x**j
发帖数: 1 | 1 大家好，
新人小白here，求教。
刚刚在TAX版求问，觉得这里好像人气旺，再发帖问一下。
投资房贷款刚批下来。头脑一热，夫妻成立了个LLC 想搞点副业，暂时只有投资房可搞。
背景：本来想用LLC的名义贷款，后来发现银行是只能贷款给个人。又问银行贷完款能
不能我们自己把房子的title 转到LLC里，搞一个quit claim deed, 在县里record一下
。银行表示我们这么做的话，他们保留要你一次付清贷款的权利，当然你只要不违法乱
纪，他们基本不会管的。
所以银行那里是没什么问题了，但我们又想，如果title在LLC里，那万一将来要
refinance，或者卖房，是不是就会很麻烦。所以就先不transfer了。
但是 LLC本身不拥有房子的话，实际上是不可以把房子lease给别人的。
我网上看到一种操作方法是自己和LLC签个（master）lease，然后拿LLC再找房客
sublease。然后找会计搞明白怎么报税最好？
那请问现在这么多明显是投资房的LLC （LLC的名字就是投资房的地址）的，是怎么搞
的？
我们有过以个人名义租房给别人的经验，但是没有拿LLC租房的经验。
还有哪个版是有很多Landlord的？
谢谢大家。 |
b***n
发帖数: 1210 | 2 没有LLC不能出租? 没听说过啊.
搞。
【在 x**j 的大作中提到】
: 大家好，
: 新人小白here，求教。
: 刚刚在TAX版求问，觉得这里好像人气旺，再发帖问一下。
: 投资房贷款刚批下来。头脑一热，夫妻成立了个LLC 想搞点副业，暂时只有投资房可搞。
: 背景：本来想用LLC的名义贷款，后来发现银行是只能贷款给个人。又问银行贷完款能
: 不能我们自己把房子的title 转到LLC里，搞一个quit claim deed, 在县里record一下
: 。银行表示我们这么做的话，他们保留要你一次付清贷款的权利，当然你只要不违法乱
: 纪，他们基本不会管的。
: 所以银行那里是没什么问题了，但我们又想，如果title在LLC里，那万一将来要
: refinance，或者卖房，是不是就会很麻烦。所以就先不transfer了。
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x****a
发帖数: 1041 | 3 你买房拿到的是什么deed? Quite claim deed 质量在中间。原来deed质量比这个好的
话，你弄这个就降低了deed的质量。卖房时可能麻烦 |
x**j
发帖数: 1 | 4 还没收到Deed，应该就是正常买卖房子的warranty Deed？所以现在也不想弄quit
claim Deed了。我们之前就是以个人名义出租投资房，但是在想是不是用LLC的名义出
租的话，是不是在税务方面会更好操作。就是我们自己先lease给LLC，LLC在sublease
给租客？
: 你买房拿到的是什么deed? Quite claim deed 质量在中间。原来deed质量比这
个好的
: 话，你弄这个就降低了deed的质量。卖房时可能麻烦
【在 x****a 的大作中提到】
: 你买房拿到的是什么deed? Quite claim deed 质量在中间。原来deed质量比这个好的
: 话，你弄这个就降低了deed的质量。卖房时可能麻烦
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A*******e
发帖数: 2419 | 5 有意思的问题，坐等专家。
deed还分类啊？不都一样么？
sublease
【在 x**j 的大作中提到】
: 还没收到Deed，应该就是正常买卖房子的warranty Deed？所以现在也不想弄quit
: claim Deed了。我们之前就是以个人名义出租投资房，但是在想是不是用LLC的名义出
: 租的话，是不是在税务方面会更好操作。就是我们自己先lease给LLC，LLC在sublease
: 给租客？
:
:
: 你买房拿到的是什么deed? Quite claim deed 质量在中间。原来deed质量比这
: 个好的
:
: 话，你弄这个就降低了deed的质量。卖房时可能麻烦
:
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j***1
发帖数: 158 | 6 You can certainly purchase the property with mortgage then quitdeed to a LLC
, chance of the bank recalling the loan is very slim, at least I have
never heard any case during all my years of landlording.
Single member LLC is a pass thru entity, you file it like normal in your
1040 schedule E.
If you refi the property later on, you need to re_deed the property back to
yourself first.
Please bear in mind that holding the property in a LLC doesn't get you any
more tax benefits, but it give you an additional layer of liability
protection.
Landlording is very local, there thousands of people doing it, to survive in
this game you need to find your niche, I have many friends retired or semi
retired within 10 years of real estate investing.
搞。
【在 x**j 的大作中提到】
: 大家好，
: 新人小白here，求教。
: 刚刚在TAX版求问，觉得这里好像人气旺，再发帖问一下。
: 投资房贷款刚批下来。头脑一热，夫妻成立了个LLC 想搞点副业，暂时只有投资房可搞。
: 背景：本来想用LLC的名义贷款，后来发现银行是只能贷款给个人。又问银行贷完款能
: 不能我们自己把房子的title 转到LLC里，搞一个quit claim deed, 在县里record一下
: 。银行表示我们这么做的话，他们保留要你一次付清贷款的权利，当然你只要不违法乱
: 纪，他们基本不会管的。
: 所以银行那里是没什么问题了，但我们又想，如果title在LLC里，那万一将来要
: refinance，或者卖房，是不是就会很麻烦。所以就先不transfer了。
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j***1
发帖数: 158 | 7 There are half dozen different types of deed, most feeds from normal
closing are warranty feeds.
【在 A*******e 的大作中提到】
: 有意思的问题，坐等专家。
: deed还分类啊？不都一样么？
:
: sublease
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x**j
发帖数: 1 | 8
LLC
to
谢谢，我们在找到租客之后是会买umbrella险的，那么LLC除了可以double protect 我
们之外，就没有别的好处了吗？
我们现在有一个property已经出租一年了（个人名义），新的这个刚开始招租 (还是个
人名义，not LLC)，如果操作的好，将来应该还会有更多。我们想work out一个long
term可持续发展的方法，可以管理方便，也可以抵多一些的税，（至少比起个人出租，
能否deduct多？）
用LLC，是不是会对将来scale up有好处？
非常需要有经验的地主、投资指教，鞋鞋。
【在 j***1 的大作中提到】
: You can certainly purchase the property with mortgage then quitdeed to a LLC
: , chance of the bank recalling the loan is very slim, at least I have
: never heard any case during all my years of landlording.
: Single member LLC is a pass thru entity, you file it like normal in your
: 1040 schedule E.
: If you refi the property later on, you need to re_deed the property back to
: yourself first.
: Please bear in mind that holding the property in a LLC doesn't get you any
: more tax benefits, but it give you an additional layer of liability
: protection.
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m****0
发帖数: 64 | 9 你可以弄一个trust
跟着quit claim deed到trust
你是trust的beneficiary，LLC是turstee
你同时也是LLC的manager
transfer ownership to trust is exempt from due on sale clause
一个房子一个trust
以上是给你protection跟tax无关. 其实出租房tax deduction已经很好，要跟好就要
看你愿意花多少时间和有多少房子了
你现在有没有llc其实无所谓，等多一点房子再弄也可以，没有必要现在就浪费钱和时
间在这上面，trust，llc，deed这些东西都一天就可以弄好的东西
【在 x**j 的大作中提到】
:
: LLC
: to
: 谢谢，我们在找到租客之后是会买umbrella险的，那么LLC除了可以double protect 我
: 们之外，就没有别的好处了吗？
: 我们现在有一个property已经出租一年了（个人名义），新的这个刚开始招租 (还是个
: 人名义，not LLC)，如果操作的好，将来应该还会有更多。我们想work out一个long
: term可持续发展的方法，可以管理方便，也可以抵多一些的税，（至少比起个人出租，
: 能否deduct多？）
: 用LLC，是不是会对将来scale up有好处？
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s********a
发帖数: 2796 | 10 请问建立trust的好处是啥呢？
跟直接用LLC买房子，贷款相比，有啥更多的保护或者不同么？
【在 m****0 的大作中提到】
: 你可以弄一个trust
: 跟着quit claim deed到trust
: 你是trust的beneficiary，LLC是turstee
: 你同时也是LLC的manager
: transfer ownership to trust is exempt from due on sale clause
: 一个房子一个trust
: 以上是给你protection跟tax无关. 其实出租房tax deduction已经很好，要跟好就要
: 看你愿意花多少时间和有多少房子了
: 你现在有没有llc其实无所谓，等多一点房子再弄也可以，没有必要现在就浪费钱和时
: 间在这上面，trust，llc，deed这些东西都一天就可以弄好的东西
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m****0
发帖数: 64 | 11 有几点，但最好问asset protection lawyer。
第一除非你是拿commercial loan，基本没有银行给你transfer你的房子到LLC，他们有
权利管，当然他们可能不管。要是你transfer到LLC他们有权利要你马上把mortgage
pay off要不就foreclose。这是due on sale clause，基本上一般贷款都有这个。
transfer to trust exempt from this。
不是所有的trust都有用，只有irrevocable trust才行，这个很重要。
当然看你在那个地方。
irrevocable trust可以把你跟房子分割开，trust才是owner，要是你给别人告到法庭
，他们只能告OWNER也就是trust，和LLC（要是LLC管理房子的话）。
LLC的问题你很难把你的connection都分割，detail你问律师吧。
反正就要一个trust一个房子，这样你worst case就lose一个房子。
把房子弄到trust后你只有personal interest没有ownership
trust 还有一个很重要的好处是你可以弄到别人很难查到真正的owner是谁，这样别人
没有多大的动力去告你了。要是你房子特别多这个很重要。你当然还有有好保险，这样
你有3 layer of protection。
Keep the real property in a trust. This provides anonymity to you, the owner
, from prying eyes in county records. You never want your personal name on
anything of value.
记住有一点 own nothing but control everything. 名下有多少财产不重要，能动用
的才真的财富。
assert protection可以说是很复杂的问题，我说只是皮毛，你要弄一定要找做assert
protection的律师。不要以为富人才弄trust。
【在 s********a 的大作中提到】
: 请问建立trust的好处是啥呢？
: 跟直接用LLC买房子，贷款相比，有啥更多的保护或者不同么？
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s********a
发帖数: 2796 | |
z*******i
发帖数: 2904 | 13 说的很详细，先谢谢分享。然后有个问题请教，这个无论做LLC或者Trust，是不是主要
是为了降低出租/投资带来的risk。除了投资房以外，自住的那套房子用不用也这样子
来保护？我记着很多州都对自住房有一个默认的保护，好像意思是如果有官司的话，自
住房也是可以保住的？
【在 m****0 的大作中提到】
: 有几点，但最好问asset protection lawyer。
: 第一除非你是拿commercial loan，基本没有银行给你transfer你的房子到LLC，他们有
: 权利管，当然他们可能不管。要是你transfer到LLC他们有权利要你马上把mortgage
: pay off要不就foreclose。这是due on sale clause，基本上一般贷款都有这个。
: transfer to trust exempt from this。
: 不是所有的trust都有用，只有irrevocable trust才行，这个很重要。
: 当然看你在那个地方。
: irrevocable trust可以把你跟房子分割开，trust才是owner，要是你给别人告到法庭
: ，他们只能告OWNER也就是trust，和LLC（要是LLC管理房子的话）。
: LLC的问题你很难把你的connection都分割，detail你问律师吧。
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p********x
发帖数: 5583 | 14 谢谢分享。
建一个trust需要多少一次性费用？每年固定费用又是多少呢？
【在 m****0 的大作中提到】
: 有几点，但最好问asset protection lawyer。
: 第一除非你是拿commercial loan，基本没有银行给你transfer你的房子到LLC，他们有
: 权利管，当然他们可能不管。要是你transfer到LLC他们有权利要你马上把mortgage
: pay off要不就foreclose。这是due on sale clause，基本上一般贷款都有这个。
: transfer to trust exempt from this。
: 不是所有的trust都有用，只有irrevocable trust才行，这个很重要。
: 当然看你在那个地方。
: irrevocable trust可以把你跟房子分割开，trust才是owner，要是你给别人告到法庭
: ，他们只能告OWNER也就是trust，和LLC（要是LLC管理房子的话）。
: LLC的问题你很难把你的connection都分割，detail你问律师吧。
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g******e
发帖数: 760 | |
m****0
发帖数: 64 | 16 trust是一个legal arrangement，简单来说就是一个contract，你自己做的话不用钱，
找律师1000-4000都有，但你有一个这个trust document后，你可以create N个trust，
只要把信息改了就可以了。
要是revocable trust,除了trustee的费用（要是你用trust company管理）,是没有费
用。
你还是用你个人名义去交税，property in revocable trust still consider your
personal property，这个跟LLC有一点像，你dissolve LLC东西就回到你的名下，
revocable trust一样owner可以dissolve。
irrevocable trust是等于另一个legal entity, 每年的income要是不distribute给受
益人就要交税，tax bracket很少 12000多就tax at 39%，但distribute到受益人就是
受益人交的税。
你不可以dissolve你自己建立的irrevocable trust。
还有trust只可以distribute profit不可以distribute lost。
每年trustee要给k1 form受益人（distribute的话），和file 1040（除非profit少于
600块）
所以每年的费用就是tax filing了。
以后要把给财产给irrevocable trust的话是要consider gift tax的，所以不是你可以
随便把钱发到trust的账上。但你可以不给，你可以卖给你建立的irrevocable trust
at fair market price，一次，多次付款都可以。
irrevocable trust跟C-Crop有一点像。
所以用什么样的trust要想清楚，每个人情况不一样，特别要想清楚交税的情况。以后
怎样去处理。
irrevocable trust等吧财产都给别人了，但你是可以control。
【在 p********x 的大作中提到】
: 谢谢分享。
: 建一个trust需要多少一次性费用？每年固定费用又是多少呢？
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p********x
发帖数: 5583 | 17 谢谢你的详细解答。第一次把房产给irrevocable trust的时候需要gift tax吗？
【在 m****0 的大作中提到】
: trust是一个legal arrangement，简单来说就是一个contract，你自己做的话不用钱，
: 找律师1000-4000都有，但你有一个这个trust document后，你可以create N个trust，
: 只要把信息改了就可以了。
: 要是revocable trust,除了trustee的费用（要是你用trust company管理）,是没有费
: 用。
: 你还是用你个人名义去交税，property in revocable trust still consider your
: personal property，这个跟LLC有一点像，你dissolve LLC东西就回到你的名下，
: revocable trust一样owner可以dissolve。
: irrevocable trust是等于另一个legal entity, 每年的income要是不distribute给受
: 益人就要交税，tax bracket很少 12000多就tax at 39%，但distribute到受益人就是
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