G***n
发帖数: 877 | 1 马上要买房，看中一个学区不错但涨幅比较慢的房子，要60万。同事基本都在旁边一个
学区更好涨幅也很高的区买。基本上要多花15万才能找到同样的房子。我觉得自住房不
应该太多考虑投资因素，主要卖的时候不亏钱或者小赚就行。我觉得要是经济很好的时
候卖会赚不少，但自住房不知道会什么时候会卖，往往换工作换房子的时候是低谷，卖
后再买新的就可能会亏很多，因为工作不一定会换到同样涨幅的地方。虽然卖房赚的钱
多但同样交的利息也多。多出的15万还不如去投资基金股市，等高峰的时候抛售，等房
市低点的时候再进房投资用。总之我觉得把自住房投资不明智，赚不到什么钱，但几个
同事都在抢房，大家怎么看？ |
b*******c
发帖数: 20683 | 2 人家其实就是在抢学区房，你也说了，贵的学区更好。你考虑的性价比显然和人家家考
虑的不一样。
【在 G***n 的大作中提到】
: 马上要买房，看中一个学区不错但涨幅比较慢的房子，要60万。同事基本都在旁边一个
: 学区更好涨幅也很高的区买。基本上要多花15万才能找到同样的房子。我觉得自住房不
: 应该太多考虑投资因素，主要卖的时候不亏钱或者小赚就行。我觉得要是经济很好的时
: 候卖会赚不少，但自住房不知道会什么时候会卖，往往换工作换房子的时候是低谷，卖
: 后再买新的就可能会亏很多，因为工作不一定会换到同样涨幅的地方。虽然卖房赚的钱
: 多但同样交的利息也多。多出的15万还不如去投资基金股市，等高峰的时候抛售，等房
: 市低点的时候再进房投资用。总之我觉得把自住房投资不明智，赚不到什么钱，但几个
: 同事都在抢房，大家怎么看？
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w***i
发帖数: 1135 | |
m*********y
发帖数: 1890 | 4 短期自住 需要和投资要兼顾。
打算住到退休的 只考虑需要。
【在 w***i 的大作中提到】
: 自住房就是考虑需要，不考虑投资。
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B**********r
发帖数: 7517 | 5 自住房是消费品，不是投资。
你想做的，其实是投机方式的消费。 |
m*********y
发帖数: 1890 | 6 这个不敢苟同 消费品的价值都是往下走。 住房不是。
【在 B**********r 的大作中提到】
: 自住房是消费品，不是投资。
: 你想做的，其实是投机方式的消费。
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B**********r
发帖数: 7517 | 7 这个不敢苟同 住房的价值其实都是往下走的。不能把通胀算成增值，也不能把维护的
花费也算成增值
【在 m*********y 的大作中提到】
: 这个不敢苟同 消费品的价值都是往下走。 住房不是。
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m*********y
发帖数: 1890 | 8 我在nyc两年前买的自住condo， 已经涨了30%多 这个怎么解释？
【在 B**********r 的大作中提到】
: 这个不敢苟同 住房的价值其实都是往下走的。不能把通胀算成增值，也不能把维护的
: 花费也算成增值
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B**********r
发帖数: 7517 | 9 那是市场价格 不是 价值。价值本来就在那儿，只是现在价格变了。
你投机方式的自住房消费，投机成功+消费满意。
但是没有产生现金流，也没有盈利或亏损。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 我在nyc两年前买的自住condo， 已经涨了30%多 这个怎么解释？
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m*********y
发帖数: 1890 | 10 股票投资是价格还是价值，最终股东关心的还是价格不是。
美国房地产东西海岸增值快，自住要好。可以免房租，以后出手。中西部，南部租售比
要高，所以当房东更划算。
投资没必要有现金流。房子没出手，是没有盈利。但出手时的盈利，也不是一天发生的。
【在 B**********r 的大作中提到】
: 那是市场价格 不是 价值。价值本来就在那儿，只是现在价格变了。
: 你投机方式的自住房消费，投机成功+消费满意。
: 但是没有产生现金流，也没有盈利或亏损。
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w***n
发帖数: 1519 | 11 这就跟投资股票类似。有的人喜欢高分红的，有的人喜欢高成长的，还有互相瞧不起的
。其实归根结底还是看total return。每年收着分红/房租，但是股价/房价垮得一塌糊
涂也没太大用不是？
的。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 股票投资是价格还是价值，最终股东关心的还是价格不是。
: 美国房地产东西海岸增值快，自住要好。可以免房租，以后出手。中西部，南部租售比
: 要高，所以当房东更划算。
: 投资没必要有现金流。房子没出手，是没有盈利。但出手时的盈利，也不是一天发生的。
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m*********y
发帖数: 1890 | 12 同意。 所以这个性质还是投资。
【在 w***n 的大作中提到】
: 这就跟投资股票类似。有的人喜欢高分红的，有的人喜欢高成长的，还有互相瞧不起的
: 。其实归根结底还是看total return。每年收着分红/房租，但是股价/房价垮得一塌糊
: 涂也没太大用不是？
:
: 的。
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s*******u
发帖数: 5796 | 13 怎么我觉得自住房就是消费品呢？
如果卖的时候升值了只能算bonus。
自住房在自己能力范围之内，享受最大化才重要。
当然了，有人认为未来升值第一，自己享受第二，那就different story了。 |
t*********n
发帖数: 378 | 14 这三四年，只要不是太差的区，是个房子就差不多涨了20%左右吧
你现在需要买新的房子，如果原来condo并没有出租只是用来自住没有现金流，30%的涨
幅很大一部分-如果不是全部的话-都用来支付新房价格的上涨以及房产交易期间产生的
各种费用了。再和这两三年股市的涨幅比比，说到底你真的觉得自己赚了么？
【在 m*********y 的大作中提到】
: 我在nyc两年前买的自住condo， 已经涨了30%多 这个怎么解释？
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m*********y
发帖数: 1890 | 15 1 买房是leveraged 投资 所以受益要远高于 30%。 我是 13 年秋买的。
2. 投资不必有现金流。growth stocks 就没有现金流。
3. 买卖的交易要吃掉一些受益 这种成本要严格控制.
【在 t*********n 的大作中提到】
: 这三四年，只要不是太差的区，是个房子就差不多涨了20%左右吧
: 你现在需要买新的房子，如果原来condo并没有出租只是用来自住没有现金流，30%的涨
: 幅很大一部分-如果不是全部的话-都用来支付新房价格的上涨以及房产交易期间产生的
: 各种费用了。再和这两三年股市的涨幅比比，说到底你真的觉得自己赚了么？
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B**********r
发帖数: 7517 | 16 买房其实是leveraged 消费。
年份不好的时候投机消费，就变成foreclosure了。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 1 买房是leveraged 投资 所以受益要远高于 30%。 我是 13 年秋买的。
: 2. 投资不必有现金流。growth stocks 就没有现金流。
: 3. 买卖的交易要吃掉一些受益 这种成本要严格控制.
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m*********y
发帖数: 1890 | 17 那你投资股票 公司破产了呢？
没必要钻牛角尖 我买的condo 没打算长住 买的时候就考虑到投资。也许你打算住二三
十年 考虑自然不同。
买房其实是leveraged 消费。年份不好的时候投机消费，就变成foreclosure了。
【在 B**********r 的大作中提到】
: 买房其实是leveraged 消费。
: 年份不好的时候投机消费，就变成foreclosure了。
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w********x
发帖数: 1732 | 18 留着十五万 再买一个投资房，自住房从来都不叫做投资房，也不划算
【在 G***n 的大作中提到】
: 马上要买房，看中一个学区不错但涨幅比较慢的房子，要60万。同事基本都在旁边一个
: 学区更好涨幅也很高的区买。基本上要多花15万才能找到同样的房子。我觉得自住房不
: 应该太多考虑投资因素，主要卖的时候不亏钱或者小赚就行。我觉得要是经济很好的时
: 候卖会赚不少，但自住房不知道会什么时候会卖，往往换工作换房子的时候是低谷，卖
: 后再买新的就可能会亏很多，因为工作不一定会换到同样涨幅的地方。虽然卖房赚的钱
: 多但同样交的利息也多。多出的15万还不如去投资基金股市，等高峰的时候抛售，等房
: 市低点的时候再进房投资用。总之我觉得把自住房投资不明智，赚不到什么钱，但几个
: 同事都在抢房，大家怎么看？
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t*********n
发帖数: 378 | 19 LZ问的是自住房,我还以为你是LZ。。
对于自住房：
1. 房市好的时候，自住房的估值虽然在上涨，可是对房主来说并没有得到实际的好处
反而要承担税负的增加。
2. 变现的时间不自由，无法配合房价涨跌。就算能在高点出手，收益又不得不变成下
一个自住房的成本。
3. 长期来看，房价的涨幅只能稍稍好于通胀。由于1和2，短期的涨跌并不是真正收益。
13年秋到现在你买指数也能涨30%，还能给你省一笔condo fee
【在 m*********y 的大作中提到】
: 那你投资股票 公司破产了呢？
: 没必要钻牛角尖 我买的condo 没打算长住 买的时候就考虑到投资。也许你打算住二三
: 十年 考虑自然不同。
:
: 买房其实是leveraged 消费。年份不好的时候投机消费，就变成foreclosure了。
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m*********y
发帖数: 1890 | 20 房价的涨幅是30%，你和那位bullishsolar好像没有个leverage 的概念呵。
长期的房价走向，东西海岸远高于通胀，可能略低于s&p.
我的property tax在前十年锁定一年低于100$.
益。
【在 t*********n 的大作中提到】
: LZ问的是自住房,我还以为你是LZ。。
: 对于自住房：
: 1. 房市好的时候，自住房的估值虽然在上涨，可是对房主来说并没有得到实际的好处
: 反而要承担税负的增加。
: 2. 变现的时间不自由，无法配合房价涨跌。就算能在高点出手，收益又不得不变成下
: 一个自住房的成本。
: 3. 长期来看，房价的涨幅只能稍稍好于通胀。由于1和2，短期的涨跌并不是真正收益。
: 13年秋到现在你买指数也能涨30%，还能给你省一笔condo fee
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w***i
发帖数: 1135 | 21 你那个30%是虚的，你不卖明年可能又跌掉20%。
哪个地方房子的税一年不到$100，还锁定10年? 说出来让大家长长见识吧。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 房价的涨幅是30%，你和那位bullishsolar好像没有个leverage 的概念呵。
: 长期的房价走向，东西海岸远高于通胀，可能略低于s&p.
: 我的property tax在前十年锁定一年低于100$.
:
: 益。
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m*********y
发帖数: 1890 | 22 你可以google 'nyc 421a'. 实际上是15年的优惠。长长见识也好．
【在 w***i 的大作中提到】
: 你那个30%是虚的，你不卖明年可能又跌掉20%。
: 哪个地方房子的税一年不到$100，还锁定10年? 说出来让大家长长见识吧。
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w***i
发帖数: 1135 | 23 这样的房要带枪出入吧。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 你可以google 'nyc 421a'. 实际上是15年的优惠。长长见识也好．
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m*********y
发帖数: 1890 | 24 不懂没人笑话你，出来嚷嚷就是你的不对了。
【在 w***i 的大作中提到】
: 这样的房要带枪出入吧。
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w***i
发帖数: 1135 | 25 NYC 6万5能买什么房，大家都很清楚吧。至少3年都空地，最少20%低保房是什么样的地
方很需要想像力吗？
【在 m*********y 的大作中提到】
: 不懂没人笑话你，出来嚷嚷就是你的不对了。
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m*********y
发帖数: 1890 | 26 有没有搞错，谁告诉你6万5买房了。你个人也太搞笑了吧。如果你还想长见识，搜索
一下11238的condo.
【在 w***i 的大作中提到】
: NYC 6万5能买什么房，大家都很清楚吧。至少3年都空地，最少20%低保房是什么样的地
: 方很需要想像力吗？
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t**********h
发帖数: 2273 | 27 没看懂。
这个房子是叫价60万？然后别的区的房子叫价75？所以你算出要多15万？
是全部现金买么？如果用杠杆的话，首付的差别不是那么大。
【在 G***n 的大作中提到】
: 马上要买房，看中一个学区不错但涨幅比较慢的房子，要60万。同事基本都在旁边一个
: 学区更好涨幅也很高的区买。基本上要多花15万才能找到同样的房子。我觉得自住房不
: 应该太多考虑投资因素，主要卖的时候不亏钱或者小赚就行。我觉得要是经济很好的时
: 候卖会赚不少，但自住房不知道会什么时候会卖，往往换工作换房子的时候是低谷，卖
: 后再买新的就可能会亏很多，因为工作不一定会换到同样涨幅的地方。虽然卖房赚的钱
: 多但同样交的利息也多。多出的15万还不如去投资基金股市，等高峰的时候抛售，等房
: 市低点的时候再进房投资用。总之我觉得把自住房投资不明智，赚不到什么钱，但几个
: 同事都在抢房，大家怎么看？
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w***i
发帖数: 1135 | 28 看看规定，超过6万5，你那税的优惠就没了。别废话，讲你多少钱买的，只交100块的
税。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 有没有搞错，谁告诉你6万5买房了。你个人也太搞笑了吧。如果你还想长见识，搜索
: 一下11238的condo.
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m*********y
发帖数: 1890 | 29 http://corenyc.com/870-pacific-street-2r-closed
这房子卖了1.17M, 一年80的税。
闭嘴吧。
【在 w***i 的大作中提到】
: 看看规定，超过6万5，你那税的优惠就没了。别废话，讲你多少钱买的，只交100块的
: 税。
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t*********n
发帖数: 378 | 30 自住房问题还没解决的老中大部分不会考虑买房用来leverage投资吧？你已经说了自己
买condo目的是投资，现在住在里面是side effect。有更好的投资机会你愿意承担风险
马上把它变现或者抵押。自住房问题还没解决或者刚解决的不适用。
所以大部分人只能理理财，少数胆大的还要刚刚好没有变成分母的才能发财。
另外你的case太特殊，能lock tax，能持续性的一年涨30%，还能住在里面方便生活。
。。至少我所在的州附近decent的town，没有税率低到发指同时房价稳步增长，同时又
是好学区方便交通的。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 房价的涨幅是30%，你和那位bullishsolar好像没有个leverage 的概念呵。
: 长期的房价走向，东西海岸远高于通胀，可能略低于s&p.
: 我的property tax在前十年锁定一年低于100$.
:
: 益。
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m*********y
发帖数: 1890 | 31 有道理。我以前在ohio读书。那里房子不升值的。
另外房地产投资除了leverage还有几个优点：
1. 250k/500k gain tax free.
2. low mortgage rate.
3. relatively stable price.
【在 t*********n 的大作中提到】
: 自住房问题还没解决的老中大部分不会考虑买房用来leverage投资吧？你已经说了自己
: 买condo目的是投资，现在住在里面是side effect。有更好的投资机会你愿意承担风险
: 马上把它变现或者抵押。自住房问题还没解决或者刚解决的不适用。
: 所以大部分人只能理理财，少数胆大的还要刚刚好没有变成分母的才能发财。
: 另外你的case太特殊，能lock tax，能持续性的一年涨30%，还能住在里面方便生活。
: 。。至少我所在的州附近decent的town，没有税率低到发指同时房价稳步增长，同时又
: 是好学区方便交通的。
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f*****c
发帖数: 3257 | 32 这取决于你的15w是否是可投资现金。
1，房屋汇报 = 自己付给自己的房租 + 价格涨跌。
价格涨跌： 无论任何时候，好房区的房子都要高（假设高3%）。
自己付给自己的房租： 不考虑学区差异，这两者一致（刨除成本，假设6%）。不要小
看这个，你的确没有给别人付房租。
假设10年之后卖掉，获得的无房贷年化收益为：
好学区：3% + 6% = 9%
一般学区： 0% + 6% = 6%。
**************************************************************
假设你只有20w现金全部用来做首付，贷款利率都是0%。假设好学区房子80w，一般学区
房子65w。
好学区杠杆收入 = 9% / （1-2/8）=12%。
一般学区 = 6%/（1- 20/65）=8.6%。
**************************************************************
假设你还是有20w现金，但首付比是25%，贷款利率都是0%。假设好学区房子80w，一般
学区房子65w。
好学区杠杆收入 = 9% / （1-.25）=12%。无金融资产收益
一般学区杠杆收入 = 6%/（1- .25）=8%。
sp500的年收益差不多是7%
这样你的总收益率为 [8%*(65*.25/20)+7%*（1-65*.25/20）]=6.5%+1.3%=7.8%. |
w***i
发帖数: 1135 | 33 他这个税是个暂时的，10年过完就没了。就现在这房价，还能持续一年涨30%，做梦吧。
【在 t*********n 的大作中提到】
: 自住房问题还没解决的老中大部分不会考虑买房用来leverage投资吧？你已经说了自己
: 买condo目的是投资，现在住在里面是side effect。有更好的投资机会你愿意承担风险
: 马上把它变现或者抵押。自住房问题还没解决或者刚解决的不适用。
: 所以大部分人只能理理财，少数胆大的还要刚刚好没有变成分母的才能发财。
: 另外你的case太特殊，能lock tax，能持续性的一年涨30%，还能住在里面方便生活。
: 。。至少我所在的州附近decent的town，没有税率低到发指同时房价稳步增长，同时又
: 是好学区方便交通的。
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m*********y
发帖数: 1890 | 34 幽默大师又来献丑来了，呵呵。
吧。
【在 w***i 的大作中提到】
: 他这个税是个暂时的，10年过完就没了。就现在这房价，还能持续一年涨30%，做梦吧。
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w***i
发帖数: 1135 | 35 就你瞎猫碰着死耗子的运气，就别这充牛人了。这版上搞房子的牛人只有jy101一个。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 幽默大师又来献丑来了，呵呵。
:
: 吧。
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m*********y
发帖数: 1890 | 36 我也没说自己是牛人。至少不是 ibm, international big mouth.
【在 w***i 的大作中提到】
: 就你瞎猫碰着死耗子的运气，就别这充牛人了。这版上搞房子的牛人只有jy101一个。
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p**********d
发帖数: 276 | 37 Brooklyn就直说，还非扯上NYC，跟大家拿非说自己是北美国一样，没劲。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 有没有搞错，谁告诉你6万5买房了。你个人也太搞笑了吧。如果你还想长见识，搜索
: 一下11238的condo.
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m*********y
发帖数: 1890 | 38 NYC 是啥，你给解释解释？
【在 p**********d 的大作中提到】
: Brooklyn就直说，还非扯上NYC，跟大家拿非说自己是北美国一样，没劲。
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N*****7
发帖数: 1899 | 39 小孩走了之后， 退休之后， 可能要换别的地方住。
现在的自住房也要换啊， 当然要考虑收益。
美国居民 平均5-7 年换一次房。 |
O*C
发帖数: 649 | 40 I think you totally did not get his point.
NYC has this affordable housing program that gives developers huge tax break
. There are complicated deals involved in it, but in the end, your so called
"税是个暂时的" means hundreds of thousands dollars to the owner. Yes, it
puts 200K usd into your pocket in the next 10 years! In addition, you get
property value appreciation.
And actually, the property got tax break is usually in high end neighborhood
. You might not believe it, but this is the truth. As I said before, there
are complicated deals involved.
吧。
【在 w***i 的大作中提到】
: 他这个税是个暂时的，10年过完就没了。就现在这房价，还能持续一年涨30%，做梦吧。
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