s*********o
发帖数: 214 | 1 去年8月底close,贷款190000，利率5.25%，30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage,
每个月付银行1100（不加地税和保险）。
现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800（付了6
个月后剩余的本金），看了一下broker给发过来的申请文件，发现：
如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完，还款总额为A
以4.875利率refinance之后，再30年还完，还款总额为B,
那么我做这次refinance的意义在于
A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800
以次看来，对于已经付了mortgage大概1年半的人，做同样利率的refinance时就没有什
么意义了？
我知道自己肯定不对，身边大把付了好几年mortgage的人还在做refinance,
请明白人赐教
别笑话我。~—~
谢谢 |
f****i
发帖数: 20252 | 2 利率差别不足1%，还是别做了
A-B是裸的，得乘你的边际税率，得出退税额
mortgage,
了6
【在 s*********o 的大作中提到】
: 去年8月底close,贷款190000，利率5.25%，30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage,
: 每个月付银行1100（不加地税和保险）。
: 现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800（付了6
: 个月后剩余的本金），看了一下broker给发过来的申请文件，发现：
: 如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完，还款总额为A
: 以4.875利率refinance之后，再30年还完，还款总额为B,
: 那么我做这次refinance的意义在于
: A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800
: 以次看来，对于已经付了mortgage大概1年半的人，做同样利率的refinance时就没有什
: 么意义了？
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s*********o
发帖数: 214 | 3 那么，对于已经付了几年mortgage的人来说，做从5.25到4.875的refinance，甚至都会
亏钱？？？
因为mortgage前几年大部分是付利息，本金并没有减少很多。 |
s***a
发帖数: 4921 | 4 我跟你情况差不多，差不多时间closed的，贷款108k，30年fix，5.125%
今天wellsfargo打电话给我
给我15年还是4.5%，说月付880
我自己一算，15年4.5只要月付826
所谓的no fee都算到每个月月付了，他想赚9000多
难怪主动打电话了
mortgage,
了6
【在 s*********o 的大作中提到】
: 去年8月底close,贷款190000，利率5.25%，30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage,
: 每个月付银行1100（不加地税和保险）。
: 现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800（付了6
: 个月后剩余的本金），看了一下broker给发过来的申请文件，发现：
: 如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完，还款总额为A
: 以4.875利率refinance之后，再30年还完，还款总额为B,
: 那么我做这次refinance的意义在于
: A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800
: 以次看来，对于已经付了mortgage大概1年半的人，做同样利率的refinance时就没有什
: 么意义了？
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h*d
发帖数: 19309 | 5 如果按照延长还款年限的话，确实要多付利息，不过你的利息不就是基于你的本金？提
前付principle不久都一样了？
【在 s*********o 的大作中提到】
: 那么，对于已经付了几年mortgage的人来说，做从5.25到4.875的refinance，甚至都会
: 亏钱？？？
: 因为mortgage前几年大部分是付利息，本金并没有减少很多。
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h*d
发帖数: 19309 | 6 贷款本金增多了么？或者贷款额不一样？GFE应该很容易看出来啊。
【在 s***a 的大作中提到】
: 我跟你情况差不多，差不多时间closed的，贷款108k，30年fix，5.125%
: 今天wellsfargo打电话给我
: 给我15年还是4.5%，说月付880
: 我自己一算，15年4.5只要月付826
: 所谓的no fee都算到每个月月付了，他想赚9000多
: 难怪主动打电话了
:
: mortgage,
: 了6
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s*********o
发帖数: 214 | 7 那么，对于已经付了几年mortgage的人来说，做从5.25到4.875的refinance，甚至都会
亏钱？？？
因为mortgage前几年大部分是付利息，本金并没有减少很多。 |
s***a
发帖数: 4921 | 8 电话里说的
除非拿到4% for 15年no fee
否则我还真不想折腾
她电话里说把费平均到每个月了，所以要880
【在 h*d 的大作中提到】
: 贷款本金增多了么？或者贷款额不一样？GFE应该很容易看出来啊。
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g*****9
发帖数: 4125 | 9 So your current payment is 1100, what is the new monthly payment?
mortgage,
了6
【在 s*********o 的大作中提到】
: 去年8月底close,贷款190000，利率5.25%，30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage,
: 每个月付银行1100（不加地税和保险）。
: 现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800（付了6
: 个月后剩余的本金），看了一下broker给发过来的申请文件，发现：
: 如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完，还款总额为A
: 以4.875利率refinance之后，再30年还完，还款总额为B,
: 那么我做这次refinance的意义在于
: A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800
: 以次看来，对于已经付了mortgage大概1年半的人，做同样利率的refinance时就没有什
: 么意义了？
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s*********o
发帖数: 214 | 10 我的意思是说，不提前还本金的情况下，会不会这么做就亏了
【在 h*d 的大作中提到】
: 如果按照延长还款年限的话，确实要多付利息，不过你的利息不就是基于你的本金？提
: 前付principle不久都一样了？
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s*********o
发帖数: 214 | 11 1055
【在 g*****9 的大作中提到】
: So your current payment is 1100, what is the new monthly payment?
:
: mortgage,
: 了6
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g*****9
发帖数: 4125 | 12 1055 x 360 = 379800
1100 x 355 = 390500
You save 10700 with new refi
【在 s*********o 的大作中提到】
: 1055
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h*d
发帖数: 19309 | 13 wellsfargo有个retention program做principle reduction，不需要做appraisal, $
130K也就$800多cost都给免了，不过是5%
【在 s***a 的大作中提到】
: 电话里说的
: 除非拿到4% for 15年no fee
: 否则我还真不想折腾
: 她电话里说把费平均到每个月了，所以要880
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h*d
发帖数: 19309 | 14 看怎么定义什么叫做亏了，原来打算30年还，现在每个月交钱少了，要40年还清，当然
要多付利息，是你自己的选择啊。
【在 s*********o 的大作中提到】
: 我的意思是说，不提前还本金的情况下，会不会这么做就亏了
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s*********o
发帖数: 214 | 15 哦，有点小明白了， 谢谢各位
小弟还有一个小问题，还得劳烦大家。
我现在想买车，车的贷款利率是4.25，车价格是30000
我是想利用这次refinance机会从中cash out 出30000来现金一次性pay清车钱，不知这
样子合算不合算，我大概交税为收入的12% |
s**********d
发帖数: 36899 | 16
已经发生的事情，对后面没有任何关系。
就是从5.25到5.24%，也是省钱的。
可能亏的是一两天的利息，在转账的时候。
不省钱是因为把29年5个月的loan拉长到了30年。
但你完全可以每个月多付几块给变成29年半，每个
月还是比现在少。
【在 s*********o 的大作中提到】
: 那么，对于已经付了几年mortgage的人来说，做从5.25到4.875的refinance，甚至都会
: 亏钱？？？
: 因为mortgage前几年大部分是付利息，本金并没有减少很多。
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s**********d
发帖数: 36899 | 17
你要看marginal tax bracket rate，不是平均rate。
也加上state marginal rate。
如果是25% fed，4.875就相当于3.6左右了。
【在 s*********o 的大作中提到】
: 哦，有点小明白了， 谢谢各位
: 小弟还有一个小问题，还得劳烦大家。
: 我现在想买车，车的贷款利率是4.25，车价格是30000
: 我是想利用这次refinance机会从中cash out 出30000来现金一次性pay清车钱，不知这
: 样子合算不合算，我大概交税为收入的12%
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