b*********n
发帖数: 182 | 1 有一个投资房， 出租出去了。今年报税的时候想要claim 房子的depreciation（否则
租金收入就得报税）。不过呢， 就算是claim 了 depreciation, 还是有一些租金收入
要交税，因为家庭收入过了线 （就是我claim depreciation 的部分还有一些并不能帮
助减税）。 现在的问题是那我是不是应该少claim一些depreciation呢 （turbo tax
是 自动给的数字）。 好像说最后卖房子的时候， claim depreciation的部分还要重
新补上交税。 就是我现在少claim 一些并不影响我现在交的税， 那20或30年以后买房
的时候， 是按照你实际claim的depreciation 算还是不管怎样都是一个数值？请有经
验的明白人指点一下吧。 | t*****e
发帖数: 344 | 2 I am not sure if you understand how it works but there is a standard formula
for flat deprecation.
what you said below makes no sense so I recommend you read more about tax on
rental properties in general.
【在 b*********n 的大作中提到】
: 有一个投资房， 出租出去了。今年报税的时候想要claim 房子的depreciation（否则
: 租金收入就得报税）。不过呢， 就算是claim 了 depreciation, 还是有一些租金收入
: 要交税，因为家庭收入过了线 （就是我claim depreciation 的部分还有一些并不能帮
: 助减税）。 现在的问题是那我是不是应该少claim一些depreciation呢 （turbo tax
: 是 自动给的数字）。 好像说最后卖房子的时候， claim depreciation的部分还要重
: 新补上交税。 就是我现在少claim 一些并不影响我现在交的税， 那20或30年以后买房
: 的时候， 是按照你实际claim的depreciation 算还是不管怎样都是一个数值？请有经
: 验的明白人指点一下吧。
| j***1
发帖数: 158 | 3 we use mostly straight line depreciation in real estates, so if this is your
first year of ownership, you have 2 options.
1. don't claim depreciation, that means you can not claim it at all till you
sell.
2. claim it on 27.5 year straight line, un-deductible lost carry over next
year.
【在 b*********n 的大作中提到】
: 有一个投资房， 出租出去了。今年报税的时候想要claim 房子的depreciation（否则
: 租金收入就得报税）。不过呢， 就算是claim 了 depreciation, 还是有一些租金收入
: 要交税，因为家庭收入过了线 （就是我claim depreciation 的部分还有一些并不能帮
: 助减税）。 现在的问题是那我是不是应该少claim一些depreciation呢 （turbo tax
: 是 自动给的数字）。 好像说最后卖房子的时候， claim depreciation的部分还要重
: 新补上交税。 就是我现在少claim 一些并不影响我现在交的税， 那20或30年以后买房
: 的时候， 是按照你实际claim的depreciation 算还是不管怎样都是一个数值？请有经
: 验的明白人指点一下吧。
| b*********n
发帖数: 182 | 4 谢谢楼上两位。我的问题是假如我 claim depreciation, 每年的数值是固定的（TURBO
TAX给的数值）还是可以自己选的。 比如我的房子是27.5万买的，每年可以claim 1
万，但是帮我减税的部分只有4千。那我可以只claim 4 千 depreciation 吗？ 如果必
须claim 1 万， 等20年以后我卖房的时候，需要补交的水是20万还是8万（每年claim
4 千）呢？如果实际建设部分只有8万，但是补交税款的部分有20万，不是很不公平？
如果现在不claim depreciation （第一年）,以后都不能claim吗？ | B*****e
发帖数: 9375 | 5
TURBO
claim
你这里牵涉到几个问题
1. Depreciation最好就是用27.5年耗完的直线方法 ...
Don't try to get cute with the IRS. DON'T.
2. 这个depreciation, 不管你现在报税的时候有没有用上,
在你把房子卖出去的时候, IRS都是要把它算进去的,
就是会减低你的cost base, 就是会增高你的taxable profit. What can you do?
你自己去放狗搜搜
3. Depreciation basis里, 应该减去land value
因为土地不会耗损, 不会贬值
你可以从购买那一年的appraisal report or county property tax assessment里，
看到对土地的估价是多少, 从购入价中减去, 作为depreciation basis
一般来说, land value is 20-25% of total value
4. 依照你的例子, 你20年后卖了房子,
其中有20万要作为depreciation recapture被追回来,
这20万, 是铁打不动的收25%的税，
在这20万之外的增益(如果你还有的话)， 才是按long term capital gain的收15%
所以 一个$10万买入的房子 五年后以$9万卖出 你还是有可能要为之交税的
5. 但也不必就喊"不是很不公平?" 因为
a. 现在的depreciation多一些 你为之要交的税就少一些(如果你有盈利的话)
如果你现在的marginal tax rate是39%, 33%, 甚至28%,
只要大于将来补交的那个25%， 你就赚了
b. 即使你的投资房本身没有净赚钱,
它的net loss也可以用来抵消其他的passive income
3. 每年没有用完的net loss, 会带到下一年去累积,
等到你最后卖房了, profit是要除去这些losses，才开始算税
Hope it helps.
【在 b*********n 的大作中提到】
: 谢谢楼上两位。我的问题是假如我 claim depreciation, 每年的数值是固定的（TURBO
: TAX给的数值）还是可以自己选的。 比如我的房子是27.5万买的，每年可以claim 1
: 万，但是帮我减税的部分只有4千。那我可以只claim 4 千 depreciation 吗？ 如果必
: 须claim 1 万， 等20年以后我卖房的时候，需要补交的水是20万还是8万（每年claim
: 4 千）呢？如果实际建设部分只有8万，但是补交税款的部分有20万，不是很不公平？
: 如果现在不claim depreciation （第一年）,以后都不能claim吗？
| l******r
发帖数: 1642 | 6 请不要misleading
Depreciation recapture只是针对使用了depreciation deduct tax的property
对于未使用这个减税的房子无需做depreciation recapture!
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
【在 B*****e 的大作中提到】
:
: TURBO
: claim
: 你这里牵涉到几个问题
: 1. Depreciation最好就是用27.5年耗完的直线方法 ...
: Don't try to get cute with the IRS. DON'T.
: 2. 这个depreciation, 不管你现在报税的时候有没有用上,
: 在你把房子卖出去的时候, IRS都是要把它算进去的,
: 就是会减低你的cost base, 就是会增高你的taxable profit. What can you do?
: 你自己去放狗搜搜
| b*********n
发帖数: 182 | 7 有一个投资房， 出租出去了。今年报税的时候想要claim 房子的depreciation（否则
租金收入就得报税）。不过呢， 就算是claim 了 depreciation, 还是有一些租金收入
要交税，因为家庭收入过了线 （就是我claim depreciation 的部分还有一些并不能帮
助减税）。 现在的问题是那我是不是应该少claim一些depreciation呢 （turbo tax
是 自动给的数字）。 好像说最后卖房子的时候， claim depreciation的部分还要重
新补上交税。 就是我现在少claim 一些并不影响我现在交的税， 那20或30年以后买房
的时候， 是按照你实际claim的depreciation 算还是不管怎样都是一个数值？请有经
验的明白人指点一下吧。 | t*****e
发帖数: 344 | 8 I am not sure if you understand how it works but there is a standard formula
for flat deprecation.
what you said below makes no sense so I recommend you read more about tax on
rental properties in general.
【在 b*********n 的大作中提到】
: 有一个投资房， 出租出去了。今年报税的时候想要claim 房子的depreciation（否则
: 租金收入就得报税）。不过呢， 就算是claim 了 depreciation, 还是有一些租金收入
: 要交税，因为家庭收入过了线 （就是我claim depreciation 的部分还有一些并不能帮
: 助减税）。 现在的问题是那我是不是应该少claim一些depreciation呢 （turbo tax
: 是 自动给的数字）。 好像说最后卖房子的时候， claim depreciation的部分还要重
: 新补上交税。 就是我现在少claim 一些并不影响我现在交的税， 那20或30年以后买房
: 的时候， 是按照你实际claim的depreciation 算还是不管怎样都是一个数值？请有经
: 验的明白人指点一下吧。
| j***1
发帖数: 158 | 9 we use mostly straight line depreciation in real estates, so if this is your
first year of ownership, you have 2 options.
1. don't claim depreciation, that means you can not claim it at all till you
sell.
2. claim it on 27.5 year straight line, un-deductible lost carry over next
year.
【在 b*********n 的大作中提到】
: 有一个投资房， 出租出去了。今年报税的时候想要claim 房子的depreciation（否则
: 租金收入就得报税）。不过呢， 就算是claim 了 depreciation, 还是有一些租金收入
: 要交税，因为家庭收入过了线 （就是我claim depreciation 的部分还有一些并不能帮
: 助减税）。 现在的问题是那我是不是应该少claim一些depreciation呢 （turbo tax
: 是 自动给的数字）。 好像说最后卖房子的时候， claim depreciation的部分还要重
: 新补上交税。 就是我现在少claim 一些并不影响我现在交的税， 那20或30年以后买房
: 的时候， 是按照你实际claim的depreciation 算还是不管怎样都是一个数值？请有经
: 验的明白人指点一下吧。
| b*********n
发帖数: 182 | 10 谢谢楼上两位。我的问题是假如我 claim depreciation, 每年的数值是固定的（TURBO
TAX给的数值）还是可以自己选的。 比如我的房子是27.5万买的，每年可以claim 1
万，但是帮我减税的部分只有4千。那我可以只claim 4 千 depreciation 吗？ 如果必
须claim 1 万， 等20年以后我卖房的时候，需要补交的水是20万还是8万（每年claim
4 千）呢？如果实际建设部分只有8万，但是补交税款的部分有20万，不是很不公平？
如果现在不claim depreciation （第一年）,以后都不能claim吗？ | | | B*****e
发帖数: 9375 | 11
TURBO
claim
你这里牵涉到几个问题
1. Depreciation最好就是用27.5年耗完的直线方法 ...
Don't try to get cute with the IRS. DON'T.
2. 这个depreciation, 不管你现在报税的时候有没有用上,
在你把房子卖出去的时候, IRS都是要把它算进去的,
就是会减低你的cost base, 就是会增高你的taxable profit. What can you do?
你自己去放狗搜搜
3. Depreciation basis里, 应该减去land value
因为土地不会耗损, 不会贬值
你可以从购买那一年的appraisal report or county property tax assessment里，
看到对土地的估价是多少, 从购入价中减去, 作为depreciation basis
一般来说, land value is 20-25% of total value
4. 依照你的例子, 你20年后卖了房子,
其中有20万要作为depreciation recapture被追回来,
这20万, 是铁打不动的收25%的税，
在这20万之外的增益(如果你还有的话)， 才是按long term capital gain的收15%
所以 一个$10万买入的房子 五年后以$9万卖出 你还是有可能要为之交税的
5. 但也不必就喊"不是很不公平?" 因为
a. 现在的depreciation多一些 你为之要交的税就少一些(如果你有盈利的话)
如果你现在的marginal tax rate是39%, 33%, 甚至28%,
只要大于将来补交的那个25%， 你就赚了
b. 即使你的投资房本身没有净赚钱,
它的net loss也可以用来抵消其他的passive income
3. 每年没有用完的net loss, 会带到下一年去累积,
等到你最后卖房了, profit是要除去这些losses，才开始算税
Hope it helps.
【在 b*********n 的大作中提到】
: 谢谢楼上两位。我的问题是假如我 claim depreciation, 每年的数值是固定的（TURBO
: TAX给的数值）还是可以自己选的。 比如我的房子是27.5万买的，每年可以claim 1
: 万，但是帮我减税的部分只有4千。那我可以只claim 4 千 depreciation 吗？ 如果必
: 须claim 1 万， 等20年以后我卖房的时候，需要补交的水是20万还是8万（每年claim
: 4 千）呢？如果实际建设部分只有8万，但是补交税款的部分有20万，不是很不公平？
: 如果现在不claim depreciation （第一年）,以后都不能claim吗？
| l******r
发帖数: 1642 | 12 请不要misleading
Depreciation recapture只是针对使用了depreciation deduct tax的property
对于未使用这个减税的房子无需做depreciation recapture!
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
【在 B*****e 的大作中提到】
:
: TURBO
: claim
: 你这里牵涉到几个问题
: 1. Depreciation最好就是用27.5年耗完的直线方法 ...
: Don't try to get cute with the IRS. DON'T.
: 2. 这个depreciation, 不管你现在报税的时候有没有用上,
: 在你把房子卖出去的时候, IRS都是要把它算进去的,
: 就是会减低你的cost base, 就是会增高你的taxable profit. What can you do?
: 你自己去放狗搜搜
| b*********n
发帖数: 182 | 13 谢谢大家的讨论。
最近在微信上看到如下信息
对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
1. 房子的地税(房产税)，保险费
2. 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费
3. 房子的维修费
4. 房东到美国来往的机票，餐旅费
5. 房地产公司的管理费
6. 房地产经纪的中介费
7. 寻找租客的广告费
8. 自己未成年孩子的抚养费
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MjE3NjA4Nw==&mid=203648014&idx=4&sn=
5fa103cff386dc3c5cb6910176eaa81b&scene=2&from=timeline&isappinstalled=0&key=
8ea74966bf01cfb6ed6b1e5584bf50a1ca3366605ff39d469bb916a3d7a0cca7107abf628826
05e1cf1fa57a84a17e13&ascene=2&uin=MjkwNDYwNDk0OA%3D%3D&devicetype=iPhone+OS8
.1.2&version=16010112&fontScale=100&pass_ticket=
YhSR9poRmtNlQ7VFiGW1WENd7uakX4C5ZgS1esZmtcoNDfzfcL0eZWS5yLO%2BYOH2
想问一下
1. 真的如文中所说， 未成年孩子的抚养费可以用来抵税吗？
2. 买投资房的transfer tax 是不是可以抵税？ 用turbo tax 填税的时候只能填
property tax, 不能填transfer tax 这一项啊？ | B*****e
发帖数: 9375 | 14
http://homeguides.sfgate.com/taking-depreciation-rental-propert
"However, not depreciating your property will not save you from the tax --
the IRS levies it on the depreciation that you should have claimed, whether
or not you actually did. "
我在五六个不同的网站读到上面这段类似的话 都是错的么?
【在 l******r 的大作中提到】
: 请不要misleading
: Depreciation recapture只是针对使用了depreciation deduct tax的property
: 对于未使用这个减税的房子无需做depreciation recapture!
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
| l******r
发帖数: 1642 | 15 I double checked
Yes you are right
不管你有没有保税的时候take depreciation
你卖房的时候irs都会将这一部分强行按income tax扣税
尼玛这不是公开抢钱吗
下面是irs的两个link
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf
If you used all or part of your home for business or rental between May 6,
1997 and the date of sale, total all the depreciation deductions you could
have taken because of that use, whether or not you took them.
http://www.irs.gov/publications/p551/ar02.html
If you did not take a depreciation deduction, reduce the basis by the full
amount of the depreciation you could have taken
whether
【在 B*****e 的大作中提到】
:
: http://homeguides.sfgate.com/taking-depreciation-rental-propert
: "However, not depreciating your property will not save you from the tax --
: the IRS levies it on the depreciation that you should have claimed, whether
: or not you actually did. "
: 我在五六个不同的网站读到上面这段类似的话 都是错的么?
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