G***6
发帖数: 1323 | 1 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
例如下面这个算法是不是对的？
房子买价 240,000
首付 20%, 就是 48,000
装修费用 6,000
一次性投入： 48,000+6,000=54,000
每月费用：
贷款额 192,000
30% 固定贷款 4.5% 月付 972
地产税每月 250
物业管理费 250
保险每月 25
每月费用总计： 972+250+250+25= 1,497
每月租金收入： 1,750
每月利润： 1750-1497= 253
回报率： 253 x 12 / 54,000=5.6% |
r****m
发帖数: 1204 | 2 To calculate an investment property's return, you need to focus on cash
flows (itemize each cash outflow and cash inflow), then calculate IRR, based
on your holding period.
I did a rough calculation, based on your numbers, it's a pretty good IRR (
around 10%, could be better if future appreciation is good).
Go for it! |
G***6
发帖数: 1323 | 3 谢谢了，我主要也是不明白这些return哪个最有意义，比如ROI和IRR 该比较哪一个？
based
【在 r****m 的大作中提到】
: To calculate an investment property's return, you need to focus on cash
: flows (itemize each cash outflow and cash inflow), then calculate IRR, based
: on your holding period.
: I did a rough calculation, based on your numbers, it's a pretty good IRR (
: around 10%, could be better if future appreciation is good).
: Go for it!
|
s******y
发帖数: 613 | |
m**6
发帖数: 6426 | 5 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
房子买价 142,000
首付 25%, 就是 35500
装修费用 0（卖家全装修好的）
一次性投入： 35500
每月费用：
贷款额 10650
15年 固定贷款 3.75% 月付 672
地产税每月 167
物业管理费 0
保险每月 45
每月费用总计： 672+167+45= 884
每月租金收入： 1300
每月利润： 1300-884= 416
回报率： 416 x 12 / 35，500=14%
另外，15年后，房子贷款还清，等于把当初投入的本金又翻了几倍了。 |
r****m
发帖数: 1204 | 6 透露一下地点吧, 你会有很多客人的.
Re: which metric to use, IRR is the one to go, unless you are doing flipping
.
The key reason is IRR considers the time span and time value of cash flows. |
n****l
发帖数: 115 | 7 请问这是在哪啊？谢谢
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
|
n*******9
发帖数: 3244 | 8 建议你就用这个算法。因为简单，直观。你要想往深弄的话，再去搞ROI/IRR不迟。
【在 G***6 的大作中提到】
: 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
: 每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
: 然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
: 例如下面这个算法是不是对的？
: 房子买价 240,000
: 首付 20%, 就是 48,000
: 装修费用 6,000
: 一次性投入： 48,000+6,000=54,000
: 每月费用：
: 贷款额 192,000
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h****n
发帖数: 3447 | 9 2手便宜房最大的问题就是维护，随便修点儿什么，都是成百上千，因此老房子回报率
不可能这么高。新房才可以这么算。老房子修一次空调随便一年的利润就都没有了。
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
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J*e
发帖数: 230 | 10 解答都太不专业了吧。
出租房要看Capitalization rate
http://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate
用首付除的一般夸大了回报率，underestimate风险。
简单来说，如果你贷到零首付，你的ROI是不是几乎无穷大？显然ROI没用。
【在 G***6 的大作中提到】
: 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
: 每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
: 然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
: 例如下面这个算法是不是对的？
: 房子买价 240,000
: 首付 20%, 就是 48,000
: 装修费用 6,000
: 一次性投入： 48,000+6,000=54,000
: 每月费用：
: 贷款额 192,000
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c*****r
发帖数: 529 | 11 月付里的还本金部分不应该计入cost 吧
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.1
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
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n*******e
发帖数: 137 | 12 我一直用这个，比较简单，直观。而且考虑的也比较全面。
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
【在 G***6 的大作中提到】
: 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
: 每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
: 然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
: 例如下面这个算法是不是对的？
: 房子买价 240,000
: 首付 20%, 就是 48,000
: 装修费用 6,000
: 一次性投入： 48,000+6,000=54,000
: 每月费用：
: 贷款额 192,000
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q*********g
发帖数: 566 | 13 简单一点，假设30年物价不变。
30年总支出：（不算装修费用）
利息：15.8万
本金：4.8万 + 19.2万
成本：700 （250 + 250 + 80保费 + 120维护）x 12 x 30 = 25万
共计：65万
30年总收入：
房租：1750 x 11 x 30 = 58万 (每年1个月空置）
房价：18万（折旧后）
共计：76万
30年累计投入65万，净产出11万，年回报率为18% （= 11/30 除以（65 - 4.8)/30），
即，除了第一年后面每年投入2万净产3667。扣除所得税（25%），也有14%左右。
假设物价上涨，那么回报率还要大好多倍。
只是想不明白，怎么会这么高呢，有什么问题？是房价折的太少吗？
求高人解惑。 |
s******e
发帖数: 1751 | 14 你数学太好了。
【在 q*********g 的大作中提到】
: 简单一点，假设30年物价不变。
: 30年总支出：（不算装修费用）
: 利息：15.8万
: 本金：4.8万 + 19.2万
: 成本：700 （250 + 250 + 80保费 + 120维护）x 12 x 30 = 25万
: 共计：65万
: 30年总收入：
: 房租：1750 x 11 x 30 = 58万 (每年1个月空置）
: 房价：18万（折旧后）
: 共计：76万
|
g*********r
发帖数: 403 | 15 Repair fee and rental tax should be considered. |
s*******e
发帖数: 140 | 16 你没有算入通货膨胀的影响。通货膨胀对成本的影响不大，但对房租和最后房子价钱的
影响很大。 |
r******o
发帖数: 1530 | 17 the most helpful indicator is cap rate
(monthly rent*12*expected vacancy-property tax-maintenance cost)/total
property value
do not include mortgage, because it's your financing choice, it has nothing
to do with how much the property itself can generate revenue. |
m**6
发帖数: 6426 | 18 亚特兰大地区的Peachtree City（30269）, 几次被评为全美十大宜居城市，10分学区
，老白心目中的居家胜地。所以在那里买的出租房从来没有空房的担忧的，呵呵。
http://en.wikipedia.org/wiki/Peachtree_City,_Georgia
【在 n****l 的大作中提到】
: 请问这是在哪啊？谢谢
|
m**6
发帖数: 6426 | 19 这些房子也不老啊，95年以后的。一般我们再买个home warranty, 一年355刀，房子里
设备维修的问题，就找他们解决了。
我今年两套出租房的空调都出了问题，结果home warranty上门检查维修，就花了75刀
检查费加150刀换压缩机的成本。
所以，维护费用并没有想象的那么大。
【在 h****n 的大作中提到】
: 2手便宜房最大的问题就是维护，随便修点儿什么，都是成百上千，因此老房子回报率
: 不可能这么高。新房才可以这么算。老房子修一次空调随便一年的利润就都没有了。
|
m**6
发帖数: 6426 | 20 这个也就不算得那么清楚了。
基本上就是，少量首付，加上每年的cash flow，加上15年后贷款还清的房子价值。做
投资房的投资还是比较有前途的。呵呵。。
【在 c*****r 的大作中提到】
: 月付里的还本金部分不应该计入cost 吧
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.1
|
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E*******r
发帖数: 520 | 21 Do you need to pay income tax? |
h***0
发帖数: 1184 | 22
我觉得是这样啊，如果你租房的收入大于月付和其他开销，相当于你一分钱没出，光赚
钱了，而且最后房子也是你的。当然如果你的开销大于租房收入，就需要看你亏的钱和
你最后买到房的价值比较了。另外maintenance 也要考虑
【在 J*e 的大作中提到】
: 解答都太不专业了吧。
: 出租房要看Capitalization rate
: http://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate
: 用首付除的一般夸大了回报率，underestimate风险。
: 简单来说，如果你贷到零首付，你的ROI是不是几乎无穷大？显然ROI没用。
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b****n
发帖数: 328 | 23 有几个重要项目你没有算：
1。计算费用的时候没有算维护保养，比如空调，屋顶等的修缮。
2。没有计算土地房屋增值的收入
3。没有考虑税
你的算法就像是做考试题，现实世界中没法用，计算的结果跟实际差别太大 |
h****n
发帖数: 3447 | 24 没有算maintenance cost。这个可能很夸张。比如过了15，20年就需要换屋顶，然后基
本就没有利润了。房租回报率就可以忽略了。因此买房最终还是靠房产升值赚钱，房租
只是养房，不是靠房租赚钱。
【在 q*********g 的大作中提到】
: 简单一点，假设30年物价不变。
: 30年总支出：（不算装修费用）
: 利息：15.8万
: 本金：4.8万 + 19.2万
: 成本：700 （250 + 250 + 80保费 + 120维护）x 12 x 30 = 25万
: 共计：65万
: 30年总收入：
: 房租：1750 x 11 x 30 = 58万 (每年1个月空置）
: 房价：18万（折旧后）
: 共计：76万
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h****n
发帖数: 3447 | 25 20年的房子了。很快各种东西都需要维护了。home warranty不是什么都包括的。而且
就算有home warranty,你一年也花了快6，700，这个也要算cost里面呀。
【在 m**6 的大作中提到】
: 这些房子也不老啊，95年以后的。一般我们再买个home warranty, 一年355刀，房子里
: 设备维修的问题，就找他们解决了。
: 我今年两套出租房的空调都出了问题，结果home warranty上门检查维修，就花了75刀
: 检查费加150刀换压缩机的成本。
: 所以，维护费用并没有想象的那么大。
|
S**C
发帖数: 2964 | 26 Doesn't that violate 1% rule by a large margin?
【在 G***6 的大作中提到】
: 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
: 每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
: 然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
: 例如下面这个算法是不是对的？
: 房子买价 240,000
: 首付 20%, 就是 48,000
: 装修费用 6,000
: 一次性投入： 48,000+6,000=54,000
: 每月费用：
: 贷款额 192,000
|
x******n
发帖数: 1328 | 27 如果不考虑风险（来个经济危机什么的），0首付的做法又可以复制的话，
可以看作回报率几乎无穷：因为你可以用0首付贷成百上千套房子，然后
当大地主，从普通人一年就变成大富翁。
但问题是这么做风险太大，而且一般人没法贷到那么多款。有十来套房子
时碰上个什么变化就得去开枪杀人了（参见吴京华案件）
如果能贷到这么多款，又能以金融方式规避风险（各种金融保险、发行
债卷等），这就是华尔街的大佬正在做的啊。
【在 J*e 的大作中提到】
: 解答都太不专业了吧。
: 出租房要看Capitalization rate
: http://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate
: 用首付除的一般夸大了回报率，underestimate风险。
: 简单来说，如果你贷到零首付，你的ROI是不是几乎无穷大？显然ROI没用。
|
d*********e
发帖数: 52 | 28 前些时候发了个关于自己的故事，没想到那么多朋友加我，询问关于在美国投资房地
产的信息，遇到的最多的问题是那些所谓的买低价房，然后出租的问题
这里我说说的我的想法，我说话很实在，也许很多美国经纪都不会告诉你这些，但
我觉得你需要了解其风险，才能做出最好的投资决定。100万人民币说多不多，说不多
也是很大的一笔数字，至少我父母一辈子都没有存到100万。
所以我说说我对那些想在美国投资小型居民房地产，然后打算出租的朋友，其好处
和弊端
普通居民出租房的弊端：
打个比方，如果你买了个12万美金的普通连体房，同时也成功的租出去，房租1000
美金每月，计划一年1.2万美金的收入，看似有10%的回报率，但实际情况呢？
你1年内需要承担的费用有如下：
你找租客，需要我们这些经纪帮你，你需要付1个月租金，
地税，比如这个12万美金的房子，地税交1000美金一年，不算多吧
你在国内，或是远的地方，你需要地产公司帮忙管理吧，行情是6%的租金，一年大
概720美金就没了
你的房子有人住，每年坏了需要修，比如堵了厕所很常见，厕所有点漏水，屋顶需
要补补，热水器坏了需要修理或是换，等等一些你想都没想到的，不说多，平均一年1
个月的租金修修补补，不算多吧？
好的租客可能住2-3年，如果不好的1年就走了，搬走了，你需要刷个墙，换个地摊
，这些是法律规定的，打扫个卫生，洗一下炉头和冰箱什么的，最起码1个月的租金丢
进去不算多吧？
如果只发生如上几项，你算幸运的，这样算下来，你的纯投资回报率会在6%左右，
如果运气更好一点，租客可以住2-3年的，你可以达到7%-8%左右
但是，如果租客不交租，你要赶人，不要觉得自己运气好，永远都是碰到好租客，
常在河边走，咋能不湿鞋的呢，如果真要赶。4-6个月租金就没了，有时候甚至更长，
就算这个概率是5年发生一次，你觉得你一年的纯回报率有多少？ 可能只有5-6%左右
如果租客被赶走，毁了人家信用度，让他无家可归，他很生气，临走前，在你家墙
上砸几个洞，或是把水龙头打开，然后堵住下水管，让你家水漫金山，你要告他，可以
没问题，但问题是他都没钱交租了，能还有钱陪你损失么？ 这种几率很小，但我也碰
到过好几次。那损失就惨重了，可以用惨不忍睹形容。
我做过调查，按照我公司管理的500来套这种小型出租房，5年的平均回报率一般是
在6-7%左右，而且很头疼的。少数不幸的，连5%的回报率还没有。
普通居民出租房的优势：
投资金额很小，10-20万就可以起步，普通家庭很容易接受
风险低，即使头疼，但还是可以租出去的，只要选点好，租出去是没问题
转手卖比较容易，只要价钱合适，卖不难
我绞尽脑汁也就想到这几点优势，可能是我看到不幸的故事太多了 |
m*****7
发帖数: 71 | 29 投资出租房与你的投入多少有关，100%当然是这个算法，如果30%就只能看5或者10年以
后的市场价格，涨个几万就合算，市场价格跌就亏了。简单讲：你买个5万的房子，每
年出租掉但不赚钱，最后10万卖掉，你就赚钱，否则就亏本。所以不是100%投资的话，
很难赚钱
【在 G***6 的大作中提到】
: 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
: 每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
: 然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
: 例如下面这个算法是不是对的？
: 房子买价 240,000
: 首付 20%, 就是 48,000
: 装修费用 6,000
: 一次性投入： 48,000+6,000=54,000
: 每月费用：
: 贷款额 192,000
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G***6
发帖数: 1323 | 30 谢谢分享
那就是说你在帮客人选择投资房时，就是按照和我所述一样的算法来做决定？
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
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G***6
发帖数: 1323 | 31 谢谢
我这个算法是不是就是在算ROI？
【在 n*******9 的大作中提到】
: 建议你就用这个算法。因为简单，直观。你要想往深弄的话，再去搞ROI/IRR不迟。
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G***6
发帖数: 1323 | 32 谢谢
您说的对，假如我能零首付，当然ROI就是趋向于很大，但是为什么据此认定ROI无用呢？
假如只要cash flow是正的，那么就能算是空手套白狼吗？
另外Capitalization rate大概要到多少算是一个比较理想的投资？
【在 J*e 的大作中提到】
: 解答都太不专业了吧。
: 出租房要看Capitalization rate
: http://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate
: 用首付除的一般夸大了回报率，underestimate风险。
: 简单来说，如果你贷到零首付，你的ROI是不是几乎无穷大？显然ROI没用。
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G***6
发帖数: 1323 | 33 嗯 这个跟我考虑的是一样的 只不过我没算保税
【在 n*******e 的大作中提到】
: 我一直用这个，比较简单，直观。而且考虑的也比较全面。
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
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G***6
发帖数: 1323 | 34 对 你说的没错 不过我现在考虑的是我提出的那两个问题
【在 g*********r 的大作中提到】
: Repair fee and rental tax should be considered.
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G***6
发帖数: 1323 | 35 是吗？你这个说法有没有什么出处？谢谢！
nothing
【在 r******o 的大作中提到】
: the most helpful indicator is cap rate
: (monthly rent*12*expected vacancy-property tax-maintenance cost)/total
: property value
: do not include mortgage, because it's your financing choice, it has nothing
: to do with how much the property itself can generate revenue.
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G***6
发帖数: 1323 | 36 这个是肯定的 不过我现在不知道要付多少
【在 E*******r 的大作中提到】
: Do you need to pay income tax?
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G***6
发帖数: 1323 | 37 什么叫100%投资？指的是全部一次性付清吗？
假如房子不增值也不贬值，只要cash flow是正，那也是赚钱啊？只是多少的问题
【在 m*****7 的大作中提到】
: 投资出租房与你的投入多少有关，100%当然是这个算法，如果30%就只能看5或者10年以
: 后的市场价格，涨个几万就合算，市场价格跌就亏了。简单讲：你买个5万的房子，每
: 年出租掉但不赚钱，最后10万卖掉，你就赚钱，否则就亏本。所以不是100%投资的话，
: 很难赚钱
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w********d
发帖数: 51 | 38 大家看看我这个房子是租出去还是卖了？
房子买价 325,000(现价可能是340,000)
剩余贷款 200,000
装修费用 20000
每月费用：
贷款额 200,000
15年 固定贷款 还有12年
月付 1780
地产税每月 650
物业管理费 290
保险每月 30
每月租金收入： 2050
【在 G***6 的大作中提到】
: 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
: 每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
: 然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
: 例如下面这个算法是不是对的？
: 房子买价 240,000
: 首付 20%, 就是 48,000
: 装修费用 6,000
: 一次性投入： 48,000+6,000=54,000
: 每月费用：
: 贷款额 192,000
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m**6
发帖数: 6426 | 39 对，这个最好要买的，应该加进成本里。
但是总体还是个不错的投资啊，你还有投资项目，3，4万本金，每年有收益，然后15年
以后稳拿15万的？
【在 h****n 的大作中提到】
: 20年的房子了。很快各种东西都需要维护了。home warranty不是什么都包括的。而且
: 就算有home warranty,你一年也花了快6，700，这个也要算cost里面呀。
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r*****8
发帖数: 538 | 40 没有计算depreciation, improvement,卖的时候要计算depreciation recapture,
capital gain taxes |
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m**6
发帖数: 6426 | 41 说实话，我帮客人选投资房，第一考虑的不是回报率，而是稳定性安全性，所以差的地
区的烂白菜，回报率再高 我也不推荐的。因为就像楼上一位经纪说了，一旦发生欠租
驱逐毁房的情况，对投资人来说就是无尽的烦恼。
我上面举的一个例子，是在好学区的相对比较新的房子，租客都是很文明的中层白人，
交租及时，爱护房子。客人买了房子，尝了甜头后，有些还继续投资。
【在 G***6 的大作中提到】
: 谢谢分享
: 那就是说你在帮客人选择投资房时，就是按照和我所述一样的算法来做决定？
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l*******r
发帖数: 328 | 42 no closing cost?
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
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G***6
发帖数: 1323 | 43 嗯 那是当然 在安全性稳定性一致的情形下，就根据这样的算法来作为做决策的重要
考虑因素吧。我的侧重点是这个算法，前提是其他常识性的因素都考虑后。
【在 m**6 的大作中提到】
: 说实话，我帮客人选投资房，第一考虑的不是回报率，而是稳定性安全性，所以差的地
: 区的烂白菜，回报率再高 我也不推荐的。因为就像楼上一位经纪说了，一旦发生欠租
: 驱逐毁房的情况，对投资人来说就是无尽的烦恼。
: 我上面举的一个例子，是在好学区的相对比较新的房子，租客都是很文明的中层白人，
: 交租及时，爱护房子。客人买了房子，尝了甜头后，有些还继续投资。
|
c*****h
发帖数: 14923 | 44 照你这个算法，我们第一个投资房的回报率是29%
第二个更高，36%
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
|
G***6
发帖数: 1323 | 45 那你是怎么算的
照你这个算法，我们第一个投资房的回报率是29%第二个更高，36%
【在 c*****h 的大作中提到】
: 照你这个算法，我们第一个投资房的回报率是29%
: 第二个更高，36%
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
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l*******0
发帖数: 327 | |
J*e
发帖数: 230 | 47 你算回报的主要目的是在几种投资中选择最佳的投资对吧。
房子本身的收益cap rate和你的投资杠杆关联很小，或者说基本没有关系。
你的投资杠杆取决与你的信用，收入，和银行对你的信任，包括拼爹，等等。
房子的收益取决于房子自身状况，所在区，等等。
二者互相影响很小。
你把房子收益cap rate乘以投资杠杆，就差不多能得到你的ROI。
你把几个投资房回报比较的时候，不应考虑投资杠杆。取极端的情况说，如果投资杠杆
是无穷大，大家回报都是无穷大，就没法比了。因为你把你的投资杠杆和房子本身的收
益混淆了。
必须把杠杆刨去，才能客观地比较房子本身的收益，正确地选择最好的投资。
稍微读一些这方面的书，经典的房地产回报都是算cap rate
呢？
【在 G***6 的大作中提到】
: 谢谢
: 您说的对，假如我能零首付，当然ROI就是趋向于很大，但是为什么据此认定ROI无用呢？
: 假如只要cash flow是正的，那么就能算是空手套白狼吗？
: 另外Capitalization rate大概要到多少算是一个比较理想的投资？
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c*****h
发帖数: 14923 | 48 就这么算吧，顶多加上每年的广告费和维修费
平时很少正经算过，反正每月都有正现金流
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
【在 G***6 的大作中提到】
: 那你是怎么算的
:
: 照你这个算法，我们第一个投资房的回报率是29%第二个更高，36%
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m**6
发帖数: 6426 | 49 如果你是前几年买的白菜房，又是贷款的，完全有可能啊。
话说，我有客人，前几年买的3，4万一套的SFH， 现在租金900左右，不用贷款就超过
30%。
还是全砖房，地区也不算太差。关键是，那个时候有这个胆量的人不多的。
【在 c*****h 的大作中提到】
: 照你这个算法，我们第一个投资房的回报率是29%
: 第二个更高，36%
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
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m**6
发帖数: 6426 | 50 卖家付的。
【在 l*******r 的大作中提到】
: no closing cost?
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c*****h
发帖数: 14923 | 51 第一个4年前买
第二个，上周二刚close，已经找到租户了。。。。
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【在 m**6 的大作中提到】
: 如果你是前几年买的白菜房，又是贷款的，完全有可能啊。
: 话说，我有客人，前几年买的3，4万一套的SFH， 现在租金900左右，不用贷款就超过
: 30%。
: 还是全砖房，地区也不算太差。关键是，那个时候有这个胆量的人不多的。
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L******G
发帖数: 860 | 52 请问你是哪里呢，是房市很热的地区吗？
【在 c*****h 的大作中提到】
: 第一个4年前买
: 第二个，上周二刚close，已经找到租户了。。。。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
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c*****h
发帖数: 14923 | 53 不是，两个都抄底而已
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【在 L******G 的大作中提到】
: 请问你是哪里呢，是房市很热的地区吗？
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r******o
发帖数: 1530 | 54 You actual return, will depend on how you do the financing, like one post
just pointed out, if you do 0% down, does it mean your return is infinite?
And it sounds silly if your answer is yes. In finance terms, specifically,
you are using leverage to boost you return. This has nothing to do with How
Good the investment is.
That is exactly what cap rate is trying to avoid. It tries to measure the
property's ability to generate cash flows itself. Think about it, how you
do the financing has no effect on its potential. It is what it is. A good
investment should have a higher than average cap rate than its peers.
Financing is secondary consideration.
【在 G***6 的大作中提到】
: 是吗？你这个说法有没有什么出处？谢谢！
:
: nothing
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G***6
发帖数: 1323 | 55 对 您说的没错
其实我在比较不同投资时都是选择首付20%，并不会不切合实际地想象成“投资杠杆无
穷大”，这样是不是在一定程度上就有可比性了。
【在 J*e 的大作中提到】
: 你算回报的主要目的是在几种投资中选择最佳的投资对吧。
: 房子本身的收益cap rate和你的投资杠杆关联很小，或者说基本没有关系。
: 你的投资杠杆取决与你的信用，收入，和银行对你的信任，包括拼爹，等等。
: 房子的收益取决于房子自身状况，所在区，等等。
: 二者互相影响很小。
: 你把房子收益cap rate乘以投资杠杆，就差不多能得到你的ROI。
: 你把几个投资房回报比较的时候，不应考虑投资杠杆。取极端的情况说，如果投资杠杆
: 是无穷大，大家回报都是无穷大，就没法比了。因为你把你的投资杠杆和房子本身的收
: 益混淆了。
: 必须把杠杆刨去，才能客观地比较房子本身的收益，正确地选择最好的投资。
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G***6
发帖数: 1323 | 56 您都投资了两套了，怎么会“很少正经算过”呢？
即使现金流是正，那也有的多有的少嘛，还是得要正经算算的
【在 c*****h 的大作中提到】
: 就这么算吧，顶多加上每年的广告费和维修费
: 平时很少正经算过，反正每月都有正现金流
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
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G***6
发帖数: 1323 | 57 嗯 我明白您的意思 我所有的考虑都默认20%首付的情况，这样就有一定的可比性了
零首付，债主是不会允许的。
,
How
good
【在 r******o 的大作中提到】
: You actual return, will depend on how you do the financing, like one post
: just pointed out, if you do 0% down, does it mean your return is infinite?
: And it sounds silly if your answer is yes. In finance terms, specifically,
: you are using leverage to boost you return. This has nothing to do with How
: Good the investment is.
: That is exactly what cap rate is trying to avoid. It tries to measure the
: property's ability to generate cash flows itself. Think about it, how you
: do the financing has no effect on its potential. It is what it is. A good
: investment should have a higher than average cap rate than its peers.
: Financing is secondary consideration.
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k****0
发帖数: 21 | 58 我们的网站提供根据房屋地址估算回报率的功能。
目前对于在加州，德州和亚利桑那的任何房子都可以自动估算投资回报率。如果你需要
美国别的州，请通过网站联系我们，我们会尽快加上！
网址是 http://investre.us/ |
J*e
发帖数: 230 | 59 何必自己发明一套呢。
行内的人都是算cap rate。
加上杠杆只会给你计算加入噪音。
【在 G***6 的大作中提到】
: 对 您说的没错
: 其实我在比较不同投资时都是选择首付20%，并不会不切合实际地想象成“投资杠杆无
: 穷大”，这样是不是在一定程度上就有可比性了。
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m**i
发帖数: 394 | 60 This is so misleading!
【在 m**6 的大作中提到】
: 最近正好帮一个客人买了一套投资房，他的情况是：
: 房子买价 142,000
: 首付 25%, 就是 35500
: 装修费用 0（卖家全装修好的）
: 一次性投入： 35500
: 每月费用：
: 贷款额 10650
: 15年 固定贷款 3.75% 月付 672
: 地产税每月 167
: 物业管理费 0
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m**i
发帖数: 394 | 61 The most simple way is :
monthly rent *12 / house value.
See my post for the pros/cons:
http://xiaoqinsiliconvalley.blogspot.com/2013/11/the-dilemma-of |
G***6
发帖数: 1323 | 62 好的 我明白了 多谢您的解惑
【在 J*e 的大作中提到】
: 何必自己发明一套呢。
: 行内的人都是算cap rate。
: 加上杠杆只会给你计算加入噪音。
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G***6
发帖数: 1323 | 63 嗯 谢谢 我仔细看看
【在 m**i 的大作中提到】
: The most simple way is :
: monthly rent *12 / house value.
: See my post for the pros/cons:
: http://xiaoqinsiliconvalley.blogspot.com/2013/11/the-dilemma-of
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m******6
发帖数: 4857 | 64 唉,郁闷死,我们这里一般的区,一个80年代末的townhome,1400左右,也要38万.一个月的
租金也就是2000左右
【在 m**6 的大作中提到】
: 亚特兰大地区的Peachtree City（30269）, 几次被评为全美十大宜居城市，10分学区
: ，老白心目中的居家胜地。所以在那里买的出租房从来没有空房的担忧的，呵呵。
: http://en.wikipedia.org/wiki/Peachtree_City,_Georgia
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m******6
发帖数: 4857 | 65 是不是我要买一个38万的房子,月租2000,是亏本的,现在可以在稍微远的地方买一个,就
是没考虑好,到底怎么买房子才能升值
1000
【在 d*********e 的大作中提到】
: 前些时候发了个关于自己的故事，没想到那么多朋友加我，询问关于在美国投资房地
: 产的信息，遇到的最多的问题是那些所谓的买低价房，然后出租的问题
: 这里我说说的我的想法，我说话很实在，也许很多美国经纪都不会告诉你这些，但
: 我觉得你需要了解其风险，才能做出最好的投资决定。100万人民币说多不多，说不多
: 也是很大的一笔数字，至少我父母一辈子都没有存到100万。
: 所以我说说我对那些想在美国投资小型居民房地产，然后打算出租的朋友，其好处
: 和弊端
: 普通居民出租房的弊端：
: 打个比方，如果你买了个12万美金的普通连体房，同时也成功的租出去，房租1000
: 美金每月，计划一年1.2万美金的收入，看似有10%的回报率，但实际情况呢？
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G***6
发帖数: 1323 | 66 我买房子没考虑他是否能升值 只赚个租金
【在 m******6 的大作中提到】
: 是不是我要买一个38万的房子,月租2000,是亏本的,现在可以在稍微远的地方买一个,就
: 是没考虑好,到底怎么买房子才能升值
:
: 1000
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f******g
发帖数: 70 | 67 mm66,how come your initial cash outflow does not include the closing cost,
which will add another 2000-4000 to the $33,500 in your return calculation?
Also, what about maintenance cost each year? Does your client manage his/
her own rental property? If not, there is property management fee each month
. I just think your return is slightly exaggerated. |
