s*********o 发帖数: 214 | 1 去年8月底close,贷款190000,利率5.25%,30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage,
每个月付银行1100(不加地税和保险)。
现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800(付了6
个月后剩余的本金),看了一下broker给发过来的申请文件,发现:
如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完,还款总额为A
以4.875利率refinance之后,再30年还完,还款总额为B,
那么我做这次refinance的意义在于
A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800
以次看来,对于已经付了mortgage大概1年半的人,做同样利率的refinance时就没有什
么意义了?
我知道自己肯定不对,身边大把付了好几年mortgage的人还在做refinance,
请明白人赐教
别笑话我。~—~
谢谢 |
f****i 发帖数: 20252 | 2 利率差别不足1%,还是别做了
A-B是裸的,得乘你的边际税率,得出退税额
mortgage,
了6
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 去年8月底close,贷款190000,利率5.25%,30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage, : 每个月付银行1100(不加地税和保险)。 : 现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800(付了6 : 个月后剩余的本金),看了一下broker给发过来的申请文件,发现: : 如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完,还款总额为A : 以4.875利率refinance之后,再30年还完,还款总额为B, : 那么我做这次refinance的意义在于 : A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800 : 以次看来,对于已经付了mortgage大概1年半的人,做同样利率的refinance时就没有什 : 么意义了?
|
s*********o 发帖数: 214 | 3 那么,对于已经付了几年mortgage的人来说,做从5.25到4.875的refinance,甚至都会
亏钱???
因为mortgage前几年大部分是付利息,本金并没有减少很多。 |
s***a 发帖数: 4921 | 4 我跟你情况差不多,差不多时间closed的,贷款108k,30年fix,5.125%
今天wellsfargo打电话给我
给我15年还是4.5%,说月付880
我自己一算,15年4.5只要月付826
所谓的no fee都算到每个月月付了,他想赚9000多
难怪主动打电话了
mortgage,
了6
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 去年8月底close,贷款190000,利率5.25%,30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage, : 每个月付银行1100(不加地税和保险)。 : 现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800(付了6 : 个月后剩余的本金),看了一下broker给发过来的申请文件,发现: : 如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完,还款总额为A : 以4.875利率refinance之后,再30年还完,还款总额为B, : 那么我做这次refinance的意义在于 : A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800 : 以次看来,对于已经付了mortgage大概1年半的人,做同样利率的refinance时就没有什 : 么意义了?
|
h*d 发帖数: 19309 | 5 如果按照延长还款年限的话,确实要多付利息,不过你的利息不就是基于你的本金?提
前付principle不久都一样了?
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 那么,对于已经付了几年mortgage的人来说,做从5.25到4.875的refinance,甚至都会 : 亏钱??? : 因为mortgage前几年大部分是付利息,本金并没有减少很多。
|
h*d 发帖数: 19309 | 6 贷款本金增多了么?或者贷款额不一样?GFE应该很容易看出来啊。
【在 s***a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我跟你情况差不多,差不多时间closed的,贷款108k,30年fix,5.125% : 今天wellsfargo打电话给我 : 给我15年还是4.5%,说月付880 : 我自己一算,15年4.5只要月付826 : 所谓的no fee都算到每个月月付了,他想赚9000多 : 难怪主动打电话了 : : mortgage, : 了6
|
s*********o 发帖数: 214 | 7 那么,对于已经付了几年mortgage的人来说,做从5.25到4.875的refinance,甚至都会
亏钱???
因为mortgage前几年大部分是付利息,本金并没有减少很多。 |
s***a 发帖数: 4921 | 8 电话里说的
除非拿到4% for 15年no fee
否则我还真不想折腾
她电话里说把费平均到每个月了,所以要880
【在 h*d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 贷款本金增多了么?或者贷款额不一样?GFE应该很容易看出来啊。
|
g*****9 发帖数: 4125 | 9 So your current payment is 1100, what is the new monthly payment?
mortgage,
了6
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 去年8月底close,贷款190000,利率5.25%,30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage, : 每个月付银行1100(不加地税和保险)。 : 现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800(付了6 : 个月后剩余的本金),看了一下broker给发过来的申请文件,发现: : 如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完,还款总额为A : 以4.875利率refinance之后,再30年还完,还款总额为B, : 那么我做这次refinance的意义在于 : A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800 : 以次看来,对于已经付了mortgage大概1年半的人,做同样利率的refinance时就没有什 : 么意义了?
|
s*********o 发帖数: 214 | 10 我的意思是说,不提前还本金的情况下,会不会这么做就亏了
【在 h*d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果按照延长还款年限的话,确实要多付利息,不过你的利息不就是基于你的本金?提 : 前付principle不久都一样了?
|
|
|
s*********o 发帖数: 214 | 11 1055
【在 g*****9 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : So your current payment is 1100, what is the new monthly payment? : : mortgage, : 了6
|
g*****9 发帖数: 4125 | 12 1055 x 360 = 379800
1100 x 355 = 390500
You save 10700 with new refi
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 1055
|
h*d 发帖数: 19309 | 13 wellsfargo有个retention program做principle reduction,不需要做appraisal, $
130K也就$800多cost都给免了,不过是5%
【在 s***a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 电话里说的 : 除非拿到4% for 15年no fee : 否则我还真不想折腾 : 她电话里说把费平均到每个月了,所以要880
|
h*d 发帖数: 19309 | 14 看怎么定义什么叫做亏了,原来打算30年还,现在每个月交钱少了,要40年还清,当然
要多付利息,是你自己的选择啊。
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我的意思是说,不提前还本金的情况下,会不会这么做就亏了
|
s*********o 发帖数: 214 | 15 哦,有点小明白了, 谢谢各位
小弟还有一个小问题,还得劳烦大家。
我现在想买车,车的贷款利率是4.25,车价格是30000
我是想利用这次refinance机会从中cash out 出30000来现金一次性pay清车钱,不知这
样子合算不合算,我大概交税为收入的12% |
s**********d 发帖数: 36899 | 16
已经发生的事情,对后面没有任何关系。
就是从5.25到5.24%,也是省钱的。
可能亏的是一两天的利息,在转账的时候。
不省钱是因为把29年5个月的loan拉长到了30年。
但你完全可以每个月多付几块给变成29年半,每个
月还是比现在少。
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 那么,对于已经付了几年mortgage的人来说,做从5.25到4.875的refinance,甚至都会 : 亏钱??? : 因为mortgage前几年大部分是付利息,本金并没有减少很多。
|
s**********d 发帖数: 36899 | 17
你要看marginal tax bracket rate,不是平均rate。
也加上state marginal rate。
如果是25% fed,4.875就相当于3.6左右了。
【在 s*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 哦,有点小明白了, 谢谢各位 : 小弟还有一个小问题,还得劳烦大家。 : 我现在想买车,车的贷款利率是4.25,车价格是30000 : 我是想利用这次refinance机会从中cash out 出30000来现金一次性pay清车钱,不知这 : 样子合算不合算,我大概交税为收入的12%
|