e*****u
发帖数: 567 | 1 有没有人知道在哪里可以借到钱？ 如果有人愿意借钱给我，请跟我联系。
我是做投资房的。做的还可以。有愿意的我可以给出我的投资房的回报明细。 |
a*******g
发帖数: 3500 | |
b*******c
发帖数: 20683 | 3 很难想象有人会这么借钱给陌生网友，向银行借吧。不过估计是银行借不出钱来了，那
样的话，就是银行认为还款能力不足... |
e*****u
发帖数: 567 | 4 差的是首付，银行可以贷剩余的。每多一个投资房，银行算的income to debt ratio就
会高一些。因为投资房的房租的75%大于所有的月供（PITI）
【在 b*******c 的大作中提到】
: 很难想象有人会这么借钱给陌生网友，向银行借吧。不过估计是银行借不出钱来了，那
: 样的话，就是银行认为还款能力不足...
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m******s
发帖数: 145 | 5 这对首付投资人风险更高了吧，银行的贷款总是排在第一位债权人的，除了政府的地税
高杠杆容易爆仓啊
【在 e*****u 的大作中提到】
: 差的是首付，银行可以贷剩余的。每多一个投资房，银行算的income to debt ratio就
: 会高一些。因为投资房的房租的75%大于所有的月供（PITI）
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e*****u
发帖数: 567 | 6 风险很低的，我不是为了capital gain而投资，即使房价大跌，租金也不会跌多少。我
的房子即使是100% financing，除去空档和维修，现金流也是正的。
另外，也不可能因为从私人借了钱不还而损坏自己的信用。保持高的信用，才能从银行
借到更多的钱。
【在 m******s 的大作中提到】
: 这对首付投资人风险更高了吧，银行的贷款总是排在第一位债权人的，除了政府的地税
: 高杠杆容易爆仓啊
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m******s
发帖数: 145 | 7 这看着还不如投资人自己买个房子给你管理更有说服力，你收管理费，承诺一个年回报
，多出回报部分你多分成，回报不足你贴钱
【在 e*****u 的大作中提到】
: 风险很低的，我不是为了capital gain而投资，即使房价大跌，租金也不会跌多少。我
: 的房子即使是100% financing，除去空档和维修，现金流也是正的。
: 另外，也不可能因为从私人借了钱不还而损坏自己的信用。保持高的信用，才能从银行
: 借到更多的钱。
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e*****u
发帖数: 567 | 8 买房子是很私人的选择，房地产local性很强，你说对这个完全不可行，我不是靠管理
房子赚钱，也没有兴趣帮别人管理。property management 要盈利需要管理200unit以
上。
【在 m******s 的大作中提到】
: 这看着还不如投资人自己买个房子给你管理更有说服力，你收管理费，承诺一个年回报
: ，多出回报部分你多分成，回报不足你贴钱
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m******s
发帖数: 145 | 9 哦，原来这样，高杠杆赌升值。风险是投资人的，收益是自己的，我也想这样忽悠。祝
好运：）
【在 e*****u 的大作中提到】
: 买房子是很私人的选择，房地产local性很强，你说对这个完全不可行，我不是靠管理
: 房子赚钱，也没有兴趣帮别人管理。property management 要盈利需要管理200unit以
: 上。
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s****a
发帖数: 195 | 10 如果风险这么低，银行应该很愿意借吧。如果银行不愿意承担这样的风险，恐怕很难说
服中小投资人出资。除非你的利息很高，但那样你就没利润了
【在 e*****u 的大作中提到】
: 风险很低的，我不是为了capital gain而投资，即使房价大跌，租金也不会跌多少。我
: 的房子即使是100% financing，除去空档和维修，现金流也是正的。
: 另外，也不可能因为从私人借了钱不还而损坏自己的信用。保持高的信用，才能从银行
: 借到更多的钱。
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m******s
发帖数: 145 | 11 楼主缺的是首付，银行愿意贷款。假如投资人投了五万，又从银行贷了15万，买了20万
的房子。
假设房子出租收益能cover每个月贷款，和投资人预期收益。一年后房子升值到25万了
。还了投资人和银行的钱，净挣5万，皆大欢喜
如果一年后房子只值15万了，投资人说要还本金了。对不起，被套牢了。投资人说，我
要求卖房抵债，好，由于银行债权是第一位的，给投资人净资产是零。投资人只好苦哈
哈的挺到下次出水了。
看官明白了吗？
【在 s****a 的大作中提到】
: 如果风险这么低，银行应该很愿意借吧。如果银行不愿意承担这样的风险，恐怕很难说
: 服中小投资人出资。除非你的利息很高，但那样你就没利润了
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e*****u
发帖数: 567 | 12 我早说过不是为了赌升值。投资人获益的是利息。具体利息是多少可以私聊。
【在 m******s 的大作中提到】
: 哦，原来这样，高杠杆赌升值。风险是投资人的，收益是自己的，我也想这样忽悠。祝
: 好运：）
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e*****u
发帖数: 567 | 13 你这里假设是错误的。即使房子的价格变化，房租的价格是稳步上升的。我有了房租当
然可以还给投资人。还给投资人的钱不是从卖房子得到盈利中出，而是从房租中出。投
资人赚的是比银行高的利息。假设投资人借出的是5万10年5.5%的利息, 那么我需要每
月给投资人$543。以我今年买的$194500的房子作为例子，在付完所有的开销后减去$
543还是有盈利的。投资房的关键是要买的便宜(至少低于市场价10%)，这需要长时间大
量的关注市场。房子买来之后一般是需要花点钱，做些维修和升级，然后租到一个比较
高的市场价。这里面都是需要时间和劳动的，赚的是辛苦钱。如果只是在市场随便买一
个房子，很可能是高出市场价，出10%的房租让别人帮你打理，租金有可能低于市场价
，那样的话正现金流的希望很少。如果是远程管理，被管理公司骗是常有的事。那样的
话基本就会亏的很惨。
【在 m******s 的大作中提到】
: 楼主缺的是首付，银行愿意贷款。假如投资人投了五万，又从银行贷了15万，买了20万
: 的房子。
: 假设房子出租收益能cover每个月贷款，和投资人预期收益。一年后房子升值到25万了
: 。还了投资人和银行的钱，净挣5万，皆大欢喜
: 如果一年后房子只值15万了，投资人说要还本金了。对不起，被套牢了。投资人说，我
: 要求卖房抵债，好，由于银行债权是第一位的，给投资人净资产是零。投资人只好苦哈
: 哈的挺到下次出水了。
: 看官明白了吗？
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e*****u
发帖数: 567 | 14 hard money loan利息在12%左右.信用高的可以10%. 当然我不可能出10%去借那些钱。
但是5%我是绝对可以付的。具体多少得私聊。
【在 s****a 的大作中提到】
: 如果风险这么低，银行应该很愿意借吧。如果银行不愿意承担这样的风险，恐怕很难说
: 服中小投资人出资。除非你的利息很高，但那样你就没利润了
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y****e
发帖数: 229 | 15 这个model问题比较多阿，钱投给你买的房子算谁的，有保证的回报率吗？要是你说房
子没租出去，每个月还要贴月供，谁出这个钱？还有好多细节，这些不是你口头说说没
问题就没问题的，因为你没有风险，投资的人出首付，加银行贷款，其实你更像一个
management，负责找房子，管理
【在 e*****u 的大作中提到】
: hard money loan利息在12%左右.信用高的可以10%. 当然我不可能出10%去借那些钱。
: 但是5%我是绝对可以付的。具体多少得私聊。
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e*****u
发帖数: 567 | 16 这个我也没做过。只是讨论讨论。我看到别人是这么做的。找deal的人得50%。投资者
付首付。剩余的都是平摊。这关键是看deal有多好。
假设一个非常好的房子。只要15万，可以租$2000. 首付3万，月供900. 每月毛利$1100
。扣除空档和维护。赚900，每人$450.投资者投入3万，每年进$5400。18%的收益。如
果算上房子房子每年付的 $4000 principle. 一人一半。投资人实际得到$7400。24.67
%的收益。比巴菲特高。投资人，就出了点钱而已。
这种是非常好的deal, 我买的房子只有3个接近于这个好deal.
如果15万的房子租$1600.最终收益会大幅下降到10% 而算上principle后收益在16.7%。
【在 y****e 的大作中提到】
: 这个model问题比较多阿，钱投给你买的房子算谁的，有保证的回报率吗？要是你说房
: 子没租出去，每个月还要贴月供，谁出这个钱？还有好多细节，这些不是你口头说说没
: 问题就没问题的，因为你没有风险，投资的人出首付，加银行贷款，其实你更像一个
: management，负责找房子，管理
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e*****u
发帖数: 567 | 17 房屋管理是很贵的。首先找租户有的人要收一个月的房租。然后再每个月10%。维修费
是房东出，管理员一般会人为加一个百分比收更多的钱。
碰到良心的，也是至少收半个月房租，然后每个月8%。维修费加个10%.
还有的房子坏了也不管，或者你的房子空几个月也不上心。房屋管理是出租房成败的核
心。
【在 y****e 的大作中提到】
: 这个model问题比较多阿，钱投给你买的房子算谁的，有保证的回报率吗？要是你说房
: 子没租出去，每个月还要贴月供，谁出这个钱？还有好多细节，这些不是你口头说说没
: 问题就没问题的，因为你没有风险，投资的人出首付，加银行贷款，其实你更像一个
: management，负责找房子，管理
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e*****u
发帖数: 567 | 18 同样的例子，如果投资人自己买
买入价15万，首付3万，月供900. 租金1600.，空档和维护原来是200，找别人管理得
算300.管理费10%=160. 一年下来 收益是（1600-900-300-160）×12-1600=$1280
找人合作：
买入价15万，首付3万，月供900. 租金1600.，空档和维护200.管理费0. 一年
下来收益是 （1600-900-200）×12/2=$3000
如果算上还的principle。两者基本打平。如果投资者自己有经验能买投资房很多情况
下也不会找人合作了。一般情况下，还的principle部分在投资的时候是不考虑的。
因为现金流才是关键。现金流为正是可持续发展。现金流为负，房子越多，越是无底洞。
我不借钱的话，光靠现有的投资房收入一年买2栋房子没问题。w2收入就不方便透露了
，估计没有这里的人多。 借钱主要是想发展更快一些。 |
y****e
发帖数: 229 | 19 同意你说的，能找到好deal，并且管理的好，当然值得分收益。
只是想讨论一下
【在 e*****u 的大作中提到】
: 房屋管理是很贵的。首先找租户有的人要收一个月的房租。然后再每个月10%。维修费
: 是房东出，管理员一般会人为加一个百分比收更多的钱。
: 碰到良心的，也是至少收半个月房租，然后每个月8%。维修费加个10%.
: 还有的房子坏了也不管，或者你的房子空几个月也不上心。房屋管理是出租房成败的核
: 心。
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e*****u
发帖数: 567 | 20 按上面的例子，如果房子值20万，而找deal的人15万买到。你出了3万首付，但是找
deal 的人贡献的是价值5万的低于市场价。
所以一个低于市场价20%的deal对投资人只赚不亏。
【在 y****e 的大作中提到】
: 同意你说的，能找到好deal，并且管理的好，当然值得分收益。
: 只是想讨论一下
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n*****e
发帖数: 119 | 21 估计你不做rental，所以还是用股市的眼光看。用房屋升值赚钱在国内和东西两岸可行
，然后风险也大。如果做出租的话，地主是不在乎房价涨跌的，只要有租金。类比到股
票，就好像有一个分红很高的蓝筹，你买了之后下跌，但是你也不会心疼。为什么？因
为分红多。
【在 m******s 的大作中提到】
: 楼主缺的是首付，银行愿意贷款。假如投资人投了五万，又从银行贷了15万，买了20万
: 的房子。
: 假设房子出租收益能cover每个月贷款，和投资人预期收益。一年后房子升值到25万了
: 。还了投资人和银行的钱，净挣5万，皆大欢喜
: 如果一年后房子只值15万了，投资人说要还本金了。对不起，被套牢了。投资人说，我
: 要求卖房抵债，好，由于银行债权是第一位的，给投资人净资产是零。投资人只好苦哈
: 哈的挺到下次出水了。
: 看官明白了吗？
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m******s
发帖数: 145 | 22 问问楼主在哪里？就在LA附近，就是做升值的
如果是第二种，楼主应该很欢迎出租管理啊，可是她不干
楼主还有一个秘诀是找deal，我看不如把deal价格折价分成，比如说比市场价低10万，
楼主拿2万，当成交时候
【在 n*****e 的大作中提到】
: 估计你不做rental，所以还是用股市的眼光看。用房屋升值赚钱在国内和东西两岸可行
: ，然后风险也大。如果做出租的话，地主是不在乎房价涨跌的，只要有租金。类比到股
: 票，就好像有一个分红很高的蓝筹，你买了之后下跌，但是你也不会心疼。为什么？因
: 为分红多。
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n*****e
发帖数: 119 | 23 按照租售比应该不在加州。应该在中西部。
出租管理的话，利润损失比较大。比方说，我的portfolio一般净利是毛租金20%或者更
低，如果毛租金10%交管理费，相当于净利润50%或者更多。这样如果我自己管理的话，
一下子能多挣至少50%。不过我自己没空管，也很难扩大规模。对于楼主来说，他的净
利占毛租金更低，找人管很不合算。
【在 m******s 的大作中提到】
: 问问楼主在哪里？就在LA附近，就是做升值的
: 如果是第二种，楼主应该很欢迎出租管理啊，可是她不干
: 楼主还有一个秘诀是找deal，我看不如把deal价格折价分成，比如说比市场价低10万，
: 楼主拿2万，当成交时候
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e*****u
发帖数: 567 | 24 终于有一个懂的。这个其实风险很低的。
我的利润其实也还可以。
比较好的例子是租金1625，每月所有开销801.毛利是租金的100%。
【在 n*****e 的大作中提到】
: 估计你不做rental，所以还是用股市的眼光看。用房屋升值赚钱在国内和东西两岸可行
: ，然后风险也大。如果做出租的话，地主是不在乎房价涨跌的，只要有租金。类比到股
: 票，就好像有一个分红很高的蓝筹，你买了之后下跌，但是你也不会心疼。为什么？因
: 为分红多。
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n*****r
发帖数: 159 | 25 这么高的租售比应该是在中西部的大中城市，房价每年涨幅和通胀CPI持平。
年净收益看起来有5-7%，所以4-5%的借款利率是你的上限。
但是08年后银行对商业投资房贷款业务限制很严，你很难从银行拿到低息贷款。
（1）从网站找私人贷款不切实际。4-5%的税前收益是鸡肋，借个10万给你多收不了个
三五斗，借个50万没人敢借。私人借款的法律和个人信用的问题就更烦了。
（2）找小型的专业贷款公司（这些公司的capital来自小型对冲基金或者有钱人
accredited investors)，如果付40-60%的downplay，这些公司是可以做5-10 fixed
ARM的
（3）找周围熟悉的朋友4-5%借款或者合伙最靠谱。
[在 eaglewu (eaglewu) 的大作中提到：]
:有没有人知道在哪里可以借到钱？ 如果有人愿意借钱给我，请跟我联系。
:我是做投资房的。做的还可以。有愿意的我可以给出我的投资房的回报明细。
:以下我的投资房，paid with 25% downpayment
:Purchase Price PITI Rent
:$83,500 $664 $1,145
:$304,000 $2,321.94 $2,900
:$195,000 $1,505.98 $2,000
:$145,000 $1,069.29 $1,475
:$85,000 $604.00 $1,400
:$246,000 $1,498.00 $2,350
:.......... |
e*****u
发帖数: 567 | 26
我可以提供3年贷款5%的利率。或者5年贷款，每年6%的利率。
我的投资房有100多万的equity.个人收入W2不高但是也有10多万。感兴趣的朋友请联系
我。
【在 n*****r 的大作中提到】
: 这么高的租售比应该是在中西部的大中城市，房价每年涨幅和通胀CPI持平。
: 年净收益看起来有5-7%，所以4-5%的借款利率是你的上限。
: 但是08年后银行对商业投资房贷款业务限制很严，你很难从银行拿到低息贷款。
: （1）从网站找私人贷款不切实际。4-5%的税前收益是鸡肋，借个10万给你多收不了个
: 三五斗，借个50万没人敢借。私人借款的法律和个人信用的问题就更烦了。
: （2）找小型的专业贷款公司（这些公司的capital来自小型对冲基金或者有钱人
: accredited investors)，如果付40-60%的downplay，这些公司是可以做5-10 fixed
: ARM的
: （3）找周围熟悉的朋友4-5%借款或者合伙最靠谱。
: [在 eaglewu (eaglewu) 的大作中提到：]
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e*****u
发帖数: 567 | 27 这种是wholeseller.需要找到大量的好的deal,才能做大。如果有很多人感兴趣，我可
以尝试提供这种服务。
【在 m******s 的大作中提到】
: 问问楼主在哪里？就在LA附近，就是做升值的
: 如果是第二种，楼主应该很欢迎出租管理啊，可是她不干
: 楼主还有一个秘诀是找deal，我看不如把deal价格折价分成，比如说比市场价低10万，
: 楼主拿2万，当成交时候
|
e*****u
发帖数: 567 | 28 借的钱在银行放2个月就可以不被查了。
现在不想商业贷款。一个人10个贷款，2个人就是20个。
portfolio loan可以贷超过10个的。这些都用完了才找商业贷款。 |
e*****u
发帖数: 567 | 29 Just closed another rental property. |
