f***8
发帖数: 122 | 1 简单列一下我所知道的投资房类型，不一定全面，欢迎补充。我列出来的从最复杂的第
一种到最简单的第四种，希望大家可以就综合性价比回报率高和低,管理的难易程度谈
谈自己的看法。
1. Apartment complex 10 unit or plus
2. Residential 4-6 unit apartment
3. SFR x 1 or plus
4. Condo x1 or plus
我目前了解到的情况第一种和第二种都有听过觉得麻烦太多而不得不转手卖掉的例子，
第三种和第四种还没有听过这种情况。 |
c******z
发帖数: 1230 | 2 如果怕麻烦，本来就不应该投资房产。如果是单打独斗、不是专职房东、又雇不起/不
想雇人，那1和2的情况是有可能忙不过来的。 |
f***8
发帖数: 122 | 3 谢谢，3和4的回报率有没有可能比1和2高？
【在 c******z 的大作中提到】
: 如果怕麻烦，本来就不应该投资房产。如果是单打独斗、不是专职房东、又雇不起/不
: 想雇人，那1和2的情况是有可能忙不过来的。
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c******z
发帖数: 1230 | 4 3和4的回报率当然比1和2高，越琐碎、越小规模的，回报率越高，当然前提就是不怕“
麻烦”。你去弄一个section-8的破房子，年回报率可能有30%；一般的4-UNIT可能有10
%；TRIPLE NET的商业地产，比如一个5million的walgreen building，可能年回报率只
有6%。对于房地产，规模越大，回报率也会相应降低。 |
f***8
发帖数: 122 | 5 谢谢这位大牛。可是如果是这样，为什么很多朋友都想去尝试apartment或是apartment
complex？
10
【在 c******z 的大作中提到】
: 3和4的回报率当然比1和2高，越琐碎、越小规模的，回报率越高，当然前提就是不怕“
: 麻烦”。你去弄一个section-8的破房子，年回报率可能有30%；一般的4-UNIT可能有10
: %；TRIPLE NET的商业地产，比如一个5million的walgreen building，可能年回报率只
: 有6%。对于房地产，规模越大，回报率也会相应降低。
|
c******z
发帖数: 1230 | 6 我不是大牛。投资者有不同的目标和哲学，往往和资金规模有很大的关系，如果你有2M
的资金（包括financing提供的），你会怎么选择呢？
A\ 去买40个section-8的破房子，雇几个人去管理，租金虽然有保证，return可能有30
%，但非常high maintainance，而且常常面临被lower class的房客和诉棍律师sue的风
险，虽然99%的情况他们无法得逞、你也有保险backup，但你还是需要找律师、去court
。另外，房产不保值，要出手也很麻烦；
B\ 去买4-6个 4-UNIT的主要面向学生的公寓楼，雇一个专职的handy man，自己也进行
管理，return可能有10%，但房产出手很容易，但学生通常住1、2年就会搬走；
C\ 买一个commercial building with triple net lease，tenant可能是7-eleven，签
了30年的合同，return可能有6-7%，平时你什么都不用管。但一旦想要出售，或者
tenant搬走找新teant，这个过程很可能1、2年。
如果你只有十万左右的资金（包括fianancing提供的），你可能只能选择A。如果你的
资金规模有三五十万，可能你可以考虑B。如果你的资金上MILLION，你才有可能考虑C
。当然也不排除有人有上MILLION的资金，也只做A。关键取决于你的投资哲学！ |
c****i
发帖数: 199 | 7 我的经验是2>3>1>4
多家庭房屋回报最高。超过4个单元的话法律不一样，比较难管一些。sfh还行。condo
是最不可以投资的。
【在 f***8 的大作中提到】
: 简单列一下我所知道的投资房类型，不一定全面，欢迎补充。我列出来的从最复杂的第
: 一种到最简单的第四种，希望大家可以就综合性价比回报率高和低,管理的难易程度谈
: 谈自己的看法。
: 1. Apartment complex 10 unit or plus
: 2. Residential 4-6 unit apartment
: 3. SFR x 1 or plus
: 4. Condo x1 or plus
: 我目前了解到的情况第一种和第二种都有听过觉得麻烦太多而不得不转手卖掉的例子，
: 第三种和第四种还没有听过这种情况。
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w*********4
发帖数: 832 | 8 请问为什么condo最不可以投资？
condo
【在 c****i 的大作中提到】
: 我的经验是2>3>1>4
: 多家庭房屋回报最高。超过4个单元的话法律不一样，比较难管一些。sfh还行。condo
: 是最不可以投资的。
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c****i
发帖数: 199 | 9 康斗费高，而且不断涨。
管理员一般不友好，各种规定烦死你
【在 w*********4 的大作中提到】
: 请问为什么condo最不可以投资？
:
: condo
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b*********8
发帖数: 985 | 10 应该是要交的管理费太高了吧。
【在 w*********4 的大作中提到】
: 请问为什么condo最不可以投资？
:
: condo
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m*********y
发帖数: 1890 | 11 这个也要分地域 纽约除了condo 也没别的了。
【在 c****i 的大作中提到】
: 康斗费高，而且不断涨。
: 管理员一般不友好，各种规定烦死你
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c********1
发帖数: 5269 | 12 My section 8 house return rate is about 6%.
Other SF(single family) rental house return rate is only 5%.
return rate = net income / zillow estimated price.
10
【在 c******z 的大作中提到】
: 3和4的回报率当然比1和2高，越琐碎、越小规模的，回报率越高，当然前提就是不怕“
: 麻烦”。你去弄一个section-8的破房子，年回报率可能有30%；一般的4-UNIT可能有10
: %；TRIPLE NET的商业地产，比如一个5million的walgreen building，可能年回报率只
: 有6%。对于房地产，规模越大，回报率也会相应降低。
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b**j
发帖数: 9 | 13 我买的condo回报率7.5%，不知道是算好还是差？ |
M*****o
发帖数: 322 | 14 return rate 不是应该income/你的投入资金吗？
10万买的房子，租金回报10%，房价涨了，zillow估价到20万，难道回报变成5%了？
【在 c********1 的大作中提到】
: My section 8 house return rate is about 6%.
: Other SF(single family) rental house return rate is only 5%.
: return rate = net income / zillow estimated price.
:
: 10
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w***i
发帖数: 1135 | 15 老大，你这算法不对啊，照你这算法，50万的房，要有5%的收入，你要付清钱，还要有
一月3500的租金，基本不可能啊。
【在 c********1 的大作中提到】
: My section 8 house return rate is about 6%.
: Other SF(single family) rental house return rate is only 5%.
: return rate = net income / zillow estimated price.
:
: 10
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c******z
发帖数: 1230 | 16 是的Capital gain和rental income应该是2回事。Section-8的回报才6%，在我们这里
是无法想象的低的。如果只有6%，真的不如去买点基金啥的了，还不用操心。
我们这里Section-8的房子大概3W刀左右一个，月租600-700刀，section-8所在的区本
来就差、加上房子的估价也很低，房产税可以忽略不计（一两百刀），水费+保险+税大
概1000刀。
按照月租650刀算，年租金收入7800刀 - 1000刀（水、保险、税）=6800刀，也不太会
有空置。如果主要的维修能自己做，回报率20%不太难。
我周围做section-8的朋友的实际回报率也都在20%以上，当然他们房子买的更早。做家
庭/学生出租房的回报率在10%左右。 |
c********1
发帖数: 5269 | 17 I am sure you are in high housing price region.
That is why I am not comfortable to buy a house in CA.
For 50万的房
my expected net income will be $500 *1000 *5% = $25000
Assuming yearly cost to own about $10000
my expected gross income=$25000 +$10000 = $35000
Assuming rent out 11 month per year
monthly expected rent = $35000 /11 = $3200
one of my rental house value at $280K(I paid $165k)
monthly rent = $1700
Assuming yearly cost to own about $4500, rent out 11 month per year
return rate = ($1700 *11 - $4500) /280000 = 5%
【在 w***i 的大作中提到】
: 老大，你这算法不对啊，照你这算法，50万的房，要有5%的收入，你要付清钱，还要有
: 一月3500的租金，基本不可能啊。
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c********1
发帖数: 5269 | 18 Yes. The state I invested is not long a good place to invest.
I got about 10% ~15% return rate when I bought..
If you can get 10% ~20% return rate. It worth to invest.
【在 c******z 的大作中提到】
: 是的Capital gain和rental income应该是2回事。Section-8的回报才6%，在我们这里
: 是无法想象的低的。如果只有6%，真的不如去买点基金啥的了，还不用操心。
: 我们这里Section-8的房子大概3W刀左右一个，月租600-700刀，section-8所在的区本
: 来就差、加上房子的估价也很低，房产税可以忽略不计（一两百刀），水费+保险+税大
: 概1000刀。
: 按照月租650刀算，年租金收入7800刀 - 1000刀（水、保险、税）=6800刀，也不太会
: 有空置。如果主要的维修能自己做，回报率20%不太难。
: 我周围做section-8的朋友的实际回报率也都在20%以上，当然他们房子买的更早。做家
: 庭/学生出租房的回报率在10%左右。
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c********1
发帖数: 5269 | 19 You can have 2 views.
1. 回报10%.
2 investment gains 10万, 回报变成5%.
【在 M*****o 的大作中提到】
: return rate 不是应该income/你的投入资金吗？
: 10万买的房子，租金回报10%，房价涨了，zillow估价到20万，难道回报变成5%了？
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j***1
发帖数: 158 | 20 base on my limited knowledge and if we purely looking at residential
properties, here is how I see it classified.
1. single unit SFH/condo.
2. 2-4 units duplex/fourplex.
3. 5-60 units apartment complex.
4. 60-100 units apartment complex.
5. 100-200 units apartment complex
6. 200+
category 1 and 2, basically the same, and this is where we all started, easy
access to finance, hands on DIY. but the truth is, if in term of
management, they are not efficient; no two SFH build alike and distance to
travel varies, you can not stock standard parts and always have to rely on
local warehouses, and it can be expensive both in time and money.
category 3, banks usually consider anything 5 units or more commercial and
lending terms are much more strict, aka they don't want your business unless
you sign over your first born child and have money in their depository
account. but by the same token, sellers have harder time to sell, because
not many banks willing to finance the deal so they more willing to carry
their own terms, aka seller finance. now if we looking at it from operation
stand point, 30-40 units complex is the perfect size for small owner-
operator, it is efficient, all within centralized location, all build
similarly with standard common parts, and best of all, its rent roll can
support a full time maintenance and a part time housekeeping, and you be
semi hands free, only need to work 3-4 hours a day for scheduling and paper
work.
category 4, believe or not, you can get financing for these, and its not
that hard, all you need is a 90+% rent roll and P&L, Fanne Mae is happy to
hand over you money, cost of fiance is about 6-8% so yes there is light at
the end of the tunnel. but the issue is, with this size, you need office
assistant but you still have to work same hours as smaller projects and make
same amount of money, you will need 1 office assistant, 2 handyman and a
full time housekeeping, the payroll ate all your gain.
category 5, actually I say 120 units or more, is the breaking point for true
hands free, you are the boss and can sit on the beach and do everything
from you cell phone as long as you have a trust worthy manager in place.
category 6, lol, I am still working on it.
I personally own 44 units in category 1 and 2, 80 units in category 3 (2 x
40 units), and also co-own and manage group projects in category 4 (64 units
), 5 (210 units) and 6 (312 units, which still under going renovations)
a well greased operation with a 40 units complex can give you a NOI about
100k-150k each year while only require minimum office hours.
【在 f***8 的大作中提到】
: 简单列一下我所知道的投资房类型，不一定全面，欢迎补充。我列出来的从最复杂的第
: 一种到最简单的第四种，希望大家可以就综合性价比回报率高和低,管理的难易程度谈
: 谈自己的看法。
: 1. Apartment complex 10 unit or plus
: 2. Residential 4-6 unit apartment
: 3. SFR x 1 or plus
: 4. Condo x1 or plus
: 我目前了解到的情况第一种和第二种都有听过觉得麻烦太多而不得不转手卖掉的例子，
: 第三种和第四种还没有听过这种情况。
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f***8
发帖数: 122 | 21 很赞，多谢！
2M
30
court
【在 c******z 的大作中提到】
: 我不是大牛。投资者有不同的目标和哲学，往往和资金规模有很大的关系，如果你有2M
: 的资金（包括financing提供的），你会怎么选择呢？
: A\ 去买40个section-8的破房子，雇几个人去管理，租金虽然有保证，return可能有30
: %，但非常high maintainance，而且常常面临被lower class的房客和诉棍律师sue的风
: 险，虽然99%的情况他们无法得逞、你也有保险backup，但你还是需要找律师、去court
: 。另外，房产不保值，要出手也很麻烦；
: B\ 去买4-6个 4-UNIT的主要面向学生的公寓楼，雇一个专职的handy man，自己也进行
: 管理，return可能有10%，但房产出手很容易，但学生通常住1、2年就会搬走；
: C\ 买一个commercial building with triple net lease，tenant可能是7-eleven，签
: 了30年的合同，return可能有6-7%，平时你什么都不用管。但一旦想要出售，或者
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f***8
发帖数: 122 | 22 受教了，想再请问一下投资房收益在多少以下的您是不会考虑的，假设不贷款只是现金
买入的情况。另外能问一下您在哪个州么？
【在 c******z 的大作中提到】
: 是的Capital gain和rental income应该是2回事。Section-8的回报才6%，在我们这里
: 是无法想象的低的。如果只有6%，真的不如去买点基金啥的了，还不用操心。
: 我们这里Section-8的房子大概3W刀左右一个，月租600-700刀，section-8所在的区本
: 来就差、加上房子的估价也很低，房产税可以忽略不计（一两百刀），水费+保险+税大
: 概1000刀。
: 按照月租650刀算，年租金收入7800刀 - 1000刀（水、保险、税）=6800刀，也不太会
: 有空置。如果主要的维修能自己做，回报率20%不太难。
: 我周围做section-8的朋友的实际回报率也都在20%以上，当然他们房子买的更早。做家
: 庭/学生出租房的回报率在10%左右。
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f***8
发帖数: 122 | 23 Very useful information...多谢大牛分享，非常赞！
easy
【在 j***1 的大作中提到】
: base on my limited knowledge and if we purely looking at residential
: properties, here is how I see it classified.
: 1. single unit SFH/condo.
: 2. 2-4 units duplex/fourplex.
: 3. 5-60 units apartment complex.
: 4. 60-100 units apartment complex.
: 5. 100-200 units apartment complex
: 6. 200+
: category 1 and 2, basically the same, and this is where we all started, easy
: access to finance, hands on DIY. but the truth is, if in term of
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L******9
发帖数: 866 | 24 mark!
【在 f***8 的大作中提到】
: 简单列一下我所知道的投资房类型，不一定全面，欢迎补充。我列出来的从最复杂的第
: 一种到最简单的第四种，希望大家可以就综合性价比回报率高和低,管理的难易程度谈
: 谈自己的看法。
: 1. Apartment complex 10 unit or plus
: 2. Residential 4-6 unit apartment
: 3. SFR x 1 or plus
: 4. Condo x1 or plus
: 我目前了解到的情况第一种和第二种都有听过觉得麻烦太多而不得不转手卖掉的例子，
: 第三种和第四种还没有听过这种情况。
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w***i
发帖数: 1135 | 25 大牛，膜拜一下
easy
【在 j***1 的大作中提到】
: base on my limited knowledge and if we purely looking at residential
: properties, here is how I see it classified.
: 1. single unit SFH/condo.
: 2. 2-4 units duplex/fourplex.
: 3. 5-60 units apartment complex.
: 4. 60-100 units apartment complex.
: 5. 100-200 units apartment complex
: 6. 200+
: category 1 and 2, basically the same, and this is where we all started, easy
: access to finance, hands on DIY. but the truth is, if in term of
|
l**********9
发帖数: 537 | |
j***n
发帖数: 1471 | 27 jy101大大能不能再介绍一点这几种类型需要的大概资金范围？
easy
【在 j***1 的大作中提到】
: base on my limited knowledge and if we purely looking at residential
: properties, here is how I see it classified.
: 1. single unit SFH/condo.
: 2. 2-4 units duplex/fourplex.
: 3. 5-60 units apartment complex.
: 4. 60-100 units apartment complex.
: 5. 100-200 units apartment complex
: 6. 200+
: category 1 and 2, basically the same, and this is where we all started, easy
: access to finance, hands on DIY. but the truth is, if in term of
|
A*******t
发帖数: 319 | 28 弱弱问一下，这些计算是全款买了还是有贷款的情况下算的？另外tax benefit这些等
等呢？ |
f***8
发帖数: 122 | 29 3和4也是有问题，3和4这种情况数量都不会多就会触及管理的瓶颈，想请问这里的老大
们最开始遇到瓶颈时是如何处理的？
转型1 或 2？
寻找合作伙伴？
委托给管理公司？
或是其他？
谢谢 |
