l**********h
发帖数: 6 | 1 美国经济繁荣的城市郊区，往往是华人中产家庭的聚居地。典型的地区，如加州湾区，
纽约南北的新州和康州，以及波士顿周边，买房自住是大多华人家庭的选择。如果单纯
从投资的角度看，买房自住的收益并不乐观。Bob Shiller总结了美国百年房地产历史
，指出买房自住，总的来说，在考虑到通胀以后的收益基本是零。但是如果一个家庭不
买房，就得租房子住。下面的例子说明，考虑到租房的成本，买房自住得收益还是很可
观的。
比如说一个600K的独立屋（4卧2.5浴2车库1.5英亩地），首付是20%，利率是4.5%，房
产税是1.5%，每月的房贷加上地税是3000多点。这可能比租同样房子的房租还要少一些
。考虑到房租是税后的钱，而且房子长期增值的速度大约是3%（GDP速度)，所以买房自
住还是合算的，因为享受到了租房一样的居所，又有增值的奖励。如果假设Bob
Shiller的观点是适用的话，那么买房自住相当于租房30年以后，跟房东握手道别时，
好心的房东把30年的房租作为礼物都还给你了。如此房东，何乐而不为呢？这个好心房
东的名字就是Tax Code。 |
x*2
发帖数: 714 | 2 那首付的12万你咋不管了？如果租房，就不用付首付，这12万拿来投资房地产，按每年
10%的收益，30年后，该值多少？？俺在计算器上算了下，是209万。而你若买房，你的
房子按每年
3%增值，30年后只值147万。 |
x*2
发帖数: 714 | 3 更别提你若买房，你的 mortgage, insurance, tax, HOA, 一大堆的 liabilities。买
房就是为了享受，跟投资没半毛关系。 |
r****m
发帖数: 1204 | 4 能否解释一下, 如果房子长期增值是3% per year, 为什么投资房地产可以用10%来算? |
H********6
发帖数: 776 | 5 10%的收益扣掉税，管理費和每年修整房子的钱没有？ |
r****m
发帖数: 1204 | 6 I agree with your other comments. |
x*2
发帖数: 714 | 7 是的，30年后，别以为房子就完全归你了。有两样东西你得继续付钱。一个是房产税，
一个是物业费。他们的共同名称叫liabilities。一旦你不交，哼哼，你看看房子还是
不是你的。
【在 r****m 的大作中提到】
: I agree with your other comments.
|
p*********r
发帖数: 7944 | |
x*2
发帖数: 714 | 9 房子增值就是按通货膨胀率来算的，因为房子也是商品的一种。但投资房地产，和别的
投资一样，回报率取决于你的投资能力。俺所知道的房地产投资者中，10%算是偏低的
回报率。一般都在12%以上。
【在 r****m 的大作中提到】
: 能否解释一下, 如果房子长期增值是3% per year, 为什么投资房地产可以用10%来算?
|
p*********r
发帖数: 7944 | 10 有了可以卖，比租多了一个选择。
而且维持一个房子的要求比新买一个房子的要求低太多了。
你没有房子，或者房子不够，年级大了，就一直能贷到款买到房吗？
收入不够的话，好一些的apartment都租不到哦。。。。。。 |
|
|
x*2
发帖数: 714 | 11 这当然是指的总收入减去各种支出再除以资本。
【在 H********6 的大作中提到】
: 10%的收益扣掉税，管理費和每年修整房子的钱没有？
|
x*2
发帖数: 714 | 12 1。卖了房子，你还得再买，还不是一样，你总不能住大街吧。
2。没看懂。
3。买房方式实在太多了，贷款只是其中一种而已。
4。收入不够，你恐怕也付不起房贷。
【在 p*********r 的大作中提到】
: 有了可以卖，比租多了一个选择。
: 而且维持一个房子的要求比新买一个房子的要求低太多了。
: 你没有房子，或者房子不够，年级大了，就一直能贷到款买到房吗？
: 收入不够的话，好一些的apartment都租不到哦。。。。。。
|
H********6
发帖数: 776 | 13
这10%的收益是指房子本身增值，还是出租的囬报？
【在 x*2 的大作中提到】
: 这当然是指的总收入减去各种支出再除以资本。
|
g******n
发帖数: 53185 | 14 租房子一般不会租这么好的，省下钱和维护房子的时间能提高生活质量。
【在 l**********h 的大作中提到】
: 美国经济繁荣的城市郊区，往往是华人中产家庭的聚居地。典型的地区，如加州湾区，
: 纽约南北的新州和康州，以及波士顿周边，买房自住是大多华人家庭的选择。如果单纯
: 从投资的角度看，买房自住的收益并不乐观。Bob Shiller总结了美国百年房地产历史
: ，指出买房自住，总的来说，在考虑到通胀以后的收益基本是零。但是如果一个家庭不
: 买房，就得租房子住。下面的例子说明，考虑到租房的成本，买房自住得收益还是很可
: 观的。
: 比如说一个600K的独立屋（4卧2.5浴2车库1.5英亩地），首付是20%，利率是4.5%，房
: 产税是1.5%，每月的房贷加上地税是3000多点。这可能比租同样房子的房租还要少一些
: 。考虑到房租是税后的钱，而且房子长期增值的速度大约是3%（GDP速度)，所以买房自
: 住还是合算的，因为享受到了租房一样的居所，又有增值的奖励。如果假设Bob
|
x*2
发帖数: 714 | 15 出租的回报, 俺还没有算投资房本身的增值, 主要是因为不同类型的投资房增值率不一
样。
【在 H********6 的大作中提到】
:
: 这10%的收益是指房子本身增值，还是出租的囬报？
|
p****7
发帖数: 641 | 16 这个10%的收益真是很有水平，现在很多投行都不能做到，不知道你是怎么做到的。
纽约这边也有很多买房出租的，没有看到谁可以有超过5%的。估计你买的房子得非常烂
，比如靠近黑区那种。比如底特律。只有那种地方的房子才够便宜，租金也不太少。问
题是风险大，我可不想哪天去收租的时候给人一枪爆了头。收不上租子那就更是常事了
。我非常怀疑你是agent。只有agent才会整天不停地鼓动别人买房。 |
H********6
发帖数: 776 | 17
非常同意你的看法。
【在 p****7 的大作中提到】
: 这个10%的收益真是很有水平，现在很多投行都不能做到，不知道你是怎么做到的。
: 纽约这边也有很多买房出租的，没有看到谁可以有超过5%的。估计你买的房子得非常烂
: ，比如靠近黑区那种。比如底特律。只有那种地方的房子才够便宜，租金也不太少。问
: 题是风险大，我可不想哪天去收租的时候给人一枪爆了头。收不上租子那就更是常事了
: 。我非常怀疑你是agent。只有agent才会整天不停地鼓动别人买房。
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p*********r
发帖数: 7944 | 18 首付的12万，我就当作在股市输掉了。
【在 x*2 的大作中提到】
: 那首付的12万你咋不管了？如果租房，就不用付首付，这12万拿来投资房地产，按每年
: 10%的收益，30年后，该值多少？？俺在计算器上算了下，是209万。而你若买房，你的
: 房子按每年
: 3%增值，30年后只值147万。
|
s***y
发帖数: 12419 | |
b*******s
发帖数: 5216 | 20 10%收益的房产基金起投线是多少？
其实买房最大收益在于炒起来后面有其他中国人跟进来，卖给他们接盘
【在 x*2 的大作中提到】
: 那首付的12万你咋不管了？如果租房，就不用付首付，这12万拿来投资房地产，按每年
: 10%的收益，30年后，该值多少？？俺在计算器上算了下，是209万。而你若买房，你的
: 房子按每年
: 3%增值，30年后只值147万。
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x*2
发帖数: 714 | 21 如果是黑区，那收益远远不止10%, 否则谁干。谁会自己去收租啊，都是 property
manager 干的，反正收益高，雇得起。
俺说的是事实，都是俺经历的。至于你以动机来判断对错，俺觉得不靠谱。我们只认事
实和数字好吗。
俺不是 agent，只是吊丝一枚。只是看到这帖子挂在首页，进来以后陈述事实而已。
【在 p****7 的大作中提到】
: 这个10%的收益真是很有水平，现在很多投行都不能做到，不知道你是怎么做到的。
: 纽约这边也有很多买房出租的，没有看到谁可以有超过5%的。估计你买的房子得非常烂
: ，比如靠近黑区那种。比如底特律。只有那种地方的房子才够便宜，租金也不太少。问
: 题是风险大，我可不想哪天去收租的时候给人一枪爆了头。收不上租子那就更是常事了
: 。我非常怀疑你是agent。只有agent才会整天不停地鼓动别人买房。
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x*2
发帖数: 714 | 22 另外俺不赞成把自住房说成是投资。投资是要有收益的，请问你的自住房收益在哪？房
子有抗通胀的特殊性，但那是因为货币在贬值，而不是有任何收益。
投资房就不一样了。你买了房，每个月房租扣除一切开支，还有 cash flow，这是实打
实的收益。这才是投资。 |
m*****e
发帖数: 10963 | 23 纯扯淡，，，有多少要买60万房的老中哦你让他租房他愿意租60万的房子的？
租房当然是尽量省钱，说他妈会租60万的房子。。 |
x*2
发帖数: 714 | 24 那就改成30万好了，你干嘛这么和数字过不去？
【在 m*****e 的大作中提到】
: 纯扯淡，，，有多少要买60万房的老中哦你让他租房他愿意租60万的房子的？
: 租房当然是尽量省钱，说他妈会租60万的房子。。
|
m*****e
发帖数: 10963 | 25 租金省了很多，主贴的比较不成立。
【在 x*2 的大作中提到】
: 那就改成30万好了，你干嘛这么和数字过不去？
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B********d
发帖数: 1893 | 26 不知道你说的自住房物业税是什么，你买的是老人公寓还是 Condo, Townhouse ？
至于说房产税，实际上很多用在你自己身上，包括学校，道路，等等，你如果租房子，
你的租金里面肯定也要帮房东贡献这些钱。
【在 x*2 的大作中提到】
: 是的，30年后，别以为房子就完全归你了。有两样东西你得继续付钱。一个是房产税，
: 一个是物业费。他们的共同名称叫liabilities。一旦你不交，哼哼，你看看房子还是
: 不是你的。
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c*****h
发帖数: 14923 | 27 re
【在 x*2 的大作中提到】
: 另外俺不赞成把自住房说成是投资。投资是要有收益的，请问你的自住房收益在哪？房
: 子有抗通胀的特殊性，但那是因为货币在贬值，而不是有任何收益。
: 投资房就不一样了。你买了房，每个月房租扣除一切开支，还有 cash flow，这是实打
: 实的收益。这才是投资。
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C**J
发帖数: 20 | 28 自住房can be investment. If it is sold before the mortgage is paid off, the
appreciation comes from both your own money and the leverage (mortage). Plus
the first $500k is not taxable. Investment property has to pay capital gain
. Generally speaking, 自住房 is a lifestyle, because it is to troublesome to
sell. You have to find another place to live. Unless downsizing, what you
earned has to pay you next 自住房. |
J***3
发帖数: 289 | 29 牛皮靠吹.
【在 x*2 的大作中提到】
: 那首付的12万你咋不管了？如果租房，就不用付首付，这12万拿来投资房地产，按每年
: 10%的收益，30年后，该值多少？？俺在计算器上算了下，是209万。而你若买房，你的
: 房子按每年
: 3%增值，30年后只值147万。
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j******l
发帖数: 10445 | 30 ”而且房子长期增值的速度大约是3%（GDP速度)“
not true for current housing market
【在 l**********h 的大作中提到】
: 美国经济繁荣的城市郊区，往往是华人中产家庭的聚居地。典型的地区，如加州湾区，
: 纽约南北的新州和康州，以及波士顿周边，买房自住是大多华人家庭的选择。如果单纯
: 从投资的角度看，买房自住的收益并不乐观。Bob Shiller总结了美国百年房地产历史
: ，指出买房自住，总的来说，在考虑到通胀以后的收益基本是零。但是如果一个家庭不
: 买房，就得租房子住。下面的例子说明，考虑到租房的成本，买房自住得收益还是很可
: 观的。
: 比如说一个600K的独立屋（4卧2.5浴2车库1.5英亩地），首付是20%，利率是4.5%，房
: 产税是1.5%，每月的房贷加上地税是3000多点。这可能比租同样房子的房租还要少一些
: 。考虑到房租是税后的钱，而且房子长期增值的速度大约是3%（GDP速度)，所以买房自
: 住还是合算的，因为享受到了租房一样的居所，又有增值的奖励。如果假设Bob
|
|
|
x****j
发帖数: 2873 | |
w********4
发帖数: 858 | 32 有第二套的当然考虑投资，
就一套不自住，租30年房子，
能对现在的自己好的吗？
【在 l**********h 的大作中提到】
: 美国经济繁荣的城市郊区，往往是华人中产家庭的聚居地。典型的地区，如加州湾区，
: 纽约南北的新州和康州，以及波士顿周边，买房自住是大多华人家庭的选择。如果单纯
: 从投资的角度看，买房自住的收益并不乐观。Bob Shiller总结了美国百年房地产历史
: ，指出买房自住，总的来说，在考虑到通胀以后的收益基本是零。但是如果一个家庭不
: 买房，就得租房子住。下面的例子说明，考虑到租房的成本，买房自住得收益还是很可
: 观的。
: 比如说一个600K的独立屋（4卧2.5浴2车库1.5英亩地），首付是20%，利率是4.5%，房
: 产税是1.5%，每月的房贷加上地税是3000多点。这可能比租同样房子的房租还要少一些
: 。考虑到房租是税后的钱，而且房子长期增值的速度大约是3%（GDP速度)，所以买房自
: 住还是合算的，因为享受到了租房一样的居所，又有增值的奖励。如果假设Bob
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l*********u
发帖数: 19053 | 33 友情提示，这版上，地主很少的 :)
【在 x*2 的大作中提到】
: 如果是黑区，那收益远远不止10%, 否则谁干。谁会自己去收租啊，都是 property
: manager 干的，反正收益高，雇得起。
: 俺说的是事实，都是俺经历的。至于你以动机来判断对错，俺觉得不靠谱。我们只认事
: 实和数字好吗。
: 俺不是 agent，只是吊丝一枚。只是看到这帖子挂在首页，进来以后陈述事实而已。
|
f****y
发帖数: 426 | 34 你第二段也说了，高风险可以带来高收益，
所以10%收益也不是没有可能，只要承担比投行大一点的风险就是了，
比如杠杆率比5%的兄弟加一倍就是了
要是愿意承担被爆头的风险，那炒底特律的房子不如去贩毒。
【在 p****7 的大作中提到】
: 这个10%的收益真是很有水平，现在很多投行都不能做到，不知道你是怎么做到的。
: 纽约这边也有很多买房出租的，没有看到谁可以有超过5%的。估计你买的房子得非常烂
: ，比如靠近黑区那种。比如底特律。只有那种地方的房子才够便宜，租金也不太少。问
: 题是风险大，我可不想哪天去收租的时候给人一枪爆了头。收不上租子那就更是常事了
: 。我非常怀疑你是agent。只有agent才会整天不停地鼓动别人买房。
|
x*2
发帖数: 714 | 35 地主们都在哪个班？
【在 l*********u 的大作中提到】
: 友情提示，这版上，地主很少的 :)
|
l*********u
发帖数: 19053 | 36 文学城
【在 x*2 的大作中提到】
: 地主们都在哪个班？
|
b**u
发帖数: 2761 | 37 自住跟投资是两码事，自己住是没办法要买，但是如果在不好的时机买房，还真的不一
定是好的投资。 |
F*****y
发帖数: 675 | 38 我手头有一个投资房出租。downpay 20%以后买的。15年的mortgage。每个月的房租正
好cover房贷（包括property tax）之类。按楼上的说法，那我这个出租房的cash flow
就是0？但是感觉不太对啊。。。 |
c*****h
发帖数: 14923 | 39 就是0阿
正现金流是每月租金cover所有开销后还有剩的
1 unit的投资房很难有positive cash flow
flow
【在 F*****y 的大作中提到】
: 我手头有一个投资房出租。downpay 20%以后买的。15年的mortgage。每个月的房租正
: 好cover房贷（包括property tax）之类。按楼上的说法，那我这个出租房的cash flow
: 就是0？但是感觉不太对啊。。。
|
x*2
发帖数: 714 | 40 现金流不是0，而是负数。一旦有修理，你的支出就大于收入了。
flow
【在 F*****y 的大作中提到】
: 我手头有一个投资房出租。downpay 20%以后买的。15年的mortgage。每个月的房租正
: 好cover房贷（包括property tax）之类。按楼上的说法，那我这个出租房的cash flow
: 就是0？但是感觉不太对啊。。。
|
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b*******z
发帖数: 331 | 41 现金流为0的实质是来自mortgage payment的principal部分，相当于股票的dividend，
只不过被强制立刻reinvest到房子里成为equity的一部分。
所以简单说打平就是赚了。 |
F*****y
发帖数: 675 | 42 但是换个角度想，房客在白白给我供房，那我应该还是赚的啊？？
我觉得backwaltz说的更有道理吧。所以，出租房，如果能cover房贷，持平，那也是
gain啊。。 |
x*2
发帖数: 714 | 43 这并不改变现金流是负数的事实啊。
另外，你的equity 只有当你把房子卖得比买入价更高时，才转变为收益。2006~07年时
，很多人都认为这没问题。
【在 F*****y 的大作中提到】
: 但是换个角度想，房客在白白给我供房，那我应该还是赚的啊？？
: 我觉得backwaltz说的更有道理吧。所以，出租房，如果能cover房贷，持平，那也是
: gain啊。。
|
F*****y
发帖数: 675 | 44 那你所说的投资房10%的收益，很难做到啊。我必须all cash买30万的房子，然后每个
月租3千。如果有mortgage，那就很难达到10%的收益啦。
【在 x*2 的大作中提到】
: 这并不改变现金流是负数的事实啊。
: 另外，你的equity 只有当你把房子卖得比买入价更高时，才转变为收益。2006~07年时
: ，很多人都认为这没问题。
|
b*******z
发帖数: 331 | 45 你的理解有误，其实你的投资本金只是20%的down payment，现金流为0意味着你房子剩
下来的80%是你租客帮你付的，反映在你每个月mortgage的principal部分。所以这80%
部分的成本为0，虽然房价是会波动，但只有房价跌到0了，你那80%的收益才会是0，而
不是你说的只有房子卖得比买入价高时才转变为收益。
当然现实中有很多意外支出，比如房屋修缮，租金没收上，这一部分就变成你房子80%
部分的成本。
理想情况下，今天我一文钱不花，全部贷款30年花50万买一套房子，假设未来30年贷款
期内现金流为0，因为租金收入等于全部房屋保养，保险，税金。30年后这房子即使只
值10万（下跌80%）。但是这10万是我的纯收益。30年贴现到现在绝对算非常不错的投
资了。
现实中很难做到上面的理想模型就是因为0现金流很难做到罢了。
【在 x*2 的大作中提到】
: 这并不改变现金流是负数的事实啊。
: 另外，你的equity 只有当你把房子卖得比买入价更高时，才转变为收益。2006~07年时
: ，很多人都认为这没问题。
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s********u
发帖数: 1054 | 46 假设房子租金收入高于 房产税， 保险， 日常维修费用总和。 那么使用的贷款越多，
年化的收益率越高， 但一般每月现金收入越少. 全现金买入的房子一般每个月收入的现
金数量最多, 但是年化的收益率最低。(因为你初始投入大了。)
当然杠杆是双刃剑， 需要谨慎使用
【在 b*******z 的大作中提到】
: 你的理解有误，其实你的投资本金只是20%的down payment，现金流为0意味着你房子剩
: 下来的80%是你租客帮你付的，反映在你每个月mortgage的principal部分。所以这80%
: 部分的成本为0，虽然房价是会波动，但只有房价跌到0了，你那80%的收益才会是0，而
: 不是你说的只有房子卖得比买入价高时才转变为收益。
: 当然现实中有很多意外支出，比如房屋修缮，租金没收上，这一部分就变成你房子80%
: 部分的成本。
: 理想情况下，今天我一文钱不花，全部贷款30年花50万买一套房子，假设未来30年贷款
: 期内现金流为0，因为租金收入等于全部房屋保养，保险，税金。30年后这房子即使只
: 值10万（下跌80%）。但是这10万是我的纯收益。30年贴现到现在绝对算非常不错的投
: 资了。
|
a******5
发帖数: 199 | 47 我估计xh2是在前几年跌的比较狠的时候入手了，那的确有可能10%的，我一个朋友也是
这样的，在美国各地买了几处房子，自己都没去看过，都是通过property manager联系
的 |
c*****h
发帖数: 14923 | 48 这个10%是怎么算？
【在 a******5 的大作中提到】
: 我估计xh2是在前几年跌的比较狠的时候入手了，那的确有可能10%的，我一个朋友也是
: 这样的，在美国各地买了几处房子，自己都没去看过，都是通过property manager联系
: 的
|
s********u
发帖数: 1054 | 49 这个大概应该是 cash on cash return. 计算公式是
cash on cash return = net annual rent / initial investment
这里 net annual rent = gross rent - insurance premium- property tax -HOA
fee ( if applicable)- mortgage payment- maintenance and repair cost
initial investment = down payment + loan closing cost ( including loan
appraisal
fee, attorney fee, home inspection fee, loan origination fee, government
stamp fee, etc.)
不过有的地主会 把monthly mortgage payment 里面支付 principal的部分作为收益计
算
【在 c*****h 的大作中提到】
: 这个10%是怎么算？
|
s********u
发帖数: 1054 | 50 10% 收益的房子现在还是不少， 只是对很多人而言只有远程购房才能实现。 当远程
地主有不少额外的麻烦和风险， 不建议盲目跟进
【在 a******5 的大作中提到】
: 我估计xh2是在前几年跌的比较狠的时候入手了，那的确有可能10%的，我一个朋友也是
: 这样的，在美国各地买了几处房子，自己都没去看过，都是通过property manager联系
: 的
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c*****h
发帖数: 14923 | 51 噢，这样阿。
那我们正常年份都在30%以上，不算principle
第一年修得多些，15%左右
上一个连续修了两年，后面基本没啥修了
【在 s********u 的大作中提到】
: 这个大概应该是 cash on cash return. 计算公式是
: cash on cash return = net annual rent / initial investment
: 这里 net annual rent = gross rent - insurance premium- property tax -HOA
: fee ( if applicable)- mortgage payment- maintenance and repair cost
: initial investment = down payment + loan closing cost ( including loan
: appraisal
: fee, attorney fee, home inspection fee, loan origination fee, government
: stamp fee, etc.)
: 不过有的地主会 把monthly mortgage payment 里面支付 principal的部分作为收益计
: 算
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x*2
发帖数: 714 | 52 大侠是明白人，俺的注意力都集中在现金流上了，谢谢指正。
【在 b*******z 的大作中提到】
: 你的理解有误，其实你的投资本金只是20%的down payment，现金流为0意味着你房子剩
: 下来的80%是你租客帮你付的，反映在你每个月mortgage的principal部分。所以这80%
: 部分的成本为0，虽然房价是会波动，但只有房价跌到0了，你那80%的收益才会是0，而
: 不是你说的只有房子卖得比买入价高时才转变为收益。
: 当然现实中有很多意外支出，比如房屋修缮，租金没收上，这一部分就变成你房子80%
: 部分的成本。
: 理想情况下，今天我一文钱不花，全部贷款30年花50万买一套房子，假设未来30年贷款
: 期内现金流为0，因为租金收入等于全部房屋保养，保险，税金。30年后这房子即使只
: 值10万（下跌80%）。但是这10万是我的纯收益。30年贴现到现在绝对算非常不错的投
: 资了。
|
F*****y
发帖数: 675 | 53 厉害，30%的return。。。
你是前两年低价购入然后出租的吗？指点一下我这个菜鸟吧，谢谢
【在 c*****h 的大作中提到】
: 噢，这样阿。
: 那我们正常年份都在30%以上，不算principle
: 第一年修得多些，15%左右
: 上一个连续修了两年，后面基本没啥修了
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c*****h
发帖数: 14923 | 54 这种是可遇不可求的
我们也是看到了才下手，不赚钱的不买
去年12月份买到的condition比前面那个更好
【在 F*****y 的大作中提到】
: 厉害，30%的return。。。
: 你是前两年低价购入然后出租的吗？指点一下我这个菜鸟吧，谢谢
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x******n
发帖数: 1328 | 55 跪求无风险10%收益率的投资方法。
你别告诉我一个高风险的投资啊，高风险的“投资”100000%收益率的都有，
例如去买彩票，去赌钱
【在 x*2 的大作中提到】
: 那首付的12万你咋不管了？如果租房，就不用付首付，这12万拿来投资房地产，按每年
: 10%的收益，30年后，该值多少？？俺在计算器上算了下，是209万。而你若买房，你的
: 房子按每年
: 3%增值，30年后只值147万。
|
x*2
发帖数: 714 | 56 这楼上不是有30%的吗？
彩票，赌钱，甚至短线炒股，那不叫投资，叫投机，俺当然不会用那些做投资例子。
任何投资生意都有风险，大小不同而已，房地产也一样，所以风险控制是必不可少的。
风险控制得好，不管风险是大是小，都可坦然面对。在这种前提下，10%的收益实在不
算什么。俺看到的都是实在的例子，不是什么理论，所以在这里分享。其实10%在俺这
里真的算低的，俺周围好像没有人做12%以下收益的房地产投资。
当然，换个地区，情况可能完全不一样。那样的话，你可能要选择其他适合你的投资工
具。
【在 x******n 的大作中提到】
: 跪求无风险10%收益率的投资方法。
: 你别告诉我一个高风险的投资啊，高风险的“投资”100000%收益率的都有，
: 例如去买彩票，去赌钱
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G***e
发帖数: 535 | 57 这想法不对
那要不你放60万的首付，然后都当作在股市输掉了
那你的monthly payment是$0，任何租房都赢不过这个
所以你放的首付应该要列在失去的机会成本里
【在 p*********r 的大作中提到】
: 首付的12万，我就当作在股市输掉了。
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l****e
发帖数: 2271 | 58 你指的房地产投资都是哪些？是指买来投资房然后出租吗？
【在 x*2 的大作中提到】
: 房子增值就是按通货膨胀率来算的，因为房子也是商品的一种。但投资房地产，和别的
: 投资一样，回报率取决于你的投资能力。俺所知道的房地产投资者中，10%算是偏低的
: 回报率。一般都在12%以上。
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l****e
发帖数: 2271 | 59 但是交的这些不能退还的liabilities的钱，也比租房的钱少的多是不是。
【在 x*2 的大作中提到】
: 是的，30年后，别以为房子就完全归你了。有两样东西你得继续付钱。一个是房产税，
: 一个是物业费。他们的共同名称叫liabilities。一旦你不交，哼哼，你看看房子还是
: 不是你的。
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G***6
发帖数: 1323 | 60 事实是，在中西部地区，10%的收益都是保守估计
【在 r****m 的大作中提到】
: 能否解释一下, 如果房子长期增值是3% per year, 为什么投资房地产可以用10%来算?
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y*****i
发帖数: 273 | 61 非常同意。楼上那个10%投资收益，用的还是复利的算法（30年后，12万变209万）。如
果是平均每年收益达到10%还是有可能的（每年拿回首付的10%），但这样的话，转成复
利绝对不到10%。
而且还不算投资房首付是25%，地税和贷款利息都比自住房高。
底特律黑人区的房子，正常人是不会去租的。所以租客的素质相当成问题。
【在 p****7 的大作中提到】
: 这个10%的收益真是很有水平，现在很多投行都不能做到，不知道你是怎么做到的。
: 纽约这边也有很多买房出租的，没有看到谁可以有超过5%的。估计你买的房子得非常烂
: ，比如靠近黑区那种。比如底特律。只有那种地方的房子才够便宜，租金也不太少。问
: 题是风险大，我可不想哪天去收租的时候给人一枪爆了头。收不上租子那就更是常事了
: 。我非常怀疑你是agent。只有agent才会整天不停地鼓动别人买房。
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y***n
发帖数: 1594 | 62 you can hire after-hour cops to walk with you to collect the rent.
【在 p****7 的大作中提到】
: 这个10%的收益真是很有水平，现在很多投行都不能做到，不知道你是怎么做到的。
: 纽约这边也有很多买房出租的，没有看到谁可以有超过5%的。估计你买的房子得非常烂
: ，比如靠近黑区那种。比如底特律。只有那种地方的房子才够便宜，租金也不太少。问
: 题是风险大，我可不想哪天去收租的时候给人一枪爆了头。收不上租子那就更是常事了
: 。我非常怀疑你是agent。只有agent才会整天不停地鼓动别人买房。
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r****m
发帖数: 1204 | 63 最近刚有个朋友在中西部因不堪收租困难而小亏卖了投资房。
鞋子只有穿的人才知和不合脚。 |
c****2
发帖数: 83 | 64 投资房操心 精力也是成本 自住房很多东西就可以安置起来了 无论居住质量还是日常
生活效率 都高起来了 不嫩简单的比较看得见的收益
同意自住房不要太奢侈 但是还是要有 |
r**********g
发帖数: 22734 | 65 假设投资房带来10%收益，你买来以后租给自己，相当于自己当房东，这10%就是你自己
的。跟你去租房然后再买个投资房不是一样？无非你同时做房东加房客，还少了跟房东
房客打交道的麻烦，多了税收的优惠。
这么简单的道理。 |
