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发帖数: 1265 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
sspanzer (sspanzer) 于 (Tue Aug 3 21:38:59 2010, 美东) 提到:
国内有个闲房
放在那里不装修也没法出租 租出去也没多少钱
我爸考虑他国内养老金以后比较少
想一次性卖了, 在美国买个condo或者小house
然后出租, 每月的租金1000多美元也够国内的花费了
即使不怎么升值, 还是比较划算的吧
我想想也是, 从道理上来说听起来是不错的主意
但是我自己没结婚也还都没有买房子(一两年也会买), 所以没什么经验
大家说说这样可操作么
如果房子放我的名下, 将来两个房子, 是不是税啊什么都会很高?
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fromSWS (boy) 于 (Tue Aug 3 22:20:06 2010, 美东) 提到:
可行，但是建议考虑以下事项。
1.相当多的condo不让出租。
2.condo的管理费也不低。
3.房租有可能收不到。
4.专业出租说不定还要交营业税。
5.如果能够支付这里的房价，国内的房子价钱也不低了吧。不应该租不出去。
6.就算在美国出租房子一切顺利，还得把美元弄回国，也是麻烦。
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sspanzer (sspanzer) 于 (Tue Aug 3 22:24:16 2010, 美东) 提到:
谢谢
恩 这个要问清楚 而且house比较好吧 但是house租的人相对较少了...
如果没有mortgage压力 房租减去税和管理费也算是纯收入了 当然不能弄太多管理费的
是的
这个..
租一定可以租出去 但是要花钱装修(至少十几二十万) 每个月租金也最多两千多rmb...
恩...同意
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Two9 (99) 于 (Tue Aug 3 23:02:20 2010, 美东) 提到:
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Two9 (99) 于 (Tue Aug 3 23:03:27 2010, 美东) 提到:
租给你住，你给你爸交房租不久得了
..
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neokite (neokite) 于 (Tue Aug 3 23:27:14 2010, 美东) 提到:
i think it is not a bad idea
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daigua (欢喜就好) 于 (Tue Aug 3 23:33:57 2010, 美东) 提到:
我来帮你算算账:
房租一个月1000， 光景好的话, 平均一年能有11个月能租出去, revenue: 11,000
地税: 1500
租房一般都是通过专门的管理公司, 他们会抽一个月租金: 1000
每个月的HOA费, 至少 200 * 12 = 2400
修理维护费:(前一个房客走了,你得收拾一下吧, 平均一年按收拾一次算):400
11000-150-1000-2400-400 =7000
如果condo不是新的, 那么你要小心, 如果是要整个小区大修, 那要花很多钱, 另外不
能碰上烂房客, 还是基本可行的.
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westjourney (一切都是浮云) 于 (Tue Aug 3 23:58:56 2010, 美东) 提到:
前段时间，我们这里的TOWNHOUSE价格也蛮适合投资的，14-15万的样子，
1700-1900大小，周围环境也很好，我那时候也想说服我父母卖掉他们所有房子，
把钱来这里买一套这样的TOWNHOUSE，一个月也能出租1200-1500吧。钱也归他们，
这样一来，他们办了绿卡后，也可以交税，就能以后变相享受些福利。
不过，我妈妈有些心动，但我爸爸不乐意。不过，现在这些房子也涨了，
也不适合投资了。
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yinan (yinan) 于 (Wed Aug 4 00:07:29 2010, 美东) 提到:
这位哥们的建议是最好的。你买个condo自助，没有任何税务，管理上的问题，然后你
根据市场行情付
你爸租金。
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wxqqxwwxq (eatfastnoodle) 于 (Wed Aug 4 00:08:41 2010, 美东) 提到:
挣不了多少钱，美国租金高些，但是乱七八糟的税费也多得多，实际算下来未必值得，
还不算国内房产至少接下10年的升值潜力比美国房产要大很多。
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youxi88 (JIEJIE) 于 (Wed Aug 4 00:41:36 2010, 美东) 提到:
国内房产至少接下10年的升值潜力比美国房产要大很多? 你們覺得會升到4－5萬／平米
麼？
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koosunlei (bunny2) 于 (Wed Aug 4 00:52:49 2010, 美东) 提到:
房子一年最多只可以算10个月的租金。
你以后买房子， 贷款放在你老婆名字下面就可以了。 我们就是一人一个房子的贷款。
当然， 税还是只可以抵一个， 但是至少利息是都是用的自住的。
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leshem (三哥) 于 (Wed Aug 4 01:00:12 2010, 美东) 提到:
把国内房子卖了，再在国内买个地脚好的房子出租不就解决问题了么。舍近求远未必划
算。
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sendon (andy) 于 (Wed Aug 4 01:04:11 2010, 美东) 提到:
那天朝的GDP应该超过美国了.
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wxqqxwwxq (eatfastnoodle) 于 (Wed Aug 4 01:20:33 2010, 美东) 提到:
经济发展导致各种asset升值是不可避免的，是一定回发生的，现在北京上海当然涨的
很过分了，但是随着其他地方的发
展，那些地方的房价只可能往上涨，我假设楼主的房子不在一线诚实，如果在一线城市
，现在美国房产市场还不明确的情
况下进来还是有很大风险的，比起在北京上海，美国要是真的进入deflation spiral,
房地产不能碰的。至于天朝GDP, 天朝
14亿人，美国3亿人，增长＋必然会较高的通胀＋人民币升值，总量超过美国不是什么
难事，绝大多数预测都是下10－20
年的时间。当然这都是数字游戏，总量和实际生活水平是两回事情，本来GDP的意思就
不大。
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bluesteps (卡通) 于 (Wed Aug 4 01:34:41 2010, 美东) 提到:
你们那里hoa fee也太高了吧。
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woodheadvt (木头) 于 (Wed Aug 4 02:14:30 2010, 美东) 提到:
考虑的太简单了。。
1） fees to sell in china\
2) fees/tax to buy in US.
3) funds transfer from China to US?
4) your loss on investment return if not buy the house.
5) property tax/ HOA fee/ Maintainance fee.
So:
a) Rental income
b) rental income tax
c) property tax/ HOA/ maintainance/ Administration
d) investment lost on property
so should consider
a) - c) - b) - d) and with upfrount cost and see how much u can gain.
plus the potential problem with housing crash more in US.
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kazhu (珍惜时间，杜绝灌水) 于 (Wed Aug 4 02:14:51 2010, 美东) 提到:
最后地税代入计算时少了个零，，所以一年收益还要减去1350，，
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majia666 (majia666) 于 (Wed Aug 4 02:21:29 2010, 美东) 提到:
did u consider the prperty tax?
after that, not much left.
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daigua (欢喜就好) 于 (Wed Aug 4 03:12:47 2010, 美东) 提到:
woodheadvt 说的那些也得算进去, 折算成每个月
我们这condo的hoa fee就是很多, 200算是最便宜的了, 平均250, 呵呵, 很多300的.
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kelvincsc (Spartan) 于 (Wed Aug 4 07:01:58 2010, 美东) 提到:
Condo is not a good choice for investment in a small city.
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jass (懒起画娥眉) 于 (Wed Aug 4 07:37:27 2010, 美东) 提到:
You can buy small TH to avoid condo fee. Yet real estate is local business,
you need to study more.
If no mortgage, not hard to get 5% return on real estate now (before tax),
gross can be achieved about 8% or above.
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nsh968 (gxgxaz) 于 (Wed Aug 4 07:48:54 2010, 美东) 提到:
good method.
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valandlord (va_landlord) 于 (Wed Aug 4 08:57:46 2010, 美东) 提到:
首先,要买在你附近.否则管理费避免不了.
第二,买TH比较好. SFH太多事, condo的condo fee 吃掉你太多利润.
第三,要合理利用depreciation以避免交太多税.
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hotblade008 (BUFFEt) 于 (Wed Aug 4 09:01:36 2010, 美东) 提到:
china bubble will burst.. much to buy in USA
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Sophie11 (Sophie) 于 (Wed Aug 4 09:54:27 2010, 美东) 提到:
补充一点，房租应该是按income收税吧，看看你自己的margin tax rate先
还要考虑以后换成RMB，RMB升值的问题
说实话，如果真的是为了退休金，把房子卖了存银行，利息都够你爸花了，你们家不差
钱啊，呵呵。
前面有人分析得好，如果是一线城市的房子，这种家庭不差钱的；如果是二三线的，未
来10年增长绝对比美国好。出租的房子只需要简单装修，二三万足矣。
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nicedayhere (Nice Day) 于 (Wed Aug 4 10:09:44 2010, 美东) 提到:
property tax 每年涨,这里的老人年纪大了,基本都卖房,他们肯定也想过要出租的,难
道他们都很傻?
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sector33 (我非生而知之) 于 (Wed Aug 4 10:30:12 2010, 美东) 提到:
才怪
到现在居然还有人相信中国房地产会崩盘这种梦话
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W4049 (Great China) 于 (Wed Aug 4 11:00:17 2010, 美东) 提到:
Stay in USA, do it. Stay in China, do not do it
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mccoy (强老) 于 (Wed Aug 4 11:03:49 2010, 美东) 提到:
Gotta be careful. Cash flow might turn negative after property tax and HOA
fee.
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SnapTort (Snappy Tortfeasor) 于 (Wed Aug 4 11:49:36 2010, 美东) 提到:
1） fees to sell in china - taxes and fees are jokes in china. As long as
you have owned property for more than five years, you pay 10% capital income
tax, which is only taxed on your profit part. Fees? Sale of a 2 MM RMB apt,
you probably pay 10k RMB to the so-called agent. Proceeds for selling apt
in China is usually less than 2% of the selling price.
2) fees/tax to buy in US.
4) your loss on investment return if not buy the house.
5) property tax/ HOA fee/ Maintainance fee.
As long as he can pick a sound place at a prime location with a reasonable
price (close to university, my preference), it is hard to lose money on
rental property. He can treat the property as investment, therefore all fees
, taxes, interests, and all expenses related to this property (such as
parking, gasoline, even meal) will be deductible to his income. I know some
people claim losses on rental property on purpose to get income tax deduct (
they are actually making money).
It is still a very strong buyer-market in most regions of this country.
Mortage rate is at historic low though rental property mortgage might be
higher than the normal one. Investment in property is doable. Of coures
opportunity cost is hard to measure in this case.
3) funds transfer from China to US?
That's the key!!! Also IRS will tax his father if he treats the money as
gift from his father. The max non-taxable gift allowance is $12K per year.
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waterrose (水玫瑰) 于 (Wed Aug 4 11:58:39 2010, 美东) 提到:
应该把国内的商品房卖了，在国内买个小门面房出租
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rchuny (take it easy) 于 (Wed Aug 4 12:28:20 2010, 美东) 提到:
房租1000的房子地税只要1500，太爽了
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xiaomj (小马甲) 于 (Wed Aug 4 12:31:13 2010, 美东) 提到:
对头，要么集资的时候买大商场的地，收地租，房价涨，地租照收。
这个比较现实。
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Letter (AAA) 于 (Wed Aug 4 12:40:51 2010, 美东) 提到:
如果这个房子是专门用来出租的， property tax 比自住要高。
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qidamm (六畜兴旺) 于 (Wed Aug 4 12:48:25 2010, 美东) 提到:
有创意！
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sfca (Here we Goo^_^) 于 (Wed Aug 4 12:54:36 2010, 美东) 提到:
一人一个贷款是可行，不过跌起来就是double dip，两个人都
被套住，没机会翻身。
不过如果一个买在05－07年，现在又买一个hedge倒也是可以理解。
房子绝对不是最好的投资，流动性差，而且几个贷款对老中来说有
心理接受度的问题。 我认识属于非常有钱阶层，都只有最多两个房子，
而且全部自助（一个度假用）。
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sspanzer (sspanzer) 于 (Wed Aug 4 13:28:07 2010, 美东) 提到:
唉
大家那么一说我觉得也是
一个月1000多的房租, 出去各种tax, hoa, 维护费用, 到手最多也就5,6千一年
国内的房子不算绝对一线城市但是房价也能排到全国前10-15了 租金一年装修好了也有
三万块
而且我这里的condo位置好点的还都不便宜 至少200k以上
考虑townhouse看看吧
或者在美国买房投资租房就不是一个好的选择...
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seaport (seaport) 于 (Wed Aug 4 13:42:56 2010, 美东) 提到:
卖了国内的房，到底投资什么？
美国买房吃租，是个生意，不是投资，需要生意头脑，还要用心管理你的生意。你爹管
不了，你不想操心，让别人管理的话，自己收益大减。
到美国买股票基金买黄金，如何？这才是高流动性的投资。如果特别喜欢美国的房地产
市场，可以买REIT，也有高流动性。
美国和中国在资产升值税收方面，有一个重大差别，美国的税收很细，中国几乎没有。
美国房产的capital gain tax,rental as income tax, property tax, estate tax,
gift tax等着你。中国几乎没有，对富人更加友好。
另外，如果你爹给你钱时避免gift tax, 可以用你的名字中国开户，你将中国账户汇到
你美国的账户，但也要注意IRS查你。
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enterme (南辕北辙) 于 (Wed Aug 4 14:17:54 2010, 美东) 提到:
如果买的地点好能保证出租的就没问题。
买出租房产作为投资，租金一般不用交税。这是因为很多时候账面上不一定赚钱。 房
屋损耗是房价/27.5 你还可以加上保险费，修理费等等来抵消你的租金收入。
当然损耗会降低你的房子成本，你买房的时候就要多交税。
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nomoreets (北美民工) 于 (Wed Aug 4 14:33:07 2010, 美东) 提到:
gift tax不是从拿钱的主收的。是给予人的tax.
搞清楚gift tax,estate tax,etc.
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Rata (Ratatouille) 于 (Wed Aug 4 14:40:47 2010, 美东) 提到:
补充几点：
property tax，home insurrance（也许condo HOA包括了），
还有，房子放在你的名下，房租是你的收入，你要交税。
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sunmermaid (mermaid) 于 (Wed Aug 4 15:00:02 2010, 美东) 提到:
租金 - HOA fee - Property tax - maintainance
再减去租房空置平均下来每年 1 个月。不幸的话赶上不付房租的，
还有，出租房有什么大修小补的，动不动打电话过来，你有空有精力处理吗？
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seaport (seaport) 于 (Wed Aug 4 15:19:08 2010, 美东) 提到:
赠与税一般由给予人缴纳，但是楼主的案例，可能转移到楼主负担。 我在网上查到，
不一定队,请看：
技術的角度來分析，贈與過程包括贈送和接受兩個環節。如前例中趙女士在國內開一張
支票給錢先生，錢先生再把這張支票存入他在美國的銀行賬戶，國稅局有可能認定該饋
贈的發生地在美國，理由是該饋贈的接受環節是在美國完成的，趙女士需要為此交納贈
與稅。但是因為趙女士不在美國，國稅局對她沒有管轄權，那麼這個贈與稅的負擔就會
轉移到錢先生的身上。
如果趙女士從其中國銀行賬戶電匯該筆款項到錢先生的美國銀行賬戶，該饋贈算不算發
生在美國之外呢？目前並無定論。一般認為，電匯的贈與是發生在美國之外，因此不需
交納美國的贈與稅。但是這種看法目前還沒有百分之百肯定的理論支持。
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csmarfan (csmarfan) 于 (Wed Aug 4 15:51:40 2010, 美东) 提到:
有闲钱投资房产总是值得的。 不要看那么多的fee和税，算下来总是要赚钱的。 也不
要想租不出去怎么办，想想怎么买到好租的房子更重要。 而且现在正是投资房产的好
时候。 更好的方法不是把所有的前现金买一套房子，而是把你的钱分成几个downpay，
然后贷款多买两个房子。 这样你就可以用银行的钱为你赚钱了。
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realbug (WA) 于 (Wed Aug 4 16:02:44 2010, 美东) 提到:
这个操作有难度，美国的房子出租谁来管理？东西坏了谁负责修？每年要交多少税，费？
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KobyBryant (抠逼播卵) 于 (Wed Aug 4 16:09:37 2010, 美东) 提到:
修理维护费 can be deducted from their deposit
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OverCloud (天马行空) 于 (Wed Aug 4 16:36:52 2010, 美东) 提到:
美国这里租客是大爷。 法律对租客有利。
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mlsdm (ladybug) 于 (Wed Aug 4 17:20:26 2010, 美东) 提到:
别瞎折腾。除非你给爸爸付地皮税和物业。出租的话，出了毛病，室内自己要维修，一
旦被住坏，可能吃掉很多钱。我见过住户偷走所有家电的，也见过屋顶漏水不报告，所
有内墙都要掀掉重新做的。
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sundrashi (sandra) 于 (Wed Aug 4 17:22:43 2010, 美东) 提到:
For condo, 200/month HOA is not that high.
And Plus you have to pay tax for rental income.
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ffviii (当当当) 于 (Wed Aug 4 18:01:05 2010, 美东) 提到:
reference link please.
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jcrewjcrew (jcrew) 于 (Wed Aug 4 19:02:46 2010, 美东) 提到:
How to do this? Can you explain it in more detail? Thanks.
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Gedusam (基督山) 于 (Wed Aug 4 19:43:33 2010, 美东) 提到:
你在美国打算买多少钱的condo？每个月能租1000多？
..
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Bama92 (Bamafun) 于 (Wed Aug 4 19:44:17 2010, 美东) 提到:
多听听胡总的话：不折腾。
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saneyang (冻死我也要光着腿) 于 (Wed Aug 4 20:18:55 2010, 美东) 提到:
国内的房价很难预测
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BerryPhone (天下最好的好男人是我老爹) 于 (Wed Aug 4 20:28:33 2010, 美东) 提到:
我觉得最好不要这样做。一买一卖自找麻烦不说，如果租出去的话，除非给你住，否则
你要租给别人，麻烦死人了。而且你要找人/公司帮你出租，费用也不低。美元还要换
成RMB，而RMB对美元绝对是会继续升值的，这样一换回去，不亏了吗？
何况，就升值空间来说，不管你在国内那个城市有房子，都比美国这里要大。虽然北京
上海房价高的离谱，但就长远来看，不会贬值的，就算房价降了，也是一时的。而且，
一线城市的房子，还怕租不出去？如果你在2,3线城市，恭喜，升值空间大大的。
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seaport (seaport) 于 (Wed Aug 4 20:44:53 2010, 美东) 提到:
copy and google, you'll get it.
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huge999 (胡哥) 于 (Wed Aug 4 20:53:54 2010, 美东) 提到:
现在说中国房价不会崩的，就像说是人是不会死的一样。
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dlxuchus (dlxuchus) 于 (Wed Aug 4 21:59:52 2010, 美东) 提到:
没有任何税务？
为啥没有啊？
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mm66 (Lily) 于 (Wed Aug 4 22:21:35 2010, 美东) 提到:
你说的"他们办了绿卡后，也可以交税，就能以后变相享受些福利"，
能不能展开讲讲？
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TechniColor (坚决服从rourou的领导) 于 (Wed Aug 4 23:44:04 2010, 美东) 提到:
"The max non-taxable gift allowance is $12K per year." That applies to US to US persons (Form 709). It is 100K from foreign person to US person. See instructions for Form 3520. And it is above 100k, you need to file 3520 to report it. It is an inform
form, not a tax return form.
income
apt,
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kurtcobain (kurt) 于 (Thu Aug 5 00:18:02 2010, 美东) 提到:
我刚想说地税太低呢。
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westjourney (一切都是浮云) 于 (Thu Aug 5 00:27:08 2010, 美东) 提到:
办了绿卡后,房子出租的钱可以算他们收入啊,然后正常交税. 攒到一定POINTS,
就是买MEDICARE也会便宜很多啊. 也许还有少许养老金呢.
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westjourney (一切都是浮云) 于 (Thu Aug 5 00:32:31 2010, 美东) 提到:
好像我搞错了,父母一定要工作才能攒POINT.
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mm66 (Lily) 于 (Thu Aug 5 11:18:39 2010, 美东) 提到:
唉，害的我白高兴了一场。
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ffviii (当当当) 于 (Thu Aug 5 13:10:33 2010, 美东) 提到:
从世界新闻网来的，文中建议的方法看起来不是很可靠
作者居然叫张国荣 |
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