Joke版 - 昆明烂尾楼背后：12 年前，一场烂尾的“造城运动” (转载) |
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发信人: PAC4 (爱国者), 信区: Military
标 题: 昆明烂尾楼背后：12 年前，一场烂尾的“造城运动”
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Aug 7 09:35:12 2020, 美东)
文章来源: 南方人物周刊 于 2020-08-07 00:50:52 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内
容并不代表本网立场！
(被阅读 6777 次)
▲别样幸福城的小区住户。 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）
全文共6705字，阅读大约需要13分钟
一个在附近小学上二年级的小孩，因为害怕同学发现他在烂尾楼里住，放学后都不敢和
同学一块走。
那么多个城中村同时改造，在全国无论哪一座城市，都是前所未有的。
在国家严控金融风险的大背景下，他们没有等来银行 2014 年的续贷。
三十多户业主住了进来。他们在工地水坑里取水，用电瓶灯照明，稍微安置一下沙发和
床，或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。
这个拥有 12 栋 18 层高烂尾楼的小区，是昆明市城南官渡区的 别样幸福城 ，也是上
苜蓿村的城中村改造项目。不算偏僻，从这儿到市中心的云南省人民政府，只有 8 公
里路程。六年前，这里开始停工，变成了烂尾楼。
2020 年 7 月，大批业主 硬核 入住这片烂尾楼的事，被人拍成视频上网传播，一下成
了大新闻。
小小的空间，两张床住着一家四口。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）
其实在昆明，像 别样幸福城 这样的烂尾楼很多。虽然烂尾楼有多少并没有官方统计，
但昆明本地的都市时报 2018 年的一篇报道称，23 家驻昆房企以收购并购方式获取的
烂尾楼项目就多达 44 个。报道最后称，昆明市场仍然存在大量 5 年以上的烂尾楼，
最长的停工时间已经有 18 年之久。
别样幸福城 4 号地块，横幅是最先搬进来的一批住户自己挂上去的 （南方周末记者
卢宝宜 / 图）
这多少有点奇怪，在房价蹭蹭往上涨的当下，一个省会城市竟然有这么多搁置多年的烂
尾楼。
与西南地区其他主要城市相比，昆明的人口超过贵阳，但远低于成都、重庆，2019 年
末常住人口有 695 万人。但昆明的房价也在逐年上涨，安居客信息显示，昆明的平均
房价从 2016 年的 8485 元 / 平方米，已攀升至 2019 年的 13117 元 / 平方米。
这些烂尾楼的历史成因，可以追溯到 2008 年那场轰轰烈烈的昆明 造城运动 。那一年
，昆明市发布文件，计划在 5 年内，将昆明市 336 个城中村全部改造完成。
这场 造城运动 激发了大批本地中小开发商的雄心壮志，但最终却以烂尾告终。
住户们用布当作窗帘和窗户 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）
1
硬核入住 的烂尾楼业主
我差点就从这里跳下去了。7 月 23 日，周女士在烂尾楼里对南方周末记者说。
别样幸福城 位于巫家坝商业区。这里曾经有巫家坝机场，在 2012 年昆明长水国际机
场投入使用后就退出了历史舞台。按照政府规划，新的巫家坝片区将打造成空港高新区
，定位为昆明市未来的城市新中心，近年来先后引进了多家省内外名校。
周女士当初就是看中了巫家坝 教育强区 的发展，2013 年交了两套房共计约 80 万元
的首付款，一套买给自己，一套买给即将结婚的女儿作为婚房。两套房都选择在了 4
号地块的 6 号楼里。
当时为了凑足首付，周女士把自己原有的房子也卖了。没想到的是，该楼盘在建好了 1
、2、3 地块的回迁房后，4、5 号地块的新房从 2014 年开始停工烂尾。
每个月既要还着 2500 元的房贷，还要给出去 2500 元租金的生活，周女士一过就是 7
年。
女儿已经结了婚，生了小孩，一家三口也在外面租着房子住。2020 年新冠肺炎疫情发
生后，在旅游社工作的周女士丢了饭碗，夫妻间经常口角。迫于生存压力，她一个人住
进了无水无电的烂尾楼里。
烂尾楼内其他住户的房子 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）
住进 4 号地块的业主们大多都是这种情况，在房贷和房租的双重压力下，只能搬到自
己名下唯一的财产里住下来，哪怕这些房子不通水电，甚至没有门窗，没有外墙粉刷，
只有主体砖墙。
大家白天就在小区门口空地上闲聊，夜深了才回到各自的烂尾楼房间里。
搭伙过日子的 4 号地块住户。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）
周女士心里很矛盾，个人的困顿和潦倒都被展现在全国网友面前，让她感到很丢脸。但
也许只有这样，烂尾楼的问题才能受到外界关注。
但凡我找到了一份不错的新工作，我也不会住这了。 每天下午，周女士会抽空去附近
的人才市场寻找求职机会，只是如今她五十多岁的年纪，大多只能匹配到清洁员等工作
，她又不太乐意做。
一个在附近小学上二年级的小孩，半个月前随着父母住进了烂尾楼。他告诉南方周末记
者，住进来以后，每周只能洗一次澡。因为害怕同学发现他在烂尾楼里住，他放学后都
不敢和同学一块走。
还有一位 70 岁的老太太，住在 6 楼的烂尾楼里，她拉着南方周末记者的手抱怨说，
每天摸黑爬楼梯膝盖很疼， 有的老人家都等不到收房，人都走了 。
别样幸福城烂尾楼内 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）
2
造城运动
昆明第一批烂尾楼，其实就是当年城中村改造剩下来的。 云南省律师协会刑事专业委
员会主任李春光对南方周末记者说。
2007 年 12 月 28 日，仇和任昆明市委书记。这位 另类官员 从江苏宿迁市起步，曾
任江苏省副省长，作风雷厉风行， 铁腕治理 远近驰名。
自仇和入滇，昆明就发生了翻天覆地的变化。云南财经大学不动产投融资研究中心主任
周大研对南方周末记者表示，2008 年的 造城运动 ，是昆明发展史上的重要节点。
2008 年 2 月，《昆明市关于加快推进 城中村 重建改造工作的指导意见》发布，计划
在 5 年内，将昆明市 336 个城中村全部改造完成。
三年后，《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013 年）》出台，原计划改造的
336 个城中村范围再扩容，增加 46 个，改造总数达到 382 个。
一处正在拆迁的城中村。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）
周大研表示， 那么多个城中村同时改造，在全国无论哪一座城市，都是前所未有的。
根本没有那么多大型房地产商可以配合，政府也没有设立严格的准入门槛，导致很多资
质不足、实力不强的中小型开发商进入。
原本规模已经足够庞大的 造城运动 ，在实施过程中还在继续扩大开发范围。
一位要求匿名的当地官员告诉南方周末记者，当时的城中村改造，不仅仅是改造一条村
，而是把周边片区的土地一并整合起来，要求开发商整体竞买。这些被整合的周边土地
，甚至比城中村本身还要大 3-5 倍。
2008 年，滇池东岸螺蛳湾国际商贸城的拆迁启动，城中村土地仅约 3000 亩，但整个
改造项目在招标时却变为，共计 27 个地块整体竞买，总占地约 12000 亩。
如履薄冰的中小房企，最怕的还是政策的变动。2009 年，昆明决定修地铁，还要 6 条
地铁线同时开工。这原本是个利好楼市的好消息，但是随之而来的还有《昆明市城市基
础设施配套费征收管理办法》。
据上述官员透露，在早期城中村改造中，曾有隐形规定： 城中村项目要求高容积率，
二环内不许做板楼 。为了平衡城中村改造的高成本，开发商往往将容积率提到很高。
而新版的城市基础设施配套费，从原来的按征地面积计收，改为按建筑面积征收，无疑
又得让开发商多缴一笔钱。根据新规，未完成缴纳的，开发商不得办理建设工程规划许
可证、施工许可证等证件。
2014 年 10 月 22 日，昆明市国土资源局曾发出通告，向 25 家房地产企业追缴土地
价款。
不到 5 年，主政者仇和就走了，升任云南省委副书记。2015 年 3 月 15 日，两会闭
幕时，中纪委网站披露，云南省委副书记仇和涉嫌严重违纪违法，正接受组织调查。
伴随着仇和的落马，激进的造城运动也 烂尾 了。
2015 年 3 月 24 日，《昆明市城市更新改造管理办法》《昆明市城市更新改造管理办
法实施细则》等一揽子城市更新改造配套政策出台，叫停了实施 7 年的 仇和式 城中
村改造。
新政发布当天，昆明市城市更新改造工作会议还公布了一组数据，到 2015 年 3 月 24
日，昆明市已有 229 个城中村启动改造。据云南房网在 2015 年初的实地调查显示，
真正完成改造的只有 30 个，还有超 85% 的城中村仍在建设，或尚未开始拆迁。
仇和的落马让昆明的 造城时代 终结了，但是那些拆了一半或建了一半的城中村项目还
在，债务和开发难题还在，只能交给骑虎难下的开发商们自行解决。
昆明官渡区，密密麻麻的房子。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）
3
别样的开发商
别样幸福城的开发商名为昆明佳达利房地产开发经营有限公司（下简称 佳达利 ）。在
当年的造城运动中，佳达利手中总共拥有三千亩土地。
佳达利最早并不是开发商，是由晓安拆迁公司转型而来。
企查查显示，昆明晓安拆迁成立于 1995 年 10 月，注册资本 5 亿元，法定代表人李
留存出资 4.8 亿元，担任执行董事兼总经理，另一个自然人股东是出资 2000 万元的
李昆仑。该公司股权架构与佳达利一致。
昆明当地地产自媒体博主陈鹏告诉南方周末记者，早年间昆明出现很多像佳达利一样的
房企，都是做施工拆迁起家的，这种既缺乏资金实力，又缺乏操盘经验的中小房企，是
昆明烂尾楼众多的主要原因之一。
2002-2007 年间，佳达利曾负责过 点睛苑 五彩点睛苑 和 别样远景 三个城中村改造
项目，但这三个项目占地面积加起来不超过 200 亩。
到了 2007 年 8 月，佳达利先是拿下了昆明阳宗海西岸近 2000 亩土地，准备开发楼
盘加配套高尔夫球场的大型旅游度假地产项目 春城海岸 ；2011 年又相继拿下了占地
520 亩的 别样幸福城 ，以及 204 亩的 凤凰龙庭 ，佳达利手里一下子掌握了合计约
3000 亩土地的地产项目。
不幸的是，就在佳达利 2007 年拿地不久，阳宗海就出现了砷污染事件，当时政府要求
附近区域的所有旅游和开发项目都必须停工，直到 2009 年才重新恢复开工建设。
工程建设被拖了近 2 年，拉长了变现周期，自然加大了佳达利的资金压力。
一位接近佳达利内部的购房者告诉南方周末记者，春城海岸开工不久，佳达利又开始了
别样幸福城所在的苜蓿村的城中村改造，导致资金紧张。因为没有钱给到施工方，工程
建设停滞，春城海岸和别样幸福城先后停工烂尾，凤凰龙庭在仅仅完成了部分拆迁后就
无力推进。
对于楼盘预售款的监管不到位，也是导致楼盘烂尾的原因之一。
住户自行搭建的楼栋入口，门口的对联表达他们的心情。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）
针对别样幸福城烂尾问题，昆明市住建局在 2018 年 8 月领导留言板中的回复指出，
由于晓安公司未将预售款完全归集至监管专户，导致该项目停工。
业主李飞做过一笔测算，鉴于别样幸福城 4 号地块 12 栋楼的 1255 套房大部分已售
出，以平均每套房已缴纳约 50 万元的首付款来算，佳达利收到的预售款至少有 6 亿
元。 对于开发 4 号地块来说，钱应该是充裕的，可能被开发商挪用到其他地方。
不过对此说法，佳达利地产营销总监李军对南方周末记者进行了否认， 每个楼盘项目
都是独立记账的 ，但关于烂尾原因，他拒绝回答。
中国裁判文书网显示，截至目前，佳达利的房屋买卖合同纠纷案高达 373 件，大部分
是春城海岸和别样幸福城两个烂尾楼的购房者将佳达利告上法庭。
早在 2014 年 7 月，昆明市中级人民法院就对佳达利房地产公司的法定代表人李留存
实行了限制消费令，昆明佳达利房地产开发经营有限公司已被列入失信被执行人名单。
换言之，在 2014 年，佳达利就已经没有财产可执行了。也是在这一年，别样幸福城 4
号地块开始停工。
烂尾楼外墙，4 号地块仅完成封顶 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）
4
致命的抽贷
昆明 造城运动 被叫停前后，更致命的金融去杠杆政策出现了。
第二批烂尾楼，集中爆发在 2014-2015 年间，则是金融杠杆的问题。 云南省律师协会
刑委会主任李春光称。
据李春光透露，此前昆明市内大多是本土中小型开发商，融资渠道狭窄，大部分只能依
靠银行贷款以及民间贷款。银行贷款往往只有一年期的流动资金贷款，不仅授信额度不
高，每年都必须要 还后再贷 ，俗称调头资金。
此前很多年，昆明当地中小开发商都是通过向民间借贷的方式，在每年年底先把银行的
调头资金还上，等第二年年初，银行继续放贷后，先还小贷公司的钱，剩余的再用作日
常运作。
但到了 2014 年 1 月，国务院下发了《关于加强影子银行业务若干问题的通知》 ( 第
107 号文 ) ，被称为 史上最严格的影子银行监管文件 。文件出台之后，A 股市场地
产股股价连续下跌。
多位熟悉昆明地产的业内人士告诉南方周末记者，本土开发商按照过往惯例，在 2013
年年末通过借高利贷的方式把银行的 调头资金 还上后，正等着新一年的放贷。但在国
家严控金融风险的大背景下，他们没有等来银行 2014 年的续贷。
很多中小型开发商就是这样陷入绝境的。 李春光说。
一方面是银行信贷紧缩，一方面是昆明楼市在 2014 年出现去库存压力，基本面下行。
昆明一大批本土房企，如云锡地产、经典地产相继濒死挣扎，旗下项目继而停工烂尾。
据腾讯房产报道，在 2015 年 7 月、8 月两个月内，昆明市房地产及相关行业就有
125 家公司被列入失信被执行人公示名单，佳达利地产也在列。还有更多的本土开发商
相继破产。
一位曾在昆明从事民间金融业务的人士告诉南方周末记者，2014-2015 年间，因为房企
借不了钱，又还不起钱，带来了连锁反应。不仅倒了一波中小型房企，还倒了一波小贷
公司。
也是从那时候开始，龙头房企开始进入昆明，并且获得大量并购机会，不少烂尾楼由品
牌房企接手。据南方周末记者不完全统计，碧桂园 2016 年进军昆明，截至目前已经接
盘并复活了至少 8 个当地烂尾楼盘。
这样的变化也反映在每年的克而瑞房企排行榜上。2014 年，昆明房企销售金额前四都
还是本土房企，俊发集团以销售金额 126.63 亿元排第一，是第二名龙宇地产的 2 倍
，紧接着是云南城投、经典集团。到了 2018 年，除了俊发集团依然保持龙头位置，从
第 2 名到第 7 名相继是万科、融创、碧桂园领衔的全国性大型房企。到 2020 年上半
年的最新统计，前 20 名已无任何一家昆明本地房企。
如今看到的烂尾楼，大多都是当年本地开发商留下来的盘，如果能被大型开发商收购，
对于购房者来讲就是最幸运的了。 陈鹏称。
但并非每个烂尾楼都能有被收编的幸运。
比起复杂的债务重组，品牌房企更愿意选择优质的土地资源。此前传闻接手佳达利 6、
7 号地块的保利地产，就在烂尾楼地块的不远处，拍下了同为巫家坝片区的 4 块新地。
陈鹏发现，新进外来房企还有一个特点，就是主题式、大规模拿地。由于昆明这些年各
个片区都在拆迁重建，各区都有新建筑，也有烂尾楼，主城区的价格优势不明显。更多
房企选择在郊区打造不同主题的文旅地产或医疗地产等项目。 反正昆明也不差地。
周大研也向南方周末记者分析，2010-2016 年期间，昆明的楼市都没有明显的涨幅，新
房单价徘徊在 8000 元上下。随着这几年文旅地产的兴起，不少外地人士前来昆明买房
，拉动需求和房价攀升。
昆明市五华区下马村的一处烂尾楼。（IC photo/ 图）
5
土地财政之困
别样幸福城迟迟找不到接盘侠的原因，还是因为债主太多。
佳达利不仅仅欠着购房者的钱。昆明市官渡区住房与城乡建设局在 2015 年 8 月的一
则公告显示，为了获得上亿贷款用于 5 号地块建设，佳达利将 3、4 号地块的多个车
位和商品房作为抵押物，抵押给了工商银行昆明北京路支行。
2015 年 11 月，中国华融资产管理云南分公司也发出了一则资产处置公告，显示拥有
昆明晓安拆迁超过 4.6 亿元的债权余额，当中包括晓安拆迁公司旗下的资产，以及两
大股东李留存和李昆仑的股权质押。
既没有等来接盘侠，又迟迟没有迎来破产清算，业主自救似乎成了最后的办法。
别样幸福城 5 号地块的业主向南方周末记者介绍，2016 年他们自行成立了 自救促进
交房工作小组 ，前后经 6 次筹资，通过预交契税、维修基金、购买停车位费用等多种
形式筹得约 2000 万元资金，预借给开发商，最终在 2018 年完成了 5 号地块的主体
建设，并陆续交房。
在 5 号地块自救的过程中，佳达利也曾鼓励 4 号地块业主效仿，通过尽快交清房款和
缴纳车位费的方式，自筹资金用以项目复工，但遭到了 4 号地块业主们的拒绝。
我们真拿不出钱来了。 业主李飞表示，别样幸福城 5 号地块的房子，大多是政府部门
的员工团购房，团购价约为 4200 元 / 平方米，几乎是 4 号地块普通购房者购买的一
半价格。而且 5 号地块的主体建设本来就完成了近 90%，而 4 号地块才完成了 40%。
如果我们自救，起码还得集资上亿元。
大拆大建的 造城运动 已经过去，但遗留下来的除了尚待解决的烂尾楼问题，还有整个
昆明依靠土地财政发展的困境。
当地一名人大代表接受南方周末记者采访时称，仇和在任之际就曾提出 城市不能没有
工业 ，但是直到他落马，昆明的产业结构并未发生明显变化。
昆明统计局的数据显示，2015 年昆明的第二产业投资总额为 646 亿，仅占年度总固定
资产投资额的 18%，而房地产开发投资总额为 1451.3 亿元，占比高达 41%。到了
2019 年，虽然没有公布具体的投资总额，但是工业投资增长 2.8%，房地产投资增长
13.9%。
在第一财经最新发布的《2020 城市商业魅力排行榜》中，昆明市 2019 年上半年房地
产开发投资占 GDP 比重高达 36.3%，超越三亚、海口，成为全国房地产最高依赖度的
城市。
根据国家统计局每个月公布的 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数 ，自 2016
年 7 月开始至 2019 年 12 月，昆明房价连续 41 个月出现上涨。
房地产的繁荣也刺激着昆明政府卖地的动力。中国指数研究院数据显示，2019 年昆明
土地出让共计 592 宗，创下历史最高纪录；面积达 2475.03 万平米，同比上升 55.4%
；出让金额达 1011.9 亿元，同比增长约 60%。对比昆明市财政局的数据，2019 年昆
明市土地出让金占政府性基金收入的 95%，甚至远超过全市一般公共预算收入的 630.0
亿元。
依靠卖地的收入，昆明也一度收获了好看的经济指标。2008-2013 年，昆明的 GDP 增
速一路飙红，实现年均 12% 以上的高速增长。不过，这样的模式显然不能持久，在本
地开发商倒下一批的 2014 年，全国房地产市场低迷，昆明 GDP 增幅跌至 8.1%，财政
收入从年均 20% 以上增幅，跌至 8.4%。
昆明没有经济抓手，缺乏高端人才，制造业发展不起来。旅游业算是一个亮点，但是税
收有限。只能卖地了。 上述人大代表说。 | d********f
发帖数: 43471 | 2 我鳖实在牛b，房子不交付居然可以让买家交了首付还付房贷？
【在 H********g 的大作中提到】
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