t******2
发帖数: 2265 | 1 懂行的给指点一下Construction Loan怎么代? 银行怎么付给builder?
怎么个分期分批的付款? 分几次给? 每次给多少? SF的loan. |
c*******e
发帖数: 776 | 2 Construction Loan 要先把你要建的房子进行评估，比如你总建筑费用是60万，这60万
是经过builder提供的估建费用，银行当然要核实每个细节的材料、工时的损耗，一旦
通过就将你这笔60万放在一个固定户口，通常分5部分划出，每一部分都要有你，
bulider，city 通过才可以放款，在放出去的款的那天开始，你就付方出去的款项计算
利息，直到你的房子盖好closing.过了这关，你可以重新贷15/30年的房屋贷款， |
t******2
发帖数: 2265 | 3 wow~ 你太有知识乐/
我听说有分4或8次划出,不管分几次,我想知道,每次大概划出多少钱? 或者说划出多少%
?
或者这分多少次划出的标准是什么?
或者,最后一次划出的钱是干什么用的? 要完成到哪个阶段才能被批准把最后一笔钱划
出来? |
c*******e
发帖数: 776 | 4 分多少次不是关键，在乎于你与builder/city之间的划分,比方说开挖地基到建成（土
库）为一个section,也有人把整个外部（cell)为一个section.因为土库建立后要city
inspect.这个要是没有city的红印，后面是不可以开工，那么做基建的往往跟砌砖的又
不是一个公司，所以很多就以这个点为一个交付section....
最后一次是city的inspect，一旦通过occupy permit.也就是我们常说的“交吉”，这
样你整个Construction Loan closed.剩下就是long term房贷还Constructon loan.
每次划出去的款项=该项目的造价额度. |
t******2
发帖数: 2265 | 5 如果我没理解错,你是说先开工,后给钱? 如果是这样,那最后一次draw,是不用副利息了
? 因为我当时就可以用房贷给还上了,对不?
再有,如果我在final draw其间还不起construction loan了,银行是不是就不给builder
钱了? 那builder已经做了一部分活了,又拿不到钱,怎么办? 我要负什么法律责任吗? |
c*******e
发帖数: 776 | 6 不存在还不起Construcgtion Loan的情况，一旦启动后，你的钱在title Comp那，银行
那笔钱已经由title insurance托管，builder不会没有你的loan保障下开工的，最后一
笔钱当然要付，不然你没法close book,也没法去做新借贷。你说中途还不起钱（应该
是利息），这是很常见的事情，builder还是能拿到钱的，银行就收去你的房子，你借
的钱也不是你要多少就给你多少，你的地还是值钱，过去能借到90%，自从金融危机后
，土地不能作抵押（不过还是有松动的，如果你是旧城区，还是睁只眼闭只眼），这个
比例稍微调低 |
t******2
发帖数: 2265 | 7 就是说不管我在construction完工之前什么时候default了,construction loan还是要
全数付给builder了? 那为什么有很多unfinished房子呢? builder拿钱走了就不干活了
? 如果钱都给了,银行是不是有权要求Builder按计划盖完呢?
【在 c*******e 的大作中提到】
: 不存在还不起Construcgtion Loan的情况，一旦启动后，你的钱在title Comp那，银行
: 那笔钱已经由title insurance托管，builder不会没有你的loan保障下开工的，最后一
: 笔钱当然要付，不然你没法close book,也没法去做新借贷。你说中途还不起钱（应该
: 是利息），这是很常见的事情，builder还是能拿到钱的，银行就收去你的房子，你借
: 的钱也不是你要多少就给你多少，你的地还是值钱，过去能借到90%，自从金融危机后
: ，土地不能作抵押（不过还是有松动的，如果你是旧城区，还是睁只眼闭只眼），这个
: 比例稍微调低
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m***y
发帖数: 14763 | 8 Never pay your contractor on time : ) Put it off as long as you can, General
Contracting 101.
【在 t******2 的大作中提到】
: 就是说不管我在construction完工之前什么时候default了,construction loan还是要
: 全数付给builder了? 那为什么有很多unfinished房子呢? builder拿钱走了就不干活了
: ? 如果钱都给了,银行是不是有权要求Builder按计划盖完呢?
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P******e
发帖数: 1325 | 9 要看银行具体怎么操作付款过程。有的银行付每一笔钱之前都要找appraiser去看，确
定这部分建忘了才付钱。
找local credit union来办贷款，他们都有一个builder的名单，信誉差
的builder是拿不到construction loan的。
【在 t******2 的大作中提到】
: 就是说不管我在construction完工之前什么时候default了,construction loan还是要
: 全数付给builder了? 那为什么有很多unfinished房子呢? builder拿钱走了就不干活了
: ? 如果钱都给了,银行是不是有权要求Builder按计划盖完呢?
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t******2
发帖数: 2265 | |
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c*******e
发帖数: 776 | 11
可能你不理解内部的操作，当一个没完成的工程（烂尾楼）多半是银行的坏账，跟
builder的关系有，不是很大，当然银行的风险也在这，很多时候银行是参与烂尾楼的
行动，严格地说，你的constrction loan不会太担心builder拿走钱走人，一个合法的
builder走到银行的信任这一步，除了他在这行当混的时间还有一个Bond的保证，这就
相当于你不担心你在银行的cd一样，在某个金额之下，不会因银行倒闭而消失，而且每
个secton都有3方面的验收，拿走的都是很少部分资金，且不值得这样做，另一种阑尾
方式是你的资源改变，force你的builder停工，
【在 t******2 的大作中提到】
: 就是说不管我在construction完工之前什么时候default了,construction loan还是要
: 全数付给builder了? 那为什么有很多unfinished房子呢? builder拿钱走了就不干活了
: ? 如果钱都给了,银行是不是有权要求Builder按计划盖完呢?
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c*******e
发帖数: 776 | 12
什么时候你不再月结利息给银行，什么时候你的房子就烂尾了，有个秘密告诉你，银行
都希望你烂尾，除了你一家损失外，给很多人都创造挣钱的机会
【在 t******2 的大作中提到】
: 楼上说的都对,我只想知道:
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t******2
发帖数: 2265 | 13 why "除了你一家损失外，给很多人都创造挣钱的机会" ?
construction loan还是要全数付给builder了? |
c*******e
发帖数: 776 | 14 通常这种情形就是force close，假设你的房子不是付资产，你是loser中的loser,银行
拍卖后首先满足债权人，在这当中一个市值60万房子可以从20万开拍，即使派出60万，
10%给了拍卖行，8%给了手续费，.25%给了印花税，...最后给你债权人的拖欠部分，假
设你借了30万，光是月跨月的罚款就不是个小数目，而且银行都会拖，拖的越长给你剩
下的就越小，不要忘记，银行是讲道理的持牌抢匪。 |
t******2
发帖数: 2265 | 15 如果我贷的是100%的construction loan,停付之后就是foreclosure了,我是一分钱都不
亏, 就是credit score降了,对吧?
还有刚才那个"烂尾楼"问题,如果在最后一步的时候,我还不起钱了(现在还应该是
construction loan对吧), 这时候,builder已经干了一些活了,但这部分的钱还没付(因
为还没干完,三方还没验收,对吧?),于是builder肯定是不会继续干下去把它finish了对
吧? 如果这样,那最后一draw的钱,银行还会给builder吗? 还是给部分,还是一分不给?
你太专业了,是mortage broker吗? |
c*******e
发帖数: 776 | 16 现在能拿到100%的loan很少，如果是这样你可以退出，同时申请破产，7年后又是条好
汉，
我不是mortage broker，刚好在搞Construction Loan/builder/general contracting
的事情，不过对银行mortage/auction/force close的运作和作弊比较了解，这都是拿
政府/老百姓来开涮 |
t******2
发帖数: 2265 | 17 niu,就你这知识,不开个club真是浪费啊~~ |
