b*******k
发帖数: 396 | 1 刚在网上看了个例子如下：
A业主在三年前买了房子，当时向银行借了房屋贷款20万， 30年的固定利率是6%，每月
还款额为$1,199,三年后还剩下$192,168的贷款本金未付。现在30年的固定利率下降到5
.5%。假如A业主按照30年的固定利率5.5%重新贷款金额 $192,168,A业主在重新贷款后
每月只需付$1,091, 每月能节省了$108,一年下来节省了$1296, 30年共节省$38,880。A
业主30年利息能节省$9,995元，因此A业主通过重新贷款总共能节省$48,875元。
我怎么觉得算的不对呢？大家帮我看看：
首先，如果不refinance，他还有27年的贷款要还，不是30年。而refinance后新做的贷
款是30年的。
例子里算的是新贷款比旧贷款省38880，是这么出来的：1199*30*12－1091*30*12＝
38880
我觉得应该是1199*27*12－1091*30*12=-4284，怎么反而还亏了？？？
其次，这个“30年利息能节省$9,995元”是怎么出来的？按照例子的算法，那个38880
已经含了利息部分了，怎么又加一次利息，得出“A业主通过重新贷款总共能节省$48,
875元”的结论的？？ |
f****i
发帖数: 20252 | 2 refinance at a lower rate and pay off early
到5
。A
【在 b*******k 的大作中提到】
: 刚在网上看了个例子如下：
: A业主在三年前买了房子，当时向银行借了房屋贷款20万， 30年的固定利率是6%，每月
: 还款额为$1,199,三年后还剩下$192,168的贷款本金未付。现在30年的固定利率下降到5
: .5%。假如A业主按照30年的固定利率5.5%重新贷款金额 $192,168,A业主在重新贷款后
: 每月只需付$1,091, 每月能节省了$108,一年下来节省了$1296, 30年共节省$38,880。A
: 业主30年利息能节省$9,995元，因此A业主通过重新贷款总共能节省$48,875元。
: 我怎么觉得算的不对呢？大家帮我看看：
: 首先，如果不refinance，他还有27年的贷款要还，不是30年。而refinance后新做的贷
: 款是30年的。
: 例子里算的是新贷款比旧贷款省38880，是这么出来的：1199*30*12－1091*30*12＝
|
o*****e
发帖数: 871 | 3 Refinance with a lower rate, then pay the exact amount you pay before
refinance. You will pay off earlier and save on interests. |
c********7
发帖数: 739 | 4 如果你每月还按原来的金额付，肯定比27年早还完，这就是省钱了。
到5
。A
【在 b*******k 的大作中提到】
: 刚在网上看了个例子如下：
: A业主在三年前买了房子，当时向银行借了房屋贷款20万， 30年的固定利率是6%，每月
: 还款额为$1,199,三年后还剩下$192,168的贷款本金未付。现在30年的固定利率下降到5
: .5%。假如A业主按照30年的固定利率5.5%重新贷款金额 $192,168,A业主在重新贷款后
: 每月只需付$1,091, 每月能节省了$108,一年下来节省了$1296, 30年共节省$38,880。A
: 业主30年利息能节省$9,995元，因此A业主通过重新贷款总共能节省$48,875元。
: 我怎么觉得算的不对呢？大家帮我看看：
: 首先，如果不refinance，他还有27年的贷款要还，不是30年。而refinance后新做的贷
: 款是30年的。
: 例子里算的是新贷款比旧贷款省38880，是这么出来的：1199*30*12－1091*30*12＝
|
b******r
发帖数: 1137 | 5 Money has time value and opportunity cost
到5
。A
【在 b*******k 的大作中提到】
: 刚在网上看了个例子如下：
: A业主在三年前买了房子，当时向银行借了房屋贷款20万， 30年的固定利率是6%，每月
: 还款额为$1,199,三年后还剩下$192,168的贷款本金未付。现在30年的固定利率下降到5
: .5%。假如A业主按照30年的固定利率5.5%重新贷款金额 $192,168,A业主在重新贷款后
: 每月只需付$1,091, 每月能节省了$108,一年下来节省了$1296, 30年共节省$38,880。A
: 业主30年利息能节省$9,995元，因此A业主通过重新贷款总共能节省$48,875元。
: 我怎么觉得算的不对呢？大家帮我看看：
: 首先，如果不refinance，他还有27年的贷款要还，不是30年。而refinance后新做的贷
: 款是30年的。
: 例子里算的是新贷款比旧贷款省38880，是这么出来的：1199*30*12－1091*30*12＝
|
b*d
发帖数: 9308 | 6 这个是正解，No cost的Refinance一定是省钱的。
【在 c********7 的大作中提到】
: 如果你每月还按原来的金额付，肯定比27年早还完，这就是省钱了。
:
: 到5
: 。A
|
c**x
发帖数: 492 | 7 LZ是对的,利率如果不降1%以上,不要随便做refinance. 因为前面几年付的大部分是利
息,本金还返很少.
具体还可以把货币的时间价值算进来,总的来说前几年,如果利率不是大跌(>1%)就不要
去做. |
e********t
发帖数: 9607 | 8 楼主，我问过跟你一样的傻问题。
如果一个30年的贷款，还了29年，最后一年再refinance一下，再来一个30年，利率再
低，那也是要亏的。 |
|
b*d
发帖数: 9308 | 9 如果是No cost的话，利率降低0.25%或者更多就值得做Refinance。
【在 c**x 的大作中提到】
: LZ是对的,利率如果不降1%以上,不要随便做refinance. 因为前面几年付的大部分是利
: 息,本金还返很少.
: 具体还可以把货币的时间价值算进来,总的来说前几年,如果利率不是大跌(>1%)就不要
: 去做.
|
d******n
发帖数: 2712 | 10 如果已经还了29年，最后一年剩不下什么本金了。
不过，一般情况下，很少有人还30年才还完的，即便是老美，也流行着每年还13个月的
monthly payment的说法。
因此，只要是rate降了都是划算的。对于no cost refi，有些客人降0.125%都要做。
【在 e********t 的大作中提到】
: 楼主，我问过跟你一样的傻问题。
: 如果一个30年的贷款，还了29年，最后一年再refinance一下，再来一个30年，利率再
: 低，那也是要亏的。
|
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f*****g
发帖数: 15860 | 11 wrong.
【在 c**x 的大作中提到】
: LZ是对的,利率如果不降1%以上,不要随便做refinance. 因为前面几年付的大部分是利
: 息,本金还返很少.
: 具体还可以把货币的时间价值算进来,总的来说前几年,如果利率不是大跌(>1%)就不要
: 去做.
|
a*******r
发帖数: 525 | 12 一般来说，利率差别大约2个点或更多，refi才省钱。否则，即使月供降低，总量加上refi
closing cost, 吃亏。这是常识。 |
m*********t
发帖数: 399 | 13 晕，还真有糊涂的。
你贷款3年后再refinance 30年，等于是贷了33年，付的利息比原来高，有什么不对？
如果你refi后27年还清，即使只降0.125%，还是refi省钱，assume no cost。
【在 c**x 的大作中提到】
: LZ是对的,利率如果不降1%以上,不要随便做refinance. 因为前面几年付的大部分是利
: 息,本金还返很少.
: 具体还可以把货币的时间价值算进来,总的来说前几年,如果利率不是大跌(>1%)就不要
: 去做.
|
f*****u
发帖数: 729 | 14 还是用amortization table算比较清楚。
个人认为只要是no closing cost refinance,利率比现在低就值得做 |
t*m
发帖数: 1044 | 15 有cost的refi就不做呗。没cost不做白不做。0.125%也做。 |
d**********g
发帖数: 2014 | 16 or, refinance by 27 years, you will pay a lower monthly. you save money
definitely. |
y*******w
发帖数: 5917 | 17 现在不是都流行no cost, no closing loan么？
上refi
【在 a*******r 的大作中提到】
: 一般来说，利率差别大约2个点或更多，refi才省钱。否则，即使月供降低，总量加上refi
: closing cost, 吃亏。这是常识。
|
L***1
发帖数: 2019 | 18 楼主是对的。贷款的头几年大部分是利息，从新贷款又要从新付高比例的利息。如果连
续从新贷款，你永远是付高比例的利息，没还都少本金。表面上看月付减少了，但还本
金的速度更慢了。减少利息，降低本金是王道。而且没有多少人真正还30年的，这样算
更是节省不出预计的利息数。要说靠每月多还本金，现在也可以每月多还，肯定比从新
贷款先还清。如果贷款超过一年，除非你想长期持有贷款或利率降的特别多，否则不值
得从新贷款。 |
b*d
发帖数: 9308 | 19 可以参考cythia2007的Argument，虽然是在第四年的时候重新贷款30年，但是按照以前
的Payment来付，肯定用不了27年就可以付完贷款，所以总共的付款时间小于30年。
【在 L***1 的大作中提到】
: 楼主是对的。贷款的头几年大部分是利息，从新贷款又要从新付高比例的利息。如果连
: 续从新贷款，你永远是付高比例的利息，没还都少本金。表面上看月付减少了，但还本
: 金的速度更慢了。减少利息，降低本金是王道。而且没有多少人真正还30年的，这样算
: 更是节省不出预计的利息数。要说靠每月多还本金，现在也可以每月多还，肯定比从新
: 贷款先还清。如果贷款超过一年，除非你想长期持有贷款或利率降的特别多，否则不值
: 得从新贷款。
|
L***1
发帖数: 2019 | 20 如果还了29年，最后一年基本上都是本金，本金数查不多是你第一年的月付总量。
我算过，除非你持有30年的贷款，否则提前还贷的话实际的利率都是高于纸面利率的。
除非是出现坏帐否则银行是只挣不
赔的。华尔街上的都是精英啊，老百姓算不过他们的。当然你要贷款就要让银行挣钱，
我们能做的就是如何降低成本而已。
【在 d******n 的大作中提到】
: 如果已经还了29年，最后一年剩不下什么本金了。
: 不过，一般情况下，很少有人还30年才还完的，即便是老美，也流行着每年还13个月的
: monthly payment的说法。
: 因此，只要是rate降了都是划算的。对于no cost refi，有些客人降0.125%都要做。
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s**k
发帖数: 174 | 21 发现你这人够糊涂的
别人都说了，0 cost的refinance，即使降低0.125,也是值得的，因为你做了refinance
以后，就
有了两个选择，可以任选一个：
1，付高比例的利息，拿省下的钱去做别的投资
2，选择继续原来的月付，那样的话依然省钱，因为利率低了，即使0.125%
Lv211咋就算不清楚呢。
【在 L***1 的大作中提到】
: 楼主是对的。贷款的头几年大部分是利息，从新贷款又要从新付高比例的利息。如果连
: 续从新贷款，你永远是付高比例的利息，没还都少本金。表面上看月付减少了，但还本
: 金的速度更慢了。减少利息，降低本金是王道。而且没有多少人真正还30年的，这样算
: 更是节省不出预计的利息数。要说靠每月多还本金，现在也可以每月多还，肯定比从新
: 贷款先还清。如果贷款超过一年，除非你想长期持有贷款或利率降的特别多，否则不值
: 得从新贷款。
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s**k
发帖数: 174 | 22 常识是你要做到refi closing cost是零，否则不要做refi。
只要closing cost是零，0.125%的降低也省钱，这是常识。
上refi
【在 a*******r 的大作中提到】
: 一般来说，利率差别大约2个点或更多，refi才省钱。否则，即使月供降低，总量加上refi
: closing cost, 吃亏。这是常识。
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L***1
发帖数: 2019 | 23 用这种方式算可能是这样的。但是你前四年还的钱基本上是白扔了（没还多少本金）。
把这部分加上你总的利率可能会高即
使你27年还清。这些都是华尔街设计的产品，我们算不过他们的。如果你有需求那就从
新贷款，但如果为了省钱就真的不
一定了。
【在 b*d 的大作中提到】
: 可以参考cythia2007的Argument，虽然是在第四年的时候重新贷款30年，但是按照以前
: 的Payment来付，肯定用不了27年就可以付完贷款，所以总共的付款时间小于30年。
|
b*d
发帖数: 9308 | 24 Refinance做的事情就是降低利率，减少给银行的成本呀。
【在 L***1 的大作中提到】
: 如果还了29年，最后一年基本上都是本金，本金数查不多是你第一年的月付总量。
: 我算过，除非你持有30年的贷款，否则提前还贷的话实际的利率都是高于纸面利率的。
: 除非是出现坏帐否则银行是只挣不
: 赔的。华尔街上的都是精英啊，老百姓算不过他们的。当然你要贷款就要让银行挣钱，
: 我们能做的就是如何降低成本而已。
|
L***1
发帖数: 2019 | 25 华尔街设计这个产品的目的是把你套牢，让你长期为银行打工。有乞求就要有诱饵，除
非你只吃诱饵不咬勾。
【在 b*d 的大作中提到】
: Refinance做的事情就是降低利率，减少给银行的成本呀。
|
j**o
发帖数: 6425 | 26 靠直觉下的结论吧
我给你算算
假设楼主refi前后的月供相同（及refi后每月加108块），都是1199.
1、保持原有利率，第37个月付234.25本金，960.84利息
2、refin成5.5，第一个月月供，付880.77利息，318.34本金。
一直付到底的话，原来的贷款2038付清；新贷款2035年付清
现在你明白了吗？
以前
【在 L***1 的大作中提到】
: 用这种方式算可能是这样的。但是你前四年还的钱基本上是白扔了（没还多少本金）。
: 把这部分加上你总的利率可能会高即
: 使你27年还清。这些都是华尔街设计的产品，我们算不过他们的。如果你有需求那就从
: 新贷款，但如果为了省钱就真的不
: 一定了。
|
j**o
发帖数: 6425 | 27 我觉得还是自己先搞清楚了再去教育别人
【在 L***1 的大作中提到】
: 华尔街设计这个产品的目的是把你套牢，让你长期为银行打工。有乞求就要有诱饵，除
: 非你只吃诱饵不咬勾。
|
c**x
发帖数: 492 | 28 不知道怎么refinance 后27年还清?
提前还贷吗?
【在 m*********t 的大作中提到】
: 晕，还真有糊涂的。
: 你贷款3年后再refinance 30年，等于是贷了33年，付的利息比原来高，有什么不对？
: 如果你refi后27年还清，即使只降0.125%，还是refi省钱，assume no cost。
|
h**********g
发帖数: 254 | 29 呵呵，给省油灯点面子吧。他都快成过街的mickey了。
要厚道呀。
在 Lv211 (省油灯) 的大作中提到: 】
【在 j**o 的大作中提到】
: 我觉得还是自己先搞清楚了再去教育别人
|
c*********n
发帖数: 1282 | 30 看来华人的数学水平也不高啊，不然怎么这么多人都弄不清楚这个问题呢。
对于弄不清楚的人，就把下面这句话当公理吧：
只要是真正的 0 cost （no point，no fee）的重新贷款，任何幅度的利息的降低对于
借贷人来说都是省钱的。
这样0 cost的重新贷款对于借贷人不利的地方，并不在省不省钱的问题上，而在于以下
几点：
1。重新贷款要被查信用，可能导致信用降低
2。要花时间精力准备材料，签字等。
3。重新贷款后往往有几个月到一年的不能再重新贷款的限制，导致损失机会的成本（
比如说，重贷后，市场贷款利息进一步降低，短期内无法再次重贷）。
正是因为这几点，有不少人认为，降低0.125％的利息不值的做。这是可以理解的，但
降低的多一些的话，比如0.25％，0 cost的重新贷款是一定值的做的。 |
|
|
j**o
发帖数: 6425 | 31 为直观期间，就楼主假设的情况，看看refi后每月付本金的情况。注意：每月付本金
1199.10时说明贷
款已经付清了
【在 j**o 的大作中提到】
: 靠直觉下的结论吧
: 我给你算算
: 假设楼主refi前后的月供相同（及refi后每月加108块），都是1199.
: 1、保持原有利率，第37个月付234.25本金，960.84利息
: 2、refin成5.5，第一个月月供，付880.77利息，318.34本金。
: 一直付到底的话，原来的贷款2038付清；新贷款2035年付清
: 现在你明白了吗？
:
: 以前
|
G*****m
发帖数: 5395 | 32 1. 付一样的monthly payment,提前还清
2. 同时还清，monthly payment下降
【在 c**x 的大作中提到】
: LZ是对的,利率如果不降1%以上,不要随便做refinance. 因为前面几年付的大部分是利
: 息,本金还返很少.
: 具体还可以把货币的时间价值算进来,总的来说前几年,如果利率不是大跌(>1%)就不要
: 去做.
|
s********l
发帖数: 559 | 33 每过一段时间这种refi划不划算的问题就会跳出来。 |
G*****m
发帖数: 5395 | 34 1.过一段就好了，没关系
2.这点时间还好了，签字的时间还是有的
3.这比较讨厌，所以我现在做没有时间限制的re-fi
【在 c*********n 的大作中提到】
: 看来华人的数学水平也不高啊，不然怎么这么多人都弄不清楚这个问题呢。
: 对于弄不清楚的人，就把下面这句话当公理吧：
: 只要是真正的 0 cost （no point，no fee）的重新贷款，任何幅度的利息的降低对于
: 借贷人来说都是省钱的。
: 这样0 cost的重新贷款对于借贷人不利的地方，并不在省不省钱的问题上，而在于以下
: 几点：
: 1。重新贷款要被查信用，可能导致信用降低
: 2。要花时间精力准备材料，签字等。
: 3。重新贷款后往往有几个月到一年的不能再重新贷款的限制，导致损失机会的成本（
: 比如说，重贷后，市场贷款利息进一步降低，短期内无法再次重贷）。
|
a**s
发帖数: 1398 | 35 每过一个月吧？
【在 s********l 的大作中提到】
: 每过一段时间这种refi划不划算的问题就会跳出来。
|
G*****m
发帖数: 5395 | 36 你怎么绕不过来呢
【在 L***1 的大作中提到】
: 用这种方式算可能是这样的。但是你前四年还的钱基本上是白扔了（没还多少本金）。
: 把这部分加上你总的利率可能会高即
: 使你27年还清。这些都是华尔街设计的产品，我们算不过他们的。如果你有需求那就从
: 新贷款，但如果为了省钱就真的不
: 一定了。
|
f****i
发帖数: 20252 | 37 没有时间限制的refi利率能好吗？
【在 G*****m 的大作中提到】
: 1.过一段就好了，没关系
: 2.这点时间还好了，签字的时间还是有的
: 3.这比较讨厌，所以我现在做没有时间限制的re-fi
|
G*****m
发帖数: 5395 | 38 我没觉得不好，去年11月初做的, 1月底close，拖这么久不是lender的问题，而是我之
前一个loan有半年不能refinance的限制
>417K, no closing cost, 4.375% 30y fixed, 90d lock(to cover my previous loan
refi constraint)
当时市面上基本上就是这个价了，这个新的loan没有限制，理论上第二天就可以再做
【在 f****i 的大作中提到】
: 没有时间限制的refi利率能好吗？
|
f****i
发帖数: 20252 | 39 那是不错，90天还能锁到4.375
哪家lender？
loan
【在 G*****m 的大作中提到】
: 我没觉得不好，去年11月初做的, 1月底close，拖这么久不是lender的问题，而是我之
: 前一个loan有半年不能refinance的限制
: >417K, no closing cost, 4.375% 30y fixed, 90d lock(to cover my previous loan
: refi constraint)
: 当时市面上基本上就是这个价了，这个新的loan没有限制，理论上第二天就可以再做
|
f*****g
发帖数: 15860 | 40 FT, listen to others, you (not only you) are wrong on this.
again, without cost, even 0.125 is worth it.
【在 L***1 的大作中提到】
: 用这种方式算可能是这样的。但是你前四年还的钱基本上是白扔了（没还多少本金）。
: 把这部分加上你总的利率可能会高即
: 使你27年还清。这些都是华尔街设计的产品，我们算不过他们的。如果你有需求那就从
: 新贷款，但如果为了省钱就真的不
: 一定了。
|
|
|
f*****g
发帖数: 15860 | 41 exactly, answered this question many times, don't why so many PhDs fail to
understand this simple fact.
【在 c*********n 的大作中提到】
: 看来华人的数学水平也不高啊，不然怎么这么多人都弄不清楚这个问题呢。
: 对于弄不清楚的人，就把下面这句话当公理吧：
: 只要是真正的 0 cost （no point，no fee）的重新贷款，任何幅度的利息的降低对于
: 借贷人来说都是省钱的。
: 这样0 cost的重新贷款对于借贷人不利的地方，并不在省不省钱的问题上，而在于以下
: 几点：
: 1。重新贷款要被查信用，可能导致信用降低
: 2。要花时间精力准备材料，签字等。
: 3。重新贷款后往往有几个月到一年的不能再重新贷款的限制，导致损失机会的成本（
: 比如说，重贷后，市场贷款利息进一步降低，短期内无法再次重贷）。
|
G*****m
发帖数: 5395 | 42 臭名昭著的BOA...我做了两次，个人experience还不错
【在 f****i 的大作中提到】
: 那是不错，90天还能锁到4.375
: 哪家lender？
:
: loan
|
a*******r
发帖数: 525 | 43 实际上你能得到的新利率比最优利率稍微高一些而已（通常是四分之一点），这是放贷
者的动力之源。学雷锋并不是他们的目的。 |
G*****m
发帖数: 5395 | 44 loan agent自己给自己做，应当是最好的了
【在 a*******r 的大作中提到】
: 实际上你能得到的新利率比最优利率稍微高一些而已（通常是四分之一点），这是放贷
: 者的动力之源。学雷锋并不是他们的目的。
|
j**o
发帖数: 6425 | 45 没听说过0cost的贷款？
【在 a*******r 的大作中提到】
: 实际上你能得到的新利率比最优利率稍微高一些而已（通常是四分之一点），这是放贷
: 者的动力之源。学雷锋并不是他们的目的。
|
G*****m
发帖数: 5395 | 46 这么说吧
1.loan agent给你做, 0 cost
2. loan agent 给自己老爸做, 0 cost
我的理解2应当比1利率低吧
【在 j**o 的大作中提到】
: 没听说过0cost的贷款？
|
j**o
发帖数: 6425 | 47 你这个比喻有任何意义吗？
【在 G*****m 的大作中提到】
: 这么说吧
: 1.loan agent给你做, 0 cost
: 2. loan agent 给自己老爸做, 0 cost
: 我的理解2应当比1利率低吧
|
G*****m
发帖数: 5395 | 48 我的比喻是针对
虽然都是0 cost, 但是我同意amurtiger, 拿到的利率其实会高一些，至少要cover
agent's commision
我有朋友自己是part-time loan agent, 她给自己做的利率一般比市面上低0.125%
【在 a*******r 的大作中提到】
: 实际上你能得到的新利率比最优利率稍微高一些而已（通常是四分之一点），这是放贷
: 者的动力之源。学雷锋并不是他们的目的。
|
h*****y
发帖数: 997 | 49 我以前也跟你的理解一样，但是经过朋友的解释，特别是又自己用了网上的mortgage
calculator经过计算，发现我想错了
我估计你的想法跟我以前是一样的。我那时认为三十年的贷款，第一年要还的利息是滚
了三十年的利息，第二年还的利息是滚了二十九年的利息。这样的话如果三年后
REFINANCE我当年就要从付滚27年的利息，重新回到付滚30年的利息。
事实上呢，用mortgage calculator计算就明白了.当年的利息只跟当年的BALANCE和
RATE相关,跟贷款还剩多少年无关。为什么第一年还的钱都付利息了呢？跟年没关系，
只是BALANCE太高而已
明白这一点，你就知道为什么大伙都笑话你了。其实也没什么，不是你数学不好，而是
你对贷款的计算理解错了而已
【在 L***1 的大作中提到】
: 用这种方式算可能是这样的。但是你前四年还的钱基本上是白扔了（没还多少本金）。
: 把这部分加上你总的利率可能会高即
: 使你27年还清。这些都是华尔街设计的产品，我们算不过他们的。如果你有需求那就从
: 新贷款，但如果为了省钱就真的不
: 一定了。
|
h**********g
发帖数: 254 | 50 你真是一个好人哪。
【在 h*****y 的大作中提到】
: 我以前也跟你的理解一样，但是经过朋友的解释，特别是又自己用了网上的mortgage
: calculator经过计算，发现我想错了
: 我估计你的想法跟我以前是一样的。我那时认为三十年的贷款，第一年要还的利息是滚
: 了三十年的利息，第二年还的利息是滚了二十九年的利息。这样的话如果三年后
: REFINANCE我当年就要从付滚27年的利息，重新回到付滚30年的利息。
: 事实上呢，用mortgage calculator计算就明白了.当年的利息只跟当年的BALANCE和
: RATE相关,跟贷款还剩多少年无关。为什么第一年还的钱都付利息了呢？跟年没关系，
: 只是BALANCE太高而已
: 明白这一点，你就知道为什么大伙都笑话你了。其实也没什么，不是你数学不好，而是
: 你对贷款的计算理解错了而已
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f****i
发帖数: 20252 | 51
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
为啥第一年付的利息多呢，因为你用了30年贷款。
【在 h*****y 的大作中提到】
: 我以前也跟你的理解一样，但是经过朋友的解释，特别是又自己用了网上的mortgage
: calculator经过计算，发现我想错了
: 我估计你的想法跟我以前是一样的。我那时认为三十年的贷款，第一年要还的利息是滚
: 了三十年的利息，第二年还的利息是滚了二十九年的利息。这样的话如果三年后
: REFINANCE我当年就要从付滚27年的利息，重新回到付滚30年的利息。
: 事实上呢，用mortgage calculator计算就明白了.当年的利息只跟当年的BALANCE和
: RATE相关,跟贷款还剩多少年无关。为什么第一年还的钱都付利息了呢？跟年没关系，
: 只是BALANCE太高而已
: 明白这一点，你就知道为什么大伙都笑话你了。其实也没什么，不是你数学不好，而是
: 你对贷款的计算理解错了而已
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G*****m
发帖数: 5395 | 52 当月利息的绝对值只和当前balance有关吧
priciple的多少，或者interest和princple比例的多少和剩下的年份有关
～～
【在 f****i 的大作中提到】
:
: ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
: 为啥第一年付的利息多呢，因为你用了30年贷款。
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h**********g
发帖数: 254 | 53 瑕不掩玉了。他说的大多数都是对的。去掉这句话，不影响结论。
～～
【在 f****i 的大作中提到】
:
: ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
: 为啥第一年付的利息多呢，因为你用了30年贷款。
|
f****i
发帖数: 20252 | 54 咱们这儿不是讲相对值吗？
利率是5%的话，30年房贷第一个月付的钱有78%是利息
【在 G*****m 的大作中提到】
: 当月利息的绝对值只和当前balance有关吧
: priciple的多少，或者interest和princple比例的多少和剩下的年份有关
:
: ～～
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n*********y
发帖数: 31 | 55 RE
refinance
【在 s**k 的大作中提到】
: 发现你这人够糊涂的
: 别人都说了，0 cost的refinance，即使降低0.125,也是值得的，因为你做了refinance
: 以后，就
: 有了两个选择，可以任选一个：
: 1，付高比例的利息，拿省下的钱去做别的投资
: 2，选择继续原来的月付，那样的话依然省钱，因为利率低了，即使0.125%
: Lv211咋就算不清楚呢。
|
h*****y
发帖数: 997 | 56 利息的绝对值跟年没关。你这样搞会把好不容易搞明白的人又绕糊涂的
～～
【在 f****i 的大作中提到】
: 咱们这儿不是讲相对值吗？
: 利率是5%的话，30年房贷第一个月付的钱有78%是利息
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b*d
发帖数: 9308 | 57 现在不行了，4/1以后给谁做都是一样的了。
【在 G*****m 的大作中提到】
: 这么说吧
: 1.loan agent给你做, 0 cost
: 2. loan agent 给自己老爸做, 0 cost
: 我的理解2应当比1利率低吧
|
f****i
发帖数: 20252 | 58 真搞明白了就不会糊涂
【在 h*****y 的大作中提到】
: 利息的绝对值跟年没关。你这样搞会把好不容易搞明白的人又绕糊涂的
:
: ～～
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c***d
发帖数: 64 | 59 LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
to do.
1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
(Not counting 'time value' of money)
Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
benefit.
Welcome to debate my point, if you are reasoning person. |
k*****a
发帖数: 7389 | 60 利率是5%的话，30年房贷第一个月付的钱有78%是利息?
I heard it is about 95% |
|
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f****i
发帖数: 20252 | 61 除非利率是10%
【在 k*****a 的大作中提到】
: 利率是5%的话，30年房贷第一个月付的钱有78%是利息?
: I heard it is about 95%
|
h**********g
发帖数: 254 | 62 I am a "reasoning" person, but what is your point to debate?
worth
【在 c***d 的大作中提到】
: LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
: to do.
: 1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
: (Not counting 'time value' of money)
: Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
: benefit.
: Welcome to debate my point, if you are reasoning person.
|
G*****m
发帖数: 5395 | 63 loan agent 比如拿commission $2000刀
loan agent用这$2000去给老爸买point继续降低rate可以吗？
【在 b*d 的大作中提到】
: 现在不行了，4/1以后给谁做都是一样的了。
|
i****e
发帖数: 684 | 64 你这没有把已付的本金考虑.
worth
【在 c***d 的大作中提到】
: LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
: to do.
: 1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
: (Not counting 'time value' of money)
: Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
: benefit.
: Welcome to debate my point, if you are reasoning person.
|
G*****m
发帖数: 5395 | 65 谁让你继续30年还清的，没人拦你27年还清
worth
【在 c***d 的大作中提到】
: LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
: to do.
: 1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
: (Not counting 'time value' of money)
: Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
: benefit.
: Welcome to debate my point, if you are reasoning person.
|
c*********n
发帖数: 1282 | 66 You need count the time value. Cash is not free. that is the cost of money.
You should calculate like this: after re-finance to a lower rate, borrower
continue pay same monthly payment as before, which way will payoff the loan
early.
worth
【在 c***d 的大作中提到】
: LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
: to do.
: 1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
: (Not counting 'time value' of money)
: Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
: benefit.
: Welcome to debate my point, if you are reasoning person.
|
k********e
发帖数: 702 | 67 我不怀疑你的智力，但是我还是要说：不懂就要虚心
time value都不考虑的话，金融系统可以重写了。。。
好，避开专业术语，我们可以用民科的方式来理解：
借钱要给利息，借的时间越长，利息需要给越多，这个没意见吧？
你借给我1万，我一年后还你1万，加1千块算是利息；那我要是100年后还清，还是总共
只给你1千块利息，你干么？
现在看看你的对比公式： 一个是借27年的情况，一个是借30年的情况。你嚷嚷后者让
你多交了钱，那就是时间长的利息。。。不该么？
如果你27年付清它，就会发现省钱了。30年贷款不是强迫你必须30年才付清。
你可以按27年付清的方式算出月付来交钱即可。这个时候你就会发现，refin以后的月
付比以前的要少。同样是27年后付清。
所以nocostrefin只要是利率比以前低，就是省钱的。
还不懂？
没关系。考虑一下refin到高的利率去（我傻嘛我），但是15年付清，嘿，用你的公式
一算： 居然总支出减少了！ refin到高利率也不一定不省钱啊。
15， 27， 30 这样的年数才是最重要的啊
worth
【在 c***d 的大作中提到】
: LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
: to do.
: 1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
: (Not counting 'time value' of money)
: Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
: benefit.
: Welcome to debate my point, if you are reasoning person.
|
h**********g
发帖数: 254 | 68 哈哈，这个可得顶！
没关系。考虑一下refin到高的利率去（我傻嘛我），但是15年付清，嘿，用你的公式
一算： 居然总支出减少了！ refin到高利率也不一定不省钱啊。
15， 27， 30 这样的年数才是最重要的啊
【在 k********e 的大作中提到】
: 我不怀疑你的智力，但是我还是要说：不懂就要虚心
: time value都不考虑的话，金融系统可以重写了。。。
: 好，避开专业术语，我们可以用民科的方式来理解：
: 借钱要给利息，借的时间越长，利息需要给越多，这个没意见吧？
: 你借给我1万，我一年后还你1万，加1千块算是利息；那我要是100年后还清，还是总共
: 只给你1千块利息，你干么？
: 现在看看你的对比公式： 一个是借27年的情况，一个是借30年的情况。你嚷嚷后者让
: 你多交了钱，那就是时间长的利息。。。不该么？
: 如果你27年付清它，就会发现省钱了。30年贷款不是强迫你必须30年才付清。
: 你可以按27年付清的方式算出月付来交钱即可。这个时候你就会发现，refin以后的月
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n*****n
发帖数: 1029 | 69 俺估计他可能不知道“30年贷款不是强迫你必须30年才付清”。呵呵。给人家留点面子
吧。
【在 k********e 的大作中提到】
: 我不怀疑你的智力，但是我还是要说：不懂就要虚心
: time value都不考虑的话，金融系统可以重写了。。。
: 好，避开专业术语，我们可以用民科的方式来理解：
: 借钱要给利息，借的时间越长，利息需要给越多，这个没意见吧？
: 你借给我1万，我一年后还你1万，加1千块算是利息；那我要是100年后还清，还是总共
: 只给你1千块利息，你干么？
: 现在看看你的对比公式： 一个是借27年的情况，一个是借30年的情况。你嚷嚷后者让
: 你多交了钱，那就是时间长的利息。。。不该么？
: 如果你27年付清它，就会发现省钱了。30年贷款不是强迫你必须30年才付清。
: 你可以按27年付清的方式算出月付来交钱即可。这个时候你就会发现，refin以后的月
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G*****m
发帖数: 5395 | 70 haha, 建议他马上还清，一算，哟，不用还利息了
【在 k********e 的大作中提到】
: 我不怀疑你的智力，但是我还是要说：不懂就要虚心
: time value都不考虑的话，金融系统可以重写了。。。
: 好，避开专业术语，我们可以用民科的方式来理解：
: 借钱要给利息，借的时间越长，利息需要给越多，这个没意见吧？
: 你借给我1万，我一年后还你1万，加1千块算是利息；那我要是100年后还清，还是总共
: 只给你1千块利息，你干么？
: 现在看看你的对比公式： 一个是借27年的情况，一个是借30年的情况。你嚷嚷后者让
: 你多交了钱，那就是时间长的利息。。。不该么？
: 如果你27年付清它，就会发现省钱了。30年贷款不是强迫你必须30年才付清。
: 你可以按27年付清的方式算出月付来交钱即可。这个时候你就会发现，refin以后的月
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c**x
发帖数: 492 | 71 但是很多银行在合同条款写了,提前还贷要付一定的赔偿金(prepayment penalty)?
如果提前还贷的话,加上赔偿金再算一下,看划算与否.
看一下BOA吧:
Getting ready to close
Note that any prepayment penalty on a loan being refinanced will increase the amount required to close. If there is enough equity in the home, the closing costs may be included in the new loan amount to keep your out-of-pocket costs to a minimum. The estimated closing costs will change if you change the product type or loan amount. If this should occur, be sure to ask how the changes will impact your closing costs.
https://www8.bankofamerica.com/home-loans/learning-center/costs-fees/closing-costs.go
【在 n*****n 的大作中提到】
: 俺估计他可能不知道“30年贷款不是强迫你必须30年才付清”。呵呵。给人家留点面子
: 吧。
|
j**o
发帖数: 6425 | 72 应该说少数银行有这规定
面子
【在 c**x 的大作中提到】
: 但是很多银行在合同条款写了,提前还贷要付一定的赔偿金(prepayment penalty)?
: 如果提前还贷的话,加上赔偿金再算一下,看划算与否.
: 看一下BOA吧:
: Getting ready to close
: Note that any prepayment penalty on a loan being refinanced will increase the amount required to close. If there is enough equity in the home, the closing costs may be included in the new loan amount to keep your out-of-pocket costs to a minimum. The estimated closing costs will change if you change the product type or loan amount. If this should occur, be sure to ask how the changes will impact your closing costs.
: https://www8.bankofamerica.com/home-loans/learning-center/costs-fees/closing-costs.go
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f*****g
发帖数: 15860 | 73 this is out-dated, very few banks/loans have these clauses now.
【在 c**x 的大作中提到】
: 但是很多银行在合同条款写了,提前还贷要付一定的赔偿金(prepayment penalty)?
: 如果提前还贷的话,加上赔偿金再算一下,看划算与否.
: 看一下BOA吧:
: Getting ready to close
: Note that any prepayment penalty on a loan being refinanced will increase the amount required to close. If there is enough equity in the home, the closing costs may be included in the new loan amount to keep your out-of-pocket costs to a minimum. The estimated closing costs will change if you change the product type or loan amount. If this should occur, be sure to ask how the changes will impact your closing costs.
: https://www8.bankofamerica.com/home-loans/learning-center/costs-fees/closing-costs.go
|
c**x
发帖数: 492 | 74 反正去年我re-finance,就看到BOA在合同写了Prepayment penalty.(说白了,银行是要
赚钱的(
所以我估算了一下,基本上只有利率大于一个点以上,才值得做.
【在 j**o 的大作中提到】
: 应该说少数银行有这规定
:
: 面子
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j**o
发帖数: 6425 | 75 写没写提前付清的期限？4个月？30年？
【在 c**x 的大作中提到】
: 反正去年我re-finance,就看到BOA在合同写了Prepayment penalty.(说白了,银行是要
: 赚钱的(
: 所以我估算了一下,基本上只有利率大于一个点以上,才值得做.
|
c**x
发帖数: 492 | 76 我们在讨论LZ的案例的时候,最好不要加上可以提前还贷这一条件.
因为银行其实都给我们计算好了每个月要付的金额,他不会按你的说的:提前3年,或者说
提前5年来算每个月要付多少钱.
【在 f*****g 的大作中提到】
: this is out-dated, very few banks/loans have these clauses now.
|
c**x
发帖数: 492 | 77 没写具体的时间,只是写会增加closing cost.(到时候怎么算closing cost,解释权归他
们了) :(
Note that any prepayment penalty on a loan being refinanced will increase the amount required to close. If there is enough equity in the home, the closing costs may be included in the new loan amount to keep your out-of-pocket costs to a minimum. The estimated closing costs will change if you change the product type or loan amount. If this should occur, be sure to ask how the changes will impact your closing costs.
唉.
【在 j**o 的大作中提到】
: 写没写提前付清的期限？4个月？30年？
|
G*****m
发帖数: 5395 | 78 我的BOA写的没有Prepayment penalty...
【在 c**x 的大作中提到】
: 反正去年我re-finance,就看到BOA在合同写了Prepayment penalty.(说白了,银行是要
: 赚钱的(
: 所以我估算了一下,基本上只有利率大于一个点以上,才值得做.
|
f*****g
发帖数: 15860 | 79 很多人卡在这个问题上了，没有转过弯来，也不多加思考计算，还以讹传讹，煞有介势
的总结出什么利率差不到1%不值得refi，前N年付的都是利息(refi好象又重新开始，多
付利息了)之类的谬论。
【在 n*****n 的大作中提到】
: 俺估计他可能不知道“30年贷款不是强迫你必须30年才付清”。呵呵。给人家留点面子
: 吧。
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f*****g
发帖数: 15860 | 80 银行给你算30年的每月固定月供，只是为了你的方便而已，不用月月改。
【在 c**x 的大作中提到】
: 我们在讨论LZ的案例的时候,最好不要加上可以提前还贷这一条件.
: 因为银行其实都给我们计算好了每个月要付的金额,他不会按你的说的:提前3年,或者说
: 提前5年来算每个月要付多少钱.
|
|
|
b*******l
发帖数: 1737 | 81 Your argument does not consider the time value of money. Case closed. lol
worth
【在 c***d 的大作中提到】
: LZ's understanding is no problem. Not any re-fi (no point, no fee) is worth
: to do.
: 1199*12*27 = 388476 < 1091*12*30 = 392760 is so obvious!
: (Not counting 'time value' of money)
: Loan agent is always pushing customer to re-fi, because he/she can get
: benefit.
: Welcome to debate my point, if you are reasoning person.
|
b*******l
发帖数: 1737 | 82 He was right with his calculation. The first 3 years were not included on
either side of the equation, so it is good. But his conclusion is bad. lol
【在 i****e 的大作中提到】
: 你这没有把已付的本金考虑.
:
: worth
|
U********S
发帖数: 1896 | 83 吵了半天就是没有人说refi后不能按照银行重新算的月付额还贷，必须要多付或者保持
原来的月供才能得到利息降低的好处，否则实际上最后是多交钱银行的。建议大家好好
算算给出个refi后应该增加多少月供的建议。 |
b*d
发帖数: 9308 | 84 没想到这个帖子能有这么多回帖，想想也是，去年大概每个礼拜都有人出来问这个问题
，今年好像这是第一，还是第二次。
【在 b*******l 的大作中提到】
: He was right with his calculation. The first 3 years were not included on
: either side of the equation, so it is good. But his conclusion is bad. lol
|
i******s
发帖数: 8734 | 85 me too .
【在 G*****m 的大作中提到】
: 我的BOA写的没有Prepayment penalty...
|
b*******l
发帖数: 1737 | 86 你说的那个我也听说过。现在我听说过两个版本，一个是说你可以这个月多付，下个月
的利息就会比计划的少。还有一个说法是银行的利息表已经定了，不会给你改。你就算
这个月把90%的钱都付了，下个月的利息也是按照amortization table走。不知道到底
是那个。
【在 c**x 的大作中提到】
: 我们在讨论LZ的案例的时候,最好不要加上可以提前还贷这一条件.
: 因为银行其实都给我们计算好了每个月要付的金额,他不会按你的说的:提前3年,或者说
: 提前5年来算每个月要付多少钱.
|
b*******l
发帖数: 1737 | 87 你这个有些问题。就算是按照原来的付，能在少于27年内付清，那也是少付钱了啊（相
对于不REFI的话）。怎恶魔能说是多交钱了呢？最好的办法就是算一个，新的LOAN27年
付清需要多少钱。这样还是30年付清房子，但是月供额肯定比不REFI少了。
【在 U********S 的大作中提到】
: 吵了半天就是没有人说refi后不能按照银行重新算的月付额还贷，必须要多付或者保持
: 原来的月供才能得到利息降低的好处，否则实际上最后是多交钱银行的。建议大家好好
: 算算给出个refi后应该增加多少月供的建议。
|
U********S
发帖数: 1896 | 88 算了一下5年后refi，利息降低1%，即使按新的月供还30年还是省钱的。
【在 b*******l 的大作中提到】
: 你这个有些问题。就算是按照原来的付，能在少于27年内付清，那也是少付钱了啊（相
: 对于不REFI的话）。怎恶魔能说是多交钱了呢？最好的办法就是算一个，新的LOAN27年
: 付清需要多少钱。这样还是30年付清房子，但是月供额肯定比不REFI少了。
|
U********S
发帖数: 1896 | 89 我想lz讨论的前提不是提前还贷而是按照银行算的月供最后总数是多还是少的问题。
【在 b*******l 的大作中提到】
: 你这个有些问题。就算是按照原来的付，能在少于27年内付清，那也是少付钱了啊（相
: 对于不REFI的话）。怎恶魔能说是多交钱了呢？最好的办法就是算一个，新的LOAN27年
: 付清需要多少钱。这样还是30年付清房子，但是月供额肯定比不REFI少了。
|
f*****g
发帖数: 15860 | 90 FT，这不N多人说了，即使不按原来的月供数付，refi还是对的，为什么？
1) 月供压力减轻，腾出钱来投资，享受，干什么不好？
2) 30年的贷款变成30+x年还清，总利息可能还减少，持平，或略多一点，还想要咋的??
更别提按原来月供付的更大好处了。
要是还没转过这弯，还在拿着高利息熬30年"original"贷款的同学，回家拿笔算算，这
等于是一年损失至少几千块。
不知道为什么老有人觉得refi是让loan officer给骗了赚了似的敌意，它们当然要赚钱
，但是它们赚的是新银行的"介绍费"钱，不是你自己的。
对于loan officer，你要做的就是货比三家，找到最低最稳妥的rate，因为有些loan
officer会试图赚取利息差比如0.125，0.25的回扣，这样他们的利润就变成了介绍费+
回扣。
【在 U********S 的大作中提到】
: 吵了半天就是没有人说refi后不能按照银行重新算的月付额还贷，必须要多付或者保持
: 原来的月供才能得到利息降低的好处，否则实际上最后是多交钱银行的。建议大家好好
: 算算给出个refi后应该增加多少月供的建议。
|
|
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j**********2
发帖数: 1495 | 91 显然是因为你的贷款从30年变为了33年，当然要多交3年的利息啊 |
U********S
发帖数: 1896 | 92
这个超出讨论的范围了。
的??
就是想知道到底是减少，持平还是多一点。如果是多的话月供增加多少才能持平，这个
才是lz的问题。
不过前面说了，粗算了一下第5年refi，利息低1%按新月供额还30年总数还是少的。
【在 f*****g 的大作中提到】
: FT，这不N多人说了，即使不按原来的月供数付，refi还是对的，为什么？
: 1) 月供压力减轻，腾出钱来投资，享受，干什么不好？
: 2) 30年的贷款变成30+x年还清，总利息可能还减少，持平，或略多一点，还想要咋的??
: 更别提按原来月供付的更大好处了。
: 要是还没转过这弯，还在拿着高利息熬30年"original"贷款的同学，回家拿笔算算，这
: 等于是一年损失至少几千块。
: 不知道为什么老有人觉得refi是让loan officer给骗了赚了似的敌意，它们当然要赚钱
: ，但是它们赚的是新银行的"介绍费"钱，不是你自己的。
: 对于loan officer，你要做的就是货比三家，找到最低最稳妥的rate，因为有些loan
: officer会试图赚取利息差比如0.125，0.25的回扣，这样他们的利润就变成了介绍费+
|
G*****m
发帖数: 5395 | 93 最简单保持原来月付
再不济，网上找个mortgage calculator算一下
【在 U********S 的大作中提到】
: 吵了半天就是没有人说refi后不能按照银行重新算的月付额还贷，必须要多付或者保持
: 原来的月供才能得到利息降低的好处，否则实际上最后是多交钱银行的。建议大家好好
: 算算给出个refi后应该增加多少月供的建议。
|
U********S
发帖数: 1896 | 94 lz的例子，全部按银行算的月供还。
refi前的情况30年还清总付：431676.38
refi后：3年已付11620.88利息和2768.33本金，剩下本金重贷30年还清要付392799.44
，全部总共407188.65，比refi前少24487.73。 |
f*****g
发帖数: 15860 | 95 俺终于明白了，原来你们追求的是要马儿跑，又要马儿不吃草的全部占全的终极大deal!
1) 月供要低；
2) 总利息还要少，即使总共借了30+x年；
3) 最好，还款年限还是30年，这样感觉上舒服，离"付清"好象越来越近了(no joke，
有人曾经对俺这么说)。不过话说回来，3已经和2矛盾了。
这样的马俺只能说是天马，呵呵，俺refi了3次，找的是这样的地马：
1) 月供不变，因为买房子时俺就知道这个月供不是问题；
2) 总利息少了$x万；
3) 贷款提前7年左右付清 (从最初买房时算起)。
【在 U********S 的大作中提到】
: lz的例子，全部按银行算的月供还。
: refi前的情况30年还清总付：431676.38
: refi后：3年已付11620.88利息和2768.33本金，剩下本金重贷30年还清要付392799.44
: ，全部总共407188.65，比refi前少24487.73。
|
G*****m
发帖数: 5395 | 96 我refi两次的结果，假设还是30年还清，月供降低10%
deal!
【在 f*****g 的大作中提到】
: 俺终于明白了，原来你们追求的是要马儿跑，又要马儿不吃草的全部占全的终极大deal!
: 1) 月供要低；
: 2) 总利息还要少，即使总共借了30+x年；
: 3) 最好，还款年限还是30年，这样感觉上舒服，离"付清"好象越来越近了(no joke，
: 有人曾经对俺这么说)。不过话说回来，3已经和2矛盾了。
: 这样的马俺只能说是天马，呵呵，俺refi了3次，找的是这样的地马：
: 1) 月供不变，因为买房子时俺就知道这个月供不是问题；
: 2) 总利息少了$x万；
: 3) 贷款提前7年左右付清 (从最初买房时算起)。
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f****i
发帖数: 20252 | 97 我refi两次的结果，提前9年还清
只是arm没法保证
【在 G*****m 的大作中提到】
: 我refi两次的结果，假设还是30年还清，月供降低10%
:
: deal!
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G*****m
发帖数: 5395 | 98 arm不是有cap么？
【在 f****i 的大作中提到】
: 我refi两次的结果，提前9年还清
: 只是arm没法保证
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f****i
发帖数: 20252 | 99 升到cap哪还能提前付清，不延后就不错了
【在 G*****m 的大作中提到】
: arm不是有cap么？
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s**********e
发帖数: 77 | 100 好人呀！一群专家讨论了半天。只有这个是LZ想要的答案吧！麻烦您再按此例，把利息
降到5.875%和5.75的数字算出来一下。省得大家再都凭感觉的讨论些和本主体无关的东
西了。
44
【在 U********S 的大作中提到】
: lz的例子，全部按银行算的月供还。
: refi前的情况30年还清总付：431676.38
: refi后：3年已付11620.88利息和2768.33本金，剩下本金重贷30年还清要付392799.44
: ，全部总共407188.65，比refi前少24487.73。
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h*******s
发帖数: 3932 | 101 终极大deal:
1. 全cash，0利息，哦也。
2. 1000年固定贷款，死了不管了，哦也。
deal!
【在 f*****g 的大作中提到】
: 俺终于明白了，原来你们追求的是要马儿跑，又要马儿不吃草的全部占全的终极大deal!
: 1) 月供要低；
: 2) 总利息还要少，即使总共借了30+x年；
: 3) 最好，还款年限还是30年，这样感觉上舒服，离"付清"好象越来越近了(no joke，
: 有人曾经对俺这么说)。不过话说回来，3已经和2矛盾了。
: 这样的马俺只能说是天马，呵呵，俺refi了3次，找的是这样的地马：
: 1) 月供不变，因为买房子时俺就知道这个月供不是问题；
: 2) 总利息少了$x万；
: 3) 贷款提前7年左右付清 (从最初买房时算起)。
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n*****n
发帖数: 1029 | 102 USMLESTEPS人品不错，但计算显然错了。错在“3年已付11620.88利息和
2768.33本金”。前三年每月1199，总计付1199 * 36 = $43164，怎么
可能只有11620.88 + 2768.33 = $14389.21呢？
准确算法如下：
* refi前的情况30年还清总付：1199.10*360=431676
* refi后：3年已付35335.80利息和7831.86本金，总计43167.60（和上面
所说的43164略有偏差因为实际每月应付1199.10而不是1199）。
剩下本金（192168.14）重贷30年还清要付1091.11*360=392799.16
全部总共：43167.60 + 392799.16 = 435966.76
* 所以，refi后比refi前多：435966.76 - 431676 = 4290.76
LZ自己的计算是没错的，只是他不知道为什么refi会“亏”了4290.76。
这里这么多大牛已经一再解释过原因了，如果还不明白，俺真是无话可说了。
好人呀！一群专家讨论了半天。只有这个是LZ想要的答案吧！麻烦您再按此例，把利息
降到5.875%和5.75的数字算出来一下。省得大家再都凭感觉的讨论些和本主体无关的东
西了。
44
【在 s**********e 的大作中提到】
: 好人呀！一群专家讨论了半天。只有这个是LZ想要的答案吧！麻烦您再按此例，把利息
: 降到5.875%和5.75的数字算出来一下。省得大家再都凭感觉的讨论些和本主体无关的东
: 西了。
:
: 44
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L***1
发帖数: 2019 | 103 这里的水好大！上午得闲逛到这里，看到这个话题就说一下自己目前的看法，没有教育
人的意思，到被人教育了，还不留神成了过街老鼠，哎随他去吧。谢谢真心回答问题的
朋友，多听不同的意见才能想的更周全。我还要仔细的算一下自己的贷款，毕竟现在的
利率很诱人。 |
b*d
发帖数: 9308 | 104 是啊，现在的ARM的利率真的很不错，去年都没有这样好的利率．
【在 L***1 的大作中提到】
: 这里的水好大！上午得闲逛到这里，看到这个话题就说一下自己目前的看法，没有教育
: 人的意思，到被人教育了，还不留神成了过街老鼠，哎随他去吧。谢谢真心回答问题的
: 朋友，多听不同的意见才能想的更周全。我还要仔细的算一下自己的贷款，毕竟现在的
: 利率很诱人。
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d**********g
发帖数: 2014 | 105 想不到mit数学差的人这么多!而且还死脑筋。
大牛们都解释得这么清楚了。
你有2个选择，都肯定省钱。
1:继续付原来的月供。你不到27年就能付清。所以省钱了。
2:重新贷款27年，和原来一样时间付清。月供肯定减少了。也省钱。
连这个都还不明白得人，建议你好好存钱，以后cash一次付清才买房。免得被银行赚钱。 |
k********e
发帖数: 702 | 106 存钱年年贬值，到最后也不值当年那么多了，还是亏了。。。哈哈
我相信大家都是博士后的人了，不是数学不好，而是1太自信自己聪明会算，2不虚心学
习非本专业知识，3自作聪明听不进不同意见
钱。
【在 d**********g 的大作中提到】
: 想不到mit数学差的人这么多!而且还死脑筋。
: 大牛们都解释得这么清楚了。
: 你有2个选择，都肯定省钱。
: 1:继续付原来的月供。你不到27年就能付清。所以省钱了。
: 2:重新贷款27年，和原来一样时间付清。月供肯定减少了。也省钱。
: 连这个都还不明白得人，建议你好好存钱，以后cash一次付清才买房。免得被银行赚钱。
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b******r
发帖数: 1137 | 107 think about it this way:
1. 30-year
2. 30-year, and refi another 30-year at the end of 3rd year
at the end of 30th year, in case 1 you have a house with 0 balance, in
case 2 you have a house with a cash balance (monthly payment saved with
accrued interest (investment return, which is usually higher than mortgage
rate)) and a loan balance. let me assure you, if you add up this cash
balance and loan balance, it will be a positive number.
【在 j**********2 的大作中提到】
: 显然是因为你的贷款从30年变为了33年，当然要多交3年的利息啊
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y********g
发帖数: 311 | 108 Hi,Gedusam：
我也想REFINANCE, 你的REFINANCE DEAL很好。能否告知你REFINCE的银行和联系人的联
系方式？
谢谢。
loan
【在 G*****m 的大作中提到】
: 我没觉得不好，去年11月初做的, 1月底close，拖这么久不是lender的问题，而是我之
: 前一个loan有半年不能refinance的限制
: >417K, no closing cost, 4.375% 30y fixed, 90d lock(to cover my previous loan
: refi constraint)
: 当时市面上基本上就是这个价了，这个新的loan没有限制，理论上第二天就可以再做
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G*****m
发帖数: 5395 | 109 在加州弯曲?
【在 y********g 的大作中提到】
: Hi,Gedusam：
: 我也想REFINANCE, 你的REFINANCE DEAL很好。能否告知你REFINCE的银行和联系人的联
: 系方式？
: 谢谢。
:
: loan
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c**x
发帖数: 492 | 110 如果这2个选择都不允许,提前还贷必须支付一定的罚金,还省钱吗?
钱。
【在 d**********g 的大作中提到】
: 想不到mit数学差的人这么多!而且还死脑筋。
: 大牛们都解释得这么清楚了。
: 你有2个选择，都肯定省钱。
: 1:继续付原来的月供。你不到27年就能付清。所以省钱了。
: 2:重新贷款27年，和原来一样时间付清。月供肯定减少了。也省钱。
: 连这个都还不明白得人，建议你好好存钱，以后cash一次付清才买房。免得被银行赚钱。
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c**x
发帖数: 492 | 111 我迫切想知道哪个版本是对的,哪位达人有答案?
【在 b*******l 的大作中提到】
: 你说的那个我也听说过。现在我听说过两个版本，一个是说你可以这个月多付，下个月
: 的利息就会比计划的少。还有一个说法是银行的利息表已经定了，不会给你改。你就算
: 这个月把90%的钱都付了，下个月的利息也是按照amortization table走。不知道到底
: 是那个。
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i******s
发帖数: 8734 | 112
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
那你干吗贷这样的款?
【在 c**x 的大作中提到】
: 如果这2个选择都不允许,提前还贷必须支付一定的罚金,还省钱吗?
:
: 钱。
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c**x
发帖数: 492 | 113 以我个人的经历(对付那个该死的,极其官僚的BOA),如果这个月我多付了钱了,他们居然
把多余的钱划到escrow account那儿去了,他们就认为多交了property tax,替你存在
escrow account那儿去了,反正他们的amortization table没有发生变化.
这种情况该如何与他们去沟通?
【在 c**x 的大作中提到】
: 我迫切想知道哪个版本是对的,哪位达人有答案?
|
c**x
发帖数: 492 | 114 我也不想啊,请看BOA的官方网站:
https://www8.bankofamerica.com/home-loans/learning-center/costs-fees/closing
-costs.go
Note that any prepayment penalty on a loan being refinanced will increase
the amount required to close. If there is enough equity in the home, the
closing costs may be included in the new loan amount to keep your out-of-
pocket costs to a minimum. The estimated closing costs will change if you
change the product type or loan amount. If this should occur, be sure to ask
how the changes will impact your closing costs.
【在 i******s 的大作中提到】
:
: ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: 那你干吗贷这样的款?
|
c**x
发帖数: 492 | 115 这两个选择,其实是隐含条件,并没有真正体现在LZ的题目中(并没有说可/否).
如果纯属(!!)从做题的角度,LZ是对的.
【在 c**x 的大作中提到】
: 如果这2个选择都不允许,提前还贷必须支付一定的罚金,还省钱吗?
:
: 钱。
|
G*****m
发帖数: 5395 | 116 正常银行是table会变，没见过不变的
就是多的算本金而不算利息
【在 c**x 的大作中提到】
: 我迫切想知道哪个版本是对的,哪位达人有答案?
|
i******e
发帖数: 1720 | 117 I use BofA too. The best way to do it, is to use on-line transfer to make
a separate payment to your mortgage and you have a drag down menu to specify
the extra money goes to principle.
I used check once before, even I wrote "Apply to Principle only", they just
ignore the writing and apply the amount to my next payment first, then my
principle. (I don't have an escrow account.). I had to call them and
asked for correction.
Now I use online transfer for extra payment, it works perfectly. I can see
the transaction two days later. The amortization table CHANGED, from the following payment, the interest portion is reduced and principle portion is
increased, comparing with original amortization table.
【在 c**x 的大作中提到】
: 以我个人的经历(对付那个该死的,极其官僚的BOA),如果这个月我多付了钱了,他们居然
: 把多余的钱划到escrow account那儿去了,他们就认为多交了property tax,替你存在
: escrow account那儿去了,反正他们的amortization table没有发生变化.
: 这种情况该如何与他们去沟通?
|
i******e
发帖数: 1720 | 118 cpxx,
Did you specify the extra amount should go to your principle? If you have
an escrow account and give NO instruction of extra payment, the default
rule is - any extra money goes to escrow account unless you give further
instruction.
If you did specify the extra goes to principle and the transaction just
happened, you can call and ask them to reverse that transaction, apply the
extra amount to your principle instead of your escrow account. |
G*****m
发帖数: 5395 | 119 exactly, online transfer is the bestway to do
make
specify
just
see
the following payment, the interest portion is reduced and principle portion
is
【在 i******e 的大作中提到】
: I use BofA too. The best way to do it, is to use on-line transfer to make
: a separate payment to your mortgage and you have a drag down menu to specify
: the extra money goes to principle.
: I used check once before, even I wrote "Apply to Principle only", they just
: ignore the writing and apply the amount to my next payment first, then my
: principle. (I don't have an escrow account.). I had to call them and
: asked for correction.
: Now I use online transfer for extra payment, it works perfectly. I can see
: the transaction two days later. The amortization table CHANGED, from the following payment, the interest portion is reduced and principle portion is
: increased, comparing with original amortization table.
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