s********u
发帖数: 1054 | 1 这个论坛上的地主很少， 因此经常看到有关于出租房回报率的争论。 一般说来， 在
纽约 旧金山这样的一线城市购买出租物业， 主要回报不是指望靠租金带来的现金流，
而是等待若干年以后物业的升值。 但在纽约 旧金山以外的不少地方， 出租物业的确
可以达到10%的 cap rate.
这里首先澄清一下 计算出租物业回报率的办法。 最简单的办法之一是看 cap rate.
举个例子， 比如一个出租房买入价格是 10万美元， 每年扣除各种修理维护费用以后
净得租金是 1万美元， 这个出租物业的回报的 cap rate 就是 10%。 但是在实际操作
中一般地主会使用贷款， 也就是杠杆， 所以一个 10% cap rate 的物业， cash on
cash 回报率往往可以达到25% 以上。 这里
cash on cash return = annual dollar net income / total dollar investment
我举个我自己去年秋天在一个大学附近买入的single family house 为例子。 买入价
格 $123，000。 申请了一个首付25% ($30,750) 的 conventional loan, 30 yrs
fixed rate. 加上贷款的closing cost 以后， 实际支出的首付费用是$36，000 左右
。
这个SFH 有 4 bedroom 4 bathroom, 租给4个大学生。 月租金$1600。 我每月的
mortgage payment 包含 property tax 和 insurance cost (有escrow account), 每
月付出 $604。 另外的固定费用是支付给 property manager 的管理费用。 因为我在
当地所有的物业全部交给一个 PM 管理， 他只收取我月租的 6%. 这样扣去月供(含财
产税 保险)和管理费用以后， 我的租金收入是 $900. 修理是一张 wild card, 但这个
房子比较新， 到目前为止只有过两次routine maintenance 耗费 $180。 另外夏天有
半年我提供 lawn service, 现在请一个老墨做， 一月两次， 一次$30. 我自己的估
算， 扣除所有费用以后， 在这个屋子上我实际每年 free cash flow 的收入应该在 $
9500 以上。(报税时因为要计算 depreciation cost, 报税收入会低于这个数目。
) 这样即使不计算 每年偿还贷款本金增值部分， 以及物业的升值部分， 我的 cash
on cash return 也在 25%以上。当然，这样的回报率不好复制。 一般人拿到4个普通
的mortgage loan (符合政府两房的 underwriting requirement的 mortgage loan) 以
后， 再拿就有一定困难了。这种情况下可以使用local bank 的 in house loan, 但利
息会高一些， 回报会下降。
我无意在这里炫耀房子的回报， 也无意像有的朋友一样在论坛里面集资。 就是把自己
了解的情况跟大家讲讲而已。 在文学城的 投资论坛有很多地主， 其中不少老ID还是
靠谱的。 从他们发的帖子看， 不少人在前2009-2011 地产低谷是买入的物业， cap
rate 还远高于我这个房子。
有人说什么投行的回报也很难到 10%。 拜托， 投行那帮人不是用自己的钱去做高回报
的投资项目来赚钱的， 是靠把大客户圈进去， 用别人的钱去赚取高额服务费用的。像
最出名的Goldman Sachs, 也根本没有什么职业道德，在次贷危机中设计陷害自己的客
户谋利。 投资显然不能指望这帮人。 |
q****e
发帖数: 3660 | 2 赞！谢谢这么详细的解释。
【在 s********u 的大作中提到】
: 这个论坛上的地主很少， 因此经常看到有关于出租房回报率的争论。 一般说来， 在
: 纽约 旧金山这样的一线城市购买出租物业， 主要回报不是指望靠租金带来的现金流，
: 而是等待若干年以后物业的升值。 但在纽约 旧金山以外的不少地方， 出租物业的确
: 可以达到10%的 cap rate.
: 这里首先澄清一下 计算出租物业回报率的办法。 最简单的办法之一是看 cap rate.
: 举个例子， 比如一个出租房买入价格是 10万美元， 每年扣除各种修理维护费用以后
: 净得租金是 1万美元， 这个出租物业的回报的 cap rate 就是 10%。 但是在实际操作
: 中一般地主会使用贷款， 也就是杠杆， 所以一个 10% cap rate 的物业， cash on
: cash 回报率往往可以达到25% 以上。 这里
: cash on cash return = annual dollar net income / total dollar investment
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d***g
发帖数: 1096 | 3 谢分享. 关键是能底价位(楼主买入价格 $123，000)买到高回报(月租$1600)低维护的
房子. 可以分享一下怎么找的吗? 谢谢!
【在 s********u 的大作中提到】
: 这个论坛上的地主很少， 因此经常看到有关于出租房回报率的争论。 一般说来， 在
: 纽约 旧金山这样的一线城市购买出租物业， 主要回报不是指望靠租金带来的现金流，
: 而是等待若干年以后物业的升值。 但在纽约 旧金山以外的不少地方， 出租物业的确
: 可以达到10%的 cap rate.
: 这里首先澄清一下 计算出租物业回报率的办法。 最简单的办法之一是看 cap rate.
: 举个例子， 比如一个出租房买入价格是 10万美元， 每年扣除各种修理维护费用以后
: 净得租金是 1万美元， 这个出租物业的回报的 cap rate 就是 10%。 但是在实际操作
: 中一般地主会使用贷款， 也就是杠杆， 所以一个 10% cap rate 的物业， cash on
: cash 回报率往往可以达到25% 以上。 这里
: cash on cash return = annual dollar net income / total dollar investment
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f***c
发帖数: 1285 | 4 谢谢大牛分享
我说几个我朋友买投资房的操作原则吧，同事有房十几个。
1.每个房子的价格都买在6,7万以内。duplex例外，譬如一个13万的duplex，租金可以
到1300一月。
2.这些小房子，都能租到650-950不等。最近一个五万的房子，租到了900一个月。
3.这些便宜房子当然不会是最好的区域，但也是相对还行的区域，有的区域即使50%的
黑人区，也还是不错的。
4.有的黑人住了8年了还在房子里住着，有钱的时候一次性交完房租，有的时候100,200
每周的交过来。也没拖欠。
5.跟大家买好学区，几十万出租房不一样，这些小房子投资小，空置或者卖出，相对损
失也少。 |
B*******l
发帖数: 128 | 5 才12万多的房子租金能达到1600，这在很多很多地区是不可能实现的，除非你这个房子
拿到的价钱低于市场价甚至成本价了。。看你说的也不是买的破产房的样子。
很好奇是怎么做到的？在那个地方？如果能达到你这个标准当然是很合算的了，问题就
是12万的房子很多都只能租到1050-1200，你的property manager收费也不高，有很多
地方要收1个月房租。 |
s********u
发帖数: 1054 | 6 关于在什么地方买到的属于我不愿意透露的 privacy， 所以不愿意讨论. 其余的可
以大致谈谈。 泛泛而言， 学生房的租金往往高于居民房。原因一般有二：1) 学生房
错过暑期以后， 往往会空置至少半年以上。 所以风险更大。 2) 学生房一般是一
个房间一个 lease. 而不是一个house 一个lease. 管理起来更麻烦。 至于我的管理费
低于市场平均， 是因为我把我几乎所有的物业给了一个公司管理。这就是所谓的
economy of scale. 经营任何生意都一样，上量就可以得到相对的低价。通常的管理费
是 租金 8%到10%， 外加 每次签租约一个一次性的费用。
【在 B*******l 的大作中提到】
: 才12万多的房子租金能达到1600，这在很多很多地区是不可能实现的，除非你这个房子
: 拿到的价钱低于市场价甚至成本价了。。看你说的也不是买的破产房的样子。
: 很好奇是怎么做到的？在那个地方？如果能达到你这个标准当然是很合算的了，问题就
: 是12万的房子很多都只能租到1050-1200，你的property manager收费也不高，有很多
: 地方要收1个月房租。
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j***1
发帖数: 158 | 7 DDD!!! very nice...
【在 s********u 的大作中提到】
: 这个论坛上的地主很少， 因此经常看到有关于出租房回报率的争论。 一般说来， 在
: 纽约 旧金山这样的一线城市购买出租物业， 主要回报不是指望靠租金带来的现金流，
: 而是等待若干年以后物业的升值。 但在纽约 旧金山以外的不少地方， 出租物业的确
: 可以达到10%的 cap rate.
: 这里首先澄清一下 计算出租物业回报率的办法。 最简单的办法之一是看 cap rate.
: 举个例子， 比如一个出租房买入价格是 10万美元， 每年扣除各种修理维护费用以后
: 净得租金是 1万美元， 这个出租物业的回报的 cap rate 就是 10%。 但是在实际操作
: 中一般地主会使用贷款， 也就是杠杆， 所以一个 10% cap rate 的物业， cash on
: cash 回报率往往可以达到25% 以上。 这里
: cash on cash return = annual dollar net income / total dollar investment
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b*******c
发帖数: 20683 | 8 赞，我也正在看大学附近的房子
【在 s********u 的大作中提到】
: 这个论坛上的地主很少， 因此经常看到有关于出租房回报率的争论。 一般说来， 在
: 纽约 旧金山这样的一线城市购买出租物业， 主要回报不是指望靠租金带来的现金流，
: 而是等待若干年以后物业的升值。 但在纽约 旧金山以外的不少地方， 出租物业的确
: 可以达到10%的 cap rate.
: 这里首先澄清一下 计算出租物业回报率的办法。 最简单的办法之一是看 cap rate.
: 举个例子， 比如一个出租房买入价格是 10万美元， 每年扣除各种修理维护费用以后
: 净得租金是 1万美元， 这个出租物业的回报的 cap rate 就是 10%。 但是在实际操作
: 中一般地主会使用贷款， 也就是杠杆， 所以一个 10% cap rate 的物业， cash on
: cash 回报率往往可以达到25% 以上。 这里
: cash on cash return = annual dollar net income / total dollar investment
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