j******x
发帖数: 383 | 1 买了套房子，租到现在，发现收益还不如支付宝啊
我在加州，个人所得税奇高
比如一个房子租金收入能有10%，去掉房产税和维护费用，就只剩下7.5%了，然后再去
掉加州坑人的接近40%的个人所得税，就只剩下4.5%,而且还要操那么多心，而且还是在
整年全都租出去房客没欠房租的情况下
这万一哪年租不掉空两个月或者房客欠个房租，是不是连3%都没有啦
大家是怎么解决这个问题的？ 实在不行小弟打算把房子卖掉全放lending club了，省
心 |
r****m
发帖数: 1204 | |
h******b
发帖数: 6055 | 3 房租和房价长跑来说都是增值的。
而且贷款是leverage, 钱滚钱的手法。
我也有lending club, 扔几万块钱玩玩可以，作为主力还是房地产。 像lending
academy那人一下子扔了三十八万进去，现在人家都已经开基金了。 我是没那个胆子。 |
l*******r
发帖数: 328 | 4 別忘 了lending club 交的税只會更多 |
l*****d
发帖数: 236 | |
j*********g
发帖数: 3179 | 6 租金收入10%怎么算的？
【在 j******x 的大作中提到】
: 买了套房子，租到现在，发现收益还不如支付宝啊
: 我在加州，个人所得税奇高
: 比如一个房子租金收入能有10%，去掉房产税和维护费用，就只剩下7.5%了，然后再去
: 掉加州坑人的接近40%的个人所得税，就只剩下4.5%,而且还要操那么多心，而且还是在
: 整年全都租出去房客没欠房租的情况下
: 这万一哪年租不掉空两个月或者房客欠个房租，是不是连3%都没有啦
: 大家是怎么解决这个问题的？ 实在不行小弟打算把房子卖掉全放lending club了，省
: 心
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l****e
发帖数: 2271 | |
I*D
发帖数: 40035 | |
D*****u
发帖数: 1090 | |
r******o
发帖数: 1530 | 10 leverage and capital gain, rent helps offset carry cost |
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x****n
发帖数: 1454 | 11 那等卖房的时候没有recap吗？
【在 l*****d 的大作中提到】
: 报税的时候没把房子贬值算进去？
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t**********h
发帖数: 2273 | |
n*********7
发帖数: 4682 | |
g*****g
发帖数: 34805 | 14 想靠升值还不如一直往高里换房子。
【在 n*********7 的大作中提到】
: 加州房子太贵了，赚钱靠升值
|
b******y
发帖数: 1684 | 15 税的问题，你做别的投资也有。
相比来说，房子的税收其实有很多优惠的项目。
【在 j******x 的大作中提到】
: 买了套房子，租到现在，发现收益还不如支付宝啊
: 我在加州，个人所得税奇高
: 比如一个房子租金收入能有10%，去掉房产税和维护费用，就只剩下7.5%了，然后再去
: 掉加州坑人的接近40%的个人所得税，就只剩下4.5%,而且还要操那么多心，而且还是在
: 整年全都租出去房客没欠房租的情况下
: 这万一哪年租不掉空两个月或者房客欠个房租，是不是连3%都没有啦
: 大家是怎么解决这个问题的？ 实在不行小弟打算把房子卖掉全放lending club了，省
: 心
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t**********h
发帖数: 2273 | 16 税的问题，可以用各种方式抵掉，depreciation是一个，各种律师费，装修，维护，给
出租房置办的家具，都可以。广告费之类，过桥过路，吃饭停车，加油。
其实PITI，这些大头中，就只有principal不能抵，其他都可以。
最后在账面上，其实很大可能是做成loss,这样，还可以用来抵你w2的收入 |
T********e
发帖数: 4 | 17 不贪的话还是有点赚头，比如一个2300呎的房子，租金2100，PITI 1600/月，月供里
principle是600，利息400，那你毛利是1100/月。如果Mortgage付清了，那你的毛利是
1500/月。时间越久，毛利越多，因为你的interest部分会越来越少。抛去expense，不
亏，挺稳的。
再加房子升值。有点赚头。慢慢搞那么几个房子，20年后你养老可以靠收租子就行了。 |
c*******y
发帖数: 38 | |
t**********h
发帖数: 2273 | 19 Equity 一直放在房子里不拿出来再投资，是一种浪费，ROI可能会逐年变高，但是ROE
却逐年降低。 |
j***1
发帖数: 158 | 20 nothing secret when comes to real estate investing, just time, consistency
and scale...
if you make $3000 in one property a year, then do it 100 times... |
|
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t**********h
发帖数: 2273 | |
w*******n
发帖数: 43 | 22 在美国投资出租房确实有不少优势。总结一下楼上各位提到的精华：（1）杠杆的力量
（Hitmantb [钱滚钱], rogerguo）, (2) 税收的优惠（liusand, blogcity,
tallcuterich [各种费用可抵税]）(3) 租客偿贷 （IED ［赚个房子］），（4）自然
增值（Redsim [加州增值确实是大头]，Dybyatou, rogerguo，narcotics07），（5）
Equity 重复利用（tallcuterich, 方式有HELOC, cash out refi)，（6）规模效应 (
tallcuterich [一个一个买租，意思不大], jy101[do it 100 times])。当然，时间［
TXcowuncle］和通货膨胀也是站在你这边的。
在《房地产投资的六重魔力》［http://www.chiwapian.com/six-pillars-of-real-estate-investing/］一文中，我还讨论了现金流的意义和强制增值的方法，有兴趣的可以看看。 |
t**********h
发帖数: 2273 | |
w*******n
发帖数: 43 | |
d*******2
发帖数: 1480 | 25 如果赶上07 08年一样的金融危机
房子贬值30%， 怎么办？
【在 j***1 的大作中提到】
: nothing secret when comes to real estate investing, just time, consistency
: and scale...
: if you make $3000 in one property a year, then do it 100 times...
|
w*******n
发帖数: 43 | 26 你的出租房只要有正向的现金流，就可以挺过来。金融危机时，股市掉得不见得就少。
我之前在下面这遍文章中有提到这个问题： http://www.chiwapian.com/six-pillars-of-real-estate-investing/
“积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因
为，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个
月都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线
，所以将其归结为第一重魔力！” |
t**********h
发帖数: 2273 | 27 Desktop12,你这做房子的出发点有问题啊。
做房子大概分很多派，其中有一派约么叫做buy and hold. 这一派又分两种，一种是做
appreciation, 一种做cashflow.
做增值的杰出代表大概就是国内前黄金十年的温州炒房团。其基本炒作就是低买高卖，
和普通意义上的投机类似，比如普通意义上的炒股，炒期，炒汇。这种做法，会出现你
说的08年，可能就爆掉了。和做期货爆仓一个意思。
现金流做法，当然也讲求低买。但是这个不是最核心的部分，最核心的部分是每月的现
金流。只要收的房租远远大于PITI, maintenance, vacancy allowance, utilities(if
any), property management fee(if any), legal fee(I. E eviction),等等，那么
其实你就始终处于一个安全的位置，无论是07年初的高点市场，还是08年的遍地
foreclosure市场，你都是每月收正向现金流进腰包。不同的是，如果你起始是低买的
话，即使在08到11的市场，可能你的房子还是在水上。如果当时高买的话，可能就在水
下，心理难受点，但不影响每月赚钱。 |
w*******n
发帖数: 43 | |
d*******2
发帖数: 1480 | 29 谢谢分享
受益匪浅
if
【在 t**********h 的大作中提到】
: Desktop12,你这做房子的出发点有问题啊。
: 做房子大概分很多派，其中有一派约么叫做buy and hold. 这一派又分两种，一种是做
: appreciation, 一种做cashflow.
: 做增值的杰出代表大概就是国内前黄金十年的温州炒房团。其基本炒作就是低买高卖，
: 和普通意义上的投机类似，比如普通意义上的炒股，炒期，炒汇。这种做法，会出现你
: 说的08年，可能就爆掉了。和做期货爆仓一个意思。
: 现金流做法，当然也讲求低买。但是这个不是最核心的部分，最核心的部分是每月的现
: 金流。只要收的房租远远大于PITI, maintenance, vacancy allowance, utilities(if
: any), property management fee(if any), legal fee(I. E eviction),等等，那么
: 其实你就始终处于一个安全的位置，无论是07年初的高点市场，还是08年的遍地
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w*****s
发帖数: 438 | 30 Please，rental loss is deductible to the extent of rental income.
【在 t**********h 的大作中提到】
: 税的问题，可以用各种方式抵掉，depreciation是一个，各种律师费，装修，维护，给
: 出租房置办的家具，都可以。广告费之类，过桥过路，吃饭停车，加油。
: 其实PITI，这些大头中，就只有principal不能抵，其他都可以。
: 最后在账面上，其实很大可能是做成loss,这样，还可以用来抵你w2的收入
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t**********h
发帖数: 2273 | 31 大哥，你还是把这个“please”吃回去吧，再研究研究passive loss怎么抵active
income。有部分抵的方法，也有无限抵的方法。。。
【在 w*****s 的大作中提到】
: Please，rental loss is deductible to the extent of rental income.
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n******n
发帖数: 12088 | 32 说说？
【在 t**********h 的大作中提到】
: 大哥，你还是把这个“please”吃回去吧，再研究研究passive loss怎么抵active
: income。有部分抵的方法，也有无限抵的方法。。。
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n******n
发帖数: 12088 | 33 说说？
【在 t**********h 的大作中提到】
: 大哥，你还是把这个“please”吃回去吧，再研究研究passive loss怎么抵active
: income。有部分抵的方法，也有无限抵的方法。。。
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j******x
发帖数: 383 | 34 买了套房子，租到现在，发现收益还不如支付宝啊
我在加州，个人所得税奇高
比如一个房子租金收入能有10%，去掉房产税和维护费用，就只剩下7.5%了，然后再去
掉加州坑人的接近40%的个人所得税，就只剩下4.5%,而且还要操那么多心，而且还是在
整年全都租出去房客没欠房租的情况下
这万一哪年租不掉空两个月或者房客欠个房租，是不是连3%都没有啦
大家是怎么解决这个问题的？ 实在不行小弟打算把房子卖掉全放lending club了，省
心 |
r****m
发帖数: 1204 | |
h******b
发帖数: 6055 | 36 房租和房价长跑来说都是增值的。
而且贷款是leverage, 钱滚钱的手法。
我也有lending club, 扔几万块钱玩玩可以，作为主力还是房地产。 像lending
academy那人一下子扔了三十八万进去，现在人家都已经开基金了。 我是没那个胆子。 |
l*******r
发帖数: 328 | 37 別忘 了lending club 交的税只會更多 |
l*****d
发帖数: 236 | |
j*********g
发帖数: 3179 | 39 租金收入10%怎么算的？
【在 j******x 的大作中提到】
: 买了套房子，租到现在，发现收益还不如支付宝啊
: 我在加州，个人所得税奇高
: 比如一个房子租金收入能有10%，去掉房产税和维护费用，就只剩下7.5%了，然后再去
: 掉加州坑人的接近40%的个人所得税，就只剩下4.5%,而且还要操那么多心，而且还是在
: 整年全都租出去房客没欠房租的情况下
: 这万一哪年租不掉空两个月或者房客欠个房租，是不是连3%都没有啦
: 大家是怎么解决这个问题的？ 实在不行小弟打算把房子卖掉全放lending club了，省
: 心
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l****e
发帖数: 2271 | |
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I*D
发帖数: 40035 | |
D*****u
发帖数: 1090 | |
r******o
发帖数: 1530 | 43 leverage and capital gain, rent helps offset carry cost |
x****n
发帖数: 1454 | 44 那等卖房的时候没有recap吗？
【在 l*****d 的大作中提到】
: 报税的时候没把房子贬值算进去？
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t**********h
发帖数: 2273 | |
n*********7
发帖数: 4682 | |
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发帖数: 34805 | 47 想靠升值还不如一直往高里换房子。
【在 n*********7 的大作中提到】
: 加州房子太贵了，赚钱靠升值
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b******y
发帖数: 1684 | 48 税的问题，你做别的投资也有。
相比来说，房子的税收其实有很多优惠的项目。
【在 j******x 的大作中提到】
: 买了套房子，租到现在，发现收益还不如支付宝啊
: 我在加州，个人所得税奇高
: 比如一个房子租金收入能有10%，去掉房产税和维护费用，就只剩下7.5%了，然后再去
: 掉加州坑人的接近40%的个人所得税，就只剩下4.5%,而且还要操那么多心，而且还是在
: 整年全都租出去房客没欠房租的情况下
: 这万一哪年租不掉空两个月或者房客欠个房租，是不是连3%都没有啦
: 大家是怎么解决这个问题的？ 实在不行小弟打算把房子卖掉全放lending club了，省
: 心
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发帖数: 2273 | 49 税的问题，可以用各种方式抵掉，depreciation是一个，各种律师费，装修，维护，给
出租房置办的家具，都可以。广告费之类，过桥过路，吃饭停车，加油。
其实PITI，这些大头中，就只有principal不能抵，其他都可以。
最后在账面上，其实很大可能是做成loss,这样，还可以用来抵你w2的收入 |
T********e
发帖数: 4 | 50 不贪的话还是有点赚头，比如一个2300呎的房子，租金2100，PITI 1600/月，月供里
principle是600，利息400，那你毛利是1100/月。如果Mortgage付清了，那你的毛利是
1500/月。时间越久，毛利越多，因为你的interest部分会越来越少。抛去expense，不
亏，挺稳的。
再加房子升值。有点赚头。慢慢搞那么几个房子，20年后你养老可以靠收租子就行了。 |
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c*******y
发帖数: 38 | |
t**********h
发帖数: 2273 | 52 Equity 一直放在房子里不拿出来再投资，是一种浪费，ROI可能会逐年变高，但是ROE
却逐年降低。 |
j***1
发帖数: 158 | 53 nothing secret when comes to real estate investing, just time, consistency
and scale...
if you make $3000 in one property a year, then do it 100 times... |
t**********h
发帖数: 2273 | |
w*******n
发帖数: 43 | 55 在美国投资出租房确实有不少优势。总结一下楼上各位提到的精华：（1）杠杆的力量
（Hitmantb [钱滚钱], rogerguo）, (2) 税收的优惠（liusand, blogcity,
tallcuterich [各种费用可抵税]）(3) 租客偿贷 （IED ［赚个房子］），（4）自然
增值（Redsim [加州增值确实是大头]，Dybyatou, rogerguo，narcotics07），（5）
Equity 重复利用（tallcuterich, 方式有HELOC, cash out refi)，（6）规模效应 (
tallcuterich [一个一个买租，意思不大], jy101[do it 100 times])。当然，时间［
TXcowuncle］和通货膨胀也是站在你这边的。
在《房地产投资的六重魔力》［http://www.chiwapian.com/six-pillars-of-real-estate-investing/］一文中，我还讨论了现金流的意义和强制增值的方法，有兴趣的可以看看。 |
t**********h
发帖数: 2273 | |
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d*******2
发帖数: 1480 | 58 如果赶上07 08年一样的金融危机
房子贬值30%， 怎么办？
【在 j***1 的大作中提到】
: nothing secret when comes to real estate investing, just time, consistency
: and scale...
: if you make $3000 in one property a year, then do it 100 times...
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w*******n
发帖数: 43 | 59 你的出租房只要有正向的现金流，就可以挺过来。金融危机时，股市掉得不见得就少。
我之前在下面这遍文章中有提到这个问题： http://www.chiwapian.com/six-pillars-of-real-estate-investing/
“积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因
为，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个
月都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线
，所以将其归结为第一重魔力！” |
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发帖数: 2273 | 60 Desktop12,你这做房子的出发点有问题啊。
做房子大概分很多派，其中有一派约么叫做buy and hold. 这一派又分两种，一种是做
appreciation, 一种做cashflow.
做增值的杰出代表大概就是国内前黄金十年的温州炒房团。其基本炒作就是低买高卖，
和普通意义上的投机类似，比如普通意义上的炒股，炒期，炒汇。这种做法，会出现你
说的08年，可能就爆掉了。和做期货爆仓一个意思。
现金流做法，当然也讲求低买。但是这个不是最核心的部分，最核心的部分是每月的现
金流。只要收的房租远远大于PITI, maintenance, vacancy allowance, utilities(if
any), property management fee(if any), legal fee(I. E eviction),等等，那么
其实你就始终处于一个安全的位置，无论是07年初的高点市场，还是08年的遍地
foreclosure市场，你都是每月收正向现金流进腰包。不同的是，如果你起始是低买的
话，即使在08到11的市场，可能你的房子还是在水上。如果当时高买的话，可能就在水
下，心理难受点，但不影响每月赚钱。 |
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w*******n
发帖数: 43 | |
d*******2
发帖数: 1480 | 62 谢谢分享
受益匪浅
if
【在 t**********h 的大作中提到】
: Desktop12,你这做房子的出发点有问题啊。
: 做房子大概分很多派，其中有一派约么叫做buy and hold. 这一派又分两种，一种是做
: appreciation, 一种做cashflow.
: 做增值的杰出代表大概就是国内前黄金十年的温州炒房团。其基本炒作就是低买高卖，
: 和普通意义上的投机类似，比如普通意义上的炒股，炒期，炒汇。这种做法，会出现你
: 说的08年，可能就爆掉了。和做期货爆仓一个意思。
: 现金流做法，当然也讲求低买。但是这个不是最核心的部分，最核心的部分是每月的现
: 金流。只要收的房租远远大于PITI, maintenance, vacancy allowance, utilities(if
: any), property management fee(if any), legal fee(I. E eviction),等等，那么
: 其实你就始终处于一个安全的位置，无论是07年初的高点市场，还是08年的遍地
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w*****s
发帖数: 438 | 63 Please，rental loss is deductible to the extent of rental income.
【在 t**********h 的大作中提到】
: 税的问题，可以用各种方式抵掉，depreciation是一个，各种律师费，装修，维护，给
: 出租房置办的家具，都可以。广告费之类，过桥过路，吃饭停车，加油。
: 其实PITI，这些大头中，就只有principal不能抵，其他都可以。
: 最后在账面上，其实很大可能是做成loss,这样，还可以用来抵你w2的收入
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发帖数: 2273 | 64 大哥，你还是把这个“please”吃回去吧，再研究研究passive loss怎么抵active
income。有部分抵的方法，也有无限抵的方法。。。
【在 w*****s 的大作中提到】
: Please，rental loss is deductible to the extent of rental income.
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n******n
发帖数: 12088 | 65 说说？
【在 t**********h 的大作中提到】
: 大哥，你还是把这个“please”吃回去吧，再研究研究passive loss怎么抵active
: income。有部分抵的方法，也有无限抵的方法。。。
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发帖数: 12088 | 66 说说？
【在 t**********h 的大作中提到】
: 大哥，你还是把这个“please”吃回去吧，再研究研究passive loss怎么抵active
: income。有部分抵的方法，也有无限抵的方法。。。
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C********9
发帖数: 670 | 67 在湾区 除非是黑墨烂区 拉丁鸽子笼 有正现金流房子基本不存在。 |
b*******c
发帖数: 20683 | 68 湾区不等于美国...
【在 C********9 的大作中提到】
: 在湾区 除非是黑墨烂区 拉丁鸽子笼 有正现金流房子基本不存在。
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