m******g
发帖数: 3667 | 1 我的意思是：
如果一个30年5%的mortgage贷了5年之后，再去refinance一个4%的30年，到底合算不合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第二个mortgage不会提前付清。
举个例子，一个30年6%的morgage你已经还了29年了，然后你又去refinance一个5%的30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利息钱吧。
我再举个例子：
现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
refinance后，还要还30年---$800利息
有些人说的逻辑：30年5%的mortgage，每个月$1600, refianance一个4%的30年，每个
月付$1500,但是如果继续每个月付$1600,这样能快速还清。这种逻辑就是 |
f*******e
发帖数: 4531 | 2 重复一遍别人说的，第一个mortgage的利息没有打水漂，借了钱可以不付利息吗？
“有些人”说的逻辑是对的，re-finance降低利率考虑的是降低最终付的利息的可能性
，利率降了以后，你如果还按照多付利息的方式来做，那是你的问题。 |
D********n
发帖数: 1595 | 3 我想你的问题是没有考虑提前付清的权利。
refinance一个5%的30年并不一定要在付三十年。你可以选择一年以后全部付清。这样
你的最后一年
的利率会从6%降到5%。
30
息钱吧。
2
【在 m******g 的大作中提到】
: 我的意思是：
: 如果一个30年5%的mortgage贷了5年之后，再去refinance一个4%的30年，到底合算不合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第二个mortgage不会提前付清。
: 举个例子，一个30年6%的morgage你已经还了29年了，然后你又去refinance一个5%的30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利息钱吧。
: 我再举个例子：
: 现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
: refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
: 第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
: refinance后，还要还30年---$800利息
: 有些人说的逻辑：30年5%的mortgage，每个月$1600, refianance一个4%的30年，每个
: 月付$1500,但是如果继续每个月付$1600,这样能快速还清。这种逻辑就是
|
p*a
发帖数: 3350 | 4 哈哈，楼主很执着。楼主哦的逻辑是现在的猫狗鸡鸡里是90%的本金，10%的利息。从贷
款后变成了95%的利息，5%的本金
问题是楼主只付了半年的猫狗鸡。简单列个excel表，按4%和5%的利率算：
1、现在的30年和重贷款的30.5年的付款总和
2、如果一定要在30年内付清的话，算一算每个月需要加几块钱本金，然后比较一下总和
。
如果楼主3个月内要买房的话算俺没说
【在 f*******e 的大作中提到】
: 重复一遍别人说的，第一个mortgage的利息没有打水漂，借了钱可以不付利息吗？
: “有些人”说的逻辑是对的，re-finance降低利率考虑的是降低最终付的利息的可能性
: ，利率降了以后，你如果还按照多付利息的方式来做，那是你的问题。
|
y******n
发帖数: 8667 | 5 You are wrong.
你可以这样计算：
如果你现在剩余的贷款数是A，rate是B。那么如果不重新贷款，你下个月要付的利息是
：A*B.
现在你重新贷款。那么贷款数仍旧是A。rate是C。那么利息是A*C。利息是少的。
但是你会认为与贷款长度有关。实际上，长度是因为你的每月的 principal是不同的。
因此旧贷款每月付的本金要比新贷款多。如果你想要用相同的贷款长度，那么你只要每
月付与旧贷款相同的本金，就会有差不多的贷款长度。但每月付的仍旧少。因为每月付
的=本金+利息，利息在新贷款中少了。 |
m******g
发帖数: 3667 | 6 对。因为我根本就不会考虑提前付清。
我考虑的就是一个30年再贷一个利率低的30年。到底合算不合算。怎么找一个平衡点。
那些说我傻子的人，根本就没有理解我的意思嘛。
【在 D********n 的大作中提到】
: 我想你的问题是没有考虑提前付清的权利。
: refinance一个5%的30年并不一定要在付三十年。你可以选择一年以后全部付清。这样
: 你的最后一年
: 的利率会从6%降到5%。
:
: 30
: 息钱吧。
: 2
|
D********n
发帖数: 1595 | 7 you'll always be better off by refinancing at a lower rate(because of your
prepayment right). However, whether or not you're going to hold the loan
for another 30 years is determined by your opportunity cost, i.e. how much
return you can earn if you invest the money that you don't use to pay off
the loan. If you money just sits in the bank earning nothing, it doesn't
make sense to hold your loan for a long time.
【在 m******g 的大作中提到】
: 对。因为我根本就不会考虑提前付清。
: 我考虑的就是一个30年再贷一个利率低的30年。到底合算不合算。怎么找一个平衡点。
: 那些说我傻子的人，根本就没有理解我的意思嘛。
|
m******g
发帖数: 3667 | 8 我明白你的例子。
我来举个例子：
现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的都是利息，本金没有还掉多少）
第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
refinance后，还要还30年---$800利息
【在 y******n 的大作中提到】
: You are wrong.
: 你可以这样计算：
: 如果你现在剩余的贷款数是A，rate是B。那么如果不重新贷款，你下个月要付的利息是
: ：A*B.
: 现在你重新贷款。那么贷款数仍旧是A。rate是C。那么利息是A*C。利息是少的。
: 但是你会认为与贷款长度有关。实际上，长度是因为你的每月的 principal是不同的。
: 因此旧贷款每月付的本金要比新贷款多。如果你想要用相同的贷款长度，那么你只要每
: 月付与旧贷款相同的本金，就会有差不多的贷款长度。但每月付的仍旧少。因为每月付
: 的=本金+利息，利息在新贷款中少了。
|
p*a
发帖数: 3350 | 9 都还了20年了，利率还降低了
怎么会b2*a2=800?
息是
的。
要每
月付
【在 m******g 的大作中提到】
: 我明白你的例子。
: 我来举个例子：
: 现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
: refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的都是利息，本金没有还掉多少）
: 第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
: refinance后，还要还30年---$800利息
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y******n
发帖数: 8667 | 10
你还要考虑你每月付多少本金。旧的贷款期限少是因为你每月付的本金多。每月多付的
钱一部分是本金多付的，另一部分是利息多付的。如果在新贷款里你还是愿意付那么多
本金的话，期限就差不多了，但利息钱省下了。
【在 m******g 的大作中提到】
: 我明白你的例子。
: 我来举个例子：
: 现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
: refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的都是利息，本金没有还掉多少）
: 第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
: refinance后，还要还30年---$800利息
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m******g
发帖数: 3667 | 11 我只是打个比方。可能是5年，也可能是10年。
一开始还的都是利息，本金没有还了多少。
【在 p*a 的大作中提到】
: 都还了20年了，利率还降低了
: 怎么会b2*a2=800?
:
: 息是
: 的。
: 要每
: 月付
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m******g
发帖数: 3667 | 12 “如果在新贷款里你还是愿意付那么多本金的话”，你的意思就是前提把mortgage付清
。我说了我不想考虑提前付清。就是一个30年再refinance一个利率低的30年。
【在 y******n 的大作中提到】
:
: 你还要考虑你每月付多少本金。旧的贷款期限少是因为你每月付的本金多。每月多付的
: 钱一部分是本金多付的，另一部分是利息多付的。如果在新贷款里你还是愿意付那么多
: 本金的话，期限就差不多了，但利息钱省下了。
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p*a
发帖数: 3350 | 13 orz 我疯了
付的
么多
【在 m******g 的大作中提到】
: “如果在新贷款里你还是愿意付那么多本金的话”，你的意思就是前提把mortgage付清
: 。我说了我不想考虑提前付清。就是一个30年再refinance一个利率低的30年。
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y******n
发帖数: 8667 | 14
不是这个意思。你每月付的钱是本金+利息。但你也可以每月多付一些本金，比如$50，
那么你的贷款期限就会缩短。由于你每月都付些本金，所以你的贷款在减少，因此你下
个月在付相同数额时本金就多些（因为利息=你剩余的贷款×rate）。
现在你有了新的利率，银行给你的没月付款少了，比如少了200.但实际上利息也许只是
少了150，另外50是你需要多付的本金。如果你不想延长贷款期限，那么你可以仍旧付
那么多本金，这样你需要比银行要求的多付50，但你省了150的利息。
【在 m******g 的大作中提到】
: “如果在新贷款里你还是愿意付那么多本金的话”，你的意思就是前提把mortgage付清
: 。我说了我不想考虑提前付清。就是一个30年再refinance一个利率低的30年。
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a9
发帖数: 21638 | 15 那等于你贷了35年，那利息能一样嘛。
你这样算，基本上是亏的可能性比较大。
付的
么多
【在 m******g 的大作中提到】
: “如果在新贷款里你还是愿意付那么多本金的话”，你的意思就是前提把mortgage付清
: 。我说了我不想考虑提前付清。就是一个30年再refinance一个利率低的30年。
|
c****o
发帖数: 32446 | 16 跟你们讲，不是利率降了就应该refi的。这中间的猫腻，呵呵，只有付了恩年的猫给鸡
的人才真正咀嚼明白了。 |
S**********s
发帖数: 2033 | 17 我觉得最好的算法是，不管你已经买了几年的房子。合算不合算是看
refiance后的总数和费用，和目前还剩的总数比比，哪个低哪个合算。也不用考虑以前付了多少，也不要算每月的mortgage.
各位不同意的别拿公式吓唬我，我会看不懂的 |
s********n
发帖数: 4535 | 18 你这个就陷入了楼主的那个矛盾里了，refin后年数延长的话，付的利息当然可能更高。
合理的比较是这样的：
1）refin后每月仍然付相同的payment,看看是哪种方式先付完
或者
2）refin后假设仍然按最初的年数付完，看看哪种方式付得少。
这样才有比较的意义。
按照楼主的那种想法，我可以假设一个极端的例子，就是refin一个rate较低但期限是
一万年的，这个肯定是会付更多；相反，即便是refin一个rate较高，但我第二天突然
中彩票了然后立即付清，这个肯定会付得少。
refin肯定希望拿到更低的rate（假设没有closing cost），因为你每年的利息就是
本金乘以rate，决定因素在rate
前付了多少，也不要算每月的mortgage.
【在 S**********s 的大作中提到】
: 我觉得最好的算法是，不管你已经买了几年的房子。合算不合算是看
: refiance后的总数和费用，和目前还剩的总数比比，哪个低哪个合算。也不用考虑以前付了多少，也不要算每月的mortgage.
: 各位不同意的别拿公式吓唬我，我会看不懂的
|
s********n
发帖数: 4535 | 19 你的计算是对的，但是生活的逻辑不是这样的。
合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第
二个mortgage不会提前付清。
30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利
息钱吧。
10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
2
【在 m******g 的大作中提到】
: 我的意思是：
: 如果一个30年5%的mortgage贷了5年之后，再去refinance一个4%的30年，到底合算不合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第二个mortgage不会提前付清。
: 举个例子，一个30年6%的morgage你已经还了29年了，然后你又去refinance一个5%的30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利息钱吧。
: 我再举个例子：
: 现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
: refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
: 第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
: refinance后，还要还30年---$800利息
: 有些人说的逻辑：30年5%的mortgage，每个月$1600, refianance一个4%的30年，每个
: 月付$1500,但是如果继续每个月付$1600,这样能快速还清。这种逻辑就是
|
g*****s
发帖数: 1288 | 20 又一个金融白痴
合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第
二个mortgage不会提前付清。
30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利
息钱吧。
10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
2
【在 m******g 的大作中提到】
: 我的意思是：
: 如果一个30年5%的mortgage贷了5年之后，再去refinance一个4%的30年，到底合算不合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第二个mortgage不会提前付清。
: 举个例子，一个30年6%的morgage你已经还了29年了，然后你又去refinance一个5%的30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利息钱吧。
: 我再举个例子：
: 现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
: refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
: 第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
: refinance后，还要还30年---$800利息
: 有些人说的逻辑：30年5%的mortgage，每个月$1600, refianance一个4%的30年，每个
: 月付$1500,但是如果继续每个月付$1600,这样能快速还清。这种逻辑就是
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h***e
发帖数: 866 | 21 你的误区在于不清楚银行是怎样算利息的，国内的人经常有这种想法，就是银行先把30
年需要付多少利息算好，然后前几年就把利息全部扣干净了，后面几十年全是扣的本金
。实际上不是这样的，你每个月的payment是基于你贷款30年的前提下，根据你每个月
的贷款额度和利率算出来的，当然用了某些formula让你每个月的payment都是一样的。
也就是说你每个月付的利息，实际上是月初所剩贷款额*月利率算出来的。
比如，贷款60万，年利率5%=0.4167%月利率
第一个月：剩余贷款额：600000；利息=600000*0.4167%=2500;还本金：720.93
第二个月：剩余贷款额：600000-720.93=599279.07；利息=599279.07*0.4167%=2497;
换本金:723.93
第三个月：剩余贷款额：599279.07-723.93=598555.14;利息=598555.14*0.4167%=2493
.98;换本金：726.95
所以你并没有多付利息。
第二个误区是，如果你已经付了5年mortgage，重新refinance30年，你觉得不划算要多
交利息，是因为
【在 m******g 的大作中提到】
: 我明白你的例子。
: 我来举个例子：
: 现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
: refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的都是利息，本金没有还掉多少）
: 第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
: refinance后，还要还30年---$800利息
|
m******g
发帖数: 3667 | 22 多谢详尽解释！
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2493
【在 h***e 的大作中提到】
: 你的误区在于不清楚银行是怎样算利息的，国内的人经常有这种想法，就是银行先把30
: 年需要付多少利息算好，然后前几年就把利息全部扣干净了，后面几十年全是扣的本金
: 。实际上不是这样的，你每个月的payment是基于你贷款30年的前提下，根据你每个月
: 的贷款额度和利率算出来的，当然用了某些formula让你每个月的payment都是一样的。
: 也就是说你每个月付的利息，实际上是月初所剩贷款额*月利率算出来的。
: 比如，贷款60万，年利率5%=0.4167%月利率
: 第一个月：剩余贷款额：600000；利息=600000*0.4167%=2500;还本金：720.93
: 第二个月：剩余贷款额：600000-720.93=599279.07；利息=599279.07*0.4167%=2497;
: 换本金:723.93
: 第三个月：剩余贷款额：599279.07-723.93=598555.14;利息=598555.14*0.4167%=2493
|
s********l
发帖数: 559 | 23 这么多人解释这样一个不算复杂的问题楼主还是很固执己见，真让我抓狂。看来光自己
明白但不能让脑子一根筋的人也明白是不行的，当老师还真是要两把刷子的。 |
f*******e
发帖数: 4531 | 24 很多人懒得用excel spreadsheet算一下，想当然呗。
【在 s********l 的大作中提到】
: 这么多人解释这样一个不算复杂的问题楼主还是很固执己见，真让我抓狂。看来光自己
: 明白但不能让脑子一根筋的人也明白是不行的，当老师还真是要两把刷子的。
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