Excel, make sure you treat the extra $500 as repayment of
principal.
I don't think you need to consider the rest of your points. |
M*******s
发帖数: 4074 | 6 谢谢！这正是我想确认的。看了另一个帖子stockdemon的发言，我明白 time value 的
意思。就是想搞明白这个看法有没有漏洞。
【在 a**r 的大作中提到】
: 你这种情况肯定应该做。前面有人讨论的例子和你的不一样
: 其他如你所说，如果B 每月付2100， 30年，总共要还756000
: 或者每月要付2200 30年就是792000, 这样的情况下其实
: 也是值得做的。
: 在no cost re-fi的前提下，只要利率低，就值得做。就用
: mitfan01所说的方法，每月仍按2500付账。肯定比25年短。
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M*******s
发帖数: 4074 | 7 谢谢，是个老问题，看到另外一个帖子就想起来了。
等修好房子再refi的时候按您说的算算看。
no
of
【在 m******1 的大作中提到】
: My method only works when you are keeping the same loan amount and truly no
: cost refi.
: When you set up in Excel, make sure you treat the extra $500 as repayment of
: principal.
: I don't think you need to consider the rest of your points.
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a*****n
发帖数: 5158 | 8 难道跟直接看利率不一样?
如果是no fee re-finance的话，
如果新的loan rate is lower, than it is better,
应该是这样简单的吧?
【在 a**r 的大作中提到】
: 你这种情况肯定应该做。前面有人讨论的例子和你的不一样
: 其他如你所说，如果B 每月付2100， 30年，总共要还756000
: 或者每月要付2200 30年就是792000, 这样的情况下其实
: 也是值得做的。
: 在no cost re-fi的前提下，只要利率低，就值得做。就用
: mitfan01所说的方法，每月仍按2500付账。肯定比25年短。
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M*******s
发帖数: 4074 | 9 我的就够简单的了，您这个是更简单！不过会不会过于简单了？
我的看法是，假设本金一样，当然是利率更低才会考虑Refi。
虽然利率低，但是不能保证一定就合适。比如用我上面的数字，
A1
现有贷款还剩25年，总共需要还：＄2500x12x25=$750,000。
A2
现有贷款还剩15年，总共需要还：＄2500x12x15=$450,000。
B1
新贷款30年，总共需要还：＄2000x12x30=$720,000
B2
新贷款30年，总共需要还：＄1250x12x30=$450,000
B3
新贷款30年，总共需要还：＄1000x12x30=$360,000
这样，如果是A1，还剩25年，B就更好。
如果是A2，虽然和A1是相似的起点，但结论就不同。除非利率进一步低到B3的程度。
【在 a*****n 的大作中提到】
: 难道跟直接看利率不一样?
: 如果是no fee re-finance的话，
: 如果新的loan rate is lower, than it is better,
: 应该是这样简单的吧?
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f****y
发帖数: 426 | 10 Refi还是不Refi，
和Refi之后怎么还，
这是两个不同的问题，不能放在一起考虑。
第一个问题取决于利率和本金的数量
第二个纯粹是你个人对现金流的爱好
所以，你的算法虽然没有“过于简单”，但是大方向错了……
【在 M*******s 的大作中提到】
: 我的就够简单的了，您这个是更简单！不过会不会过于简单了？
: 我的看法是，假设本金一样，当然是利率更低才会考虑Refi。
: 虽然利率低，但是不能保证一定就合适。比如用我上面的数字，
: A1
: 现有贷款还剩25年，总共需要还：＄2500x12x25=$750,000。
: A2
: 现有贷款还剩15年，总共需要还：＄2500x12x15=$450,000。
: B1
: 新贷款30年，总共需要还：＄2000x12x30=$720,000
: B2
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a**r
发帖数: 661 | 11 对，是这样的。但是利率低的话，你不一定少付利息，因为月供少了
你的总的贷款时间可能长了，比如5年后refi30年，总的还款周期就是
35年。不过你要是按照refi前的数额付月供的话，周期就会小于30年
总的利息也会少于原来的利息总额的。
【在 a*****n 的大作中提到】
: 难道跟直接看利率不一样?
: 如果是no fee re-finance的话，
: 如果新的loan rate is lower, than it is better,
: 应该是这样简单的吧?
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v*****k
发帖数: 7798 | 12 现在这种利息借钱给你不借是傻子。所以只要利率降就refi一定没错的 |
M*******s
发帖数: 4074 | 13 我觉得我的问题就是Refi还是不Refi，没有Refi之后怎么还呀？
刚以为自己搞明白了，确认一下。
这个“大方向错了……”指的是我的想法吗？
【在 f****y 的大作中提到】
: Refi还是不Refi，
: 和Refi之后怎么还，
: 这是两个不同的问题，不能放在一起考虑。
: 第一个问题取决于利率和本金的数量
: 第二个纯粹是你个人对现金流的爱好
: 所以，你的算法虽然没有“过于简单”，但是大方向错了……
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a**r
发帖数: 661 | 14 合适不合适对不同人有不同的含义，月供少了，但是手头多了
现金，如果有人需要现金作其他的事或者投资，就算多付些利息
也是合适的。
【在 M*******s 的大作中提到】
: 我的就够简单的了，您这个是更简单！不过会不会过于简单了？
: 我的看法是，假设本金一样，当然是利率更低才会考虑Refi。
: 虽然利率低，但是不能保证一定就合适。比如用我上面的数字，
: A1
: 现有贷款还剩25年，总共需要还：＄2500x12x25=$750,000。
: A2
: 现有贷款还剩15年，总共需要还：＄2500x12x15=$450,000。
: B1
: 新贷款30年，总共需要还：＄2000x12x30=$720,000
: B2
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f****y
发帖数: 426 | 15 大家都已经告诉你了啊
首先，假设Refi之后每月还还一样的月供
然后比较Refi能不能更早还完，用这个比较的结果决定是否Refi
Refi之后，再考虑每月是还以前的月供，还是新的minimum，还是其他任何数值
反正比minimum多就行
这就完全取决于你对现金流的偏好了
【在 M*******s 的大作中提到】
: 我觉得我的问题就是Refi还是不Refi，没有Refi之后怎么还呀？
: 刚以为自己搞明白了，确认一下。
: 这个“大方向错了……”指的是我的想法吗？
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M*******s
发帖数: 4074 | 16 谢谢关注和答复。
我的想法和想确认的是，只考虑总还款额的差，是否有漏洞。
现在看来可以这样考虑。
因为本金不变，变的只是利息，所以总还款额越小，就越合适。
只要能够承受，我不介意新贷款的月供高低，以及还贷期的长短。
比如，15年贷款的月供更高，但是只要总还款额更低，我也可以考虑。
现有贷款的剩余还款额（每月$ x 剩余月数），
比较
（相同本金）新贷款的总还款额（每月$ x 总月数），
这是首要的决定因素。确定Refi合算之后，我才会考虑现金流等。
【在 f****y 的大作中提到】
: 大家都已经告诉你了啊
: 首先，假设Refi之后每月还还一样的月供
: 然后比较Refi能不能更早还完，用这个比较的结果决定是否Refi
: Refi之后，再考虑每月是还以前的月供，还是新的minimum，还是其他任何数值
: 反正比minimum多就行
: 这就完全取决于你对现金流的偏好了
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s********n
发帖数: 1962 | 17 总还款额是最没有意义的一个数字了。
一个最简单的例子：30年以后还 400K 比15年以后还 300K，前者比后者要划
算太多了。
何况总还款额是随着你的月供改变的。
【在 M*******s 的大作中提到】
: 谢谢关注和答复。
: 我的想法和想确认的是，只考虑总还款额的差，是否有漏洞。
: 现在看来可以这样考虑。
: 因为本金不变，变的只是利息，所以总还款额越小，就越合适。
: 只要能够承受，我不介意新贷款的月供高低，以及还贷期的长短。
: 比如，15年贷款的月供更高，但是只要总还款额更低，我也可以考虑。
: 现有贷款的剩余还款额（每月$ x 剩余月数），
: 比较
: （相同本金）新贷款的总还款额（每月$ x 总月数），
: 这是首要的决定因素。确定Refi合算之后，我才会考虑现金流等。
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f****y
发帖数: 426 | 18 首先我想你应该也知道了，总还款额是没有意义的一个数字，就像把美元和人民币直接
加在一起一样没意义
那么如果你非要这么计算的话：
相同本金的前提下，
总还款额只取决于利率和现金流
而利率是市场决定的，现金流是你自己决定的
比如你每月最多可以还X，那么你就需要找到一个贷款使得
1. 每月的minimum比X少（也就是你可以承受）
2. 在满足1的情况下，找一个利率最低的
目前的情况下，如果你能承受15年的，那15年Refi肯定没错（这是假定你非要计算总还
款额的前提下）
如果你不能承受15年的，那就看30年的哪个利率最低
也许贷出来之后银行只要求你还X的一半，但是你按照X来还的话，总还款额就会是最小的
【在 M*******s 的大作中提到】
: 谢谢关注和答复。
: 我的想法和想确认的是，只考虑总还款额的差，是否有漏洞。
: 现在看来可以这样考虑。
: 因为本金不变，变的只是利息，所以总还款额越小，就越合适。
: 只要能够承受，我不介意新贷款的月供高低，以及还贷期的长短。
: 比如，15年贷款的月供更高，但是只要总还款额更低，我也可以考虑。
: 现有贷款的剩余还款额（每月$ x 剩余月数），
: 比较
: （相同本金）新贷款的总还款额（每月$ x 总月数），
: 这是首要的决定因素。确定Refi合算之后，我才会考虑现金流等。
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E**x
发帖数: 33 | 19 can you explain why 目前的情况下，如果你能承受15年的，那15年Refi肯定没错（这
是假定你非要计算总还款额的前提下)? should one borrow more money out under
this low interest environment? Then he can invest the payment difference
between 15 year and 30 year for a profit. I may be wrong here and I would
like to know so that I can correct it...thanks. |
f****y
发帖数: 426 | 20 You wouldn't calculate the total payment if your investment return is non-
zero.
【在 E**x 的大作中提到】
: can you explain why 目前的情况下，如果你能承受15年的，那15年Refi肯定没错（这
: 是假定你非要计算总还款额的前提下)? should one borrow more money out under
: this low interest environment? Then he can invest the payment difference
: between 15 year and 30 year for a profit. I may be wrong here and I would
: like to know so that I can correct it...thanks.
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